Любые потрясения в экономике для ипотечного заемщика — повод для волнений. В период кризиса многие люди думают о том, закрывать ли ипотеку раньше срока или, напротив, снизить выплаты, увеличив срок кредита. Что же на самом деле лучше?
К сожалению, в последние три года жизнь не балует россиян стабильностью: не успела мировая (а значит и отечественная) экономика восстановиться от всех трудностей, вызванных пандемией коронавируса, как возникли новые вызовы. При этом оба кризиса, затронувших граждан РФ в 2020-2021 и 2022 годах, и по сей день абсолютно нетипичны.
Невозможно было предсказать ни длительность, ни перспективы выхода из глобальных пандемических ограничений.
Фактически и население, и бизнес в нашей стране, не успев накопить финансовую подушку безопасности, провалились в новый бездонный колодец. При этом россияне выплачивают ипотечные кредиты в общей сумме более, чем на 18,3 трлн рублей. Это означает необходимость формировать новые стратегии и проявлять гибкость в подходах к выплатам, чтобы не потерять заложенную банку недвижимость и в то же время не остаться «без штанов».
Правительство обязало банки раскрывать ипотечникам полную стоимость кредита
Правительство приняло решение о том, что банки, выдающие ипотечные кредиты, должны раскрывать их полную стоимость (ПСК). Это значит, что банки должны будут сообщать заемщику о цене кредита с учетом стоимости страховок и других услуг, которые связаны с оформлением кредита на жилье. Такой принцип работы сделает более понятной реальную стоимость ипотечного жилья, считают в правительстве.
«Полное раскрытие всех услуг покажет людям реальную стоимость кредита, а банкам придется уже более открыто конкурировать друг с другом, чтобы привлечь заемщиков.
Ведь граждане смогут оценить все расходы и обратиться туда, где им предложат более выгодные условия», — так прокомментировал инициативу кабмина премьер-министр РФ Михаил Мишустин.
Очень часто в договоре не указываются дополнительные услуги, за которые клиенту все равно придется платить, пояснил он. Новая инициатива правительства направлена на устранение подобных ситуаций в будущем.
К таким затратам относятся страховки: жизни и здоровья заемщика, титула жилья и т.д., услуги юридического оформления сделки, ведение ссудного счета, досрочное погашение кредита (в отличие от потребительского кредита, при котором за досрочное погашение нельзя взимать комиссии, при ипотечном кредитовании такого запрета нет).
В России ипотечные кредиты имеются в линейках продуктов у порядка сотни банков. На 1 сентября 2024 года максимальная ставка по кредитам на жилье с господдержкой составляет 15,5%.
По состоянию на конец августа 2024 года учетная ставка ЦБ составляет 18%. Из-за дороговизны кредитов потенциальные клиенты не торопятся заключать сделки, даже льготная ипотека под 20% кажется им неподъемной. В связи с этим участники рынка уже начали задумываться о снижении цен, чтобы поддержать потребительский спрос на приемлемом уровне.
Плюсы и минусы разных схем оплаты ипотеки в кризис
Существуют четыре варианта, как платить ипотеку в кризис:
- Продолжать перечислять платежи по стандартному графику;
- Взять каникулы по выплатам;
- Реструктурировать кредит, чтобы выплачивать долг меньшими траншами;
- Погасить кредит досрочно.
Разберем, в чем их преимущества и недостатки.
Очевидно, что «универсальный совет» в такой ситуации невозможен. Разберемся в плюсах и минусах каждого из этих вариантов действий, ориентируясь на отечественные нормы права и мнения экспертов.
Оплата кредита по графику
Ипотечные платеж, как правило, «съедают» значительную часть доходов семьи. Поэтому падение уровня доходов при сохранении текущих выплат негативно сказывается на качестве жизни.
Предположим, что доход семьи с 500 тыс. рублей упал до 300 тыс., а платеж по ипотечному кредиту остался на уровне 100 тыс. рублей. Вероятно, людям придется урезать расходы на рестораны и отдых, отказаться от масштабных инвестиций или пластических операций. Это не станет катастрофой: такие заемщики, имеющие подушку безопасности и ясные ориентиры по будущим доходам, могут продолжить в полном объеме выплачивать ипотеку.
Но формально эта гипотетическая семья имеет право на отсрочку платежа, поскольку доходы упали на 30%. На этом основании заемщик может обратиться в банк за:
- Кредитными каникулами по ипотеке;
- Ипотечными каникулами.
