Собственное жилье — базовая потребность для миллионов, но купить квартиру или дом за наличные могут позволить себе лишь единицы. Фактически единственным выходом для остальных остается ипотечный кредит в банке. Однако, если в прошлом были просрочки по любым долгам, ситуация становится сложнее. Кредитные организации не спешат одобрять ссуды заемщикам с неидеальной репутацией. Разбираемся, как взять ипотеку с плохой кредитной историей и реально ли это в принципе.
Какая кредитная история считается плохой
Не существует однозначной методики оценки качества КИ. У каждого кредитора собственная рисковая модель и алгоритмы работы. Однако часто применяемые схемы схожи.
Главное, что влияет на кредитную историю — просрочки. При этом учитывается не только факт их наличия, но и длительность, а также давность. Если несколько лет назад была допущена просрочка на пару дней, она практически не отразится на КИ, а вот нарушение обязательств в течение последнего года, да еще на несколько месяцев — повлияет значительно. Особенно сильное пятно на рейтинге заемщика оставляют непогашенные просрочки. Они часто становятся стоп-фактором для всех кредиторов.
Влияют на кредитную историю и другие моменты:
- объем успешно погашенных кредитов;
- количество текущих обязательств;
- общая долговая нагрузка;
- наличие поручительств по долгам других людей;
- факты обращения за микрозаймами, особенно в недавнем прошлом;
- активность использования кредитных карт и объем погашенных по ним обязательств и т. д.
Судебные приставы также передают в БКИ информацию о непогашенных долгах по ЖКХ, алиментам и другим обязательствам, если задолженность не закрыли в течение 10 дней после вступления в силу судебного акта и возбуждения исполнительного производства. Эти сведения тоже могут негативно сказаться на КИ.
Реально ли получить ипотеку при плохой КИ
Высокий рейтинг, отсутствие просрочек и выплаченные без проблем кредиты в прошлом еще не гарантируют получение ипотеки без отказа. Кредитная история — существенный, но не единственный фактор, учитываемый банками при принятии решения по заявкам. Точно так же наличие в прошлом просрочек еще не говорит о 100% отказе. Каждое решение принимается индивидуально с учетом множества факторов. Вот только основные из них:
- Рисковая модель конкретного банка. Ипотека обеспечена залогом недвижимости, а это достаточно ликвидный актив. Если заемщик не сможет погашать кредит, банк имеет право забрать жилье, продать и получить свои деньги обратно. Заниматься этим хотят не все финансовые организации. Но в итоге отказ в условном Сбербанке еще не означает, что ипотеку точно не дадут в ВТБ или другом банке. Но все же в том случае, если отказывает в ипотеке Сбер — это «звоночек», так как это банк с самым большим объемом выдачи жилищных кредитов.
- Первый взнос. Отсутствие личных сбережений может стать стоп-фактором для одобрения кредита даже заемщику без особых проблем. И наоборот, с первоначальным взносом от 50% от суммы жилья минимальны риски банка и требования к клиенту.
- Приобретаемая недвижимость. Банки получают прибыль от сотрудничества с застройщиками, а ликвидность недвижимости в новостройках выше. Поэтому по программам первичной ипотеки финансовые учреждения часто оказываются более «сговорчивыми».
- Трудоустройство и место работы. Если работаешь официально в «белой» фирме или на государство, шансы на одобрение резко возрастают. Наоборот, получить ипотеку с «серыми» доходами будет сложнее.
- Семейное положение. Супругов банки охотней рассматривают в качестве клиента на ипотеку, считая их более ответственными по сравнению с одинокими юношами или девушками. Кроме того, программа «Семейной ипотеки» и другие меры поддержки ипотечников от государства позволяют супругам с детьми снизить расходы на обслуживание кредита.
На самом деле факторов, учитываемых банками при рассмотрении заявок на ипотеку, намного больше. Но даже этот список позволяет ответить на вопрос о том, дают ли ипотеку с плохой кредитной историей и с долгами. Действительно, ее одобряют, но редко. Потенциальному заемщику придется постараться и доказать как намерения исполнять обязательства, так и свою платежеспособность.
Единственная ситуация, когда точно не стоит рассчитывать на положительное решение по ипотеке или любому другому кредиту — открытые просрочки. Сначала придется разбираться с текущими долгами. А если платить нечем даже их, то есть смысл задуматься о банкротстве.
