Ипотечное кредитование так прочно вошло в повседневную жизнь россиян, что сейчас статистика утверждает: на каждые пять домохозяйств в России приходится один ипотечный кредит, а суммарная задолженность россиян по ипотеке превышает 15 триллионов рублей. И хотя та же самая статистика утверждает, что средний срок жизни ипотечного кредита составляет 7 лет, большинство из нас вынуждены тянуть ипотечную «лямку» десятилетиями.
Давайте разберемся, выгодно ли досрочное погашение ипотеки и на каком сроке жизни кредита это имеет смысл. Скажем заранее — досрочное погашение всегда для клиента выгодно. Вопрос только в том, где на это взять средства.
Какая у вас ипотека
На самом деле пресловутый совет «читайте кредитный договор до момента его подписания» не случаен.
Ипотека бывает:
- без первоначального взноса. На сегодняшний день, это скорее экзотика, но до относительно недавнего времени свои кредитные ипотечные портфели таким образом наращивали, в частности, Промсвязьбанк и Совкомбанк.
- с первоначальным взносом, на который застройщик оформляет рассрочку,
- с первоначальным взносом, но с условием о том, что в течение первых (максимум) двух лет застройщик погашает за вас проценты по ипотеке, а вы выплачиваете тело кредита,
- аренда квартиры с ее последующим выкупом путем оформления ипотечного кредита. Речь идет о совершенно одиозном проекте группы компаний «Самолет» под названием «И-живи-ка», идейным вдохновителем которого выступил выходец из одного из крупных российских банков.
- ипотечный кредит с фиксированными ежемесячными платежами,
- ипотека с дифференцированным платежом. Но это сейчас тоже скорее экзотика, поскольку такие кредиты практически ушли с рынка.
Дифференцированный платеж по ипотеке предполагает необходимость внесения ежемесячного платежа, при котором вы регулярно погашаете основной долг плюс срочные проценты по кредиту, которые поступенно уменьшаются, а вместе с ними снижается и ваш ипотечный платеж. Вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются.
Но еще есть и сопутствующие расходы. Помимо расходов по организации сделки и регистрации права собственности помните о неизбежном, в связи с ипотекой, зле — ипотечных страховках. Помимо титульного страхования вам нужно застраховать свою жизнь и трудоспособность. Кроме того, рекомендуем присмотреться к страховке от потери работы, которые предлагаются несколькими крупными банками.
Ипотека оформлена: ваш корабль плывет
Важно учитывать множество факторов при оформлении ипотеки, но самое главное — это ваша регулярная платёжеспособность. При просрочке свыше 90 дней жилье, находящееся в залоге у банка, может и будет изъято и продано с торгов. А вы останетесь без жилья.
Знатоки и старожилы финансового рынка помнят, что вообще ипотеку в Россию привезла известный финансист с мировым именем — американка с русскими корнями Лора Файнзильберг.
Именно под ее руководством в начале 2000х годов началась реализация масштабной программы ипотечного кредитования, которую продвигал Дельтакредитбанк.
Немногим позже, в 2005 году, Банк Москвы выступил с поистине революционным на тот момент продуктом — ипотекой без первоначального взноса.
Ставки по таким кредитам были выше, чем предлагал остальной молодой, но быстро растущий ипотечный рынок, но люди шли нескончаемым потоком и сделки совершались. Все потому что именно Банк Москвы на тот момент решил проблему многих молодых и дерзких: оформлял ипотеку без первого взноса, а, стало быть, решал насущную проблему простых россиян. Ведь накопить на первоначальный взнос было всегда сложно.
Впрочем, Банк Москвы был родоначальником в РФ таких ипотечных кредитов, как валютные — в том числе в японских йенах и швейцарском франке. Увы, из-за резкого обесценения курса рубля сначала в 2008 году, потом в 2014 и далее, эксперимент был признан неудачным. Людских судеб эта ипотека сломала много.
Как погашаем ипотеку
Вместе с кредитным договором вам на руки выдается график погашения, которому желательно неукоснительно следовать. Обратите внимание на структуру вашего ипотечного платежа: в сумму платежа включены срочные проценты по кредиту, а также часть тела самого кредита.
