Оформить залог на недвижимое имущество можно при получении ипотеки или обычного потребительского кредита. После этого банк станет залогодержателем, сможет обратить взыскание на квартиру, дом или иной объект при просрочке по кредиту. Залог сохраняется на весь период пользования кредита, а снимается после возврата денег банку.
При ипотеке залог регистрируется обязательно, так как это является требованием закона. При получении потребительского кредита заемщик сам принимает решение, соглашаться на залог или нет. В статье расскажем, как получить кредит под залог недвижимости, чем опасно это для заемщика.
Суть кредита с залогом простыми словами
Заемщик может заложить свое имущество при получении любого вида кредитов. Для целевого автокредита залог будет установлен на транспортное средство. По ипотеке предметом залога станет та недвижимость, которая была приобретена за счет денег банка. По потребительскому кредиту заложить можно как недвижимое имущество, так и автомобиль.
При получении ипотеки залог регистрируется на квартиру, которую заемщик купил за кредитные средства. Весной 2022 года Сбербанк первым в России запустил программу ипотеки без первоначального взноса и с оформлением залога на собственную квартиру заемщика. Это позволяет улучшить жилищные условия без продажи своей недвижимости.
Оформление залога не влечет изменение права собственности. Заемщик останется владельцем недвижимости, сможет пользоваться объектом. Самые важные моменты, которые нужно знать о залоге в кредитовании:
- в отношении недвижимости возникнет обременение, т.е. заемщик не сможет ее продать без согласия залогодержателя;
- залог может подтверждаться условиями основного или отдельного договора, закладной;
- сведения о залоге вносятся в Единый госреестр недвижимости — ЕГРН, после чего будут указываться в каждой выписке из реестра.
Для банка залог является весомой гарантией, что он сможет получить от заемщика деньги по кредиту. При длительной и большой просрочке банк сможет обратить взыскание на заложенную недвижимость. Исходя из условий договора и норм законодательства, это допускается через суд или во внесудебном порядке.
Где взять кредит под залог квартиры
Кредитование под залог недвижимого имущества доступно почти во всех банках. Заемщик может выбирать между следующими вариантами:
- ипотека по программе банка под залог жилья;
- ипотека по льготным государственным программам;
- потребительский кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.
Залог можно оформить и при рефинансировании кредитов. Условия договоров в отношении заложенного имущества определяются согласно ГК РФ, закона №102-ФЗ (об ипотеке), закона № 353-ФЗ (на потребительские кредиты).
Можно ли получить займ под залог жилья
Микрофинансовые организации не вправе выдавать займы под залог жилой недвижимости (квартиры, дома, права требования по ДДУ). Об этом прямо указано в федеральном законе № 151-ФЗ. Но нежилые объекты можно закладывать при получении займов в МФО. Это могут быть нежилые здания и помещения, апартаменты, гаражи, объекты незавершенного строительства.
Любые объекты недвижимого имущества можно предоставить в залог по займам, выданным на предпринимательские цели. Но такие предложения у МФО можно встретить достаточно редко. Чаще всего микрозаймы выдают физическим лицам на цели, не связанные с предпринимательством.
Преимущества получения кредита под залог недвижимости
При получении ипотеки заемщик не может отказаться от оформления залога, так как это требование закона. При обращении за потребительским кредитом залог может дать следующие преимущества:
- банк упростит проверку по заявке, может не требовать дополнительных документов о доходе и месте работы;
- так как недвижимость является дорогостоящим объектом, заемщик может получить кредит на большие суммы;
- при согласии на оформление залога банк может снизить процентную ставку по договору.
Основные условия кредитования под залог недвижимости можно посмотреть на сайте банка. Также дополнительные разъяснения можно получить у менеджеров кредитной организации, у специалистов колл-центра.
Чем опасно оформление залога на недвижимость для заемщика
Если вы будете платить по кредиту точно в срок, никаких рисков не возникнет. Банк не заберет квартиру при надлежащем исполнении обязательств, не потребует ее продажи. Тем не менее, заемщику нужно заранее знать о следующих рисках:
- пока недвижимость будет в залоге, ее нельзя продать без разрешения банка;
- в большинстве случаев банк потребует застраховать объект, что повлечет дополнительные расходы (при ипотеке это вообще обязательное требование);
- в случае просрочки есть риск, что банк обратит взыскание на заложенную недвижимость.
