Ипотека — это самый долгий и практически самый главный для обычного русского человека кредит. Если у него нет квартиры, которую ему из рук в руки (например, через дарение) передали добрые бабушки и дедушки, то в ипотеку «влазить» придется.
Так как в наше время даже родители «при квартирах» не горят желанием жить с семьями выросших детей. Но что делать, если кредит на жилье уже взят, а отдавать его нечем? На самом деле, ситуация часто оказывается безвыходной и с жильем приходится расстаться.
Но рассмотрим варианты, когда можно попытаться сохранить жилье на тот период, пока вам нечем гасить ипотеку и вы судорожно ищите средства для закрытия своего долга.
Шаги банка навстречу заемщику
Банки, конечно, акулы империализма и «жирные коты», как выражаются про кредитные учреждения наши народные депутаты. Но и в их планы не входят коварные умыслы раздеть неплательщика догола и выставить его жить под мост.
Поэтому, если у клиента, взявшего ипотеку, возникают проблемы с платежами, то банки стремятся вникнуть в обстоятельства и предложить варианты облегчения ипотечного бремени.
Это могут быть отсрочки и рассрочки платежей, снижение суммы взносов при одновременном увеличении срока кредита, ипотечные каникулы по закону. Рассмотрим все варианты помощи от кредитных организаций, от Центробанка и от государства.
Рефинансирование
Рефинансирование — это процедура перекредитования ипотечного кредита с целью снижения ставки по ссуде.
Рефинансировать можно любой кредит, но ипотечные кредиты, ввиду долгого срока их жизни люди рефинансируют чаще, так как снижение ставки даже на 0,5% на сроке в 10-15 лет дает ощутимо заметную экономию.
Конечно, рефинансирование — это услуга, скорее, для хорошего заемщика, а не для тех, кому нечем платить кредит.
Но если вы заранее понимаете, что можете не потянуть обслуживание своей ипотеки, так как платежи стали съедать львиную часть вашего бюджета, то стоит задуматься о рефинансировании.
Так как в итоге вы получите новую ссуду на то же жилье, но из-за снижения ставки платеж станет меньше.
Обычно рефинансирует кредит не тот банк, который вам выдал ипотеку, а сторонняя кредитная организация. Она гасит вашу ссуду на жилье перед первоначальным кредитором своими средствами, а вы переходите на обслуживание в новый банк, и вносите платежи уже в его адрес.
В настоящее время рефинансировать ипотечный кредит выгодно невозможно. Так как учетная ставка ЦБ РФ вплотную подобралась к 20 процентам годовых, то и ставки по ипотеке перевали за два десятка процентных пунктов. Выгодно ли по кредиту на жилье каждый год переплачивать по пятой части от первоначальной суммы стоимости жилья? Нет.
Реструктуризация долга по ипотеке
А вот реструктуризация ипотечного кредита — это шаг навстречу заемщику, который может сделать сам его банк. Эта услуга подразумевает, что банк пойдет на снижение суммы ежемесячного платежа по долгу. Но при этом срок выплаты кредита увеличится.
С одной стороны, заемщику это выгодно — он снизит свою долговую нагрузку здесь и сейчас, и это позволит ему выплачивать кредит и не лишиться квартиры.
Но, с другой стороны, из-за увеличения продолжительности займа, он существенно переплатит итоговую сумму за свое жилье.
И, конечно, реструктуризация — не панацея, что в дальнейшем у человека не случится финансовых проблем, которые он не решит и все же потеряет жилье.
Идти или нет навстречу клиенту и давать ли ему такую рассрочку — решение банка, принудить дать положительный ответ банк никто не может. Да, заемщик может пожаловаться на отказ банка финансовому омбудсмену или даже подать иск в суд на банк. Но исход таких мер не очевиден, банк все равно может отказать.
Предупреждаем, что реструктуризация, в отличие от рефинансирования, снижает кредитный рейтинг заемщика. Два и более раз давать рассрочку по одному и тому же ипотечному кредиту банк не будет.
