Ипотека — вид кредита, рассчитанный на много лет. За это время могут измениться отношения между людьми, финансовое положение, общая ситуация. Близкие друг другу люди могут поругаться, супруги — развестись, и нести ответственность за ссуду ставшего чужим человека не хочется. Но можно ли отказаться быть созаемщиком по ипотеке? И как это сделать? Разберем эти вопросы в статье.
Созаемщики по жилищному кредиту: их права и обязанности
Лицо, которое непосредственно подает заявку на получение ссуды, собирает и предоставляет полный пакет документов, подписывает договор и получает деньги, называется заемщиком.
Это основной клиент банка — именно он и должен, согласно договору, возвращать средства кредитной организации.
Однако, особенно в части ипотеки, как кредита на крупную сумму и длительный срок, кроме заемщика в договор могут быть включены другие лица: созаемщики и поручители.
Последние, если сказать простыми словами, выступают гарантом выплаты только в случае отказа от исполнения обязательств по возврату кредитных средств. До этого момента к обслуживанию ссуды они не привлечены и права на распоряжение купленным жильем не имеют.
Созаемщики — другое дело, их ответственность выше, ведь исполнять требования по погашению долга требуется наравне с основным заемщиком.
Но это дает им и ряд возможностей:
- Имеют право на получение доли в приобретаемом жилье, могут распоряжаться ей в дальнейшем.
- Подписывают ипотечный договор и принимают участие в сделке.
- Имеют возможность расторгнуть договор по собственной инициативе.
Привлекать созаемщиков выгодно — так банк одобряет ипотеку охотнее и готов предложить более интересные условия, ведь для него это означает снижение рисков. Но делить придется не только ответственность, но и права.
Требования к созаемщику
Существуют два типа созаемщика, и от того, какой будет выбран, и зависят предъявляемые к нему требования.
- Созаемщик без учета платежеспособности. В этом случае подтверждать наличие дохода не потребуется. Но и для основного заемщика наличие такого «помощника» несет меньше плюсов — банк будет принимать решение о размере ипотеки только на основании его личных финансовых возможностей.
- Полноценный созаемщик — требования к нему предъявляются аналогичные, что и к основному заемщику.
Во втором случае человек должен быть:
- Трудоспособного возраста, чаще от 21 года.
- Иметь работу и дополнительный доход, и предоставить подтверждающие это документы.
- Иметь хорошую кредитную историю.
Последнее не всегда играет ключевую роль — финальное решение остается за банком. Однако если в качестве созаемщика заявлен человек, у которого много просрочек по кредитам в прошлом, кредитная организация может попросить его замены или попросту отказать, такие риски существуют.
Стоит ли соглашаться быть созаемщиком по ипотеке
В некоторых случаях выбора у человека нет. Если жилищный кредит оформляется одним из супругов, второй автоматически становится созаемщиком. Другой вариант — если в качестве созаемщика принимается владелец сертификата на государственную субсидию для льготной покупки жилья.
В остальных вариантах при принятии решения следует все внимательно взвешивать. Ведь с одной стороны, созаемщик может получить долю в приобретаемой недвижимости — именно может, это не происходит автоматически и должно быть прописано в договоре.
Кроме того, он имеет ряд дополнительных прав в части управления ипотекой:
- Может обратиться за рефинансированием.
- Имеет доступ ко всей информации по жилищному кредиту: взносы, состояние счета, начисленные штрафы и пени.
- Может получить налоговый вычет за покупку в рамках выделенной доли.
С другой стороны, на созаемщике лежит ответственность по выплате ипотеки в полном объеме, если что-то произойдет и титульный плательщик потеряет платежеспособность или просто откажется. И востребовать позже черед суд с главного заемщика он сможет только сумму в рамках своей доли.
С самими выделенными в недвижимости частями могут также возникнуть проблемы, например, при желании продать свою долю собственности. А сама ипотека начнет отражаться в кредитной истории равноценно тому, как если бы ссуда была взята лично созаемщиком. Следовательно, это повышает финансовую нагрузку, а при наличии просрочек — снижает кредитный рейтинг.
Не стоит забывать и о чисто бытовых неудобствах. На этапе оформления приехать на подписание документов и сделку может быть не проблематично. Однако это придется делать каждый раз при внесении любых изменений — и если за столько лет созаемщик решит сменить место жительства, это может усложнить ситуацию.
