Чтобы не потерять ипотечное жилье, надо бы, по-хорошему прожить срок кредита так, чтобы не потерять работу. Или, если такая трагедия случилась, то воспользоваться ипотечными каникулами и быстро найти источник дохода.
Среди жизненных приоритетов народная мудрость веками ставит на первое место постройку собственного дома.
Это актуально и сегодня: стоимость недвижимости, особенно в крупных российских городах, настолько высока, что посадка даже целого сада не сопоставима по затратами с одной ипотекой. А завести детей, если всю жизнь копишь на жилплощадь, можно просто не успеть.
Приходится брать ипотеку, что само по себе недешевое «удовольствие», учитывая высокие процентные ставки по кредитам в российских банках и запредельную стоимость жилья в большинстве городов России.
При этом рыночная экономика имеет определенную цикличность, в частности периодичность мировых экономических кризисов составляет 7-11 лет. Поэтому мало кому из владельцев ипотеки удается избежать проблем. В российской же практике ситуация гораздо менее предсказуемая, а кризисы случаются чаще.
Но вряд ли кто-то из соотечественников, подписывая кредитный договор на покупку недвижимости сроком на 10, 15, а то и 30 лет (таков предельный срок жилищного кредита в РФ), мог вообразить, что не успеем мы «очухаться» от мирового пандемического кризиса, как случится очередной виток геополитической напряженности.
И мы войдем в очередной экономический «штопор». Но, как говорится «человек предполагает, а бог располагает»: теперь снова приходится думать, как сохранить недвижимость — на этот раз из-за военных действий.
Как не уйти в просрочку, если стало вдруг нечем платить по кредиту
Оптимальным, хоть и временным решением, является отсрочка платежа по ипотеке или ипотечные каникулы. За время, пока она действует, можно оценить свои экономические перспективы и привести в порядок все финансовые обязательства.
Поэтому не стоит ждать «указа Путина» об обнулении всех кредитов: этого не будет. Если замаячила угроза просрочить выплату по кредиту на жилье, лучше немедленно начать ее решать совместно с банком-кредитором.
Ипотечный заемщик имеет в своем распоряжении две легальных возможности приостановить выплаты без штрафов и пеней:
- Оформить ипотечные каникулы,
- Затребовать кредитные каникулы, имея кредит по ипотеке.
Что такое ипотечные каникулы?
Это предоставляемый законом период, в течение которого который ипотечный заемщик может получить:
- отсрочку по ипотечным платежам,
- снижения выплат до комфортного для него размера.
Условия определяет сам клиент, подавая требование (заявление) в банк.
На какой срок можно приостановить выплаты по ипотечному кредиту
Льготным периодом можно пользоваться до полугода в случае возникновения сложной жизненной ситуации, чтобы за это время найти новый источник заработка, восстановиться после тяжелой болезни или «закрыть» внезапно свалившиеся на человека значительные расходы.
Банк в любом случае продолжит начислять проценты по кредиту и в течение действия льготного периода. Таким образом, сумма кредита меньше не станет, а вот срок выплат будет продлен на те же самые полгода.
Читайте также
- Взыскивает ли суд проценты по кредиту? Имеет право, и размер не ограничен
- Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру
- Погашение основного долга ипотеки материнским капиталом: как закрыть ипотеку с выгодой
Возможно ли досрочное прекращение или продление каникул
Досрочно прекратить действие каникул закон не запрещает. А вот заново войти в льготный период не получится. Поэтому, если доходы восстановились быстрее, чем вы рассчитывали, оформляя льготный период, эксперты советуют направить их на создание личной финансовой подушки безопасности.
То есть совет такой: берите каникулы на весь максимальный срок.
Можно ли воспользоваться льготой, если выплачиваешь кредит на апартаменты
Ипотечные каникулы оформляются только на жилые помещения в залоге. А по закону апартаменты не являются жилым помещением, что означает: ипотечные каникулы на них не распространяются.
Чем похожи и чем отличаются ипотечные каникулы и кредитные каникулы по ипотеке
Оба вида каникул позволяют пройти через финансовые сложности, не испортив кредитную историю и сохранив отношения с банком-кредитором. По обоим льготный период до 6 месяцев.
