В сентябре 2024 года вступил в силу закон № 298-ФЗ. Он ввел возможность исключения ипотеки в банкротстве из общей массы обязательств и фактически позволяет должнику сохранить единственное жилье, даже если оно заложено. Но для этого придется договориться с банком и заключить мировое соглашение. Разбираемся, в каких случаях возможно сохранить ипотечную квартиру, как этого добиться и с какими нюансами придется столкнуться.
Условия заключения мирового соглашения по ипотеке при банкротстве
Составить локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой и заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором можно на любой стадии рассмотрения дела арбитражным судом. Но лучше не откладывать действия по урегулированию вопросов с квартирой, чтобы ее не успели реализовать.
Обязательные условия для заключения отдельного соглашения с ипотечным банком:
- у должника и членов его семьи нет другого жилья;
- по ипотеке нет просрочки или заемщик договорился с кредитором о порядке ее погашения:
- судом не установлены факты необоснованности применения исполнительского иммунитета, например, из-за злоупотреблений, допущенных должником.
Если условия для заключения отдельного мирового соглашения по ипотеке не выполняются, например, квартира не является единственной, можно попробовать договориться со всеми кредиторами. Но маловероятна ситуация, что все они пойдут навстречу, раз уж ситуация с возвратом долгов доведена до банкротства.
Мировое соглашение: альтернативный выход из банкротства
Мировое соглашение — это специальная процедура в деле о несостоятельности. Она предусматривает достижение должником и кредиторами договоренностей об условиях и порядке погашения обязательств.
Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве — это частный случай. Оно имеет ряд нюансов, например, может быть заключено должником и банком, выдавшим ипотечный кредит, без согласия остальных кредиторов.
Особенности классического мирового соглашения:
- добровольный характер;
- по общему правилу принимается только при согласии большинства кредиторов;
- обязательно требуется утверждение судом;
- в общем случае приводит к прекращению дела о банкротстве;
- не может нарушать права третьих лиц.
Для должника завершение дела соглашением — это возможность решить проблему с долгами и сохранить хотя бы часть имущества. Для кредиторов же оно дает шанс вернуть больше денег, чем при реализации собственности гражданина. Часто в условия соглашения включают:
- отсрочку;
- рассрочку;
- снижение неустойки;
- уменьшение процентной ставки.
Но найти компромисс всем участникам дела бывает непросто, а при отсутствии у должника реальных источников средств для выплаты обязательств по утвержденным условиям в документе и вовсе смысла нет.
Мировое соглашение при ипотеке: от подготовки до утверждения
Первым делом нужно договориться с ипотечным банком. Вести переговоры можно любым удобным способом:
- по телефону;
- через email;
- при личных встречах;
- путем направления писем на бумажном носителе.
Главное, фиксировать договоренности в документах. Иначе сотрудники кредитной организации могут забыть или потерять информацию, а иногда и намеренно ввести должника в заблуждение.
В лучшем случае переговоры в этом случае придется начинать заново, а в худшем окажется, что банк вовсе не намерен идти навстречу.
Если заключается мировое соглашение по ипотеке на единственное жилье, привлекать других кредиторов к участию в нем необязательно. Решаться вопрос с долгами перед ними будет в стандартном порядке прохождения банкротной процедуры.
Когда все договоренности достигнуты, нужно оформить мировое соглашение. Оно подписывается банком и должником. После этого необходимо направить ходатайство в суд с просьбой утвердить документ.
Суд изучит заявление и соглашение. Если документы полностью соответствуют закону, договоренности утвердят. После этого должнику придется погашать задолженность по ипотечному кредиту по новому графику, согласованному сторонами. Важно — ухудшить условия кредита банк права не имеет. То есть ставка не может быть увеличена, а платеж должен быть посильным.
Может ли банк отказать
Законодательство не обязывает банки идти навстречу заемщику и урегулировать вопрос с долгом через соглашение. Теоретически финансовая организация может проигнорировать просьбу должника или отказать ему. В этом случае суд заставить банк не вправе и банкротство пойдет по стандартной процедуре.
Однако ипотечный кредитор обычно заинтересован в урегулировании проблемы с долгом без банкротства. Это связано со следующими причинами:
- При сохранении обязательств банк продолжит получать проценты по кредиту.
- Нет необходимости заниматься реализацией залога, которая не всегда проходит быстро и гладко.
- Нет рисков финансовых потерь, если вырученных средств от продажи залога не хватит на погашение задолженности.
