Ипотечные обязательства привязывают нас «к месту» на многие десятилетия. Банковская статистика упрямо твердит, что средний срок жизни ипотечного кредита составляет 7 лет. На деле же все обстоит иначе: купив жилье в ипотеку, люди расплачиваются по своим обязательствам десятилетиями.
Что делать, если в течение срока жизни ипотечного кредита вам нужно продать квартиру, купленную с оформлением на нее обременения? Ведь, возможно, вы получили работу в другом городе и хотите купить квартиру в ипотеку там. Можно ли это сделать? Давайте разбираться вместе.
И дольше века длится ипотечный день
Вы купили квартиру в ипотеку, став собственником вожделенных квадратных метров.
Постепенно эйфория по поводу, пожалуй, самой важной покупки в вашей жизни пройдет.
Тогда остановитесь и задумайтесь, как далеко отодвинулся ваш личный горизонт планирования и как сильно сузился спектр ваших возможностей.
Теперь все крупные покупки, отпуск и даже рождение ребёнка нужно рассматривать через призму ваших ипотечных обязательств.
Получив ипотечный кредит, помните о том, что приобретенная с помощью заемных средств квартира стала предметом залога у банка-кредитора. Скажем, вы получили ипотеку в Сбербанке.
Вам не просто предстоят ежемесячные платежи, но также необходимо соблюдать все пункты кредитного договора. К примеру, своевременно продлять страховки, иначе банк может поднять процентную ставку на 2-4 процента, поэтому очередной платеж по кредиту заметно вырастет.
Помимо финансовой составляющей вас ждут обязательства из серии запрета на перепланировку. Или невозможность сдать квартиру в аренду без ведома банка.
Как принять сложное решение
На протяжении срока действия вашего ипотечного кредита ваша жизнь может кардинально измениться, в связи с чем вам понадобится продать заложенную банку квартиру.
И самое простое и очевидное — это погасить в полном объёме вашу ипотеку перед продажей и вывести объект недвижимости из-под залога.
Однако эта операция слишком финансово затратна, чтобы быть так просто реализуемой.
Впрочем, тут все зависит от остатка ссудной задолженности по вашей ипотеке.
Если вы находитесь на относительно финальной стадии погашения кредита, то возможно, вам рационально будет взять потребительский кредит и за счет полученных средств досрочно погасить вашу ипотеку.
Преимущество этого способа снятия обременения с квартиры в том, что расходы по обеспечению страховой защиты заметно сократятся и сама квартира перестанет быть предметом залога. А значит — вы сможете ею распорядиться по своему усмотрению, не оглядываясь на мнение банка-кредитора. Главное — продать квартиру дороже, чем купил.
Впрочем, открытый рынок купли-продажи недвижимости хорош тем, что результатом сделки становится безусловное согласие двух сторон. Попробуйте уговорить потенциального покупателя внести в качестве аванса сумму, достаточную для досрочного погашения вашей квартиры. Получите согласие банка. Снимите обременение. И празднуйте сделку!
Продаем квартиру с участием банка-кредитора
Впрочем, стороной сделки по избавлению вас от ипотечного бремени может стать и сам банк-кредитор.
Если банк согласен на продажу заложенной квартиры, то покупатель вносит на счет банка-кредитора сумму, достаточную для погашения ваших обязательств и приобретения квартиры.
А после закрытия ипотеки вы смело заключаете договор купли-продажи.
Такой вариант более удобен для покупателя, так как риски того, что он будет каким-либо образом обманут, сводятся практически к нулю.
В чем тут особенность? Фактически покупатель погашает ваш долг перед банком. При этом финансовую дельту между ценой квартиры и остатком ссудной задолженности приобретатель объекта недвижимости платит лично вам.
Процедура выглядит примерно следующим образом: покупатель арендует сейфовую ячейку в том банке, где вы получали ипотеку. Далее ваш потенциальный покупатель закладывает в ячейку необходимую сумму для перехода права собственности в его пользу.
Также покупатель может открыть аккредитив на определенную сумму. Или разместить средства на эскроу-счете. Такие счета не может арестовать судебный пристав, да и при банкротстве банка на них не распространяется блокировка.
Вы получите сумму разницы между стоимостью квартиры и суммой досрочного погашения ипотеки не раньше, чем будет зарегистрирован договор купли-продажи квартиры и покупатель вступит в права собственности. Случится это, когда покупатель увидит свои ФИО в выписке из ЕГРН.
Читайте также
- Что будет, если просрочить ипотеку в Сбербанке? Можно остаться без жилья
- Когда бывшие не платят ипотеку за себя и «за того парня»
- Если созаемщик по ипотеке не платит кредит — что будет с квартирой?
Взвалите ипотечное бремя на плечи покупателя
Совсем другой способ избавления от ипотечной квартиры — это смена заемщика. Вы можете продать вашу квартиру как третьим лицам, так и своему же родственнику.
