Рефинансирование ипотеки: что это, что предлагает рынок и как не прогадать с процентной ставкой?

Рефинансирование ипотеки — это услуга, которую предлагают банки. Она в особенности актуальна для клиентов, которые не справляются с ежемесячными платежами по долгу, но при этом настроены не потерять квартиру. Фактически рефинансирование осуществляется по двум документам: старый кредитный договор закрывается, взамен открывается новый с переоформлением закладной на жилье.

Рефинансироваться можно в старом банке, но, как правило, свой банк часто отказывает в предоставлении этой услуги. Также можно рассмотреть и другие варианты, то есть перекредитование в сторонних банках.

В этой статье мы рассмотрим, как понять выгоду от рефинансирования, взвесим все за и против, узнаем новости и изменения в этой сфере, накопившиеся за последние годы, требования и шаги после одобрения заявки на новый кредит банком.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.

Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!

В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.

Как происходит рефинансирование ипотеки? Схема достаточно легкая:

1. Изучаем ставки банков, читаем финансовые советы на сайтах, консультируемся с юристами, если это необходимо, изучаем тонкости страхования. В частности, условия банков для физических лиц опубликованы на их сайтах — найти нужный материал и посмотреть ставки в банках можно за несколько часов «сидения в интернете».
2. Изучаем предложения и делаем расчеты — выгодно ли влезать в эту «авантюру». На большинстве сайтов рассчитать выгоду можно прямо на онлайн-калькуляторе. Также стоит провести сравнение, чтобы понять, в каком банке выгоднее оформить заявку.
3. Подаем документы и заявку. Это можно сделать онлайн. Если все в порядке, то вам ее одобрят, а через некоторое время вас пригласят в офис на консультацию и для дальнейшего прохождения этапов сделки.
4. Далее возможны два варианта: банк после определения ставки выдаст вам нужную сумму, чтобы вы сами погасили свой кредит (в отношении ипотеки для физических лиц обычно этот вариант почти не работает); или же банк сам переведет деньги на счет действующего банка и тем самым погасит старую ипотеку.
5. Соответственно, заключается новый договор, переоформляется закладная по договору обременения. Вы начинаете платить по новым условиям — в другой банк.

Рефинансирование ипотеки: что это такое и с чем его едят? Об этой процедуре нужно знать еще несколько фактов:

• сколько по времени занимает процедура? Хватает 1 месяца, если банк тоже не будет бездействовать с переоформлением закладной (бывают эксцессы, но мы поговорим об этом ниже);
• плюс дополнительные деньги. Можно переоформить новый кредит так, чтобы получить добавку с дополнительной суммой. Например, если по ипотеке у вас выходит еще платить 400 тыс. рублей, можно оформить новый кредит на 600 тыс. рублей с тем же низким процентом. Эту часть вы тратите на свои потребности;
• выгодное рефинансирование с доп. суммой можно оформить как в своем, так и в другом банке;
• рефинансировать можно ипотеку вместе с потребительскими кредитами, с кредитными картами и другими видами кредитования. Обычно банки ставят ограничения по суммам нового общего кредита, например, до 5 млн. рублей. И по количеству кредитов — например, до 5 кредитов;
• зарплатным клиентам предлагают более низкие ставки. Например, своим заемщикам банк предложит рефинансирование по 6,5 процентов, сторонним — по 8,5 процентов. Своим, как правило, всегда под меньший процент;
• вид жилья в ипотеке не имеет значения — рефинансируют кредиты и на вторичное жилье, и на новостройки, и на дом с земельным участком;
• при льготном рефинансировании можно уменьшить срок кредита — например, по действующему договору вам осталось платить 5 лет; после рефинансирования — 4 года;
• через какое время можно сделать рефинансирование? Не имеет значения через сколько месяцев подается заявка, но желательно хотя бы полгода вовремя вносить ежемесячные платежи;
• рефинансирование проводится без первоначального взноса, то есть во второй раз не нужно собирать деньги;
• минимальная ставка по рефинансированию вычисляется, исходя из ставки ЦБ. Если она стоит на уровне 5% годовых, то провести рефинансирование под меньший процент не получится. Если вы задаетесь вопросом — как получить под 3 процента ипотеку, это не к российским банкам.
• услуга рефинансирования, как правило, платная. За нее потребуется заплатить новому банку взнос — обычно в процентах от сделки (иногда — фиксированную сумму за рассмотрение заявки).