Другие кредиторы, конечно, не будут в восторге от уменьшения конкурсной массы из-за исключения заложенной квартиры. Но вариантов оспорить соглашение должника с ипотечным банком у них немного, особенно если соблюдены все требования закона.
Что делать, если управляющий возражает против соглашения
Вступившие в силу поправки в закон №127-ФЗ не предусматривают согласование локального плана реструктуризации по ипотеке с финансовым управляющим (ФУ). Он может подать в суд возражения, настаивая на включении ипотечной квартиры в конкурсную массу, и всего скорее сделает это, т. к. выплаты ФУ напрямую зависят от выручки при реализации имущества. Однако бояться такого развития событий не стоит.
В п.2 ст. 213.10-1 закона №127-ФЗ прямо указывается, что возражения управляющего по локальному плану реструктуризации не являются основанием для отказа в утверждении его арбитражным судом. АС просто откажет ФУ. Главное, договориться с кредитором.
Читайте также
- Одобрят ли пособие, если есть ипотека и кредиты
- Дадут ли ипотеку, если у клиента банка уже есть кредит
- Операция под именем «погашение ипотеки» кредитной картой. Есть ли смысл?
Структура мирового соглашения
Соглашение может составить любая из сторон. Чаще всего инициатором исключения ипотеки в деле о банкротстве будет должник и ему же придется заняться подготовкой документов. В соглашение обязательно указывают следующую информацию:
- Стороны сделки и их реквизиты. Если для исполнения обязательств по ипотечному кредиту привлекается третье лицо, например, поручитель, его данные также должны быть включены в документ.
- Сведения о сумме долга и заложенном имуществе. Кроме того, нужно указать, что задолженность исключают из реестра требований, а собственность — из конкурсной массы.
- Порядок погашения задолженности. Дополнительно стоит составить график с указанием точных размеров платежей и даты их внесения, а также условия досрочного погашения.
- Указание на то, что в отношении ипотеки не применяются правила освобождения должника от долгов, предусмотренные ст. 213.28 закона №127-ФЗ.
Документ подписывается всеми участниками, но в силу он вступит только после утверждения Арбитражным судом.
Судебная практика по локальным планам реструктуризации по ипотеке
Изменения в закон №127-ФЗ о возможности исключения ипотеки при банкротстве вступили в силу 08.09.2024 года. Только после этого у судов появилась возможность применять их.
По состоянию на сентябрь 2024 года даже минимальный объем судебной практики по этому вопросу еще не наработан.
ВС РФ о возможности сохранения ипотечного жилья, являющегося единственным, указал чуть раньше в Обзоре судебной практики. В частности, в нем сказано, что если долгов по ипотеке нет, то суд предлагает должнику и кредитору составить локальный план реструктуризации.
При этом залоговое имущество не включают в конкурсную массу, но обязательства перед ипотечным банком сохраняются после признания гражданина несостоятельным и списания других задолженностей.
Несмотря на недавнее введение норм о возможности сохранения ипотечной недвижимости, являющейся единственной, в делах о признании неплатежеспособности, в некоторых делах они уже применяются. Так, Определением от 06 сентября 2024 года АС Краснодарского края утвердил локальный план реструктуризации по делу № А 32-52 036/2 022. Должник сохранил дом и земельный участок, на котором тот расположен, но долг за него нужно будет выплачивать еще до 28 августа 2024 года.
Суд также указал, что ипотечный кредитор не вправе устанавливать дополнительные условия заключения мирового соглашения, не предусмотренные законом. А кроме того, он отметил следующие моменты:
- Хотя у гражданина ранее были просрочки по ипотеке, они погашены третьим лицом и на момент обращения с заявлением их нет.
- Взыскание на единственное ипотечное жилье банкрота может быть обращено только по требованию ипотечного кредитора. Желание остальных кредиторов, а также суммы долгов перед ними не учитываются.
- Локальный план реструктуризации не может предусматривать погашение задолженности по ипотеке за счет того имущества, которое в ходе признания гражданина несостоятельным вправе изъять, продать, а вырученные деньги использовать для удовлетворения требований других кредиторов.
Должнику также важно понимать, что если он нарушит график выплат по ипотеке во время банкротства, кредитор все же сможет добиться включения единственного жилья в конкурсную массу. А если это произойдет уже после признания человека неплатежеспособным, то на заложенный дом и землю взыскание смогут обратить в стандартном порядке — через обращение в суд, а потом к приставам.