Существует четыре основных различия:
- Статус льготы,
- «Виды» заемщиков,
- Сумма кредита,
- Требования к заемщику.
Рассмотрим эти отличия подробнее.
Статус
Ипотечные каникулы являются «постоянно действующей» мерой, то есть такой, на которую заемщик, при соответствии законодательным критериям, имеет безусловное право в любой момент, пока не погашен кредит.
Возможность однократно оформить такие каникулы по ипотеке в рамках кредитного договора предоставляется клиентам согласно Федеральному закону №353-ФЗ; который был принят еще в конце 2013 года, и Федерального закона №76-ФЗ, одобренного в 2019 году.
Кредитные каникулы — мера антикризисная. Ее впервые ввели Федеральным законом № 106-ФЗ в апреле 2020 года, в начале локдауна, когда из-за пандемии КОВИД-19 все бизнес-процессы «встали» и нуждались в перестройке.
В этот период многие семьи оказались в тяжелой ситуации, поскольку многие работодатели или сокращали персонал, или отправляли сотрудников в неоплачиваемые отпуска.
Предполагалось, что кредитные каникулы также можно будет применить один раз за срок жизни кредитов определенных «видов», среди них — ипотеки.
Снова понадобились экстренные меры для поддержки населения. В марте 2022 года кредитные каникулы в России разрешили вводить новым (точнее обновленным) законом 106-ФЗ с 8 марта 2022 года.
Кредитные каникулы от ЦБ теперь можно запросить и получить вторично, подав заявку в любой момент, так как законодатели сделали каникулы бессрочными. Под такую реструктуризацию (а любые каникулы по ипотеке являются реструктуризацией) попадают кредиты, выданные до 1 марта 2022 года.
Под норму закона подпадают как новые кредиты, так и те, по которым заемщики уже реализовали свое право на отсрочку в 2020 году, если сейчас те же заемщики снова оказались в сложной жизненной ситуации.
«Виды заемщиков»
353-ФЗ регулирует отношения по потребительскому кредитованию физических лиц, то есть кредитования «не для предпринимательских целей».
106-ФЗ позволяет реструктурировать кредит более широкому кругу заемщиков: гражданам, индивидуальным предпринимателям и представителям малого и среднего бизнеса.
Таким образом, кредитные каникулы «от ЦБ» доступны более широким категориям заемщиков, чем ипотечные каникулы «от банков».
Сумма кредита, доступного для реструктуризации
Что касается стоимости недвижимости, на которую распространяется льгота, здесь ситуация противоположная. Прописанные в законе условия ипотечных каникул доступны для заемщиков, чья недвижимость на момент выдачи кредита доходила в цене до 15 млн рублей.
Относительно же кредитных каникул по ипотеке, законодатели решили, что под условия 106-ФЗ в 2022 году попадает недвижимость не дороже 3 млн рублей на большей части территории России; до 4 млн — в Московской области, Санкт-Петербурге и на Дальнем Востоке.
Исключительные условия созданы для Москвы — сейчас можно «отправить на каникулы» объект стоимостью до 6 млн рублей. В нынешний кризис законодатели оказались куда более щедрыми, чем в 2020 году: тогда в регионах сумма не превышала 2 млн рублей, в столице — 4,5.
Как ни вспомнить в этой связи старую шутку про раков: в Москве давно невозможно приобрести комфортабельное жилье ни по 4,5, ни даже по 6 (разве что «однушку» на стадии котлована в далеко не лучшем районе).
В 2021 году ипотека стала драйвером кредитования населения и показала абсолютные максимумы: было выдано 1,9 млн кредитов на общую сумму в 5,7 трлн рублей. Рост показателей, по данным института развития ДОМ.РФ, по сравнению с 2020 годом составил 7% (по количеству объектов) и 28% в денежном выражении.
В июне 2023 года банк ВТБ обновил свой прогноз выдачи ипотеки до конца года. По новой оценке банка, впервые в истории российского рынка заемщики оформят жилищные кредиты на сумму свыше 6 трлн рублей. Это почти на треть превзойдет результат прошлого года и в пределах 10% — рекордные продажи 2021 года. Таким образом, ипотечный сегмент в России полностью восстановится. Этому способствуют увеличение спроса на вторичное жилье, кратный рост интереса к частному строительству и реализация госпрограмм.