Простыми словами, рефинансирование позволяет выкрутиться из сложного положения — например, при рождении ребенка, когда каждая копейка на счету. Также можно вдобавок получить немного денег наличными. А вот через какое время можно сделать процедуру — нужно уточнять конкретно в выбранном банке.

Вас интересует рефинансирование, но вы мало
о нем знаете? Мы поможем выбрать
привлекательные предложения

Почему в 2022 году рефинансировать ипотеку практически нереально

После начала военной операции на Украине банки предлагают рефинансировать любые кредитные продукты крайне неохотно. И делают это по уже куда более высоким ставкам, чем те, которые были в ходу еще до 1 марта 2022 года. Причина — в резком росте ставки рефинансирования Банка России, которая сразу после начала спецоперации выросла до 20% годовых.

И хотя ставка постепенно снижается, на уровень «до 24 февраля» ставки по кредитам, а, соответственно, и по рефинансированию, не вернутся еще долго. Так, Сбербанк предлагает рефинансирование под ставку от 13,9% годовых, хотя еще недавно ставка была «от 5,9%».

А на сайте ВТБ в разделе о рефинансировании сказано, что «с 28.02.2022 временно приостановлен приём заявок на рефинансирование ипотеки, за исключением рефинансирования для семей с детьми с господдержкой». Специализированный государственный ипотечный банк — Дом.рф — предлагает рефинансирование от 16,1%.

Получается, что ипотечные кредиты, взятые ранее в расчете на тот факт, что ставка будет снижаться, сейчас выгоднее платить по старой ставке, чем по вновь предлагаемой.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки и кредитов вместе

Мы ознакомились с шагами программы. Теперь рассмотрим основные преимущества и недостатки рефинансирования жилищных кредитов. К плюсам стоит отнести следующие факторы:

1. Рефинансирование доступно различным слоям населения: предпринимателям, самозанятым, медикам (медработникам бывают различные послабления), зарплатному клиенту, брокерам, бюджетникам и другим лицам.
2. Рефинансировать ипотеку можно без созаемщика, если его нет. Или даже в новом договоре можно его вывести из схемы. Это, правда, сделать довольно сложно.
3. Рефинансировать можно квартиру с маткапиталом — речь идет о кредитах, где первым взносом послужил материнский капитал.
4. Рефинансирование распространяется на коммерческую недвижимость, загородную недвижимость, на строительство жилого дома, на квартиры, на апартаменты, на доли, на комнаты, на дома с землей, на вторичку и валютную ипотеку (такая сейчас почти не встречаются).
5. Кредитное рефинансирование можно так оформить, что не потребуется оценка квартиры и переоформление закладной. По сути, вы получите новый потребкредит по договору, а квартира уже будет считаться вашей. За эти средства вы забираете закладную в старом банке.

   Далее платите ежемесячные платежи по новому кредиту. Есть ли смысл в этом? Конечно! Ведь квартира больше не будет под залогом. Но и ставка по такому кредиту может быть куда выше ставки по ипотеке.

6. Можно вывести собственника из сделки при наличии такого желания. Например, при переоформлении из Сбербанка в ВТБ можно созаемщика сделать главным заемщиком, а прежнего заемщика вывести из договора.
7. Ежемесячные платежи можно уменьшить даже в два раза за счет маленького процента и пролонгации срока кредитования.
8. Рефинансирование доступно и после ипотечных каникул по закону от 2019 года с получением дополнительных средств.
9. Прекрасный выбор программ рефинансирования и подробное описание порядка действий размещены на сайтах банков. Можно оценить на тематических ресурсах рейтинг банков, выбрать несколько интересных организаций и почитать их предложения.

   Вы узнаете онлайн, какие справки нужны, какие затраты возникнут пошагово, как осуществляется оформление документов по форме банка, какие банк предлагает ставки на период рефинансирования и какие документы нужны от старого банка.

Рассмотрим и ключевые подвохи этой процедуры. Отметим, что минусов немного, положительных сторон гораздо больше:

1. При снижении ипотеки (вернее, ставки) вам придется часто общаться с банками, изучать образцы заявлений и других справок, узнавать, как вернуть страховку и вообще, тратить свое время. Другими словами, придется побегать.
2. Банки часто на своих страницах предлагают красивые ставки вроде от 4,99% годовых. Но на самом деле клиентам предлагают намного большие ставки. Поэтому, если предложение чуть выгоднее реальной ставки по действующей ипотеке, то нет смысла проворачивать эту процедуру. Например, если вы платите по 12%, а вам предложили 11% годовых, то можно смело отказываться.
3. Иногда банки затягивают с переоформлением закладной. В качестве примера стоит представить отзыв на сайте Банки Ру в отношении Сбербанка. У клиента начались проблемы с консолидацией кредитов. Из МФЦ пришел ответ о приостановке перерегистрации залога по причине бездействия банка. Конечно, в итоге все разрешилось благополучно, но все же, человеку изрядно потрепали нервы. И такая ситуация — не редкость.