Если возник долг по потребительскому кредиту без залога, при взыскании допускается реализация имущества. Но в этом случае единственное жилье должника будет защищено от продажи. Если же квартира или дом находятся под залогом, указанное исключение не действует.
Поэтому, соглашаясь на оформление залога по потребительскому кредиту, заемщик фактически дает разрешение на реализацию своей недвижимости.
Стоит ли брать кредит под залог недвижимости? Если вам нужна большая сумма денег и вы уверены в своей платежеспособности, то залог может стать хорошим вариантом. Заявку с обеспечением могут одобрить даже при плохой кредитной истории.
Как получить кредит под залог недвижимости
Процесс получения кредита с залогом имущества включает подачу заявки, проверки со стороны банка, оформление договора. Кроме стандартных действий, банк обязательно потребует сделать оценку объекта, чтобы узнать о его техническом состоянии и рыночной стоимости.
Заказ отчета о рыночной стоимости повлечет дополнительные расходы для заемщика. Также общая сумма переплаты по кредиту может увеличиться за счет взносов по имущественному страхованию.
Какие документы нужны
Точный перечень документов зависит от условий кредитной программы банка, требований к заемщику и объекту недвижимости. Заявка на кредит заполняется по общим правилам. Для прохождения проверок в банке могут потребоваться следующие документы:
- справки о доходах, о месте работы;
- документы о составе семьи;
- правоподтверждающие документы на недвижимость, которая передается в залог;
- технический паспорт БТИ;
- отчет о рыночной стоимости объекта.
Если квартира покупается по ипотеке, супруга привлекают в договор как созаемщика. У основного заемщика и созаемщика практически одинаковый объем прав и обязанностей по ипотечному договору. Например, если заемщик не будет вносить платежи по графику, банк сможет взыскать их с созаемщика.
Алгоритм действий
При ипотеке залог оформляется на приобретаемую квартиру. Поэтому после предварительного одобрения заявки нужно определиться с вариантом купли-продажи. Далее алгоритм действий предусматривает:
- заказ отчета о рыночной стоимости квартиры;
- подготовку договора купли-продажи;
- передачу документов в банк для принятия окончательного решения;
- заключение договора купли-продажи, регистрация его через Росреестр;
- регистрация залога или оформление закладной;
- перевод денег на счет продавца.
Размер первоначального взноса по ипотеке определяется условиями кредитной программы банка. Вместе с документами на квартиру нужно представить в банк подтверждение, что первоначальный взнос передан или перечислен продавцу. Основную сумму по ипотеке банк сам переведет продавцу.
На этапе подписания договора нужно оформить имущественную страховку на заложенную недвижимость. Взносы включаются в общую переплату по ипотеке. В период действия ипотечного договора страховку нужно продлевать. Решение о добровольном страховании жизни или по иным страховым случаям заемщик принимает самостоятельно.
При получении потребительского кредита залог оформляется на недвижимость, которая принадлежит заемщику на праве собственности. В этом случае договор купли-продажи не нужен. После передачи отчета о рыночной стоимости будет подписан отдельный договор залога. Также условия о залоге можно включить в основной договор на кредит.
Можно ли сохранить недвижимость при просрочке кредита
Если объект недвижимости является предметом залога, при просрочке по кредиту на него могут обратить взыскание. Это возможно по следующим вариантам:
- обращение взыскание в досудебном порядке (если такое условие предусмотрено договором);
- обращение взыскания по решению суда;
- реализация недвижимости через торги в исполнительном производстве;
- реализация на торгах при банкротстве должника.
При реализации в исполнительном производстве и в банкротстве у залогодержателя будет преимущество перед остальными кредиторами при распределении вырученных средств. При обращении взыскания по договору банк получит все вырученные средства. Но если после погашения кредита останутся деньги, их вернут должнику.
Банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество при длительной и большой просрочке. Например, по ипотеке это будет задолженность на сумму не менее 5% от остатка по кредиту, просрочка от 3-х месяцев. Если долг и период просрочки меньше, то банк не может требовать продажи квартиры.
Подробнее о правилах оформления залога на недвижимость и рисках для заемщика вы можете узнать на консультации у наших экспертов!
