В сентябре 2024 года вступил в силу закон № 298-ФЗ. Он ввел возможность исключения ипотеки в банкротстве из общей массы обязательств и фактически позволяет должнику сохранить единственное жилье, даже если оно заложено. Но для этого придется договориться с банком и заключить мировое соглашение. Разбираемся, в каких случаях возможно сохранить ипотечную квартиру, как этого добиться и с какими нюансами придется столкнуться.
Условия заключения мирового соглашения по ипотеке при банкротстве
Составить локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой и заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором можно на любой стадии рассмотрения дела арбитражным судом. Но лучше не откладывать действия по урегулированию вопросов с квартирой, чтобы ее не успели реализовать.
Обязательные условия для заключения отдельного соглашения с ипотечным банком:
- у должника и членов его семьи нет другого жилья;
- по ипотеке нет просрочки или заемщик договорился с кредитором о порядке ее погашения:
- судом не установлены факты необоснованности применения исполнительского иммунитета, например, из-за злоупотреблений, допущенных должником.
Если условия для заключения отдельного мирового соглашения по ипотеке не выполняются, например, квартира не является единственной, можно попробовать договориться со всеми кредиторами. Но маловероятна ситуация, что все они пойдут навстречу, раз уж ситуация с возвратом долгов доведена до банкротства.
Мировое соглашение: альтернативный выход из банкротства
Мировое соглашение — это специальная процедура в деле о несостоятельности. Она предусматривает достижение должником и кредиторами договоренностей об условиях и порядке погашения обязательств.
Отдельное мировое соглашение по ипотеке заключают должник и ипотечный кредитор без согласия остальных кредиторов. В отличие от классического мирового соглашения, оно не прекращает дело о банкротстве: требования остальных кредиторов рассматривают в обычном порядке.
Особенности классического мирового соглашения:
- добровольный характер;
- по общему правилу принимается только при согласии большинства кредиторов;
- обязательно требуется утверждение судом;
- в общем случае приводит к прекращению дела о банкротстве;
- не может нарушать права третьих лиц.
Для должника завершение дела соглашением — это возможность решить проблему с долгами и сохранить хотя бы часть имущества. Для кредиторов же оно дает шанс вернуть больше денег, чем при реализации собственности гражданина. Часто в условия соглашения включают:
- отсрочку;
- рассрочку;
- снижение неустойки;
- уменьшение процентной ставки.
Но найти компромисс всем участникам дела бывает непросто, а при отсутствии у должника реальных источников средств для выплаты обязательств по утвержденным условиям в документе и вовсе смысла нет.
Мировое соглашение при ипотеке: от подготовки до утверждения
Первым делом нужно договориться с ипотечным банком. Вести переговоры можно любым удобным способом:
- по телефону;
- через email;
- при личных встречах;
- путем направления писем на бумажном носителе.
Главное, фиксировать договоренности в документах. Иначе сотрудники кредитной организации могут забыть или потерять информацию, а иногда и намеренно ввести должника в заблуждение.
В лучшем случае переговоры в этом случае придется начинать заново, а в худшем окажется, что банк вовсе не намерен идти навстречу.
Если заключается мировое соглашение по ипотеке на единственное жилье, привлекать других кредиторов к участию в нем необязательно. Решаться вопрос с долгами перед ними будет в стандартном порядке прохождения банкротной процедуры.
Когда все договоренности достигнуты, нужно оформить мировое соглашение. Оно подписывается банком и должником. После этого необходимо направить ходатайство в суд с просьбой утвердить документ.
Суд изучит заявление и соглашение. Если документы полностью соответствуют закону, договоренности утвердят. После этого должнику придется погашать задолженность по ипотечному кредиту по новому графику, согласованному сторонами. Важно — ухудшить условия кредита банк права не имеет. То есть ставка не может быть увеличена, а платеж должен быть посильным.
Может ли банк отказать
Банк вправе возражать против предложенного соглашения, но его отказ не всегда означает, что жилье придется продавать. В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан Верховный суд привел случай, когда суд утвердил экономически обоснованный локальный план вопреки возражениям банка: кредитор не подтвердил их разумными экономическими причинами. Исход зависит от условий плана, источника платежей и того, ухудшается ли положение банка.
Однако ипотечный кредитор обычно заинтересован в урегулировании проблемы с долгом без банкротства. Это связано со следующими причинами:
- При сохранении обязательств банк продолжит получать проценты по кредиту.
- Нет необходимости заниматься реализацией залога, которая не всегда проходит быстро и гладко.
- Нет рисков финансовых потерь, если вырученных средств от продажи залога не хватит на погашение задолженности.