Кредитная история: что это такое и какой она бывает
Кредитная история — это досье заемщика, которое ведется с участием всех банков, микрофинансовых организаций и других участников рынка. Каждый раз, когда человек берет займ, вносит или пропускает платеж, эта информация сохраняется. В дальнейшем уже другие кредиторы могут обратиться к кредитной истории заемщика, чтобы понять, можно ли ему доверять.
Внесение данных в КИ, их обработка и предоставление осуществляется в соответствии с законом «О кредитных историях» от 30.12.2004 № 218-ФЗ. Хранением сведений занимаются специализированные организации — бюро кредитных историй. Полный их перечень есть в реестре ЦБ РФ.
Качество кредитной истории напрямую влияет на возможности заемщика:
- Хорошая. Позволяет рассчитывать на выгодные предложения по ставкам, а ссуду такому заемщику одобрят с большой вероятностью.
- Нормальная. Позволяет пользоваться всеми банковскими продуктами на стандартных условиях.
- Плохая. Негативно влияет на вероятность одобрения даже микрозаймов.
Совсем без кредитной истории тоже нехорошо. Для потенциального кредитора такой заемщик выглядит «темной лошадкой» и рисковать готовы не все.
Как узнать свою кредитную историю
Если в ваших планах есть пункт - взять ипотеку, то стоит обязательно заказать отчет из БКИ, даже если есть полная уверенность в отсутствии просрочек в прошлом. Это поможет выявить возможные ошибки, исправить их. При неидеальном состоянии КИ это поможет выработать тактику дальнейших действий для увеличения шансов на одобрение ипотеки.
Примерный алгоритм проверки КИ:
- Авторизоваться на портале Госуслуг и получить список БКИ, где хранится история.
- Ознакомиться со списком бюро.
- На сайте каждого БКИ запросить отчет, воспользовавшись аккаунтом Госуслуг.
Кредитная история человека может храниться в нескольких БКИ одновременно. Каждое бюро при этом 2 раза в год бесплатно предоставляет возможность ознакомиться с информацией в ней. За плату запрашивать отчет по КИ можно неограниченное число раз.
Дополнительно на сайте крупных бюро бесплатно можно узнать кредитный рейтинг. Этот показатель позволяет в наглядном виде оценить качество кредитной истории. Но нужно понимать, что скоринг в каждом банке работает по собственному алгоритму и показатель от БКИ показывает лишь примерную оценку.
Как улучшить кредитную историю
Если кредитная история не идеальна, то перед обращением за ипотекой есть смысл над ней поработать и постараться улучшить ситуацию. Вот советы, как можно попробовать повысить доверие кредиторов:
- При наличии технических ошибок в КИ, обязательно добейтесь их исправления. Для этого придется подать заявление напрямую кредитору или через БКИ.
- Если есть непогашенная просроченная задолженность, например, по кредитной карте, то сначала решить вопрос с ней. Иначе есть риск получить не только отказ в ипотеке, но и другие проблемы: звонки и письма от коллекторов, судебные иски, принудительное взыскание долга приставами и т. д.
- Закройте неактивные кредитные карты. Они влияют на долговую нагрузку, даже если лимит по кредитке не использован.
- Если открыто много ссуд, задумайтесь о консолидации кредитов и о рефинансировании. Про много обязательных платежей проще забыть, а ставки по кредитам на крупные суммы часто ниже. Правда, сейчас, в 2024 году, о рефинансировании можно забыть — учетная ставка Банка России чрезмерно высока. То есть ставки по вновь выдаваемым кредитам выше, чем по тем, что уже есть у вас.
- Не подавайте заявки на новые кредиты, карты и другие финансовые продукты. Особенно стоит воздержаться от займов в микрофинансовых организациях.
Самое главное, если вы собираетесь брать ипотеку в скором времени — не допускайте просрочек. Текущие долги должны погашаться своевременно и аккуратно.
Читайте также
- Как взять кредит с плохой кредитной историей в непростые санкционные времена? Задача сложная
- С какой кредитной нагрузкой дают кредит? Смотря на какие потребности
- Дадут ли ипотечный кредит жене, если ее муж банкрот?