Цены на недвижимость на фоне роста спроса существенно выросли во многих регионах, а не только в столичном мегаполисе и его «сателлитах».
Кредитные каникулы по ипотеке недоступны для многих владельцев недвижимости в Москве и Подмосковье, Сочи, Краснодаре, Питере и в других крупных городах по причине высоких цен даже на квартиры эконом-класса. С учетом этого эксперты Росбанка, например, ожидают, что правительство пересмотрит суммы в сторону повышения, чтобы под действие 106-ФЗ попало больше кредитов.
Но пока этого не случилось. Это надо учитывать при выборе программы поддержки.
Требования к заемщикам при оформлении отсрочки
К заемщику, претендующему на ипотечные каникулы, требования более жесткие, чем по кредитным каникулам. По данным ДОМ.РФ, ипотечные каникулы могут оформить:
- Инвалиды первой или второй группы;
- Люди, потерявшие работу (безработные) или доходы (в том числе по причине декретного отпуска);
- Лица, находящиеся на больничном два и более месяца подряд;
- Клиенты, потерявшие за последние два месяца более 30% своих доходов (в сравнении со средними доходами за предыдущий год) в случае, если платеж по кредиту оказался выше 50%;
- Заемщики, на содержании которых стало больше иждивенцев, чем на момент заключения договора, при условии потери более 20% дохода за последние два месяца.
Но есть одно важное условие: квартира в залоге, по которой оформляются ипотечные каникулы, должна быть единственным жильем в собственности заемщика и его супруги (супруга)! В подтверждение понадобится выписка из Росреестра.
В частности, могут отказать в ипотечных каникулах владельцу дачи, если она подходит для круглогодичного проживания — такой дом уже считается жилым.
Требование закона распространяется и на еще недостроенное жилье: квартира в залоге все равно должна быть у заемщика единственной. Регистрацию в таком случае отслеживают по договору долевого участия (ДДУ).
Кредитные каникулы по ипотеке могут оформить:
- Безработные;
- Лица, находящиеся больничном более месяца;
- Заемщики, чьи доходы снизились более чем на 30% относительно среднемесячных поступлений за предыдущий год.
Какое бы основание заемщик ни выбрал, в банке будут внимательно проверять все представленные документы. В частности, сверять справки о доходах с работы с данными ФНС об уплаченных налогах. Если станет ясно, что клиент намеренно занижает сумму доходов, то в каникулах по ипотеке ему откажут.
Можно ли оформить ипотечные каникулы, если по кредиту есть созаемщики или поручители
По закону, супруги становятся созаемщиками по кредиту автоматически. Но сейчас некоторые банки оформляют ипотечные кредиты и сразу на нескольких человек — созаемщиков, даже и не связанных семейными узами.
Например, в Райффайзенбанке и Промсвязьбанке их количество доходит до 4, а это значит, что все они несут солидарную ответственность по погашению кредита. Поэтому в случае возникновения у одного из созаемщиков финансовых сложностей банк будет требовать от остальных платить по кредиту.
При реструктуризации банк запросит документы созаемщиков. В таких случаях решение о предоставлении ипотечных каникул зависит непосредственно от позиции конкретного банка.
Получение льготы в виде каникул при наличии созаемщиков может осложняться тем, что у этих граждан может не быть единого мнения о необходимости приостановить выплаты по кредиту. Это осложнит и получение самих каникул.
Поручитель тоже обязан платить по кредиту, если по какой-то из причин основной заемщик вносить платежи не может. Но вот на решение об обращении за каникулами мнение поручителя не влияет. И каникулы никак не отражаются ни на положении поручителя, ни на его кредитной истории.
Можно ли воспользоваться ипотечными каникулами, если ранее заемщик уже реструктуризировал кредит на жилье
На этот счет нет однозначного ответа, подходящего «на все случаи жизни». Например, на сайте Совкомбанка сказано, что отсутствие в прошлом реструктуризации кредита — одно из условий получения ипотечных каникул.