Однако даже если вы уже согласились стать созаемщиком по доброй воле, или стали им автоматически, не позаботившись о своем исключении заранее, перестать нести ответственность за договор ипотеки можно. Для этого необходимо соблюсти ряд обязательных условий: например, сам заемщик должен подтвердить свою способность выплачивать кредит только собственными силами, либо заменить одного созаемщика на другого.
При этом окончательное решение принимает только банк — если он сочтет, что без указанного первоначально созаемщика риски невозврата кредита сильно повышены, он имеет право отказать в его исключении. Тогда решением становится обращение в суд — в процессе разбирательств созаемщик имеет право настаивать на исключение себя из договора на основании серьезных причин. Например, потери трудоспособности и возможности исполнять свои финансовые обязательства в дальнейшем.
Быть созаемщиком — большая ответственность, которая со временем может стать непосильной ношей. На созаемщика накладываются финансовые обязанности, при этом изменения в материальном положении могут привести к невозможности их исполнять.
К тому же, если отношения между заемщиками по ипотечному кредиту изменились, второй участник соглашения может просто потерять необходимость в дальнейшем участии в нем. В любом случае, прекратить быть созаемщиком можно — главное сделать это правильно.
Читайте также
- Когда бывшие не платят ипотеку за себя и «за того парня»
- Дадут ли ипотеку, если были просрочки по другим кредитам? В текущей ситуации в России — практически нет
- Дадут ли кредит, если уже есть кредит в другом банке
Вывод созаемщика из договора жилищного кредита
Несмотря на то, что созаемщики обладают равноценной ответственностью по договору жилищной ссуды, это не означает, что никакие изменения в плане участников внести невозможно. У плательщика всегда существует ряд опций в этом плане:
- Изменить основного, титульного плательщика на другое лицо — это будет означать полный перенос обязательств по кредиту.
- Сделать созаемщика основным заемщиком и наоборот.
- Заменить созаемщика на другого человека.
- Полностью вывести всех созаемщиков из договора, оставшись единственным ответственным за выплату лицом.
Важно понимать, что все это — возможные, но необязательные опции. Необходимо ориентироваться на условия договора — позволяют ли они инициировать подобные смены участников, и если да, то с какими требованиями. Но даже если в документах подобная информация не закреплена или такие изменения ограничены, обратиться в кредитную организацию все равно стоит.
Для вывода созаемщика из договора ипотеки должны быть соблюдены следующие условия:
- Собственником жилья является основной заемщик.
- Отсутствуют просрочки по ипотеке: как текущие, так и за последний продолжительный период, хотя бы в течение года.
- Основной плательщик имеет финансовые возможности гасить жилищный кредит самостоятельно, и может это подтвердить справками о доходах.
Решение о смене участников ипотечного договора будет принимать банк. Поэтому, чем больше подтверждений того, что в таком случае он не понесет дополнительных рисков, будет предоставлено, тем больше вероятности получить одобрение.
Чтобы убедить банк, можно предложить альтернативные варианты снижения его рисков:
- Не исключать созаемщика, а заменить его. В этом случае понадобится предоставить пакет документов, подтверждающий платежеспособность нового лица, с которым будет разделена ответственность по ипотеке.
- Добавить поручителей. Особенно в том случае, если ранее они в договоре не указывались.
- Предложить залог. Если у вас уже есть недвижимость, можно предложить банку оформить обременение также и на нее. Это будет весомым аргументом в вашу пользу.
Как убрать из созаемщиков бывшего супруга
Чаще всего необходимость изменить состав созаемщиков возникает, когда супруги, автоматически включенные в договор вместе, расстались. При этом для любых изменений участников ипотеки в таком случае потребуется предоставление документов, которые будут являться основанием для этого.
Такими бумагами могут быть:
- Судебное решение.
- Брачный договор.
- Соглашение о разделе имущества.
В остальном процесс того, как вывести бывшего мужа из ипотеки, или жену, не отличается от стандартного запроса на исключение созаемщика. Однако без наличия указанных выше документов убрать супруга из соглашения жилищного кредита не получится.
Порядок вывода одного из созаемщиков из ипотеки
Чтобы инициировать изменение общего перечня участников сделки, необходимо обратиться с заявлением в банк, где была оформлена ипотека. Бланки документов могут различаться, как и нюансы хода процесса: например, в Сбербанке запрос на изменения можно подать онлайн, в личном кабинете сервиса «Домклик». В других кредитных организациях для этого может понадобиться посетить отделение.