Другие кредиторы, конечно, не будут в восторге от уменьшения конкурсной массы из-за исключения заложенной квартиры. Но вариантов оспорить соглашение должника с ипотечным банком у них немного, особенно если соблюдены все требования закона.
Что делать, если управляющий возражает против соглашения
Вступившие в силу поправки в закон №127-ФЗ не предусматривают согласование локального плана реструктуризации по ипотеке с финансовым управляющим (ФУ). Он может подать в суд возражения, настаивая на включении ипотечной квартиры в конкурсную массу, и всего скорее сделает это, т. к. выплаты ФУ напрямую зависят от выручки при реализации имущества. Однако бояться такого развития событий не стоит.
В п.2 ст. 213.10-1 закона №127-ФЗ прямо указывается, что возражения управляющего по локальному плану реструктуризации не являются основанием для отказа в утверждении его арбитражным судом. АС просто откажет ФУ. Главное, договориться с кредитором.
Читайте также
- Одобрят ли пособие, если есть ипотека и кредиты
- Дадут ли ипотеку, если у клиента банка уже есть кредит
- Операция под именем «погашение ипотеки» кредитной картой. Есть ли смысл?
Структура мирового соглашения
Соглашение может составить любая из сторон. Чаще всего инициатором исключения ипотеки в деле о банкротстве будет должник и ему же придется заняться подготовкой документов. В соглашение обязательно указывают следующую информацию:
- Стороны сделки и их реквизиты. Если для исполнения обязательств по ипотечному кредиту привлекается третье лицо, например, поручитель, его данные также должны быть включены в документ.
- Сведения о сумме долга и заложенном имуществе. Кроме того, нужно указать, что задолженность исключают из реестра требований, а собственность — из конкурсной массы.
- Порядок погашения задолженности. Дополнительно стоит составить график с указанием точных размеров платежей и даты их внесения, а также условия досрочного погашения.
- Указание на то, что в отношении ипотеки не применяются правила освобождения должника от долгов, предусмотренные ст. 213.28 закона №127-ФЗ.
Документ подписывается всеми участниками, но в силу он вступит только после утверждения Арбитражным судом.
Судебная практика по локальным планам реструктуризации по ипотеке
Изменения в закон №127-ФЗ о возможности исключения ипотеки при банкротстве вступили в силу 08.09.2024 года. Только после этого у судов появилась возможность применять их.
По состоянию на сентябрь 2024 года даже минимальный объем судебной практики по этому вопросу еще не наработан.
ВС РФ о возможности сохранения ипотечного жилья, являющегося единственным, указал чуть раньше в Обзоре судебной практики. В частности, в нем сказано, что если долгов по ипотеке нет, то суд предлагает должнику и кредитору составить локальный план реструктуризации.
При этом залоговое имущество не включают в конкурсную массу, но обязательства перед ипотечным банком сохраняются после признания гражданина несостоятельным и списания других задолженностей.
Специальные нормы о сохранении единственного ипотечного жилья вступили в силу позже. Однако и до их появления суды рассматривали индивидуальные планы реструктуризации. Например, 6 сентября 2024 года Арбитражный суд Краснодарского края утвердил такой план по делу № А32-52036/2022. Дом и земельный участок сохранялись, а выплаты по кредиту должны были продолжаться до 28 августа 2040 года. Однако 30 декабря 2024 года апелляционный суд отменил определение и отказал в утверждении плана. Кассационный суд оставил постановление апелляционного суда без изменения. Поэтому выводы ниже отражают позицию суда первой инстанции, а не окончательный результат рассмотрения дела.
Суд также указал, что ипотечный кредитор не вправе устанавливать дополнительные условия заключения мирового соглашения, не предусмотренные законом. А кроме того, он отметил следующие моменты:
- Хотя у гражданина ранее были просрочки по ипотеке, они погашены третьим лицом и на момент обращения с заявлением их нет.
- Взыскание на единственное ипотечное жилье банкрота может быть обращено только по требованию ипотечного кредитора. Желание остальных кредиторов, а также суммы долгов перед ними не учитываются.
- Локальный план реструктуризации не может предусматривать погашение задолженности по ипотеке за счет того имущества, которое в ходе признания гражданина несостоятельным вправе изъять, продать, а вырученные деньги использовать для удовлетворения требований других кредиторов.
Должнику также важно понимать, что если он нарушит график выплат по ипотеке во время банкротства, кредитор все же сможет добиться включения единственного жилья в конкурсную массу. А если это произойдет уже после признания человека неплатежеспособным, то на заложенный дом и землю взыскание смогут обратить в стандартном порядке — через обращение в суд, а потом к приставам.
Внесудебное банкротство и ипотечное жилье: что изменилось
Упрощенная процедура банкротства появилась в 2020 году. Обратиться с заявлением можно при общей сумме обязательств от 25 тысяч до 1 млн рублей и наличии одного из оснований, перечисленных в законе.
