Ипотека для многих граждан — это доступный способ решения квартирного вопроса здесь и сейчас. Банки, выдающие ипотечные ссуды, заинтересованы в том, чтобы заемщик погасил кредит в срок: сам основной долг и проценты по нему.
Однако далеко не все заемщики внушают доверие банкам. Да и никто не может заранее гарантировать, что кредит будет погашен до конца. Как минимум потому, что в жизни порой случаются совершенно непредвиденные ситуации. Именно для этого и существует институт созайма.
Созаем — это не стопроцентная, но все же гарантия банку, что долг будет погашен. Если не основным заемщиком, так хоть другим. Два должника в понимании банка — это значит, что есть и два «кошелька», именно такая логика у «совместного займа». И если один человек из них по какой-либо причине перестает платить по ипотечному кредиту, то выплаты подхватит второй. Для заемщика также есть плюсы в привлечении солидарного должника.
Например, если доход самого заемщика не очень большой и при обычных обстоятельствах ему лично не одобряют ипотеку, то заручившись солидарным заемщиком, получение ипотечного кредитования становится возможным.
На практике, институт созайма не всегда воспринимается гражданами должным образом. Многие считают вступление в кредитные обязательства в качестве второго заемщика формальностью. Часто так и бывает. Но все же это перестает быть формальностью, когда первый и основной должник перестает платить по ипотеке или с ним вовсе что-то случается, и это негативно влияет на выплаты.
В этой статье рассматриваем созайм таким, какой он есть на самом деле, развеиваем заблуждение о его формальности и отвечаем на вопрос «обязан ли созаемщик платить за ипотеку второго гражданина, если он перестал выполнять обязательства по договору?».
Кто такой солидарный заемщик
Созаемщик — это физ. лицо, которое выступает в качестве стороны в договоре кредитования наряду с заемщиком. Созаемщик — это не просто термин в соглашении о займе, а полноценная сторона договора, которая несет с основным заемщиком солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
Таким образом, при возникновении у банка претензий к контрагенту по договору кредитования, претензия может предъявляться и к самому заемщику, и к его созаемщику.
Это не будет являться нарушением, потому что в отношении исполнения обязательств по договору, стороны абсолютно равны. В свою очередь, сторона, к которой предъявлено законное требование кредитора, обязана его исполнить.
Стать солидарным заемщиком может не любой человек. Каждый банк имеет свои внутренние требования по количеству заемщиков и к их статусу.
Так, например, банки устанавливают максимально возможное их количество, которое чаще всего равно четырем, и также определяют, могут ли третьи лица, не являющиеся членами семьи, вступать в это солидарное обязательство.
Помимо вышеуказанного, банки устанавливают и другие требования для созаемщиков, которые, как правило, дублируют требования, предъявляемые к основному должнику.
Такими условиями могут быть:
- Возраст от 21 до 70 лет;
- Подтвержденная платежеспособность;
- Удовлетворительная кредитная история;
- Регистрация на территории Российской Федерации;
- И другие.
Что касается пакета документов для потенциального солидарного должника, то здесь запрашивается практически все то же самое, что и у самого заявителя на кредит.
Помимо этого, законом установлены категории лиц, которые привлекаются в качестве созаемщиков в обязательном порядке. Ими могут быть второй супруг или члены семьи. При этом их платёжеспособность не учитывается.
Зачем нужен солидарный заемщик
Ни для кого не секрет, что в момент принятия решения о выдаче или отказе в выдаче ипотеки банк досконально проверяет заемщика. У такой проверки есть своя цель — определение платежеспособности потенциального контрагента и выявление возможных для банков рисков.
При проверке банк анализирует кредитную историю клиента, его уровень дохода, его семейное положение и многие другие критерии, которые могут отразиться на погашении потенциального кредита.
На этом этапе банк получает общую картину о будущем плательщике кредита. Если клиент имеет низкий заработок, ему ипотеку не получить или получить он ее сможет, но на крайне невыгодных условиях. На этом этапе необходимо привлечение платежеспособного созаемщика.
При созайме банк рассматривает совокупность доходов обоих заемщиков. Именно поэтому, шанс на получение ипотеки на более выгодных условиях увеличивается. Однако в каждом банке методика расчета общего дохода может отличаться.
