Что будет с единственным жильем при банкротстве? С вероятностью на 99,99% оно останется с банкротом. Но есть и случаи, когда по решению судов и единственную квартиру у банкротов отнимали. Как этого не допустить? И какие есть новации в законодательстве, защищающее единственное жилье в ипотеке. Расскажем в этой заметке.
Всегда ли единственное жилье при банкротстве физического лица остается у должника? Является ли единственная квартира неприкосновенной?
Большинство потенциальных банкротов задаются этим вопросом, и часто страх остаться в без крыши над головой удерживает должников от подачи заявления на признание финансовой несостоятельности.
Очень многих людей, которые размышляют о банкротстве, беспокоит мысль — могут ли при банкротстве забрать единственное жилье?
Интернет пестрит рассказами «бывалых» о том, что в таком-то городе совершенно точно забрали жилье у банкрота, что кредиторам ничего не стоит изъять жилье банкротов, что стоит только приставам наложить арест на квартиру за долги по кредитам, то все — продажи единственного жилья уже никак не избежать. Но правда ли это? Давайте внесем ясность в этот вопрос.
Разберемся, что происходит с единственным жильем при банкротстве физлица, и может ли арбитражный управляющий включить его в конкурсную массу, чтобы погасить долги перед кредиторами.
В конце апреля 2021 года Конституционный суд РФ принял решение, из которого следует, что запрет на изъятие у граждан-должников единственного жилья не может быть безусловным. До появления законодательных корректив суды вправе принимать решения о преодолении имущественного иммунитета, если должник в результате не останется без пригодного для жизни помещения. Так следует из постановления Конституционного суда (КС) РФ.
КС считает, что суды при разрешении вопросов об изъятии или отказе в этом кредиторам единственного жилья должника должны учитывать соотношение рыночной стоимости жилого помещения с величиной долга, погашение которого в существенной части могло бы обеспечить обращение взыскания на жилое помещение.
Кроме того, ухудшение жилищных условий не может вынуждать должника к изменению места жительства (поселения), если он сам на это не соглашается.
Кроме того, КС РФ напомнил о праве судов отказать гражданам-должникам в сохранении единственного жилья, если выяснится, что само его приобретение прошло со злоупотреблениями.
То есть вместо изымаемого жилья кредиторы должны купить физ. лицу такое жилье, в котором он сможет проживать. Оно должно быть по площади не менее, чем установлено санитарными нормами в данном регионе. Инициатором такого решения должны быть сами кредиторы.
После принятия определения КС судьи стали более внимательно относиться к решению вопроса о признании жилья единственным при наличии, например, у должника нескольких жилых помещений.
Верховный суд РФ (ВС) 4 августа 2021 года подтвердил мнение КС от конца апреля и постановил, что у физического лица, признанного банкротом, можно изымать жилье, подпадающее под категорию «роскошное», даже в том случае, если оно у должника единственное. Причем, считает ВС, имеет право изымать жилье не только кредитор, но и финансовый управляющий, который назначается для ведения процедуры банкротства.
Но кредитор (или финансовый управляющий) должны сначала оформить сделку по предоставлению замены, а потом уже заниматься реализацией «роскошного» жилища должника.
Средства на приобретение альтернативной жилплощади банкроту выделяются из конкурсной массы. А решение о целесообразности изъятия единственного жилья должно приниматься на собрании кредиторов, говорится в решении Верховного суда.
Понятно, что кредиторы выступают за продажу более дорогого жилья. При выборе, что продавать — квартиру в Санкт-Петербурге, даже в промышленном районе Автово, или же в центре Костромы на улице Нижняя Дебря с панорамными окнами с видом на главную реку России, то кредиторы проголосуют за продажу квартиры в городе на Неве, а не на Волге. Так как она дороже.
Но в этом случае судья особое внимание обращает на прописку человека. Если физ. лицо прописано в Питере уже много лет, например, работает там, и у него после продажи не будет средств на съем квартиры в том же районе города, то суд, скорее всего, выскажется за продажу костромской квартиры.
Что относится к категории единственного жилья?
Единственное жильё должника — это принадлежащая ему по праву собственности жилая недвижимость, забрать которую не имеют права ни при каких обстоятельствах. Однако здесь есть ряд оговорок:
- жилплощадь является единственной зарегистрированной на должника и доступной для проживания недвижимостью;
- на жилплощади нет обременения или каких-либо ограничений на использование.
В частности, дом или квартира банкрота не должны находиться в залоге или в ипотеке — только в этом случае единственное жилье при банкротстве гражданина останется у него.