Условия разные, но по обеим программах льготный период составляет от 1 до 6 месяцев, на усмотрение заемщика. Воспользовавшись таким финансовым отпуском, можно полгода не гасить кредит или снизить платежи до уровня, который не отразится на качестве жизни заемщика.
Проценты банк продолжит начислять, а срок выплаты кредита будет автоматически продлен на такое же количество месяцев.
Помимо снижения доходов, есть еще ряд условий, при которых заемщик может «уйти на каникулы» по ипотеке. Например, временная потеря трудоспособности или постановка на учет в качестве безработного также позволяют оформить отсрочку платежа обоих видов.
В некоторых случаях кредитополучатели могут претендовать на оба вида льготы, и даже на то, чтобы дважды побывать на «каникулах».
Рассматривая такой вариант, стоит иметь в виду, что кредитные каникулы — антикризисная мера, и оформить их можно, согласно решению правительства с 1 января 2024 года на постоянной основе, в том числе, и по ипотеке. Но на очень небольшую сумму. Но все равном продлить обращением за каникулами срок невыплат по жилищному кредиту можно.
Ипотечные каникулы можно взять однократно, в любой момент, пока не погашен кредит. Но одновременно они действовать не могут.
Теперь представим такую ситуацию: семья выплачивает все те же 100 тыс. рублей по кредиту ежемесячно. За последние два месяца доходы сократились с 200 тыс. до 150 тыс. рублей. И ни по одному из показателей заемщики «не проходят» под условия «каникулярных» программ поддержки.
В кризис некоторые банки предлагают и собственные программы реструктуризации, рассчитанные на более широкий круг заемщиков. Главное — вовремя оповестить кредитора о финансовых затруднениях, не допуская просрочки по кредиту.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Погасить кредит досрочно — это значит снизить остаток по кредиту перед банком. Такое право дано клиенту применительно ко всем видам кредитов. Чем больше кредит, тем существеннее экономия на процентах при оплате сверх «обязательной». Досрочно закрыть кредит можно:
- полностью оплатив оставшуюся сумму по кредиту единовременно — полное погашение;
- зачисляя «переплаты» частями — частично досрочное погашение.
Частичное досрочное погашение и с точки зрения банка не является «криминалом». Как правило в кредитном договоре прописано, что клиент имеет право вернуть всю сумму долга в любой момент. Этим пользуются некоторые ловкачи.
Например, при покупке мебели или бытовой техники клиент оформляет рассрочку, но затем «гасит» ее полностью в течение месяца, до наступления даты первого платежа. Тем самым ему удается сэкономить всю сумму процентов, которые он заплатил бы банку, выплачивая заем по графику. Товар в таком случае он купит существенно дешевле.
Но соотношение цен на недвижимость и доходов россиян делают такую схему бессмысленной. Более того, клиенты, приобретающие квартиру или дом за «живые деньги», могут еще и поторговаться с продавцом в расчете на скидку.
Читайте также
- Ипотека при банкротстве: как пройти процедуру с сохранением квартиры
- Просрочка по ипотеке: что грозит должнику за неуплату взносов на кредитное жилье
- Как платить ипотеку, чтобы меньше была переплата
Будут ли негативные последствия, если слишком быстро полностью погасить кредит
Однозначно ответить на этот вопрос сложно: формально клиент ничего не нарушил, и карать его не за что, но некоторые заемщики отмечали значительное понижение своего кредитного рейтинга. Хотя принцип такой: при досрочном погашении кредитный рейтинг должен вырасти, но меньше, чем если бы клиент вносил платежи по графику.
Почему банк будет недоволен таким поведением ипотечного заемщика? Прежде, чем одобрить договор, кредитная организация привлекает под него финансирование под определенные проценты, например в виде депозитов от населения.
Ставка кредита рассчитана таким образом, что проценты по кредиту за период действия ипотеки перекроют затраты на привлечение и обслуживание, в итоге кредитор получит прибыль.
Клиент, который решил «поиграть» с процентами и выплатил ипотечный кредит, рассчитанный на длительный срок, сразу же или за несколько месяцев, рискует снизить свой кредитный рейтинг, особенно если такие трюки он проделывает не впервые.
У него могут возникнуть трудности с получением новых займов. Поэтому стоит хорошенько подумать, прежде чем принять решение: «Погашать ли кредит или ипотеку досрочно в условиях кризиса»?