Права и обязанности созаемщика
Как и основной заемщик, солидарный имеет права и обязанности по ипотечному договору. Таким образом, его правами является внесение платежей и полное досрочное погашение, получение сведений по задолженности и, в ряде случаев, право на долю в недвижимом имуществе.
Что касается притязаний на долю, то, если созаемщиком выступил второй супруг, приобретенная в ипотеку недвижимость будет совместной собственностью обоих супругов, если брачным договором между ними не было предусмотрено иное. Если же сторонами по договору являются другие лица, то между ними так же может быть заключено соглашение, в котором будут определены основные моменты, которые касаются режима эксплуатации имущества.
Созаемщик несет равную с заемщиком ответственность перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Если лицо, получившее ипотечные средства, перестает выплачивать долг банку, то последний имеет право требовать погашения задолженности от гражданина, выступившего в качестве солидарного должника.
Что будет, если созаемщик по ипотеке не платит ипотеку
Допустим, ситуация такая: супругами был заключен ипотечный кредитный договор в банке. Они оба являются полноправными сторонами договора, оба равнозначные должники банка и обязаны платить ипотечный кредит. По факту выплаты ипотеки квартира поступает в их совместную собственность.
Однако в один момент заемщики прекратили супружеские отношения и супруга выехала из приобретенной для совместного проживания ипотечной квартиры, платить ежемесячные платежи супруга отказалась. Брак не расторгался, имущество не делили. Но ипотечный кредит-то есть и обязательства по нему никуда не делись, даже несмотря на то, что в квартире будет жить теперь только один член бывшей семьи.
Честно говоря, банку все равно, что происходит у супругов, кто с кем съехался и с кем разъехался, кто из двух созаемщиков будет вносить ежемесячные платежи по кредиту — муж или жена.
То, что действительно для кредитной организации имеет значение, так это факт, чтобы ежемесячный платеж погашался в полном объеме и в установленный срок. Будут они платить 50 на 50 ежемесячный взнос или будет платить только один из них всю сумму ежемесячно — значения для банка это не имеет.
Так, если один из созаемщиков по договору перестает платить по кредиту, то банк выдвинет требование второму, так как он несет солидарную ответственность по этому обязательству. И такой заемщик будет вынужден выплачивать долг, независимо от того, проживает ли он, будет далее проживать в ипотечной квартире или нет.
Если же и заемщик и созаемщик не платят ипотеку по какой-либо причине, банк вправе обратить взыскание на предмет залога — квартиру, сделать он это может в судебном или внесудебном порядке. Помимо этого, банк также может отсудить понесенные им убытки, также с обеих сторон.
Право созаемщика на долю в квартире, если титульный заемщик перестает платить ипотеку
В ряде ситуаций в договоре фигурируют так называемый «титульный заемщик» и формальный созаемщик. Первый является инициатором ипотеки. Исполняет обязательство по оплате ежемесячных платежей перед банками единолично, действует в своих интересах, претендует на оформление квартиры в свою собственность и проживает в ней.
Созаемщик же вступает в такой договор по своей воле, считая такое вступление формальностью, чтобы помочь своему близкому в получении ипотеки. Платежи не платит, к квартире по сути отношения не имеет, его имя только в договоре.
Такой созайм может обернуться для «формальной стороны» неблагоприятными последствиями. Например, основной заемщик прекращает платить ипотеку, неважно по какой причине.
Что делать второму? Платить! Он является солидарным должником, а значит обязан погашать ежемесячный платеж наравне с инициатором ипотеки, даже если в квартире не проживает и отношения к ней, по сути, не имеет.
Для таких ситуаций законодательством предусмотрена возможность выдела доли для такого созаемщика. Доля будет пропорциональна размеру внесенных денежных платежей.
Вывод созаемщика
Нередко бывают и ситуации, когда те же созаемщики договариваются, что за ипотеку впредь будет платить только один из них и квартира будет только его. Для такого вывода созаемщика должно быть получено согласие основного должника, после чего нужно получить согласие банка, а затем подписать дополнительное соглашение к ипотечному договору.
Однако на практике при получении от банка согласия на вывод созаемщика могут возникнуть проблемы. Банк не заинтересован, чтобы вместо двух должников по ипотечному договору у него остался один. Во-первых, доход у такого одного заемщика меньше, чем совокупный доход двух, во-вторых, если единственный заемщик станет неплатежеспособным, второго уже не привлечешь к погашению долга. Поэтому банки крайне редко дают такие согласия.
