По данным Центрального банка РФ объем просроченной ипотечной задолженности в России на 1 апреля 2022 года составил примерно 0,5% от общей суммы выданных ипотечных кредитов. Много это или мало? С одной стороны половина процента — цифра мизерная. Но когда эти полпроцента берутся от 12,4 трлн рублей, то вдруг выясняется, что это получается аж 57 млрд рублей. Давайте разберемся, есть ли шанс сохранить ипотечное жилье в ситуации, когда за него просто нечем платить?
Сумма просрочки по ипотеке означает, что при средней сумме кредита на жилье в 3,5 млн рублей, в нашей стране порядка 16 тысяч семей не могут оплачивать ипотеку. И это население не самого маленького города!
Впрочем, не так все плохо, потому что это самый низкий показатель за последние четыре года — в марте 2018 года просрочка достигала 56,5 млрд рублей. А самая большая цифра была в пандемийном 2020-м: в ноябре того года ипотечная просрочка достигала 72,8 млрд рублей.
Это было вполне объяснимо: из-за карантинов многие люди по всему миру остались без работы или были вынуждены перейти на меньшую заработную плату. Финансовые подушки (у кого они были) быстро истощались, поэтому и доля просрочки поползла вверх.
Финансовые неурядицы могут поджидать любого из нас. Они могут оказаться краткосрочными и не слишком обременительными, что называется, лайтовыми. А могут крепко ударить, поставив крест на планах на будущее. Но что самое неприятное — доходы могут внезапно иссякнуть, а вот имеющиеся денежные обязательства: кредиты, микрозаймы, ссуды и прочее, не денутся никуда.
Как быть, когда нет денег, зато есть купленная в кредит квартира и долг за нее надо гасить? Разумеется, лучше в такой ситуации вообще не оказываться. Но, к сожалению, сегодня от проблем не застрахован никто. Более того, даже в более спокойные времена ипотечный кредит всегда считался самым непредсказуемым. Потому что берется на десять (а то и двадцать) лет. А за это время произойти может что угодно.
Поэтому к ситуации, в которой вам нечем платить ипотеку, нужно быть готовым всегда. Что это значит? Необходимо быть готовым принять все возможные меры, которые позволят избежать неприятных последствий, то есть утраты жилья. Найти способы, которые помогут как можно легче пережить сложное время. И как можно скорее вернуться к нормальной жизни.
Как позаботиться заранее
Определенные шаги можно предпринять заранее, еще в процессе получения ипотечного кредита. Для этого имеет смысл приобрести страховку. При выдаче кредита на покупку жилья банки и так требуют от заемщика оформить страхование жизни и здоровья, а также застраховать риски утраты права собственности на жилье (так называемое титульное страхование) и риски повреждения или полной утраты жилья.
Однако дополнительно можно рассмотреть вариант страхования риска потери работы. Риск может быть двух видов:
- сокращение работника;
- ликвидация предприятия.
Это инструмент стал особенно востребован в период пандемии, когда собственники сокращали персонал или вовсе закрывали бизнес.
Например, у Сбербанка этот полис так и называется «в связи с недобровольной потерей работы заемщиком». Другими словами, если сотрудник будет сокращен (или предприятие ликвидируют), то банк выплатит ему компенсацию. У разных банков программы разные, поэтому компенсация может начисляться на срок от 3 до 6 месяцев. В том же Сбере выплата начисляется в течение 122 календарных дней.
Могут варьироваться и размеры выплат, хотя в любом случае они «завязаны» на размер ежемесячного платежа, поэтому они и не будут сильно отличаться от него. К тому же банк может поставить ограничение по размеру ежедневной суммы. Так Сбер ограничивает ежедневную сумму выплат двумя тысячами рублей.
Есть и еще один нюанс — начисление страховки начинается не сразу, а через 1-2 месяца после потери работы. Дело в том, что по закону при сокращении сотрудника работодатель обязан выплатить ему два оклада (и еще один, если уволенный встал на биржу труда, но работу найти не успел). То есть банк исходит из того, что первые пару месяцев должник сможет обслуживать долг самостоятельно.
Тем не менее, при всех ее странностях, страховка — это хороший способ не просрочить кредит и получить несколько месяцев на поиск нового источника дохода.