Это ситуация, когда покупатель не только приобретает ваши квадратные метры, но и принимает на себя обязательства по погашению остатка долга по ипотеке. Сложность здесь в том, что покупатель должен иметь положительную кредитную историю, подойти вашему банку — кредитору в качестве заемщика, и оформить все необходимые страховки.
В этом случае обременение с объекта недвижимости не снимается, а происходит лишь замена заемщика. Не все банки на это готовы пойти, но попробовать при случае можно.
Налоговые последствия
Прежде чем решиться на продажу заложенной банку квартиры, посчитайте срок обладания ею.
Если вы продадите квартиру до истечения 5-летнего срока владения, вам нужно будет заплатить налог с продажи.
Предприимчивые граждане часто прибегают к довольно рискованному способу избежать налоговых последствий путем занижения стоимости продаваемого жилья «на бумаге».
То есть при стоимости квартиры 7 млн рублей, в договоре купли-продажи прописывают 1 млн.
Но это незаконно и чревато обманом со стороны покупателя. Он попросту вам может недоплатить и перед законом окажется чист, ибо исполнил в полном объёме документально закрепленные обязательства.
Существуют законные способы, как не заплатить государству налог с продажи квартиры или существенно уменьшить его. Вы можете получить вычет в размере 1 млн рублей или уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных расходов.
Оформляем вычет
Берем в расчет сумму денег, которую вы выручили с продажи своей квартиры. Например, вы продали квартиру за 5 млн рублей.
Отнимаете из этой суммы 1 млн. Получаем 4 млн рублей. С этой суммы вы должны государству 13% НДФЛ.
Уменьшить сумму, с которой положено платить налог можно путем зачета суммы фактических расходов, которые вы понесли во время обладания ею.
Например, можно взять в банке-кредиторе справку о выплаченных процентах по ипотечному кредиту. А это, посчитайте сами, немалая сумма.
Но еще раз оговоримся: не стоит рисковать и сознательно занижать сумму продажи квартиры в договоре купли-продажи. Налоговая вас все равно настигнет. Потому как при исчислении суммы, подлежащей налогообложению, налоговые органы сверяют стоимость квартиры при продаже с ее кадастровой стоимостью. И избави бог вас допустить разночтения в этих цифрах.
Когда банк все сделает за вас
Учтите, что при сроке непрерывной просрочки по ипотечному кредиту свыше 90 дней ваш долг признается дефолтным и на заложенное имущество может быть обращено взыскание, то есть банк может перепродать вашу квартиру третьим лицам.
Как? Очень просто! Банк может реализовать предмет залога самостоятельно, а разницу между суммой продажи и суммой полного досрочного погашения кредита перечислит на ваш счет. Если будет, конечно, что перечислять.
Риски тут очевидны: помимо окончательно испорченной кредитной истории вы избавитесь от квартиры с заметным дисконтом. Потому как банки реализуют заложенное имущество в спешке, а потому выставляют цену заведомо ниже рынка. А что вы хотели, не держать же на балансе дефолтный объект недвижимости с обязательным созданием резервов под него.
Итак, приведем чек-лист необходимых документов:
- обязательно возьмите на сделку паспорт;
- подготовьте свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
- получите выписку из ЕГРН;
- возьмите техпаспорт жилья;
- оформите выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все зарегистрированные граждане. При этом обратите внимание на важнейший нюанс: на момент совершения сделки в продаваемой квартире никто не должен быть прописан, иначе сделка сорвется;
- получите справку в вашей УК об отсутствии долгов по коммуналке;
- нужна будет справка об оценке недвижимости;
- возьмите разрешение опеки на продажу, если ваш несовершеннолетний отпрыск владеет долей;
- необходимо будет нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если объект недвижимости приобретался в браке;
- получите согласие созаемщика, если он есть.
Как видите, список внушительный и ввиду отсутствия хотя бы одного документа или при ненадлежащем его оформлении сделка может сорваться вовсе. И уж точно отложится.
Вы купили квартиру с помощью ипотечного кредита и в силу каких-либо обстоятельств не справляетесь с платежами. Или же хотите продать объект недвижимости до момента окончательного исполнения обязательств по кредиту по другой причине. Поэтому — не расстраивайтесь, все ваши планы вполне реализуемы.
Более того, скоро может появиться возможность пройти банкротство, сохранив при этом ипотечное жилье. Главное, чтобы по вашей ипотеке не было просрочки, вы нашли того, кто будет за вас платить взносы в течение всего срока банкротства. И чтобы жилье было вашим единственным.
Обратитесь за консультацией к нашим юристам. Проанализировав вашу финансовую ситуацию, наши эксперты предложат вам оптимальную стратегию для выхода из тупика.