Случаями, когда созаемщика все-таки выводят, становятся ситуации, если доход такого единоличного должника существенно вырос с момента оформления созайма, а также когда вместо одного солидарного должника в правоотношения с банком подключается другой, с аналогичным доходом.
Отказ в выводе созаемщика можно обжаловать в суде. Однако судьи чаще всего встают на сторону кредитной организации, мотивируя это тем, что изначально, вступая в долговые обязательства в качестве созаемщика, сторона знала, на что идет и должна исполнять свои обязательства до конца.
Что делать, если платить за заемщика больше не получается
Ситуация: заемщик берет ипотеку на квартиру, в качестве созаемщика формально в договор вступает его лучший друг. Ипотеки выдаются на длительное время и на большие суммы. Спустя 4 года заемщик по кредиту перестает платить ежемесячные платежи. Правомерно банк направляет свои требования солидарному заемщику, который обязан такой долг гасить.
Однако за эти 4 года ипотеки у созаемщика значительно ухудшилось финансовое положение. Денег нет даже на то, чтобы оплатить свои базовые потребности. И уж точно их нет, чтобы гасить «чужую» ипотеку, в которую вступил, чтобы помочь другу. Что делать?
В такой ситуации необходимо смотреть на всю картину в целом. Если трудности временные, то можно воспользоваться новой программой ипотечных каникул, взять время для разбора собственных проблем, а после гасить этот долг и получить долю в собственности. Но что делать, если ни чужая квартира, ни лишние долги не нужны? Своих долгов выше крыши, банк подал в суд и созаемщик остался в ситуации «крайним»?
В зависимости от каждой конкретной ситуации могут быть разные пути разрешения проблемы. Если ситуация плачевная и зарывать себя еще глубже не хочется, лучший вариант — банкротство.
Банкротство называют «процедурой списания долгов». И ипотечный долг, как и задолженности по другим кредитам, благодаря этой процедуре можно списать. Плюсы для созаемщика — по факту он не потеряет залоговой квартиры, так как изначально он на нее и не претендовал. Однако, в процедуру нужно вступать обдуманно и взвесив все за и против, так как она предусматривает реализацию имущества и можно не только избавиться от долга по ипотеке, но и лишиться своего имущества.
Чтобы такого не произошло и банкротство решило проблемы должника, а не принесло еще больше забот, вступать в процесс необходимо со своим юристом. Юрист — это путеводитель должника в том лабиринте, когда он по уши в долгах, а начинать жизнь надо с чистого листа.
Наши юристы никогда не начинают процесс банкротства, не изучив всего положения дел конкретного человека, на первой консультации мы смотрим все документы, поднимаем все сведения из открытых источников, объясняем должнику, что мы намерены делать и зачем. Только оценка рисков и грамотный профессиональный подход помогают решить проблемную ситуацию.
Частые вопросы
Многие путают эти два понятия, но это два совершенно разных лица и разные подходы к кредиту. Поручитель гарантирует банку выплату кредита. Поручитель привлекается к ответственности по долгу только в случаях, если заемщик допускает просрочки или вовсе не платит кредит. Выплачивая чужой долг, поручитель не приобретает права собственности на предмет договора кредитования.
В случае же с созаемщиком, он отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и может иметь право на долю в приобретаемом имуществе.
Когда оформляется ипотека, договор страхования может быть заключен как с заемщиком, так и с созаемщиком одновременно. Для каждого из них сумма страхования считается отдельно, с учетом ряда факторов. Если в определенный момент наступит страховой случай с одним из заемщиков, страховая компания будет обязана погасить его часть обязательств по кредитному договору. Второй заемщик будет продолжать выплату своей части самостоятельно.
Созаемщик имеет право на налоговый вычет, если недвижимость или доля в ней оформлена на созаемщика. В таком случае, при наличии подтверждения уплаты налогов и иных расходов на погашение ипотеки, он может требовать налогового вычета.
К таким случаям будут относится наличие действующего брачного договора, если им установлен режим раздельной собственности супругов, а также наличие нотариального согласия супруга на заключение вторым кредитного договора.