Также к этой сумме могут начисляться штрафы и пени в случае просрочки, а также самый коварный штраф — за несвоевременное продление ипотечных страховок.
Погашать досрочно вашу ипотеку можно не абы как, а в дату очередного платежа. При этом у вас на выбор два режима погашения. Сумма досрочки может уменьшать срок кредитования или сумму последующих платежей по кредиту.
Если вы вносите в счет досрочного погашения относительно небольшую сумму, то рациональнее ее направить на сокращение срока кредитования, потому как у большинства из нас ипотеки выданы на баснословные 15-30 лет.
Сокращать последующие ежемесячные платежи на небольшую или относительно небольшую величину не стоит. Если вы в состоянии платить 20 000 рублей в месяц, то сокращение суммы платежа до 19 800 рублей, согласитесь, смехотворно.
Поскольку ваши обязательства многолетние, да еще и по ним предстоит ежегодно продлять весьма недешевые страховки, поэтому сокращение срока кредитования — это ваш верный путь в светлое безипотечное будущее.
Читайте также
- Дадут ли ипотеку, если были просрочки по другим кредитам? В текущей ситуации в России — практически нет
- Долговая нагрузка россиян в 2024 году: сколько составляет и растет ли ее объем
- С какой зарплатой дают ипотеку? Факторов много, но вы должны отдавать за кредит не более половины дохода
Проверяем вашу ипотеку на возможные дополнительные издержки
Приготовившись внести очередной платеж на сумму, превышающую минимальное обязательное значение, внимательно изучите ваш кредитный договор на предмет возможной комиссии за неполное досрочное погашение. Некоторые банки умудряются брать комиссию за досрочное погашение на сумму, скажем, менее 50 000 рублей сверх обязательного ежемесячного платежа.
Также нелишним будет уточнить у вашего кредитора — возможно ли досрочное погашение в любой момент или только в дату внесения ежемесячного платежа.
Считайте деньги, не отходя от банкомата
Финансовый мир становится все глобальнее, банки договариваются об интеграциях своих банкоматных сетей и позволяют погашать кредиты через банкоматы или мобильные банки сторонних кредитных организаций. Граждане, будьте бдительны: если погашение кредита через сторонний банк происходит не в режиме онлайн, вы можете попасть на просрочку и тогда вместо кристально чистой кредитной истории получите снижение скорингового балла.
В жизни всегда есть место празднику
Если вы в середине вашего финансового года вдруг полностью погасили свою ипотеку, имейте в виду, что в банке-кредиторе нужно взять справку о полном досрочном погашении кредита. Тогда вы сможете обратиться в страховую компанию и вернуть часть платежей по страховкам. Мелочь, а приятно!
Следует также помнить, что материнский капитал тоже можно потратить на досрочное погашение ипотеки, а также использовать его в качестве первого взноса по кредиту. При этом следует заранее поинтересоваться у кредитора, будет ли он рад такому обстоятельству. То есть примет ли он маткапитал в качестве инструмента частичного или полного досрочного погашения ипотеки.
И снова страховка
Частично досрочное погашение ипотеки, а, стало быть, сокращение суммы кредита и/или его срока напрямую влияет не только на самочувствие заемщика (крепче спится, проверено!), но и на стоимость страховок на следующий год.
Налоговые вычеты тоже направляем на досрочку
Помните о том, что при покупке недвижимости один раз в жизни можно получить налоговый имущественный вычет на сумму до 260 000 рублей.
Кроме этого, на сумму выплаченных банку процентов вы можете также получить вычет на сумму до 390 000 рублей. Суммарно эти деньги, согласитесь, выглядят внушительно. И конечно, их можно потратить на необязательные в быту микроволновку с посудомойкой, а можно распорядиться ими умно — направить на досрочное погашение ипотеки.
Если вы получили ипотеку и, не дай Бог, попали в просрочку, не спешите отчаиваться. Обратитесь за консультацией к нашим юристам. Вместе мы выработаем разумный способ выхода из проблемной ситуации.
