Если вы собирались купить квартиру, но выбранное жилье оказалось под залогом у банка, то у вас появились варианты по приобретению желанной недвижимости. Вы сможете либо переоформить ипотечную ссуду на себя, либо погасить ее за первоначального заемщика и таким образом купить понравившееся жилье.
Но необходимо оценивать и риски для покупателя при покупке квартиры с обременением ипотекой. Подобные сделки обычно не отличаются особыми «подводными камнями». Единственное, что нужно всегда помнить — платить деньги вперед нужно с осторожностью.
Самый распространенный риск заключается в возможном «кидалове» потенциального приобретателя. Проблема скрыта в следующем: после досрочного погашения ипотечной ссуды продавец внезапно передумывает. Понятно, что аванс подлежит возврату.
Но покупатель его получит уже после того, как собственник продаст квартиру другому человеку, причем дороже, чем хотел изначально. Это весьма неприятная и даже обидная ситуация, которая оборачивается потерей драгоценного времени. А иногда — и денег.
Как купить квартиру с обременением без риска: схемы сделок
Приобрести ипотечное жилье можно следующими способами:
- Досрочно внести необходимую для погашения сумму и снять банковское обременение. Далее заключается классическая сделка купли-продажи.
- Купить в ипотеку. Покупатель становится новым заемщиком по договору с банком.
- Приобрести жилье у заемщика с согласия банка. Банк открывает эскроу-счет, и на него перечисляются деньги. Далее проводится взаимозачет сумм, снимается обременение, регистрируется сама сделка, и вы становитесь новым собственником жилья.
- Принять участие в торгах — на площадке по банкротству или в системе, где продаются залоговые квартиры, которые достались банку из-за неуплаты по ним. Квартира должника выставляется на аукцион, а покупатель может зарегистрироваться на площадке и подать заявку.
- Купить непосредственно через банк. Продавцом выступает условный Сбербанк или Альфа-банк. Вы проверяете жилье, подписываете документы и передаете деньги. Сделка максимально защищена.
Это основные схемы по покупке квартир с обременением по ипотеке. Любые другие предложения, скорее всего, будут являться мошенничеством. Вообще, приобретение подобного имущества при участии банка само по себе является гарантией отсутствия проблем в будущем, потому что организация в собственных интересах следит за чистотой сделок и обстоятельствами, по которым к ним попало залоговое имущество.
Как проверить квартиру на обременение перед покупкой
Сведения об обременениях можно получить из выписки ЕГРН, конкретно — в разделе с названием «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
Продать жилье невозможно только при аресте, в остальных случаях продавец может оформить сделку с жилплощадью.
Проведем небольшой ликбез. Обременение накладывается не только вследствие заключения ипотечного договора.
Ограничения в отношении квартиры могут возникнуть еще в результате ареста. Например, по долговым обязательствам в рамках исполнительного производства.
Обременение означает, что жилье нельзя будет подарить, продать и передать третьим лицам без выполнения определенных условий. Потребуется согласие банка или снятие ареста.
К условным обременениям можно отнести:
- Договор долгосрочной аренды. Продать такую квартиру можно, но только при условии, что новый собственник не будет требовать немедленного освобождения жилплощади. Лучше настоять, чтобы продавец расторгнул договор аренды до заключения сделки.
- Договор ренты. Можно продать жилье при согласии собственника, который там проживает. Но выселить человека до конца его жизни не получится.
Еще существует понятие сервитута и доверительного управления, но в рамках бытовых договоров купли-продажи в отношении жилья они практически не встречаются.
Как работает продажа собственности с обременением по ипотеке и как обойти все риски
Предлагаем по порядку рассмотреть все схемы с возможными последствиями.
Досрочное погашение ипотеки за счет средств покупателя
Сразу о главном — найти покупателя для продажи жилья по этой схеме будет сложно. Стороны могут заключить между собой соглашение о последующих планах. В документе прописывается, что покупатель вносит определенную сумму для погашения ипотечной ссуды. Далее, когда удастся снять обременение в Росреестре, оформляется уже договор купли-продажи (как логичное следствие, вытекающее из первой сделки) и на счет продавца перечисляется оставшаяся сумма.
В этом деле важно не спешить и не передавать всю сумму вперед.
Трудности возникают, если задолженность продавца перед кредитором больше, чем стоимость квадратных метров. В таком случае, если у продавца нет денег на погашение разницы, покупателю лучше не связываться с делом вообще.