Сам банк в процессе жизни кредита имеет право пересмотреть ставку по ипотеке в сторону понижения. Но на предложения «своих» заемщиков снизить ставку «просто так» банкиры обычно не соглашаются, даже если в это время выдают кредиты на гораздо лучших условиях. Клиент, недовольный условиями, имеет право уйти в другой банк, если там ему предложат лучшие.
Но сейчас, когда вслед за ключевой ставкой Центробанка, составляющей на середину августа 2024 года 18%, рванули вверх и ставки по ипотеке, вероятность рефинансировать кредит на лучших условиях стремится к нулю.
Как закрыть кредит досрочно и не испортить свое кредитное досье
В России оформить ипотеку можно на срок до 30 лет. Параллельно с договором, клиент получает график платежей, где указаны даты и суммы платежа. Но многие заемщики предпочитают поскорее скинуть с себя «ярмо», насколько это позволяют их доходы, что и понятно: за исключением некоторых счастливчиков, оформивших льготные кредиты с господдержкой в 2020-2021 годах под низкие ставки, большинство заемщиков брали кредиты под двузначные проценты.
Средний срок кредита, оформленного российскими ипотечными заемщиками в 2021 году, составил 20 лет. По практике, часто кредит выплачивается за 7-10 лет. Такое поведение является нормой.
Досрочное погашение ипотеки в кризис: как сделать это грамотно
Итак, выплаты «по графику» делать невыгодно. В то же время ссориться с банком рискованно. Найти «золотую середину» вам помогут квалифицированные юристы, специализирующиеся на решении проблем «банк-клиент».
Но есть несколько универсальных советов:
- Выплачивать ипотечный кредит досрочно выгодно в первой половине «жизни» кредита. Причина в том, что как правило используется схема «аннуитетных платежей». Ипотечный кредит выплачивается равными частями, а ежемесячный платеж остается неизменным на протяжении всего кредитного цикла.
Но в начале почти все выплаты забирает себе банк в качестве процентов по кредиту. А в конце, в основном, выплачивается сам долг. Именно эта схема гарантирует банку, что даже при досрочном погашении ипотеки он не останется «в минусе».
- Оценить соотношение платежей «в пользу банка» можно в таблице к графику платежей.
- Эксперты советуют досрочно гасить кредит так: вносить платежи согласно графику, но суммами большими, чем обязательный ежемесячный платеж.
- Досрочно погашать кредиты можно в любую дату, но при уплате вне графика, из-за особенностей обработки платежей разными банками, вы можете не достичь желаемого результата — снижения суммы долга.
- Необходимо заранее уточнить, сколько времени в вашем банке занимает обработка заявления. А также внимательно изучить условия кредитного договора.
Согласно ГК РФ, уведомлять кредитора о частичном или полном погашении необходимо не менее чем за 30 дней, если иное не прописано в кредитном договоре.
Банк ДОМ.РФ установил срок в 30 календарных дней до даты досрочного платежа. На сайте Дом.Клик (ресурс Сбербанка) сказано, что начинать досрочно гасить ипотеку можно уже на второй день после выдачи кредита.
В то же время в Росбанке процедура досрочного погашения ипотеки доступна только спустя полгода с подписания договора.
- При частично-досрочных выплатах, банк либо сокращает срок оплаты, либо делает перерасчет, соответственно, суммы регулярных платежей снижаются.
- На различных сайтах можно найти кредитные калькуляторы, позволяющие рассчитать выгоду при разных вариантах досрочного погашения.
- При обращении клиента такую же консультацию может предоставить и сотрудник банковского отделения. В банке можно заказать и новый график платежей после частичного досрочного списания, чтобы сравнить условия «до и после».
- Ряд банков устанавливает ограничения по суммам досрочных выплат — как минимальные, так и максимальные. Условия могут различаться даже в зависимости от формы погашения. Так, через СберБанк Онлайн можно внести 30% от суммы платежа, а в офисе банка нет лимитов.
- При соблюдении всех условий договора, банк не имеет права отказать заемщику в досрочном погашении ипотеки, частичном или полном, в любые сроки.
Как сообщить банку, что хочешь погасить ипотеку досрочно
Необходимо подать заявление с указанием суммы платежа. Некоторые кредитные организации до сих пор требуют личного присутствия клиента в офисе. Нужно иметь при себе паспорт. Но обычно доступны разные варианта взаимодействия с кредитором:
- Написать заявление на досрочное погашение дистанционно, в онлайн-канале.
- Подать заявку по телефону.
- Прийти в банк и сообщить кредитному менеджеру о вашем решении, а также сумме платежа, которую вы намерены внести. Он сам распечатает договор и подсчитает размер досрочного платежа.