Как получить ипотеку с плохой кредитной историей: пошаговое руководство
Ипотека с просрочками по кредитам, допущенными в прошлом, или без таковых, оформляется по одним правилам. Разница будет только в вероятности одобрения, предложенных условиях и сумме. Начать в любом случае стоит с оценки реальной ситуации с КИ и анализа шансов на положительное решение. Помогут в этом сервисы БКИ, а также можно воспользоваться опцией «Кредитный потенциал» от Сбербанка или ее аналогами в других финансовых учреждений. Но таких — мало.
Порядок действий по оформлению ипотеки:
- Выбор банка и параметров кредита.
- Подготовка пакета документов и подача заявки.
- Получение одобрения и выбор недвижимости.
- Согласование объекта недвижимости.
- Заключение сделки.
В идеальной ситуации удается приобрести недвижимость в ипотеку за 2–3 недели. Но стоит заранее приготовиться к возможным нюансам и увеличению сроков покупки.
Выбор банка и параметров кредита
Правильный выбор банка и параметров кредита — возможность избежать проблем. Как при оформлении, так и при обслуживании ипотеки. При подборе ипотечной программы и финансовой организации нужно учитывать следующие моменты:
- процентная ставка;
- размер первого взноса;
- требования по страхованию;
- доступные сроки кредитования;
- ограничения по объектам недвижимости;
- дополнительные требования к заемщикам (например, некоторые программы доступны только молодым семьям);
- возможная сумма кредита.
Обратите внимание на возможность различных льгот. Наличие зарплатной карты, вкладов или других продуктов в кредитной организации легко повлияет на ставку. Эти скидки кажутся небольшими (например, 0,2%), но ипотека берется часто на 10–20 или даже 30 лет. За такой срок экономия может быть существенной.
Пакет документов и подача заявки
Минимальный пакет документов обычно включает только паспорта супругов или одного заемщика, если кредит оформляться будет одиноким гражданином. Доходы при официальном трудоустройстве обычно можно подтвердить выпиской из СФР, полученной на портале Госуслуги. Однако иногда банки все же запрашивают:
- военный билет (например, у мужчин до 30 лет);
- документы о доходах (если заработок неофициальный или есть подработка);
- свидетельства о рождении детей (для участия в льготных программах);
- другие документы.
Уточнить полный перечень необходимых документов можно на сайте банка, зайдя на страницу с описанием конкретной программы. Там же можно будет заполнить заявку. В ней обычно достаточно указать желаемые параметры кредита, паспортные данные, сведения о доходах, семье и дать согласие на обработку персональных данных, а также разрешение на запросы отчетов в БКИ.
Получения решения и выбор недвижимости
Предварительное решение многие банки сообщают обычно за 5–60 минут. Если оно положительное, не спешите радоваться. Окончательно все одобрят только после проверки документов. Тогда же станут известны условия: какую сумму, на какой срок и под какой процент банк готов предоставить. В большинстве случаев окончательный ответ поступает за 1–3 рабочих дня. Перед тем как принять его, сотрудники банка могут связаться с заемщиком и задать возникшие вопросы. Например, об источниках дополнительного заработка.
Если окончательное решение положительное и параметры предложения устраивают, то можно приступать к выбору недвижимости. Откладывать это не стоит. Во-первых, срок действия одобрения обычно ограничен, а во-вторых, иногда банки отзывают свои решения досрочно. Выбирать недвижимость можно как самостоятельно, так и с риелтором. Главное — обсудить все детали с продавцом.
Согласование недвижимости и заключение сделки
Выбранную недвижимость нужно согласовать с банком и страховой компанией. Они проводят собственные проверки ее «чистоты», отсутствия проблем у продавца и т. д. Но в большинстве ситуаций эти действия — формальность. Поэтому, если в недвижимости есть сомнения, проверку ее «чистоты» нужно делать самостоятельно и заранее.
Если же по итогам переговоров всех все устраивает, остается согласовать день сделки. На ней подписывается договоры купли-продажи, ипотеки (выдачи самого кредита) и другие документы. Заемщику также потребуется оплатить страховку. На заключительном этапе сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Но обычно банки предлагают услугу по электронной передаче документов в это ведомство. Поэтому и тратить на это много времени не придется. Главное — не забывать с этого момента своевременно вносить платежи по ипотеке.