Обременение так и не будет снято, сделку с переходом права собственности в Росреестре не зарегистрируют. Залогодатель вправе потом обратить взыскание на предмет залога, несмотря на то, что в квартире уже будет жить покупатель.
Если уж вам так сильно приглянулась квартира, подождите, пока ее не выставят на торги. Либо заемщик обратится за признанием банкротства, либо продажу организуют судебные приставы по решению суда об изъятии недвижимости.
Приобретение жилья в ипотеку
Заложенную квартиру можно в принципе продать вместе с ипотекой. То есть происходит замена заемщика.
Банк — кредитор обязательно должен дать согласие на такой маневр, а также проверить нового клиента.
Другой вариант: приобретателю можно оформить понравившуюся недвижимость в кредит в стороннем банке.
Риски в данном случае минимальны, потому что сделка проверяется банком, который выдает ипотеку.
Затруднения могут возникнуть с авансовым платежом. Иногда люди не могут вернуть этот задаток, потому что срыв сделки происходит не по вине продавца (например, если покупателю кредитор не одобрил ссуду).
Приобретение квартиры, которая находится под залогом, может состояться исключительно с согласия банка, выдавшего ипотеку.
Продавец-заемщик сам обращается к кредитору и просит выдать ему письменное разрешение на оформление сделки. Оно обязательно прикладывается к остальным документам, представленным на изучение потенциальному покупателю.
Если одобрение будет получено устно или по телефону, то, увы, у сторон договора купли-продажи не будет никаких гарантий. При регистрации сделки в Росреестре откажут, потому что отсутствие документа трактуется как несогласие кредитора. Диктофонные записи, заверения, странные расписки, составленные от руки сотрудником банка, не помогут тоже.
Участие в торгах для приобретения жилья
До торгов дело доходит, когда заемщик месяцами не платит ничего по ипотеке, чем вынуждает банк обратить взыскание на заложенную квартиру. Затем судебные приставы принудительно выполняют судебное решение: описывают сам объект и выставляют его на продажу.
Допустим, речь идет о квартире с тремя комнатами, где проживает заемщик, его супруга и их двое несовершеннолетних детей. Пара не платит по кредиту за жилье уже полгода, долг давно просужен и дело доходит до ФССП.
Далее проводятся торги на электронной площадке. Нужно понимать, что в подобных ситуациях должники обычно враждебно настроены ко всему происходящему. Поэтому новый покупатель может столкнуться с такими осложнениями:
- оспаривание судебных актов прежним владельцем;
- нарушение порядка проведения торгов и так далее.
При этом жильцы продолжают пользоваться квадратными метрами, выселить их можно сразу после регистрации сделки на покупку квартиры, но бывшие владельцы могут оказать сопротивление. Да и то, может потребоваться вызов полиции (напомним, что людям обычно сложно смириться с потерей семейного гнезда).
Дополнительные риски кроются в том, что у жилья может быть задолженность по коммунальным платежам. Впрочем, скорее всего, вас об этом проинформируют заранее. В остальном описанное мероприятие является довольно безопасным делом.
Приобретение ипотечного жилья в банке
В случае неудачно проведенных торгов квартира будет передана кредитору. То есть заключение договора купли-продажи в этом случае происходит с банком.
Вам не придется ни о чем беспокоиться, потому что юридическое лицо со штатом своих юристов в финансовой сфере — это самый надежный продавец. Но все же, стоит жилье проверить на наличие прописанных в квартире лиц, даже если жилье продает только один взрослый собственник.
Что еще нужно знать о рисках в сфере покупки ипотечной квартиры?
В первую очередь, стоит подготовиться к тому, что сделка не завершится через 2-3 дня.
Бюрократия и оформление всех документов требуют времени.
В зависимости от обстоятельств, может потребоваться ожидание выдачи закладной, далее произойдет заморозка денежных средств и возникнут другие нюансы, которые лишь усложнят процесс.
Вы сможете получить право собственности, а порой и сами ключи от жилья только через 1-3 месяца. Распространенный риск — это возможность отказа от сделки со стороны продавца.
В особенности, если вы уже успели оплатить задаток или вообще передать полную сумму по договору. Конечно, деньги вам вернут, с судом или без, но быстро вы их, вероятно, не получите.
Может сложиться так, что вы годами будете выступать взыскателем по исполнительному производству и получать по 5 000 рублей в месяц.