Вы ждете подвоха от рефинансирования? Свяжитесь
с нами, только компетентная юридическая поддержка
поможет разобраться в сложных вопросах

Когда стоит отказаться от рефинансирования ипотечного кредита?

Да, иногда после взятия ипотеки первоначальные прогнозы оказываются ошибочными. Катастрофически не хватает денег на оплату и поэтому приходят мысли о рефинансировании. Но эта процедура не всегда будет выгодна. Она не подойдет заемщику, если:

1. По ипотечному кредиту ему осталось платить меньше 50% — скажем, несколько лет. То есть он уже выплатил проценты, осталось преимущественно тело кредита. Рефинансирование в таком случае бывает даже убыточным.
2. Банки предлагают снижение меньше, чем на 2% годовых. В этом нет особого смысла, потому что вы, по сути, поменяете шило на мыло. К тому же, сам механизм переоформления подразумевает расходы: на оценщика, на справки.

Единственное ценное основание для переоформления — это оформление нового договора без права собственности на жилье со стороны банка. То есть сейчас у вас залоговая ипотека: например, квартира на вторичном рынке или строящееся жилье находится под залогом у банка. Но вот после переоформления оно перестает быть объектом залога, и вы платите просто кредит.

В таком случае да, каким бы ни был процент после рефинансирования, стоит согласиться. Ваши риски будут намного ниже, чем при собственной ипотеке. В особенности, если квартира для вас выступает единственным жильем.

Но если вы снимете обременение с залога при получении нового кредита и тут же побежите подавать документы на банкротство, ваши действия могут объявить мошенническими. Так и без квартиры можно остаться, и долги не спишут.

Не знаете, как перейти с валютной ипотеки
на рубли, нужна помощь юриста?
Свяжитесь с нами!

Что дает рефинансирование ипотеки и отличия от других льготных программ

Рефинансирование проводится с целью консолидации всех кредитов (объединения) и снижения кредитной нагрузки на человека. Перед тем, как провести эту процедуру, нужно изучить все детали предложения. Это позволит понять, что конкретно даст вам рефинансирование.

В целом положительные последствия рефинансирования заключаются в таких факторах:

1. Объединение кредитов: гражданской ипотеки, автокредита, кредита наличными и так далее. Консолидация подарит возможность выплачивать ежемесячные платежи только раз в месяц. Самостоятельные расчеты упрощаются: легче контролировать один кредит, чем несколько.
2. Можно поменять дату платежа. Например, если раньше вы платили 20 числа, 25 числа, 13 и 16, то теперь можно все перенести, скажем, на 1 число каждого месяца, в зависимости от вашего удобства.
3. Объединение под более низкий процент с возможностью досрочного погашения. Конечная переплата часто по цене на сотни тысяч рублей меньше.
4. Оформление без поручителей, часто — по паспорту. Процесс в особенности упрощается, если рефинансирование происходит в банке, клиентом которого вы являетесь. Разрешение у сторонних банков тоже можно не брать — рефинансирование оформляется по желанию клиента, то есть сторонние банки в этой сделке так и так выиграют.

Но рефинансирование — это не единственная услуга, если срочно потребовались льготные программы. Вы наверняка слышали о реструктуризации или ипотечных каникулах? Не стоит путать рефинансирование ипотеки с реструктуризацией или с отсрочкой — это разные процедуры.

Суть других программ в следующем:

1. Реструктуризация — это, как правило, пролонгация договора, но этот термин в целом означает изменение любых условий кредитного договора. Вводится, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, списать пени или иным способом ослабить кредитную нагрузку.

   После реструктуризации человек платит по новым правилам. Существует и судебная реструктуризация, которая может предоставляться согласно нормам закона «О банкротстве». Человек должен заплатить госпошлину, услуги финуправляющего, и далее он инициирует рассмотрение дела о банкротстве, где вводится план-график погашения долгов сроком до 3 лет.

