Есть правило: вы должны тратить на обслуживание ипотечного кредита максимум 40-50% своего месячного бюджета или совокупного бюджета семьи. Показатель долговой нагрузки не должен превышать 50, максимум — 60% от общих доходов домохозяйства.
Как правило, заемщиком и созаемщиком выступают муж и жена, поэтому для расчетов берутся их совместные доходы. Но все же рассмотрим, с какой зарплатой дают ипотеку на квартиру, если есть и другие платежи? Например, алименты или кредитные карты? Можно ли добиться одобрения у банка, если зарплата откровенно маленькая?
Какие в среднем ежемесячные платежи предлагают банки в России?
Мы зашли на агрегатор поиска ипотечных кредитов с готовым калькулятором стоимости и решили подсчитать, сколько придется платить человеку в разных банках.
Итак, банки нам предлагают следующее:
- Изучим предложение от Сбербанка. При базовой ставке 21,9% и сумме ссуды в 8 млн 200 тыс. рублей, при наличии первоначального взноса в 3 млн 200, ежемесячный платеж на недвижимость ценой 11 млн 400 рублей составит 152 тыс. 250 рублей. Сам банк считает, что заработная плата при этом должна составлять, как минимум, 195 тыс. рублей. Тут все комментарии излишни.
- В ВТБ при стоимость жилья в 6 млн рублей и первоначальном взносе в сумме 1 млн 900 (то есть сумма кредита — 4 млн 100 тыс. рублей) и ставке по кредиту 22,5% ежемесячно придется платить почти 78 тыс. рублей. Соответственно, и заработная плата должна быть в районе 160 тыс. в месяц.
- Альфа-банк при стоимости недвижимости в 5 млн рублей, взносе на него в размере 1 млн (соответственно, сумма кредита — 4 млн. рублей) при ставке 21,5% при сроке кредита в 15 лет запрашивает ежемесячный взнос от 74 500 рублей. Значит, минимальный подтвержденный доход — 150 тыс. рублей.
Да, все банки обещают оформление налогового вычета в размере 650 тыс. рублей, но это опция не финсектора, а самого государства. Да, все банки обещают снижение ставки при переводе зарплаты на счета этого банка, при оформлении многочисленных страховок, при обращении за ипотекой через цифровые сервисы. Но реальная картина от этого мало меняется — ипотека в 2024 году неподъемно дорога, и брать ее, переплачивая даже за один год, четверть цены, глупо. Но жить где-то надо и вернутся ли прекрасные времена низких ставок — никому неведомо.
Рассчитываем ипотеку по зарплате
Теперь давайте перейдем непосредственно к расчетам. Мы берем стандартные показатели:
- Представим, что ежемесячно человек чистыми получает 20 тыс. рублей. Увы, такое часто встречается — например, на деле работодатель платит 40 тыс. рублей, но 50% зарплаты выплачивается «в конверте». То есть используется схема серой зарплаты.
И все же, официально человек получает 20 тыс. рублей. При таком доходе банк выдаст максимум 850 тыс. рублей. Если вы оформляете ипотечное жилье сроком на 15 лет, то каждый месяц вам придется платить по 9 400 рублей. Если на 20 лет, то можно согласовать увеличение суммы кредита почти до 1 млн. рублей с почти тем же ежемесячным платежом.
Вопрос, конечно, только в том, хватит ли вам одобренной банком суммы для приобретения квартиры. Увы, далеко не в любом регионе можно найти жилье за такую цену.
- При доходе в 70 тыс. рублей можно уже взять на 15 лет 3,1 млн рублей. Платить при этом придется по 34 800 рублей. Если брать ипотеку на 20 лет, то вам одобрят 3,5 млн рублей и платеж 35 000 рублей ежемесячно.
- Если вы получаете уже 100 тыс. рублей, то вам выдадут 4,5 млн рублей сроком на 15 лет. Платить каждый месяц придется по 49 800 рублей. На 20 лет одобрят 5 млн рублей с ежемесячным платежом в 50 тыс. рублей.
Но учтите, какой бы ни была зарплата, вам придется вносить первоначальный взнос. Здесь мы привели расчеты, сделанные с условием, что вы вносите сразу 15% от стоимости жилья.
Это чистые и формальные расчеты, которые не предусматривают неожиданностей вроде обязанности платить алименты или содержать кого-то.
Ну и ответим на один из самых популярных вопросов: да, с «серой» зарплатой взять ипотеку можно. Но ее неофициальная часть учитываться банком будет по так называемой справке «по форме банка», а не по справке 2 НДФЛ.
В такую справку банковский сотрудник впишет все доходы клиента с его слов. Но учтите, что неподтвержденные доходы повышают риск банка при кредитовании, так что ставка может быть повышена.
Кроме того, если вы не сможете платить по ипотечному кредиту, то банк факт оформления справки «по форме банка» может использовать против вас — решив, что вы изначально сознательно вводили банк в заблуждение. А тут уже и до обвинения в мошенничестве недалеко. Поэтому, будьте аккуратные при заполнении такой формы и не врите банку о своих доходах.
С «черной» зарплатой шансов на ипотеку вообще нет. Напомним, что «черную» метку доход получает, если человек работает без какого-либо оформления: при этом работодатель не платит взносов в Социальный фонд.
Заемщик и созаемщик по ипотеке: как будут рассчитываться совместные доходы при оформлении ипотеки?
