Залог — это обеспечение определенного обязательства. Он оформляется по взаимному согласию сторон (в силу договора), либо по основаниям, предусмотренным законом. Залог используется в кредитовании, а для ипотеки он является обязательным требованием. Банк сможет обратить взыскание на заложенный объект, если по кредиту возникнет просроченная задолженность. Регистрация договора залога недвижимого имущества осуществляется по заявлению сторон через Росреестр. Подробнее о правилах этой процедуры расскажем ниже.
Что такое залог простыми словами
Залог является гарантией исполнения какого-либо обязательства. Общая схема с использованием такого обеспечения:
- стороны договариваются, какое имущество будет считаться заложенным до полного исполнения обязательства;
- на предмет залога оформляются документы (к примеру, отчет о рыночной оценке, договор, закладная и т.д.);
- проводится регистрация залога, если это предусмотрено законодательством;
- пока действует обеспечение, с имуществом будут запрещены сделки без согласия залогодержателя;
- после исполнения обязательства залог аннулируется автоматически, либо по заявлению одной из сторон.
Залог можно использовать практически в любых сделках. Рядовые граждане чаще всего сталкиваются с ним при получении кредитов, в том числе ипотеки или автокредита.
При кредитовании залог оформляется в пользу банка. Он может возникать по следующим основаниям:
- в силу закона — в обязательном порядке при ипотеке, когда заемщик приобретает права собственника на жилье, а банк становится залогодержателем;
- в силу договора — по потребительским кредитам, когда заемщик добровольно соглашается оформить залог на свое имущество.
При ипотеке права залога могут возникнуть только в отношении жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты). Для получения потребительского кредита заложить можно не только жилье, но и нежилой объект, транспортное средство. Все зависит от программы кредитования банка, статуса заемщика (физическое или юридическое лицо).
Зачем и когда нужна государственная регистрация залога недвижимости
Для всех сделок с недвижимостью предусмотрена регистрация. Эта процедура проводится в Росреестре, сопровождается внесением регистрационных записей в ЕГРН. Требования о регистрации залога недвижимого имущества при кредитовании содержатся:
- в законе № 102-фз об ипотеке (описаны основания и правила регистрации, права и обязанности сторон, другие важные нюансы);
- в ГК РФ (общие понятия о залоге, порядок его оформления и снятия, иные моменты);
- в законе № 218-фз (этот нормативный акт описывает порядок и сроки регистрации, алгоритм действий специалистов Росреестра).
В законе № 102-фз напрямую указано, что обязательной регистрации подлежит договор об ипотеке. Сразу после этого возникнет обременение имущества, а банк станет залогодержателем. Подтверждением возникновения залога станет запись в госреестре ЕГРН.
Так как требование о регистрации предусмотрено законодательством, его нельзя обойти. Без регистрационной процедуры в Росреестре договор ипотеки будет являться ничтожным (ст. 10 закона № 102-фз). Дополнительным требованием является обязательное страхование заложенного объекта.
Читайте также
- Можно ли заложить единственное жилье в залог? Можно, но это очень рискованный поступок
- Стоит ли брать кредит под залог недвижимости: преимущества и риски для заемщика
- Реестр Федеральной нотариальной палаты «в помощь»: как не купить автомобиль в залоге
Порядок оформления документов и регистрация залога по кредитам
При получении ипотеки залог регистрируется на недвижимость, которую заемщик приобретает за счет средств банка. Поэтому регистрация проводится одновременно:
- в отношении прав собственности, которые возникают у заемщика;
- в отношении договора ипотеки и залога на жилье.
Банк не участвует в процессе выбора жилого помещения. Но для оформления ипотечного договора заемщик обязан представить ряд документов на недвижимость — выписку ЕГРН на объект, копию паспорта текущего собственника, договор купли-продажи и т.д. Отчет об оценке можно получить у профессионального эксперта-оценщика. Обычно банк сразу указывает аккредитованную оценочную компанию, куда необходимо обратиться заемщику.
По потребительским кредитам в залог может передаваться недвижимость, уже фактически принадлежащая заемщику. Согласившись на данное условие, можно получить снижение процентной ставки, повысить шансы на одобрение заявки. Банк обязательно проверит:
- наличие права собственности на объект (по сведениям из ЕГРН);
- отсутствие запретов, арестов на недвижимость и иных ограничений (также по выписке из реестра);
- рыночную стоимость недвижимости (по отчету оценщика).
На период действия кредитного договора объект останется в собственности заемщика. Он сможет пользоваться объектом, проживать в нем с семьей. Но право на распоряжение недвижимостью будет временно ограничено.
Какие документы оформляются
Чтобы пройти регистрацию залога при кредитовании, могут потребоваться следующие документы:
- договор на ипотеку или потребительский кредит;
- график платежей (так как он является приложением к договору, то тоже направляется в Росреестр);
- закладная по ипотеке (этот документ может оформляться по требованию банка, но для регистрации достаточно договора);
- договор купли-продажи недвижимости при ипотеке;
- правоподтверждающие документы на объект (выписка ЕГРН, договор и т.д.);
- паспорт заемщика-залогодателя;
- заявление в Росреестр о проведении регистрации.