2. Отсрочка или кредитные каникулы — это возможность временно не платить по кредиту или выплачивать только проценты. Интересно, что по ипотеке законодательство ввело обязательную отсрочку с господдержкой. Банки обязаны ее предоставлять, если у заемщика наступили тяжелые условия жизни. Но только один раз за срок действия кредита.

   С чего начать? Заполняется анкета, прикладываются документы, вводится отсрочка сроком на полгода. В течение этого периода оплачиваются только проценты.

Государственная отсрочка разрешается, если, к примеру, супруга заболела и нужны деньги на лечение; при рождении второго ребенка, при потере трудоспособности и так далее.

Вас интересует поэтапный порядок действий,
вероятность оформления льготных услуг
в банке? Свяжитесь с нами!

Зачем банку снижать ставку, если можно сбивать деньги за каждый день просрочки?

Рефинансирование предполагает снижение ставки, оформление нового договора под низкий процент, иногда — на большие суммы. Зачем это банкам, которые нацелены на получение прибыли?

На самом деле выбивание процентов — не совсем удобное мероприятие. Оно требует от банка ресурсов на организацию этого процесса, а при начале неплатежей по кредитам — на привлечения коллекторов, а потом — расходов на судебные издержки. Так, шаг за шагом, накапливается серьезная сумма расходов.

Поэтому банки при оценке рисков предпочитают выбрать предоставление льготных услуг вроде реструктуризации. Но вот с рефинансированием немного другая история: причины щедрости кроются в желании сохранить клиентов.

Банки в своей деятельности ориентируются на таблицы расчета рентабельности и размер учетной ставки ЦБ. Например, если ставка сейчас составляет 6,5%, то банк сможет максимально снизить ставку по кредитам до примерно такого значения. Но не меньше. А когда ставка поднимается, то поднимаются и процентные ставки по ипотечным кредитам.

В итоге получается следующее: человек, допустим, в 2015 году оформляет ипотеку под 14,5% годовых. В первые годы он стабильно выплачивает ее по указанной ставке. И вот сейчас у банка, на фоне снижения ставки ЦБ, появляется возможность предложить кредитование под 10% годовых. Если он это не сделает, то клиенту предложат рефинансирование сторонние банки. А терять надежных заемщиков на пустом месте никто не хочет.

Как оформляется такое рефинансирование? Клиент обращается в свой или в сторонний банк и подает заявку на оформление рефинансирования. Оценивается его остаток по ипотеке, финансовые возможности, затем банк выносит решение.

Необходимые документы

Единой пошаговой инструкции для оформления рефинансирования нет, условия отличаются, исходя из внутренних правил банка. Но практика показывает, что способы особенно друг от друга не отличаются. На начальном этапе заемщику придется для проверки представить:

• паспортные данные;
• СНИЛС;
• 2-НДФЛ;
• трудовую книжку;
• договоры по кредитам;
• графики ежемесячных платежей;
• справки об отсутствии долгов (обычно эта информация еще проверяется службой безопасности внутри банка, выписками из кредитной истории — КИ).

Следующий этап — иногда заемщикам звонят и задают уточняющие вопросы: стаж работы, что конкретно человек делает на работе, сколько он получает, как связаться с руководством и так далее.

Далее банк будет проверять квартиру, как предмет залога. Поэтому придется оплатить услуги оценщика. В среднем они стоят 2,5-3 тыс. рублей. Дополнительно придется донести:

• свидетельство о праве собственности;
• договор купли-продажи;
• кадастровый паспорт на жилье;
• график платежей и договор;
• страховку;
• справку об отсутствии долгов по коммуналке;
• справку об остатке задолженности по ипотеке;
• справку по форме Ф40, которая выдается в паспортном столе.

В среднем затраты на оформление рефинансирования обходится в сумму до 50 тыс. рублей.

Отметим, что существуют еще ипотека с государственной поддержкой, по ней тоже можно провести полное или частичное рефинансирование. Они подходят для заемщиков после заключения брака и рождения детей. С ключевыми условиями можно ознакомиться на сайте Госуслуги.

В частности, предусматриваются такие виды ипотеки:

• семейная;
• дальневосточная;
• сельская;
• льготная ипотеки;
• социальные выплаты и погашение ипотеки для многодетных семей.

Отметим, что по срокам такую ипотеку дают до 20 лет, тогда как банки по собственным программам в некоторых случаях оформляют и на 30 лет.

Как правильно оформить рефинансирование? Что будет при разводе, если ипотека оформлена на жену, как сэкономить? Терзают эти вопросы? Свяжитесь с нами. Наши юристы предоставляют бесплатные консультации по телефону.