В условиях экономического кризиса, вызванного событиями на Украине, повысилась ключевая ставка ЦБ. Это отразилось на всех банковских продуктах — как на кредитах, так и на вкладах. В этом материале мы расскажем, что будет с ипотекой во время военной операции и какие условия ожидают действующих и новых заемщиков.
Почему подорожала ипотека после санкций?
Этим вопросом задаются клиенты российских банков — и неспроста. Но дело не столько в самих санкциях, сколько в ухудшении состояния экономики. На фоне инфляции, с целью удержать позиции рубля, в конце февраля 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. В связи с этим ипотечные ставки предсказуемо увеличились до 22-25% годовых, вызвав подлинный ужас у всех, кто как раз собирался обзавестись кредитным жильем.
Но у банков нет выбора — они сами берут средства для выдачи кредитов в долг у Центробанка по стоимости ключевой ставки. Чтобы получить прибыль, банк должен сделать «накрутку». Логично, что ставки в условиях санкций просто не могли быть ниже 20%.
В апреле 2022 года ставка ЦБ снизилась до 14%, поэтому дешеветь стали и кредиты. В среднем, апрельская банковская ставка по ипотеке составляет 17-18%. С 4 мая 2022 года ключевая ставка — 14%. Уже не 20%, но еще не 9%.
Отменят ли льготную ипотеку?
По семейной ипотеке с господдержкой льготные условия не пересматриваются даже на фоне финансовых колебаний. Банки продолжают выдавать жилищные кредиты по ставке 6%. Разницу между ключевой и реальной ставкой банку компенсирует государство. То же касается дальневосточной программы — молодым семьям до 35 лет кредиты на жилье в одноименном регионе выдают под 2% при условии оформления страховки.
Что касается субсидированной ипотеки, в марте «льгота» все же пережила скачок до 12%. Май 2022 года принесет ипотечным льготникам небольшое послабление — ставка составит 9%. Это не прежние 7% годовых, но гораздо ниже условий, под которые возможно одобрение ипотечного кредита на общих основаниях.
Но даже если у вас есть предварительно одобренное решение, это не гарантия получения кредита на жилье. До подписания бумаг банк вправе отказать заемщику в любой момент.
Впрочем, на рынке ставки по льготной ипотеке могут быть уже и ниже заявленных 9% годовых. Так, Банк ДОМ.РФ заявил, что уже начал принимать заявки на оформление кредитов на покупку квартир в новостройках по «Льготной ипотеке с господдержкой» со сниженной ставкой от 8,1%.
На уменьшение ставки могут рассчитывать клиенты, зарплата которых поступает на карту Банка ДОМ.РФ. Эта льгота также применима к медработникам и работникам научной области. Однако и тут не обошлось без дополнительных условий: регистрация сделок в Росреестре должна проходить в электронном виде. Подтверждать доходы тоже придется в «цифре» — с помощью электронной выписки из ПФР.
Как санкции повлияют на ипотеку, которая уже выдана?
На общем тревожном фоне те, кто уже платит за кредитное жилье, беспокоятся о том, что будет с ипотекой из-за санкций. Но повода для беспокойства нет. Оформленная ранее ипотека обслуживается как прежде. По кредиту есть договор, и условия в нем действуют весь срок.
Никто из кредиторов не вправе в одностороннем порядке повышать ставки и менять график по действующему кредиту.
Исключение — прописанная в договоре возможность изменения процентной ставки или получение кредита под плавающую ставку, привязанную к значению индикаторов LIBOR или MosPrime. Но такие договоры давно никто не заключает.
А вот по ранее выданным кредитам, которые продолжают обслуживаться, такие условия возможны. Напомним, что ипотечные кредиты под плавающие индикаторы были популярны в России не так давно — до кризиса 2008 года. А кредиты на жилье в России выдаются, в среднем, на 20-30 лет.
То есть и сейчас в России есть заемщики, которые взяли квадратные метры в ипотеку в иные времена и в других экономических реалиях, а платить по ним предстоит еще лет 5-10.
Банк на момент выдачи вам ипотеки брал ссуду в ЦБ по другой ставке, поэтому ничего не теряет. Поэтому даже если ключевая ставка вырастет в разы, вы будете платить ипотеку на прежних условиях.
Например, вы взяли ипотеку в 2017 году под 10,5% годовых. На тот момент ключевая ставка ЦБ была 9%. Банк получает от вас прибыль 1,5% годовых. Повышение ставки ЦБ в 2024 году на это уже никак не влияет.
Что произойдет при банкротстве банка-кредитора
Здесь для заемщиков ничего не поменяется. Если банк обанкротится, и у него отзовут лицензию, то платить ипотеку все равно придется. Поменяется кредитор (теперь им станет тот же банк, который выплачивал страховое возмещение по вкладам клиентам банка с отозванной лицензией) и реквизиты для оплаты. Об изменившихся условиях заемщику станет известно из письма и в личном кабинете банка. Новые реквизиты, по которым теперь надо будет производить платежи, сообщит АСВ.
В случае с валютной ипотекой, номинированной не в российских рублях, особенность и очевидное отличие в том, что такой кредит напрямую зависит от курса. Валюта упала в цене? Платить заемщик будет меньше. И наоборот.