Оформляются, но не передаются в Росреестр, такие документы как отчет об оценке, договор (полис) страхования. Они напрямую не влияют на права собственности и обязательства по залогу.
Для регистрации необходимо указать условие о возникновении залога в договоре. Но банк может потребовать оформление закладной в бумажном или электронном виде. Особенности заполнения этого документа описаны в главе III закона № 102-фз. Наличие закладной упрощает процесс обращения взыскания на заложенную недвижимость, если заемщик перестанет платить по кредиту. Также эту ценную бумагу можно использовать при продаже (уступке) долга.
Правила и сроки регистрации
Документы на регистрационную процедуру можно подать в бумажном или электронном виде. Сейчас банки предлагают услуги по онлайн-регистрации без личного посещения подразделения Росреестра или МФЦ. Вот пример от Сбера:
- за услугу онлайн-регистрации заемщику нужно заплатить от 7 900 рублей;
- банк подготовит все документы, поможет выпустить на заемщика усиленную квалифицированную электронную подпись, оплатит пошлину за регистрацию;
- документы, заверенные ЭЦП сторон, будут направлены в Росреестр через онлайн-сервис;
- после завершения регистрации собственник получит договор и выписку ЕГРН также в цифровом формате (там будут указаны и сведения о залоге).
Указанные услуги будет оказывать не сам Сбер, а ООО «Домклик». Если заемщик согласен на подключение опции, ему предлагают снижение процентной ставки по ипотеке.
В обычном бумажном формате документы на регистрацию можно подать через МФЦ, либо непосредственно в подразделение Росреестра. Общие правила процедуры:
- за регистрацию договора купли-продажи недвижимости госпошлина составит 2 000 рублей;
- за регистрацию ипотеки (а соответственно, и залога по ней) необходимо заплатить пошлину 1 000 рублей;
- срок регистрационной процедуры при ипотеке составляет 5 дней (при обращении в Росреестр) или 7 дней (через МФЦ);
- после завершения регистрации заявители получат выписки из ЕГРН, а также иные документы, переданные при обращении (договор купли-продажи и т.д.).
Формы заявлений для регистрации утверждены приказом Росреестра № П/0310. Образец документа предлагаем скачать у нас на сайте.
Сведения о наличии действующего залога можно в любой момент проверить по выписке ЕГРН. Проще всего ее заказать через сервис на портале «Госуслуг». В одностороннем порядке собственник может снять залог только по документам, подтверждающим погашение кредита.
Последствия регистрации залога
Заложенная недвижимость остается в собственности и пользовании заемщика. Но распоряжаться объектом без согласия залогодержателя нельзя. Залог может переоформляться или аннулироваться:
- при надлежащем и полном исполнении обязательств со стороны залогодателя (погашение ипотеки или потребительского кредита);
- при рефинансировании кредита (залогодержателем станет другой банк);
- при продаже квартиры, которая находится в залоге (залог в пользу банка сохранится, но сведения о собственнике-залогодателе будут изменены).
Продать, подарить или обменять недвижимость в залоге невозможно. Росреестр обязательно проверит наличие в ЕГРН данных об обременениях и запретах, после чего откажет в регистрации сделки. Банк вправе дать согласие (разрешение) на распоряжение заложенным объектом. Но для этого он потребует перевода средств от покупателя напрямую на погашение кредита. Только после этого можно будет снять залог через Росреестр.
Заложенная недвижимость может передаваться по наследству (по завещанию или в силу закона). Наследники, которые получат имущество, будут обязаны принять и долги умершего. Соответственно, и в этом случае залог сохранится до полного исполнения обязательств.
Что будет с объектом недвижимости при нарушении обязательств по кредиту
Залог на недвижимость является максимально возможной гарантией банку на случай просрочки по кредиту. Но просто так забрать квартиру или иной объект кредитор не может. Обращение взыскания происходит по следующим правилам:
- во внесудебном порядке допускается обращение взыскания, если это предусмотрено договором, либо оформлялась закладная (ст. 55 закона № 102-фз);
- для обращения взыскания требуется, чтобы период просрочки по ипотеке составлял не менее трех месяцев, а задолженность была не менее 5% от стоимости объекта;
- реализация заложенной недвижимости осуществляется на публичных торгах, а залогодержатель получит преимущества при распределении вырученных средств (если у должника несколько кредиторов).
Жилую недвижимость, заложенную по ипотеке, могут продать за долги в рамках исполнительного производства или в ходе банкротства. Сейчас Госдума РФ рассматривает законопроект, который предусматривает сохранение залога на единственное жилье в банкротных делах. Если у банкрота не будет долгов по ипотеке, он сможет заключить мировое соглашение с кредитором, избежать реализации квартиры.
Подробнее о нюансах продажи заложенной недвижимости в банкротных делах можно узнать на консультации у наших юристов!