Семейную ипотеку в России, как правило, берут сразу 2 человека — это муж и жена. По таким ссудам предусмотрена солидарная ответственность — то есть оба заемщика несут ответственность за ипотечный кредит одинаково. Поэтому расчеты ведутся сразу в отношении всего семейного бюджета. По расчетам нужно знать следующие нюансы:
- Банк будет плюсовать доходы мужа и жены. Например, супруг получает 60 тыс. рублей, жена — 40 тыс. рублей. Соответственно, вместе пара получает 100 тыс. рублей. А значит, на 15 лет по ипотеке им доступно 4,5 млн рублей.
- Ваши пособия и всевозможные социальные выплаты тоже являются доходом! Но если брать отдельно материнский капитал, то его вполне можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. И потом — для взноса по погашению ипотеки. Но после выплаты всей суммы кредита, придется выделять доли в жилье детям.
- Можно рассказать сотрудникам банка о других доходах, которые официально не заявлены в справке 2 НДФЛ. Например, о том, что муж по вечерам подрабатывает в такси, что жена продает поделки из бисера, о продаже урожая на рынке и так далее.
- При наличии детей банк обязательно оценит расходы на их содержание. И вычтет эту сумму от общего дохода. Как правило, на ребенка выделяют примерно 15 тыс. рублей в месяц. Банки ориентируются на установленные прожиточные минимумы в регионе.
Сколько процентов от зарплаты можно отдавать за кредит, если есть другие обязательства?
Другие обязательства — это, в основном, коммунальные платежи, алименты, ежемесячные взносы по кредитным картам и по иным ссудам, расходы на содержание детей и других иждивенцев.
Когда человек обращается за ипотекой, банк непременно изучает, есть ли у него другие расходы. Они отнимаются от дохода, чтобы получить сумму, которая реально остается на жизнь.
Например, если вы получаете 35 тыс. рублей, но из них отдаете 20 тыс. рублей на алименты и на взносы по кредитным картам, то шансов получить одобрение ипотеки у вас практически нет.
А вот если после оплаты всех других обязательств у вас остается 30 тыс. рублей, банк с большой вероятностью пойдет вам навстречу.
Мы уже говорили, что стандартная сумма на погашение ипотеки составляет 40-50% от дохода. Если вам для обслуживания кредита потребуется тратить 70%, вам откажут. Но считать проценты банк будет от суммы, которая остается у вас после первоочередных расходов.
Представим ситуацию: Виталий вместе с женой получают 100 тыс. рублей. У них есть двое детей и нет кредитов. Средний прожиточный минимум на ребенка в их регионе составляет 15 тыс. рублей. Соответственно, от 100 тыс. рублей отнимаем 30 тыс. рублей. У нас остается 70 тыс. рублей. Банк, скорее всего, одобрит паре ипотеку так, чтобы ежемесячный платеж был не больше 28 тыс. рублей. При условии, что в регионе прожиточный минимум на взрослого человека не превышает 22 тыс. рублей.
Увы, если после обслуживания ипотеки на двух взрослых людей остается, скажем, 15 тыс. рублей, создается нездоровая обстановка. Мы прекрасно понимаем, что на эти деньги людям не прожить никак. Поэтому банк обязан хоть как-то учитывать нормы прожиточного минимума на человека в регионе.
Дадут ли ипотеку на жилье, если у заемщика маленькая официальная зарплата?
Увы, но людям с официальной зарплатой в 15-20 тыс. рублей получить ипотеку почти нереально. Единственный выход — искать хорошего поручителя или созаемзика. «Хорошего» — это финансового обеспеченного, имеющего высокий доход.
Например, можно оформить маму как основного заемщика, если она получает, скажем, 175 тыс. рублей официально. А самому идти созаемщиком по кредиту.
В таком случае есть хорошие шансы, что банк выдаст одобрение по заявке. Но учтите, что в итоге квартира то будет принадлежать и вам, и маме.
Ну и, конечно, имеет значение сумма ипотеки. Одно дело, если вы проживаете в сельской местности в отдаленном регионе, и вам нужно всего лишь 300 тыс. рублей в ипотеку. Такую сумму при зарплате 30 тыс. рублей оформить вполне реально. Ну и совсем по-другому будет выглядеть ситуация, если вам нужно 3 млн., а зарплата с трудом дотягивает до 50 тыс. рублей.
Если отбросить все условности и другие факторы оценки платежеспособности заемщика, то с минимальной зарплатой, к сожалению, рассчитывать особо не на что. Разве что на небольшие суммы, которые нередко можно взять в долг и без ипотеки. Например, в виде потребительского кредита.
Мы рекомендуем воспользоваться официальными калькуляторами на сайтах банков и подсчитать хотя бы примерно, сколько вам придется платить при желаемой сумме ипотеки. Далее отнимите от своего дохода обязательные платежи и разделите остаток на 2. Если ежемесячный платеж больше 50% дохода — лучше пока забыть об ипотеке или задуматься о платежеспособном созаемщике.
В августе 2024 года президент России подписал закон, который дает право тем должникам, кто решился на прохождение банкротства, но имеет ипотечный кредит, возможность сохранить жилье. Правда, по ипотечному кредиту не должно быть просрочек, и такая квартира или дом должны быть у заемщика единственными.
В этом случае, если человек будет признан судом добросовестным, остальные долги ему спишут, а возможность платить за квартиру — сохранят, через заключение с кредитором мирового соглашения.
Нужна юридическая поддержка в вопросах ипотеки? На вас давят кредиторы, вы не справляетесь с обслуживанием ссуды? Позвоните нам. Мы ответим на ваши вопросы и поможем вам. Вместе мы найдем выход из финансового тупика и поможем пройти банкротство.