Смена созаемщиков проходит этапами.
Во-первых, заявления должны подать одновременно все созаемщики, а не только титульный, так как все они несут равную ответственность по договору ипотеки. Соответственно и паспорта понадобятся также всех участников.
Во-вторых, потребуется предоставить в банк дополнительные документы, подтверждающие доход и финансовую состоятельность. Если созаемщики исключаются полностью — то эти бумаги нужны по основному плательщику.
Если же созаемщики меняются, в том числе при добавлении в договор новых лиц, то подтверждение платежеспособности требуется для них. Помимо справок о доходе также нужно подтвердить постоянную занятость, место работы.
В-третьих, нужен сам первоначально заключенный кредитный договор, с приложением документов на тот объект недвижимости, который был приобретен: это может быть соглашение купли-продажи, долевого участия и так далее. К бумагам по жилью также требуется приложить свидетельство о праве собственности или выписку, полученную ранее в ЕГРН.
В-четвертых, если из числа созаемщиков исключается супруг, нужно предоставить дополнительные бумаги: свидетельство о расторжении брака, брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Передать бумаги в банк и зафиксировать их принятие
Рассмотрение запроса и вынесение решения может занимать различное время: от недели до месяца, в зависимости от правил самой кредитной организации. Уточните, когда ждать ответ и как узнать о нем, непосредственно при оформлении заявки на смену созаемщиков.
Если решение положительное, действовать оно будет 60 суток. В течение этого срока необходимо провести все остальные шаги, провести регистрацию изменений в Росреестре, подписать новые документы по жилищной ссуде и закрепить смену состава заемщиков в кредитном деле в банке.
Подписать обновленные документы по кредиту на жилье
Ипотечный договор не меняется, но к нему будет составлено дополнительное соглашение с учетом всех внесенных изменений.
Подписывать его необходимо всем участникам: титульному плательщику, исключаемому и включаемому созаемщику. В закладную также потребуется внести изменения.
Для подписания все созаемщики должны присутствовать лично. В ряде случаев допускается оформление с использованием нотариально заверенной доверенности.
Чтобы составить ее правильно, заранее проконсультируйтесь с сотрудниками банка о тех параметрах, которые должны включаться в документ.
При получении согласия от банка вы получите разрешение на смену условий кредитного договора. После этого всем созаёмщикам требуется подписать обновленные бумаги по жилищной ссуде: дополнительное соглашение к кредитному договору и договорам обеспечения (если существует такая необходимость).
Зарегистрировать внесенные изменения в Росреестре
Такие серьезные корректировки ипотечного соглашения, как смена состава участников, требуют отдельной регистрации в Росреестре. Подойдите в МФЦ с соответствующим запросом. На полное проведение корректировок и обновление данных понадобится 7 рабочих дней. После завершения процесса вы сможете забрать зарегистрированный заново договор и обновленную выписку из ЕГРН.
Предоставьте документы в банк
Полученные после повторной регистрации бумаги необходимо передать в банк. Только после этого процесс будет считаться завершенным — информация об изменениях будет закреплена в кредитном деле, ответственность с исключенных созаемщиков будет снята.
Важное дополнение: банки не готовы вносить изменения бесплатно. Услуга по исключению или изменению созаемщиков предоставляется с комиссией. Размер ее бывает как фиксированным, так и может зависеть от стоимости жилья. Актуальную сумму можно узнать, ознакомившись с тарифами кредитной организации.
В том случае, если необходимость выйти из ипотеки основана не на личном пожелании, а на серьезных основаниях — например, отсутствии возможностей нести финансовую ответственность по договору жилищного кредитования, созаемщик может обратиться для решения этого вопроса в суд. Но тогда ситуацию понадобится подтвердить, и свои права отстаивать.
Если же вопрос исключения из ипотечного договора возник по причине того, что и кроме чужого жилищного кредита у вас достаточно долгов, оплачивать которые вы не в состоянии, банк в изменениях отказывает, и судиться возможности нет, рассмотрите другую альтернативу — банкротство физических лиц.
Эта процедура позволит законно списать все долги, а приобретенная в кредит недвижимость будет реализована на торгах с погашением задолженности. Обратитесь за бесплатной консультацией к нашим юристам, они помогут разобраться в нюансах процесса и подскажут наиболее выгодное для вас решение.