С другой стороны, еще в 2020 году Верховный суд разъяснил, что кредитные и ипотечные каникулы могут быть предоставлены по требованию заемщика по одному и тому же кредиту в любой последовательности, но «по согласованию с банком-кредитором». Главное, что они не могут «пересекаться» по времени.
Сам по себе термин «реструктуризация» не особо информативен, поскольку помимо двух описанных программ, возможны и другие способы решения проблем заемщика, предлагаемые банками, которые тоже подходят под определения «реструктуризация».
Учитывая все нюансы, желательно, прежде чем подавать заявление на каникулы по ипотеке (особенно — на повторные каникулы) получить консультацию у юриста.
Также важно разбираться в нюансах и отличиях программ «по форме банка» и каникул «по закону».
Как подать заявку на ипотечные каникулы
Ответ на этот вопрос зависит от степени цифровизации конкретного банка. Крупнейшие кредитные организации давно ввели онлайн-заявки, которые можно заполнить на специальной странице сайта кредитной организации или в личном кабинете по ссылке.
Некоторые уже вообще не принимают заявления в отделениях. Но их менее «продвинутые» привыкли к работе по-старинке, через офисы. Как правило, банки принимают заявления и по телефону.
Информацию можно уточнить на сайте вашего банка либо через колл-центры и чат-боты.
Имеет ли самозанятый право на ипотечные каникулы
Самозанятость, в официальной практике называемая НПД — налог на профессиональный доход, это специальный налоговый режим, применяемый в РФ с 2019 года.
Вначале он был доступен только для граждан, зарегистрированных в 4 регионах РФ, но постепенно распространился на всю территорию страны. Однако до сих пор имеет статус «экспериментального» режима налогообложения.
Учитывая, что НПД — относительно новое явление в российском праве и практике, когда в 2013 году принимался базовый 353-ФЗ, обеспечивающий гражданам право на ипотечные каникулы, самозанятые не могли попасть в его поле зрения.
Право на ипотечные каникулы появилось у заемщиков-самозанятых в июне 2021 года, когда был принят закон, вносящий соответствующие поправки в 353-ФЗ:
- для граждан, зарегистрированных как самозанятые,
- для ИП, выбравших этот специальный налоговый режим.
В Госдуме тогда пояснили решение необходимостью устранить несправедливость в отношении этих категорий граждан.
Какие документы на каникулы предоставляются при применении НПД? Закон оставляет этот вопрос на усмотрение самой кредитной организации. Но в перечень документов, которые могут подтвердить сложную финансовую ситуацию ипотечного заемщика, включены:
- справка о доходах физлица и уплаченных налогах,
- документ о состоянии расчетов (доходах) по НПД, форма которого утверждена ФНС,
- книга учета доходов и расходов индивидуального предпринимателя.
Можно ли подать требование о каникулах и затем передумать
Это не запрещено. Но когда в банк поступают запросы на каникулы по ипотеке, они отражаются в «личном деле» заемщика в Бюро кредитных историй (БКИ). Не стоит удивляться, если при следующем обращении за кредитом этот вопрос «всплывет» при принятии решения о выдаче нового кредита или займа.
Сотрудники кредитной организации в таком случае могут засомневаться, насколько стабильны доходы потенциального заемщика, и «потянет» ли он сразу два кредита, один из которых — априори — крупный и долгий.
Ухудшается ли кредитная история, если взять ипотечные каникулы
Информация в досье БКИ появится. Но негативно на кредитной истории этот факт не отразится. Однако если клиент банка выбрал вариант, при котором платежи не обнуляются, а лишь снижаются, и допустил просрочку по, его репутация надежного заемщика будет испорчена.
У вас есть ипотечный кредит и вам стало тяжело по нему платить? У вас упали доходы, вас сократили, ваш работодатель свернул свою работу на территории России? У вас родились дети или болеют родные? Вам нужна помощь или перерыв в уплате кредита, а банк на это не идет? Обратитесь к нашим юристам. Вместе мы найдем выход из любой, даже самой тупиковой ситуации.