Внесудебное банкротство и ипотечное жилье: что изменилось
Упрощенная процедура банкротства появилась в 2020 году. Она ориентирована на граждан, столкнувшихся с финансовыми трудностями и обязательствами на сумму не более 1 млн рублей.
Главные отличия внесудебного банкротства:
- Проводиться через МФЦ без судебных разбирательств и привлечения финансового управляющего.
- Срок процедуры регламентированный (строго полгода) и не может быть продлен.
- Списываются только обязательства, указанные в заявлении.
- У должника нет имущества, на которое можно обратить взыскание.
В отношении внесудебного банкротства новый закон никаких изменений не внес. При долгах по ипотеке признать свою несостоятельность через МФЦ по факту невозможно. Придется все же обратиться в арбитражный суд и уже там попробовать сохранить жилье.
Положительные и отрицательные стороны локального плана реструктуризации по ипотеке
Исключение ипотеки в банкротстве — это отличный шанс сохранить единственное жилье, находящееся в залоге. Главные плюсы локального плана реструктуризации в этом случае:
- не надо спрашивать согласие других кредиторов;
- можно оставить только долг по ипотеке, списав остальные;
- мнение арбитражного управляющего не влияет на решение суда;
- нет требований к доходам должника или другим параметрам. Хотя деньги на выплаты ипотеки вам придется все-таки где-то находить.
Однако исключение ипотеки по правилам, внесенным законом № 298-ФЗ — это не универсальное решение. Нужно учитывать, что у этого способа есть и ряд минусов:
- Локальный план реструктуризации с ипотечным банком можно заключить только в отношении единственного жилья.
- Если жилье уже продали с торгов, практически нет способов воспользоваться введенными послаблениями.
- Банк может выдвинуть различные условия заключения соглашения, которые не всегда легко исполнить, например, предоставить дополнительные гарантии погашения долга. Или вовсе отказаться от него.
- Если в плане нет отсрочки на время банкротства, ипотеку придется платить из прожиточного минимума, выделяемого на жизнь банкроту на период прохождения процедуры. А это нереально. Или привлекая третьих лиц, например, новых созаемщиков.
В любом случае при выработке плана действий для сохранения ипотечного жилья при банкротстве стоит обратиться к профессиональным юристам.
Как сохранить семейное жилье: мировое соглашение при банкротстве одного из супругов
Супруги по ипотеке в подавляющем большинстве случаев выступают созаемщиками. В прошлом при банкротстве мужа или жены заложенную квартиру выставляли на продажу, а после погашения задолженности половину оставшихся средств выплачивали второму супругу. Однако поправки в закон №127-ФЗ, вступившие в силу в сентябре 2024 года, существенно изменили ситуацию. Теперь если созаемщик готов продолжать выплаты, квартиру можно сохранить несколькими способами:
- перевести долг потенциального банкрота на третье лицо, соответствующее требованиям кредитной организации;
- отказаться от требований к потенциальному банкроту и продолжить работу с платежеспособным созаемщиком;
- заключить мировое соглашение.
Если стороны договариваются о плане реструктуризации, во время банкротства все платежи все же придется вносить платежеспособному созаемщику. Но после ее завершения оставшуюся часть сможет погасить уже сам банкрот, например, за счет зарплаты по основному месту работы.
Что будет, если не исполнять локальный план реструктуризации по ипотеке
Если банкрот при выплате по мировому соглашению допустит техническую просрочку в пару дней, нет поводов сильно беспокоиться.
В худшем случае придется заплатить небольшую неустойку и постараться дальше не нарушать график выплат. Но при регулярных просрочках или длительных задержках ситуация будет хуже. Кредитор сможет добиться изъятия заложенной недвижимости и ее продажи.
Рекомендуется при согласовании локального плана реструктуризации учитывать свои финансовые возможности и подписывать его только при наличии реальной возможности исполнить.
Иначе сохранить квартиру не удастся, а процедура банкротства может затянуться и привести к неожиданным и не всегда приятным последствиям.
Чтобы точно представлять все риски, связанные с заключением мирового соглашения по ипотеке при банкротстве, стоит заранее проконсультироваться юристами. Запишите на бесплатную консультацию к нашим специалистам. Они проанализируют вашу ситуацию, расскажут, подходит ли вам банкротство для избавления от непосильных долгов, удастся ли сохранить недвижимость, что для этого лучше предпринять и как минимизировать риски.