Предварительно одобренная ипотека и санкции
В конце марта 2022 года многие заемщики столкнулись с неприятностью: им предварительно одобрили ипотеку по старым ставкам, а потом условия резко изменились не в лучшую сторону. Запомните: банк вправе изменять ставку до момента подписания договора. Заемщиков часто возмущает этот факт, однако действия правомерны. Это не прихоть кредитной организации, а вынужденная мера. Если банк при ставке ЦБ 14% начнет выдавать кредиты даже под 15%, он просто разорится.
Предварительное одобрение — это еще не финальное решение. После повышения ставки возрастает ежемесячный платеж, и вы можете попросту не пройти по уровню дохода.
Например, у вас зарплата 80 тысяч рублей, и вы собираетесь купить квартиру за 4 миллиона. Первоначальный взнос — 1 миллион. При ставке 10% годовых платежи на 15 лет составляют 34 тысячи рублей. А вот при ставке 17% — уже 47 тысяч рублей, что больше 50% от дохода.
Банк может либо отказать, либо снизить доступную для выдачи сумму. Даже если у вас высокая зарплата и доход подходящий, стоит подумать, брать ли ипотеку на столь непривлекательных условиях.
Как быть, если нечем платить?
Если у вас трудная жизненная ситуация, из-за которой стало сложно платить, вы вправе воспользоваться ипотечными каникулами согласно ФЗ № 76. По закону любой заемщик вправе получить отсрочку платежей на 6 месяцев, если он:
- потерял работу;
- болеет 2 месяца и дольше;
- получил инвалидность;
- у него стало больше иждивенцев.
Нужно будет предоставить справки о болезнях либо об учете по безработице, трудовую книжку, свидетельства о рождении детей. Если условия соблюдены и документы в порядке, банк не вправе отказать в ипотечных каникулах — предоставление тайм-аута регламентировано законом.
Новые меры поддержки 2024
Корректировки в ФЗ № 106 предусматривают кредитные каникулы именно из-за кризиса на фоне спецоперации на Украине в 2022 году.
Перечисляем условия:
- Кредит должен быть оформлен до 1 марта 2022 года.
- Доходы в 2022 году стали меньше, чем в 2021, минимум на 30%.
- Отсрочка может составлять 1-6 месяцев на выбор заемщика.
- Заемщик на момент оформления не находится на ипотечных каникулах по № 76-ФЗ.
- Во время каникул начисляются проценты, и после отсрочки все, что не было выплачено, будет включено в новый график. Платеж оставят тем же, но срок увеличится.
Заявление можно подать до 30 сентября 2022 года в офисе банка либо по электронной почте. Необходимо приложить документы, подтверждающие снижение дохода — справки о заработной плате за 2021-2022 год.
Прогнозы и рекомендации для заемщиков
Ни для кого не секрет, что переплаты по ипотечным кредитам, как правило, огромные. Например, сегодня купив квартиру за 5 миллионов, вы рискуете переплатить немалую сумму. Недвижимость в России после санкций в любом случае растет в цене. Поэтому некоторые люди покупают квартиры, чтобы сохранить капитал. Просто как вложение — вариант имеет место. Но без острой необходимости в ипотеку входить нецелесообразно — желательно дождаться, пока снизятся ставки.
Прогнозировать колебания ставок и цен на жилплощадь сложно, поскольку в 2024 году ситуация в стране нестандартная. Вкладывать все деньги в жилье или брать огромный жилищный кредит — однозначно рискованная затея. Возможен как резкий рост цен на недвижимость, так и их обвал. Но в условиях повышения ставок продавцы квартир вряд ли будут сильно увеличивать цены, поскольку потенциальных покупателей и без того намного меньше. Рост цен неизбежен, но взлет под небеса — сомнителен.
Эксперты предполагают, что к концу года ставки начнут снижаться, а в течение 2023 года экономика страны будет восстановлена.
Если вы попали в непонятную для себя ситуацию с ипотекой, лучший выход — поговорить с юристом в рамках бесплатной консультации. Мы разрешим ваше недоразумение и найдем выход. Напишите нам или закажите обратный звонок.
Частые вопросы
Проверьте еще раз, подходите ли вы под условия программы. Если вы полностью соответствуете требованиям, отказать вам банк не имеет права. За неправомерный отказ вы можете подать жалобу на кредитную организацию в Центробанк.
Да, меры государственной поддержки по-прежнему работают. Они не зависят от процентных ставок.
Это относится к тем случаям, когда заемщик — сотрудник банка, а экономия на процентах — это оплата за оказанные услуги. Тогда материальной выгодой считается экономия на процентах: если кредит взят по ставке ниже двух третей ключевой ставки ЦБ.
Эскроу-счета защищают покупателей строящегося жилья. То есть деньги застройщик получает только тогда, когда сдан объект. Но подвох в том, что в случае несдачи объекта деньги дольщику вернут по номинальной стоимости. Например, вы покупали квартиру за 6 миллионов 2 года назад. Сейчас такая квартира может стоить уже 8-9 миллионов. В кризис иногда государство разрешает продлить сроки сдачи, что выгодно и для покупателей — лучше получить квартиру позже, чем обесценить вложения.