Ипотечное жилье, кредит на которое еще не выплачен банку, имеют право забрать при установлении факта финансовой несостоятельности.
У банкротов забирают единственное жилье? В 99,99% банкротных дел — нет, единственное жилье банкрота остается при нем.
Если, конечно, он сам не продаст, не проиграет или каким-то иным образом не «просадит» квартиру при банкротстве или до него.
Что считается единственным жильем? Это — единственное пригодное для проживания физ лица место, на котором возможна прописка (регистрация).
Дачи, сараи, торговые помещения, даже если они находятся в собственности у человека, офисы или апартаменты единственным жильем быть признаны не могут. Так говорит закон.
Должник продал единственное жильё перед банкротством — может ли быть такое? Да, может, человек имеет на это право. Может ли суд пойти на отмену сделок с единственным жильем? Да, в том случае, например, если человек продал жилье, подал документы на банкротство ранее, чем через три года, и теперь кредиторы требуют расторгнуть сделку, так как она кажется им подозрительной.
Смогут ли кредиторы в этом случае забрать квартиру? Если она была на самом деле единственной, то вряд ли у них это получится. Но сделку они проверить имеют право, и нервы должнику и новому владельцу квартиры изрядно помотают.
На практике нередко встречаются случаи, когда у должника есть единственное жилье, но прописан и проживает он по другому адресу: к примеру, у родителей, членов своей семьи.
В этом случае его право на полноценное пользование единственным жильем всё равно будет сохранено, и даже пустующая квартира должника не подлежит изъятию. Но, чтобы пресечь излишнюю активность кредиторов, перед началом банкротства физлица лучшим вариантом станет прописаться на единственной принадлежащей должнику жилплощади. Или объяснить при подаче документов на банкротство причину проживания в другом месте.
Как поступить с «лишним» жильем?
Если должник владеет двумя и более объектами недвижимости, то в процессе банкротства с «лишними» квартирами или домами придётся всё-таки расстаться. Они будут оценены и выставлены на торги, а выручка распределяется между кредиторами должника для оплаты задолженностей.
Перед банкротством должников волнует вопрос: можно ли заранее продать недвижимость и сохранить вырученные от продажи средства. Да, так можно сделать, но с двумя условиями:
- продавать недвижимость по рыночной стоимости, не дарить, не переписывать;
- часть денег следует потратить на расчеты с кредиторами, а часть можно сохранить.
Также нежелательно продавать имущество родственникам. Дело в том, что банкротство физ. лица предусматривает возможность оспаривания и признания недействительными заключенных в течение последних трех лет сделок с имуществом. Даже если оно продано по нормальной цене, кредиторы будут оспаривать сделку — это затянет процесс, и ваш покупатель рискует лишиться приобретенной недвижимости. А деньги ему никто не вернет.
Услуги и стоимость
Все услугиВ рамках процесса арбитражными управляющими проводится расследование обстоятельств и оспаривание договора дарения квартиры, её продажи или даже обмена: операции с ценным имуществом, заключенные во время или за 3 года до банкротства физического лица, можно отнести к попыткам скрыть имущество должника.
Вывод активов суд может оценить как ущерб интересам кредиторов, что послужит причиной отказа в признании гражданина банкротом, и долги не спишут.
Таким образом, ответ на вопрос: «Могут ли забрать недвижимость, не относящуюся к единственной?» вполне однозначен: могут. Закон это не только допускает, но и предписывает.
Что будет с совместно нажитым имуществом при банкротстве гражданина?
Реализация единственного жилья по закону невозможна. Но что происходит с другой совместно нажитой недвижимостью супругов? При банкротстве она включается в конкурсную массу и выставляется на торги. После продажи второму супругу возмещается его доля в денежном эквиваленте — выплачивается половина выручки. Второй супруг имеет право принять участие в торгах и выкупить долю должника.
Нередко, чтобы сохранить имущество жены, мужья-банкроты заключают брачные договоры, на основании которых все имущество переходит во владение второй половине.
Но если договор заключался в течение последних трех лет, то финансовый управляющий вправе его оспорить. Арбитражный суд может отменить неравноценный брачный договор при банкротстве, и тогда имущество будет делиться в равных долях.
Единственное жильё под угрозой — проект изменений в банкротстве
На данный момент на стадии рассмотрения находится законопроект, предлагающий лишать должников единственного жилья. Но заберут ли единственное жилье после его вступления в силу? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Законопроект предлагает изымать у должников недвижимость, площадь которого больше чем в 2 раза превышает установленные нормы. А взамен предоставлять жилую недвижимость меньшей площади и стоимости, при этом разница в цене будет направлена на погашение задолженностей перед кредиторами.
