Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве? Теперь уже да. 9 сентября 2024 года был принят закон, который позволит потенциальному банкроту списать долги по беззалоговым кредитам, микрозаймам, распискам, долгам за коммуналку. Но при этом не лишиться единственной квартиры, кредит за которую еще не выплачен.
В жизни каждого человека ежедневно, ежегодно происходит много событий. И взятый ипотечный кредит на 15–20 лет вдруг однажды может оказаться нечем платить по независящим от заемщика и непредвиденным обстоятельствам. Институт несостоятельности, появившийся в стране несколько лет назад, уже «окреп»: сложные вопросы были разрешены законодательно и судебной практикой. Механизмы отработаны, а сама процедура стала весьма популярной.
Тем не менее, в решении пройти «очищение от долгов» многих тормозило наличие ипотечной квартиры, которую всенепременно должны были забрать, если гражданин признается несостоятельным.
Принцип банкротства состоит в следующем: продается все имущество должника, которое можно продать (за исключением обладающего иммунитетом), а вырученные деньги идут на погашение задолженностей перед кредиторами. Если полученных средств не хватило для возврата всех долгов, то после окончания процедуры эти обязательства «списываются». А человек становится никому ничего не должен.
Почему раньше квартиру забрали, если ипотека исправно платилась
Этот момент у многих вызывал неприятие и непонимание. Большинство граждан предбанкротного периода хотели бы стать лишь «чуть-чуть» банкротами.
То есть объявить себя несостоятельными по всем микрокредитам, долговым распискам и потребительским кредитам.
А вот ипотечный кредит оставить так, как есть. Ведь по нему они стараются платить исправно, так как «цена» за нарушение графика высока: банк просто подаст иск в суд, взыщет долг за счет «пущенной с молотка» залоговой квартиры.
Несмотря на такое трепетное отношение именно к ипотечным обязательствам, банкротство — не было выборочной процедурой. Если человек признавался несостоятельным, то сразу по всем своим обязательствам.
Банк, у которого квартира в залоге, в обязательном порядке вступал в процесс признания физического лица банкротом. Это его обязанность, а не право. Единственный его плюс: он в любом случае получит свои деньги за счет продажи залоговой недвижимости. Но денег на оплату всего долга могло и не хватить.
Опасность реализации залоговой квартиры была одинакова и для единственного жилья, и для «дополнительной» недвижимости. Не помогали ни обстоятельства наличия детей, инвалидности у членов семьи, проживающими совместно с заемщиком безнадежно больными родственниками. Залоговое жилье всегда подлежало реализации, если процедура дефолта стартовала.
С сентября 2024 года есть возможность сохранить при банкротстве единственное жилье, за которое не выплачена ипотека, если по ней не было серьезных просрочек. Правда, необходимо найти такого человека, который согласится погасить 10% долгов банкрота перед кредиторами первой и второй очереди.
Читайте также
- Дадут ли ипотеку, если были просрочки по другим кредитам? В текущей ситуации в России — практически нет
- Договор займа под залог недвижимости: особенности заключения такого документа с банком, с МФО и с физическим лицом
- Наследник не платит ипотеку: что будет с квартирой?
Как оставить ипотечную квартиру при банкротстве сейчас
Сохранение ипотечного жилья при банкротстве возможно и другими способами. Но об этом придется позаботиться заранее. Чуть ли не за несколько лет до начала банкротства. Здесь возникает проблема: как человек заранее может знать о том, что наступят «тяжелые времена» и он не сможет расплачиваться по долгам? А если знал заранее, то разорение имеет все признаки преднамеренного и, значит, есть состав для уголовной ответственности по ст. 196 УК РФ?
Тем не менее, перечислим популярные способы сохранения ипотечного жилища при банкротстве:
- Перекредитовка с целью погашения ипотечного кредита. В данном случае берется один или несколько потребительских беззалоговых кредитов в других банках. За счет полученных средств погашается ипотечный кредит, запись об ипотеке снимается. Квартира остается в собственности у человека. И, поскольку она является единственным жильем, в ходе банкротства ее уже не смогут забрать.
Нюанс: «операцию» придется запланировать сильно заранее до процедуры банкротства. Желательно даже до начала «периода подозрительности» (1-3 года). Перекредитовка оправданна, если большая часть ипотеки уже выплачена, а условия по потребительским кредитам не критично отличаются в худшую сторону от действующего кредита с залогом недвижимости.