Когда страховки нет
Однако что делать, если нет ни страховки, о которой говорилось выше, ни средств на обслуживание ипотеки? Можно ли отказаться платить ипотеку, но сделать это законно, а не просто перестав перечислять взносы в банк, и прервав любые контакты с кредитором?
Можно. Самое главное, чего не надо делать — это не надо падать духом. Существует целый набор вполне опробованных способов, которые помогут, если не исправить ситуацию, то облегчить ее.
Для начала перечислим возможные финансовые предложения для облегчения ситуации «жизнь при ипотеке»:
- ипотечные каникулы;
- рефинансирование;
- реструктуризация;
- сдача ипотечной квартиры в аренду.
Остановимся на каждом из них подробнее.
Ипотечные каникулы
В России с 2019 года действует закон об «Ипотечных каникулах». Согласно закону заемщик имеет право обратиться в банк-кредитор и объявить, что уходит на каникулы. То есть определенное время не платить по договору ипотеки или платить меньшую, чем раньше, сумму. Максимальный срок этого льготного периода — 6 месяцев. Для того, чтобы воспользоваться этим инструментом, заемщик должен соответствовать нескольким критериям:
- размер кредита — не более 15 млн рублей;
- жилье, купленное в ипотеку — единственное у заемщика;
- ранее условия ипотечного кредита не менялись (не считая досрочного погашения);
- должник оказался в сложной жизненной ситуации.
Список сложных ситуаций также прописан в законе:
- официальная регистрация в статусе безработного в органах службы занятости;
- инвалидность I или II группы;
- временная нетрудоспособность на срок более 2 месяцев подряд;
- снижение среднемесячного дохода заемщика на 30% и более. При этом сумма взноса по кредиту должна быть больше 50% среднемесячного дохода;
- увеличение у заемщика числа иждивенцев.
Все эти условия требуют подтверждения соответствующими документами.
Как было сказано выше, 6 месяцев — это максимальный срок для «ипотечных каникул». Но заемщик может прервать их и раньше. Он может это сделать в любой момент, написав отказ от услуги, и вернуться к предыдущему графику погашения кредита.
Рефинансирование и реструктуризация
Можно обратиться за рефинансированием кредита. Сделать это можно как в банке, который и выдал имеющийся проблемный кредит, так и в другой кредитной организации, если у нее есть такая услуга.
Банк оценит заявку, взвесит риски и если сочтет их приемлемыми, то выдаст новый кредит для погашения старого. Разумеется, новый займ должен быть предоставлен на новых (щадящих) условиях — на более долгий срок или под более низкий процент. Возникает вопрос — зачем это банку?
Дело в том, что банк заинтересован получить назад не только выданный кредит, но и проценты по нему.
Поэтому в определенных случаях фин организации проще отказаться от небольшой (для всего банка) части дохода, выдав новый кредит под меньшую ставку, чем пытаться «выбить» проценты по старому кредиту и рисковать, что клиент перестанет платить вовсе.
Процедура реструктуризации кредита в целом похожа на рефинансирование. Но в данном случае кредит остается прежним, меняются только его условия.
Еще раз подчеркнем разницу: при реструктуризации меняются только условия уже имеющегося договора. При рефинансировании между сторонами заключается новый договор.
Условия изменения правил ипотеки
Однако следует понимать, что кредиты, особенно ипотечные, рефинансируют и реструктуризируют далеко не всегда. Кредитор должен быть уверен, что заемщик «потянет» новый долг. Для этого он может запросить подтверждающие документы. Какие именно? Да практически любые, с помощью которых заемщик может подтвердить свои, пусть и ставшие более скромными, но все-таки имеющиеся финансовые возможности.
В частности, банк может попросить предоставить:
- трудовую книжку, в которой прописана причина расторжения трудового договора;
- справку из бухгалтерии работодателя, которая подтвердит падение доходов должника;
- медицинские справки или рецепты необходимых дорогостоящих лекарств и процедур, если должник потерял доходы из-за продолжительной болезни или травмы;
- справки от спасательных служб, если были понесены убытки в результате несчастного случая или технологической катастрофы;
- свидетельство о рождении ребёнка, установлении опекунства или другие документы, подтверждающие появление иждивенцев.