Но также в Госдуме есть и другой законопроект, который защищает единственное жилье человека, который попал в долговую яму. Но за которые еще до сих пор не выплачен ипотечный кредит. Что перевесит? Пока не ясно.
Отбирают ли недвижимость по такой схеме сейчас? Пока законопроект не принят, бояться должникам нечего, хотя по некоторым делам суды действительно принимали решения такого рода.
Но речь шла только о ситуациях, когда собственность была расценена как предмет роскоши, и должник вел себя недобросовестно в ходе процедуры: продал другую более дешевую недвижимость, снял все деньги со счетов, и отправился списывать кредиты.
Минэк решил защитить единственное жилье должников
Минэкономразвития подготовило к середине лета 2021 года отзыв на законопроект Минюста о возможности продажи единственного жилья должника.
Данное ведомство предлагает дать право требовать продажу такого жилья только кредиторам-физ. лицам должника — физ. лица.
Право у банков и других кредитных организаций, например, у МФО, требовать продать единственное жилье за долги, которые человек не может вернуть, в проекте МЭРа отсутствует.
Мотив таков: поскольку речь идет о конституционном праве гражданина на жилище, то это право можно ограничить только в интересах равного субъекта.
А банки, микрофинансовые организации и иные кредиторы -юр. лица — профессиональные кредиторы.
Поэтому они могут и должны заранее оценить шансы невозврата денег при выдаче займа. Риски невозврата кредитов изначально «заложены» в цену кредита, выраженную через ставку.
Кроме того, МЭР предлагает единственное жилье, которым должник владеет более трех лет, вообще не трогать ни при каких обстоятельствах. Министерство также предложило критерий для определения роскошности жилья, которое можно будет продать в ходе банкротной процедуры.
Федеральный норматив площади жилья на одного человека — должника (и его семьи) МЭР предлагает определить так: самый высокий показатель нормы жилой площади в регионах, умноженный на коэффициент 3. Например, норма в регионе — 20 квадратов на одного человека, в семье 3 человека. 20 умножаем на три и получаем 60 квадратов на одного человека.
И 180 квадратов на трех. Если квартира 160 квадратов — ее трогать нельзя. Только при превышении этого критерия жилье можно будет признать роскошным и реализовать.
Поскольку стоимость проданной недвижимости не обязательно покроет все обязательства должника, на продажу жилья в рамках исполнительного производства нужно будет получить его согласие. Если должник не соглашается, кредитор должен будет возбудить дело о признании его несостоятельным. Тогда реализация жилья будет проходить уже в рамках процедуры банкротства.
Читайте также
- Списание зарплаты для оплаты задолженности: сколько могут удержать приставы
- Банкротство физлица кредитором: бывает ли такое, если банкрот банку невыгоден?
- Добросовестный покупатель при банкротстве продавца
По ее итогам банкрот избавится от всех долгов, независимо от цены, по которой реализовали его прежнюю недвижимость, подчеркивает МЭР.
Таким образом, Минэк существенно ограничивает свободу реализации права кредитора. Этой возможностью можно будет воспользоваться в редких случаях. Ведь основные долги у населения именно перед банками, а жилье больше трех лет в собственности продавать будет запрещено.
Единственная квартира в залоге у частного лица
Верховный суд (ВС) РФ должен принять решение о том, как в сложной жизненной ситуации можно помочь гражданину-банкроту избежать потери единственного жилья, которое ранее было заложено по договору займа.
Дело об этом содержится в картотеке арбитражных дел. Ответчик по делу (и пока владелец заложенного жилья) — Юлия Величко.
В этом деле есть полный детективный набор: пропуск залогодержателем срока на предъявление требований в реестр и кабальные условия договора.
Величко в июне 2018 года заняла 260 тыс. рублей у Романа Головатенко, по ставке 120% годовых. При этом в залог по договору займа она отдала свою единственную квартиру площадью 50 кв. м в городе Хабаровск.
Обстоятельства, которые вынудили гражданку взять займ под такую, довольно дикую, с точки зрения ее рыночности, ставку, в материалах дела не указаны. Правда, отмечено, что через полтора года стороны договорились о снижении ставки до 84% годовых.