Главные отличия внесудебного банкротства:
- Проводиться через МФЦ без судебного разбирательства и финансового управляющего.
- Длится шесть месяцев.
- После завершения процедуры гражданина освобождают от обязательств перед кредиторами, которых он указал в заявлении, с учетом предусмотренных законом исключений.
- Право на процедуру зависит от состояния исполнительного производства или положения должника. Отсутствие имущества, на которое можно обратить взыскание, требуется не по всем основаниям обращения.
Закон не запрещает обращаться за внесудебным банкротством только из-за наличия ипотечного долга. Но ипотечная недвижимость зарегистрирована, и кредитор, обнаружив ее, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о судебном банкротстве должника. Поэтому возможность пройти процедуру через МФЦ зависит от конкретного основания обращения и действий кредитора. Отдельное мировое соглашение для сохранения ипотечного жилья заключают уже в судебном деле о банкротстве.
Положительные и отрицательные стороны локального плана реструктуризации по ипотеке
Исключение ипотеки в банкротстве — это отличный шанс сохранить единственное жилье, находящееся в залоге. Главные плюсы локального плана реструктуризации в этом случае:
- не надо спрашивать согласие других кредиторов;
- можно оставить только долг по ипотеке, списав остальные;
- мнение арбитражного управляющего не влияет на решение суда;
- нет требований к доходам должника или другим параметрам. Хотя деньги на выплаты ипотеки вам придется все-таки где-то находить.
Однако исключение ипотеки по правилам, внесенным законом № 298-ФЗ — это не универсальное решение. Нужно учитывать, что у этого способа есть и ряд минусов:
- Локальный план реструктуризации с ипотечным банком можно заключить только в отношении единственного жилья.
- Если жилье уже продали с торгов, практически нет способов воспользоваться введенными послаблениями.
- Банк может выдвинуть различные условия заключения соглашения, которые не всегда легко исполнить, например, предоставить дополнительные гарантии погашения долга. Или вовсе отказаться от него.
- Если в плане нет отсрочки на время банкротства, ипотеку придется платить из прожиточного минимума, выделяемого на жизнь банкроту на период прохождения процедуры. А это нереально. Или привлекая третьих лиц, например, новых созаемщиков.
В любом случае при выработке плана действий для сохранения ипотечного жилья при банкротстве стоит обратиться к профессиональным юристам.
Как сохранить семейное жилье: мировое соглашение при банкротстве одного из супругов
Супруги по ипотеке часто выступают созаемщиками. Если их общее имущество продают при банкротстве одного из супругов, оставшиеся средства не всегда делят поровну: учитываются доли супругов и их общие обязательства. С сентября 2024 года единственное ипотечное жилье можно сохранить с помощью отдельного мирового соглашения, если кредит продолжат выплачивать на условиях, которые утвердит суд.
В зависимости от ситуации стороны могут выбрать один из следующих вариантов:
- заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором и включить в него созаемщика или другое третье лицо, которое продолжит вносить платежи;
- продолжить выплаты самому должнику из доходов, на которые нельзя обратить взыскание, если это не мешает исполнению плана реструктуризации;
- перевести долг на созаемщика или другое лицо, но только с согласия банка.
Во время банкротства платежи может вносить участвующий в соглашении созаемщик или другое третье лицо. Сам должник также вправе платить из защищенных от взыскания доходов, если это не мешает исполнению общего плана реструктуризации. После завершения банкротных процедур он может продолжить выплаты из будущих доходов.
Что будет, если не исполнять локальный план реструктуризации по ипотеке
Если банкрот при выплате по мировому соглашению допустит техническую просрочку в пару дней, нет поводов сильно беспокоиться.
В худшем случае придется заплатить небольшую неустойку и постараться дальше не нарушать график выплат. Но при регулярных просрочках или длительных задержках ситуация будет хуже. Кредитор сможет добиться изъятия заложенной недвижимости и ее продажи.
Рекомендуется при согласовании локального плана реструктуризации учитывать свои финансовые возможности и подписывать его только при наличии реальной возможности исполнить.
Иначе сохранить квартиру не удастся, а процедура банкротства может затянуться и привести к неожиданным и не всегда приятным последствиям.
Чтобы точно представлять все риски, связанные с заключением мирового соглашения по ипотеке при банкротстве, стоит заранее проконсультироваться юристами. Запишите на бесплатную консультацию к нашим специалистам. Они проанализируют вашу ситуацию, расскажут, подходит ли вам банкротство для избавления от непосильных долгов, удастся ли сохранить недвижимость, что для этого лучше предпринять и как минимизировать риски.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