- Организация сделки купли-продажи своей квартиры с торгов знакомыми людьми
Когда недвижимость банкрота выставляется на торги, она, как правило, продается с дисконтом. Если хозяину удастся найти покупателя, который, не имея явной аффилированности с собственником, согласится ее купить и позволить банкроту в ней жить до обратного выкупа в будущем, то схему можно считать реализованной.
Нюанс: такого благодетеля трудно найти. Тем более скрыть наличие взаимосвязи с несостоятельным владельцем.
- Погасить долги в процессе реструктуризации
В этом случае банкрот не завершает процедуру, а изыскивает возможность расплатиться с долгами, не доводя до обращения взыскания на залог.
Нюанс заключается в том, что человек с ипотекой решается на дефолт только в исключительных случаях, когда уже не осталось никаких возможностей расплачиваться с долгами. В таких ситуациях реструктуризация не помогает даже в 1% случаев из ста.
-
Погашение ипотечного кредита кем-то из родственников полностью. Родителями, родными братьями и сестрами, поручителем, просто посторонним человеком — например, другом (подругой). Степень родства значения не имеет. Главное — убедить кредиров, что такое закрытие кредита происходит не деньгами заемщика, заранее спрятанными от претензий банков, выдавших другие ссуды.
Таким образом, схемы сохранения единственного жилья, находящегося в ипотеке, есть и сейчас. Но учесть заранее все нюансы, связанные с их реализацией, почти невозможно.
Что изменилось в банкротстве с ипотекой
Банкротство с ипотекой в 2025 году в корне изменилось.
Законопроект о возможности сохранить ипотеку на единственное жилье при банкротстве Госдума уже одобрила в трех чтениях. Закон вступил в силу 9 сентября 2024 года.
Изменения в законе направлены на защиту интересов большинства должников, имеющих в ипотеке единственную квартиру. Как правило, это люди с детьми, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации и не имеющие признаков преднамеренного банкротства.
Созревание инициативы прошло долгий процесс. А после появления первых решений высших судебных инстанций, не позволивших забрать единственное жилье у банкрота в обстоятельствах исправного исполнения им обязательств по ипотечному кредиту (при наличии просроченных задолженностей по иным кредитам) началась активная нормотворческая работа в этом направлении.
Решено было найти путь оградить банкротов от тотального изъятия у них единственных квартир, сместив вектор внимания на обеспечение конституционных гарантий граждан в сфере обеспечения жильем.
Как теперь работает система: заемщик и банк в арбитражном суде смогут заключить мировое соглашение, по условиям которого банкрот обязан будет и дальше погашать ипотечный кредит. При этом в рамках процедуры банкротства единственное ипотечное жилье не выставляется на торги, но остается у банка в залоге. После полного погашения запись об ипотеке снимается в стандартном порядке.
Также суд может назначить прохождение процедуры реструктуризации ипотечного долга. Максимальный срок реструктуризации долгов в рамках закона «О банкротстве» — пять лет.
Важно понимать, что условия ипотечного кредита не могут быть изменены в ходе достижения консенсуса с банком, выдавшим ипотеку. А это означает, что в мировом соглашении нельзя прописать повышенную ставку по жилищной ссуде, сумму платежа и тд. Ни один параметр договора нельзя менять в сторону его увеличения (повышения).
В чем суть доработок
Первоначально внесение изменений в закон было вызвано целью защитить получателей только военной ипотеки.
По мере обсуждения инициативы было решено расширить применение вносимых гарантий на всех заемщиков, имеющих в ипотеке единственное жилье.
Изменения в законе позволят избавиться от долгов, сохранив при этом ипотечную квартиру и обязательства перед банком-кредитором.
Не поменяет ситуацию, если и жена (муж) подаст на банкротство, в том числе одновременно. Право заключить перемирие с банком, сохранив ипотеку, останется.
То есть, по сути, рассматривается вариант частичного банкротства, при котором на оплату ипотечного кредита у должника деньги появляться будут, а на оплату других долгов — нет. После принятия законодательной инициативы в предложенном ключе последствия банкротства для ипотечников стали не такими фатальными и плачевными, как сейчас.
Вы попали в финансовую ловушку, и объявление неплатежеспособным для вас — единственный выход? При наличии ипотечного кредита лучше тщательно и заранее просчитать вероятный сценарий процедуры признания несостоятельным. Еще до начала рассмотрения банкротного дела в суде следует выяснить, что будет с квартирой, находящейся в залоге у банка.
Обратитесь за помощью к нашим юристам. В нашей компании наработан большой опыт банкротства граждан, в том числе при имеющихся обязательствах по ипотеке.