Как увеличить шансы на одобрение ипотеки, если с КИ есть проблемы
Самый простой вариант повысить шансы на одобрение ипотеки, если кредитная история оставляет желать лучшего — увеличить первый взнос. Причем желательно внести его «живыми» деньгами, а не средствами материнского капитала или сертификатами от государства. Есть и другие способы повысить шансы одобрения ипотеки при плохой КИ:
- Привлечь созаемщиков. Это могут быть родственники или близкие друзья. Главное, чтобы у них с кредитной историей, доходами и долговой нагрузкой не было проблем.
- Предоставить дополнительное обеспечение. Например, это может другая недвижимость. Рассматривать такой вариант готовы не все банки, но иногда договориться возможно.
- Заранее начать пользоваться продуктами выбранного банка. Финансовые учреждения обращают внимание на историю клиентов по вкладам, дебетовым картам, инвестиционными или брокерскими счетами и т. д. Если по ним проходят хорошие обороты, доверие к человеку будет выше.
Альтернативы ипотеке с плохой КИ
Если плохая кредитная история мешает оформить ипотеку, обычно советуют продолжать снимать квартиру и постепенно копить на собственную. Однако такой вариант подходит далеко не всем, особенно учитывая растущие цены на найм жилья во многих городах. Но можно рассмотреть и иные альтернативы:
- Рассрочки от застройщиков. Часть компаний предлагает разделить оплату на несколько месяцев, другая — на все время до окончания строительства объекта. Часто даже переплачивать за рассрочку не придется. Это отличный вариант для заемщиков с высоким доходом, но испорченной КИ. Хотя обычно у обладателя высокой зарплаты и с финансовой историей все в порядке.
- Аренда с правом выкупа. В этом варианте часть платы ежемесячно идет в счет аренды, а остальная — в оплату будущей покупки. Сроки могут быть до 3–5 лет и более. Но проблема найти арендодателя, согласного на такие условия.
- Лизинг (финансовая аренда). В этом случае лизинговая компания покупает нужную квартиру, передает ее клиенту в аренду на заранее оговоренный срок. После внесения всех платежей недвижимость может переходить в собственность лизингополучателя или нет, все зависит от условий договора. Но лизинговые компании часто менее требовательны к заемщикам, чем классические банки.
- Займы у частных лиц. Со стороны привлечь такого инвестора сложно, а условия могут оказаться непрозрачными. Но, возможно, среди близких родственников удастся найти человека, готового оказать финансовую поддержку в виде займа. Условия договора в части размера процентов, срока, суммы и даже наличия залога здесь могут быть индивидуальными.
Иногда банки также предлагают оформить ипотеку мужу, если у жены испорчена КИ, или наоборот.
В этом случае между супругами заключен брачный договор, квартира становится собственностью только одного из них, и он же выступает единственным заемщиком.
Однако такой вариант подойдет далеко не всем парам. Да и доходов одного супруга обычно недостаточно для одобрения нужной суммы. Поэтому-то обычно супруги и становятся созаемщиками по ипотеке.
В любом случае все варианты имеют множество подводных камней и нюансов.
Гораздо лучше все же поработать над своей кредитной историей и взять нормальный кредит на жилье через банк. Главное, для начала избавиться от открытых просрочек. Если же на это нет средств, то рано говорить о покупке недвижимости, а стоит задуматься о банкротстве.
У нас есть хорошая новость для тех должников, кто взял и ипотеку несколько лет назад, а сегодня по объективным причинам уже не очень-то и может по ней платить. Например, сократили на работе, или компания-работодатель после начала СВО ушла с российского рынка. Причин может быть много. Главное, что у вас есть ипотечное жилье, кредит за которое не погашен, но вы из последних сил платите по нему взносы. При этом у вас есть еще другие кредиты, долг по которым вы уже «не вывозите». Раньше при таком раскладе подавать на банкротство физ лица было глупо — ипотечное жилье отбирали.
А вот с сентября 2024 года — будущий банкрот может заключить с банком, выдавшим ипотеку, мировое соглашение и далее платить за квартиру или дом по графику реструктуризации. А все остальные кредитные долги ему спишут, если будет признано судом, что он переоценил свои финансовые возможности и по злому стечению обстоятельств человек угодил в долговую яму.
Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим юристам. Они подробно разберут вашу финансовую ситуацию и помогут избавиться от долгов полностью в строгом соответствии с законом и минимальными последствиями.