Но если вы столкнулись с такой ситуацией и вам кажется, что список запрашиваемых документов не очень-то обоснован или чрезмерен — обратитесь за консультацией к юристам, специализирующимся на банковской тематике. Они смогут оценить требования банка и, при необходимости, даже оспорить их.
Сдача квартиры в аренду
Говорим чисто теоретически о том, что продать квартиру, которая находится в ипотеке, хотя и не просто (нужно на это получить согласие банка-кредитора), но все же — можно.
Однако в данной статье мы рассматриваем варианты, которые помогут сохранить жилье, а не потерять его. Другое дело — сдать имеющуюся квартиру в аренду, а самому временно переехать в жилье подешевле и поскромнее. Этот способ достаточно нестандартный, и не самый распространенный, однако сбрасывать его со счетов не стоит. В крайнем случае, такую «квартирную рокировку» можно использовать вместе с другими способами реструктуризации.
Бонус: Банкротство гражданина
Кого обанкротят?
Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» банкротство — это «неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей».
Это крайняя мера для гражданина, который не видит (или не понимает), что в скором будущем у него восстановится доход, а других источников средств он не имеет.
Банкротство — да, оно может помочь решить проблему с долгами. Однако оно совершенно точно не поможет сохранить квартиру. Дело в том, что даже ипотечная квартира будет включена в конкурсную массу при реализации имущества должника.
Недвижимость изымут приставы, продадут с торгов, а потом деньги за нее получит банк в счет погашения кредита, а также штрафов и других понесенных расходов. И если после этих выплат что-то останется — эту сумму перечислят гражданину.
Более того, из квартиры придется выехать даже в том случае, если это единственное жилье и в нем прописаны несовершеннолетние дети или другие незащищенные группы населения.
В Государственной думе находится законопроект, который запрещает выселять должников из единственного ипотечного жилья, но проект был внесен в начале марта 2022 года и до сих пор не рассматривается в качестве приоритетного.
Что будет с кредитной историей?
Напомним, что кредитная история — это хранящийся в специальной организации (бюро кредитных историй) свод информации о заемщике: обо всех кредитах и займах, которые он брал, и о том, насколько добросовестно гасил их. Кредитная история влияет на дальнейшие возможности гражданина брать кредиты.
Информация о том, что заемщик прибег к рефинансированию или ипотечным каникулам также будет отражена в его кредитной истории. Формально это не несет никаких негативных рисков и сказываться на рейтинге клиента не должно. Но по факту банки обращают на это внимание и могут предлагать кредиты на менее выгодных условиях.
А вот реструктуризация любого кредита всегда снижает балл кредитной истории, помните об этом.
А вот банкротство, и тем более, злостное уклонение от уплаты долга (даже если заемщику действительно тяжело и нет средств, чтобы гасить кредит) скажется на кредитной истории самым негативным образом.
Договаривайтесь с банком
На вопрос «Что будет, если не платить ипотеку?» ответ очень простой: «Ничего хорошего». Банк предпримет ряд предупредительных мер: запустит начисление штрафных санкций, начнет напоминать клиенту о долге. Может быть даже продаст его коллекторскому агентству, но рано или поздно в дверь должника постучат судебные приставы, чтобы описать имущество. В том числе и квартиру. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить.
Повторим еще раз — банк заинтересован в том, чтобы клиент пользовался взятым кредитом весь его срок. Это позволяет банку хорошо зарабатывать на процентах. Например, по ипотечному кредиту при ставке в 9-10% годовых за 15 лет переплата составит полторы суммы кредита. Поэтому банк будет стремиться найти компромисс с клиентом. Особенно с тем, кто оказался в тяжелой финансовой ситуации не по своей воле и сам старается исправить положение.
Впрочем, бывает и так, что банк не желает идти навстречу и отвергает любые обращение должника. В этом случае остается обращаться в суд. И для этого совершенно точно понадобится помощь профессиональных юристов.
Правильно составить иск, собрать необходимые доказательства, участвовать в судебных заседаниях — без грамотной поддержки просто не обойтись. Обращайтесь к нам за любой консультацией по ипотеке, мы поможем.