Ну и еще можно упомянуть риск банкротства продавца, но для покупателя будет плохо, если в договоре купли-продажи указана слишком низкая стоимость жилья. Стоимость сделки обычно занижают, чтобы избежать излишнего налогообложения.
При признании несостоятельности сделку, скорее всего, признают недействительной, а квартиру включат в конкурсную массу. Тогда покупатель получает право требования, но возмещения за счет продажи жилья, конечно, он не сможет получить.
Когда залогодателем выступает физическое лицо. Немного судебной практики
Иногда случаются странные ситуации, которые потом вынуждают нового собственника обращаться в суд.
В основном люди идут в суды за снятием обременений, когда продавец умирает, не успев провести регистрацию права собственности.
Вот, к примеру, решение за 2023 год по довольно безобидному делу, где собственникам после оформления сделки купли-продажи ипотечного жилья пришлось через суд добиваться снятия обременения. Суть дела заключалась в следующем:
- Сразу несколько людей обратились в суд с претензией к администрации сельского поселения, у которой попросили прекращения обременения на дом. Жилье находилось под залогом.
- Семья купила дом еще в 2011 году на средства материнского капитала. Деньги были переведены на счет продавца. Далее с просьбой о снятии обременения покупатели не обращались. Они посчитали, что оно будет аннулировано автоматически.
- Недавно у семьи появилась потребность зарегистрировать сделку, связанную с домом. Но выписка ЕГРН показала, что недвижимость до сих пор числится под залогом в связи с ипотекой, а сам залогодатель за это время скончался.
- Изучив документы о сделке купли-продажи и об ипотеке, суд пришел к выводу, что требования семьи подлежат удовлетворению.
Вот, кстати, похожее дело, где суд тоже удовлетворил требования истца. А здесь человек обратился с иском к Росреестру, поэтому ему отказали. Суд справедливо заметил, что ответчиком в данном случае госорган выступать не может.
Как продать жилье, оформленное в военную ипотеку
Когда человек оформляет кредитный договор с банком, он просто становится заемщиком. Но с военнослужащими все сложнее — они будут должны и банку, и организации «Росвоенипотека». То есть для продажи ипотечного жилья военному потребуется заручиться согласием и банка, и ФГУП «Росвоенипотека». Снять обременение до момента полного погашения ссуды не получится.
Конечно, самый легкий вариант — это самому закрыть задолженность по ипотеке досрочно и выставить квартиру на продажу. Также можно взять потребительский кредит в банке, чтобы за счет заемных средств освободиться от залоговых требований. Но ввиду финансовых обстоятельств указанный способ подойдет далеко не каждому.
Альтернативный вариант — это найти покупателя, который согласится погасить задолженность по ипотеке. Но пойдут на такой шаг немногие, согласятся только реально заинтересованные покупатели. Например, если квартира находится в новостройке; приобретена прямиком от застройщика, и продается чуть ниже рыночной цены.
Порядок действий по реализации жилья, оформленного в военную ипотеку, будет следующим:
- Нужно обратиться в банк и узнать, сколько осталось заплатить точно.
- Далее необходимо написать письмо в «Росвоенипотеку» и уточнить, сколько необходимо вернуть по договору ЦЖЗ (целевой жилищный заем).
- Затем переводим деньги на нужные счета и гасим остаток по ипотеке.
- Пишем в «Росвоенипотеку» заявление о внесении записей на предмет погашения ипотечной ссуды.
- Останется получить в банке закладную и обратиться в Росреестр, чтобы снять обременение.
- Затем заключаем с покупателем договор купли-продажи (например, если уже за счет авансового платежа удалось закрыть ссуду и снять обременение), и переоформляем право собственности на другого человека.
И да, тут многих ждет неприятный сюрприз — при досрочном погашении задолженности по кредиту военнослужащему придется вернуть на счет «Росвоенипотеки» и ежемесячные платежи, внесенные организацией ранее. Нужно также приготовиться к тому, что процесс быстрым не будет. Рассмотрение обращений занимает до месяца.
Если вы планируете продажу ипотечного жилья, значит, скорее всего, у вас возникли финансовые проблемы. Можем порекомендовать процедуру банкротства физического лица, которая будет намного выгоднее, чем просто реализация залога. И вот почему: продав недвижимость, вы, вероятно, останетесь должны банку.
Признание несостоятельности полностью освободит вас от необходимости что-то доплачивать. Нужна консультация? Обращайтесь, вы получите ее бесплатно.