По возможности, если вы впервые вносите платеж сверх лимита, лучше оформить заявление в банке. Внесение средств допускается в любой момент, включая день перечисления платежа. Но стоит выяснить, когда у банка происходит списание взноса кредита, и иметь в виду, что обычно он установлен для клиента в том часовом поясе, где оформлен кредит.
Если платить по московскому времени за кредит, взятый во Владивостоке, возможна техническая просрочка.
- Стоит убедиться, что платеж прошел.
Как не надо гасить ипотеку досрочно
Основная ошибка — клиент неверно рассчитал сумму платежа. Например, он сообщил в банк, что хочет досрочно погасить кредит в размере 50 тыс. рублей. И на этот момент на его счете была такая сумма. Но часть этих денег уже «зарезервирована» под ежемесячный платеж.
Поскольку списание осуществляется автоматически, в этом случае обязательный платеж будет погашен, а обещанные дополнительные 50 тыс. рублей — нет, из-за недостатка средств.
Остаток будет лежать на счете клиента, а с точки зрения банка возникнут проблемы с выполнением обязательств.
Такого не случится, если сумму рассчитает банковский клерк, правильно «разделив» ее на обязательный и «добровольный» платежи.
Погашать ли кредит досрочно в условиях кризиса
Универсального решения не существует, тем более что санкции, введенные из-за спецоперации на территории Украины, ударили и по финансовому сектору, и по кошелькам соотечественников. Часть предпринимателей потеряли доходы, но выиграли на курсовой разнице при продаже валют, и могут себе позволить закрыть ипотеку.
Те, кто принял решение об эмиграции, часто заинтересованы в быстрой продаже своей недвижимости. Их уже не особо волнует кредитное досье в России.
Но если не брать в расчет такие «критические» ситуации, есть ряд ориентиров, на которые стоит обращать внимание при планировании расходов.
Гасить ипотеку досрочно эксперты не советуют, если при этом заемщики останутся без «подушки безопасности» на ближайшие 4-6 месяцев. Велика вероятность, что семье придется влезть в новые кредиты под куда более высокие проценты.
Выдавая кредиты, банки ориентируются на показатель «кредитная нагрузка». Совокупность обязательств заемщика перед банками и микрофинансовыми организациями не должна превышать 50%. Комфортным считается показатель в 35-40%, чрезмерным — 60% и более. Это указание Центробанка для подопечных — финансовых организаций, но такое соотношение выглядит вполне разумным.
Высокие ставки по депозитам, которые сейчас предлагают банки, позволяют существенно увеличить накопления. Ставки по ипотечным кредитам в любом случае ниже. Если основные проценты банку уже погашены, экономия на кредите и расходах на страховку будут незначительными. Рисковать нет смысла.
За то время, что успело пройти после начала последнего кризиса в политике и экономике России, то есть после начала спецоперации на Украине, в ипотеке возникла положительная для заемщиков инициатива.
В августе 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который дает возможность клиентам банков, кто принимает решение о прохождении банкротства, но при этом имеет невыплаченный ипотечный кредит, сохранить жилье.
Правда, по ипотечному кредиту не должно быть просрочек, и такая квартира или дом должны быть у заемщика единственными.
В этом случае, если человек будет признан судом добросовестным должником, то остальные долги ему спишут, при этом и возможность платить за квартиру — сохранят, через заключение с кредитором мирового соглашения.
По условиям такого соглашения параметры ипотечного кредита (ставка, сроки, сумма платежей) не могут быть ухудшены.
Но для заключения такой договоренности должник должен решить основной вопрос жилищного кредита — кто же вместо него будет вносить ипотечные платежи в период прохождения банкротства. Ведь средств, выделяемых на жизнь финансовым управляющим в размере 1 прожиточного минимума, для продолжения обслуживания кредита будет явно недостаточно.
Как технически оформить полное досрочное погашение ипотечного кредита
Информация о том, как это сделать, доступна на сайте банка ДОМ.РФ.
- необходимо запросить в банке точную сумму остатка по кредиту;
- подать заявление в банк с указанием этой суммы;
- пополнить счет средствами в нужном объеме.
После прохождения оплаты не забудьте получить в банке справку о закрытии кредита. Это позволит убедиться, что вы действительно собственник недвижимости, а у банка нет к вам никаких претензий.
Если у вас есть проблемы с погашением ипотеки или вам нужна помощь в переговорах с банком, то наши юристы окажут вам квалифицированную поддержку — обращайтесь!