Всего Юлия Величко выплатила своему кредитору 387 тыс. рублей, и это произошло в период с июля 2018 года по апрель 2020 года. Затем должница прекратила выплаты. А в мае 2020 года она подала документы на собственное банкротство. На тот момент она, как следует из материалов дела, задолжала Головатенко и банкам в общей сумме 774 тыс. рублей.
Суд признал ее банкротом 10 июня 2020 года и ввел процедуру реализации имущества. Финансовый управляющий Ольга Возжина должна была направить уведомление об этом кредиторам в течение 15 дней — до 25 июня, как того требует статья 213.24 закона о несостоятельности. Но в адрес Головатенко финансовый управляющий выслала уведомление лишь 10 августа. Впрочем, он его не получил, так как письмо вернулось в суд, после истечения срока хранения. Об этом тоже сказано в материалах дела.
Когда Головатенко узнал о банкротстве должницы, он обратился в суд с заявлением о включении своих требований на сумму 301,5 тыс. рублей в реестр. Правда, он обратился в арбитраж только в сентябре 2020 года, то есть по истечении отводящегося на заявление требований в реестр двухмесячного срока. Он просил суд восстановить срок, так как управляющий направил ему уведомление, нарушив сроки на информирование кредитора. Арбитражный суд Хабаровского края с этим требованием Головатенко согласился.
В ином случае Головатенко не мог бы рассчитывать на погашение долга гражданки Величко перед ним за счет средств от продажи заложенной квартиры. Еще в декабре 2018 года ВС РФ разъяснил, что залогодержатель, пропустивший двухмесячный срок на включение своих требований в реестр кредиторов, лишается права на залог, и в конкурсную массу жилье не попадет. Тем более, если оно единственное.
В сюжете, по которому высказался ВС, срок на постановку своих требований в реестр кредиторов банкрота по ипотечной квартире «проспал» Сбербанк. И в итоге ВС встал на строну должника.
Величко и ее финуправляющая считали неправомерным включение требований Головатенко в реестр, и уж точно возражали против включения его туда в качестве владельца залогового имущества. Они мотивировали свое несогласие тем фактом, что отобрать за долги единственное жилье возможно только в ситуации, если кредит выдавался на приобретение или строительство жилья. То есть был оформлен ипотечный кредит (или ссуда). Так должница и финуправляющий трактовали статью 78 закона «Об ипотеке (залоге)».
В нем написано о возможности изъятия жилья, заложенного «по договору об ипотеке. Либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких.
Или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».
Однако суд с таким толкованием дела в этой конкретной истории был не согласен. По мнению арбитража, статья 78 закона об ипотеке не запрещает обращать взыскание на единственное жилье, которое владелец сам отдел в залог, руководствуясь причинами, отличным от получения ипотечного кредита. В обоснование суд сослался на статью 2 того же закона.
Следуя нормам, изложенной в этой статье, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.
Стороны спора также обвиняли друг друга в злоупотреблении правом. Так, гражданка Величко заявляла, что ее права были нарушены при приеме квартиры в залог гражданином Головатенко, и это он не соблюдал установленные изначально условия выдачи займа. В свою очередь кредитор Головатенко отмечал, что у должницы при передаче жилья в залог отсутствовало намерение квартиру освобождать в случае появления невозможности оплаты долга.
Однако суд нарушений со стороны кредитора не нашел. «Оснований считать, что, принимая в залог спорную квартиру Головатенко Р.Ю. злоупотребил правом, как об этом указывает представитель должника, суд не усматривает. В данном случае, учитывая имущественное положение заемщика, Головатенко Р.Ю. выдал кредит при условии обеспечения его возврата залогом недвижимого имущества, что отражено в договоре ипотеки», — указал суд первой инстанции.
С этим согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Теперь Величко просит вмешаться в ситуацию ВС РФ. В своей жалобе она отметила, что ее выплаты в адрес кредитора «значительны». А его требования несоразмерны стоимости ее единственного жилья.
Эти доводы судья Екатерина Корнелюк сочла достаточными для передачи жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Заседание состоялось 8 ноября 2021 года.
Экономическая коллегия ВС коллегия рассмотрела спор, отменила решения по нему и направила его на новое разбирательство. Дело не закрыто, и нас ждет примерно года три увлекательных приключений истории с единственным жильем, заметьте — даже не при ипотеке!
Лучше не рисковать, и при проблемных задолженностях подавать на банкротство уже сейчас. Специалисты нашей компании готовы представить полноценную юридическую поддержку на всех этапах банкротства физлица. Просто напишите нам и получите возможность избавиться от долговой нагрузки!
Наша команда