Кредитные каникулы на постоянной основе
Кредитные каникулы впервые появились среди мер поддержки населения, предложенных правительством, в 2020 году.
Они заявлялись как временная мера на фоне пандемии коронавируса, когда появился 106 закон.
Отложить платежи можно было на полгода.
В 2022 году к программе каникул правительство вернулось: россияне могли оформить кредитные каникулы с 8 марта до 30 сентября, а потом и до 31 марта 2023 года.
Сейчас кредитные каникулы по потребительским кредитам можно получить на постоянной основе.
Должник может обратиться к кредитору с требованием предоставить ему льготный период на срок до шести месяцев, в течение которого он вправе не вносить платежи по кредитному договору. Это можно сделать только один раз за время действия ссуды.
За данное время банк не имеет права начислять неустойки, а приставы не смогут забрать и реализовать залог. Но все же долг выплачивать придется, и на текущую задолженность заемщика будут начисляться проценты.
Каникулы — это временная передышка, и не по ипотеке. Но они помогут вам, если у вас есть другие кредиты, например, вы брали кредит на ремонт вашей ипотечной квартиры. Также можно получить каникулы по кредитным картам, по кредитам «просто деньги», по займам в микрофинансовых организациях.
Ипотечные каникулы по закону
Схожий со 106 законом документ об ипотечных каникулах вступил в силу с 31 июля 2019 года. Он распространяется на граждан, которые оказались в трудной жизненной ситуации и не могут продолжать закрывать свой долг по ипотечному кредиту. Согласно закону, граждане могут потребовать от банка снизить сумму ежемесячного взноса ли приостановить платежи на срок до полугода.
При этом приостановка не будет считаться просрочкой, поэтому не ухудшит кредитную историю. Но возрастет общая сумма переплаты по процентам, так как во время каникул проценты на тело кредита продолжают насчитываться.
Закон номер 76 распространяется на тех граждан, у которых ипотечная квартира — единственное жилье, стоимость которого не превышает 15 млн. рублей.
Читайте также
- Кредитные каникулы для мобилизованных граждан: о чем надо помнить, уходя на специальную военную операцию
- Могут ли уволить работника с ипотекой? Увы, такое происходит очень часто в компаниях любой величины
- С какой зарплатой дают ипотеку? Факторов много, но вы должны отдавать за кредит не более половины дохода
Кредитные каникулы по форме банка
Многие банки на постоянной основе ввели кредитные и ипотечные каникулы, опираясь на собственные решения, а не по требованиям закона.
Как правило, их условия мало чем отличаются от норм, введенных правительством и Госдумой, но есть и отличия.
Например, по требованиям государства для получения отсрочки платежей надо предоставить документы, которые подтвердят снижение дохода заемщика.
А вот в ряде банков не требуют никаких документов об уменьшении дохода вообще. Например, при предоставлении кредитных каникул в Альфа-банке.
В других банках каникулы предоставляют только тем клиентам, кто еще не допустил просрочек. В то время как по каникулам по законам не важно, имеет ли заемщик просрочки и сколько они глубоки.
Банк может отказать в каникулах по своей программе, но не вправе отказывать в каникулах по 106 и 76 закону.
Высшим пилотажем считается взять в банке, например, в Сбербанке, сначала кредитные каникулы и не платить полгода ипотеку, потом выйти из этих каникул, сделать 1-2 взноса по кредиту и попросить у банка ипотечные каникулы по 76 закону. Так можно отсрочить уплату кредита на год. А за год можно найти работу и решить свои финансовые проблемы.
Когда квартиру можно сохранить
Есть несколько «костылей», подставляя которые еще на этапе получения кредита, банк старается обезопасить заемщика от той ситуации, в которой человек потеряет работу и не сможет платить за жилье. К ним относятся:
- страхование жизни и здоровья заемщика, страхование на случай потери работы;
- введение в договор поручителя и созаемщика по кредиту;
- возможность погашения долга третьим лицом
Рассмотрим все эти опции по порядку.
Страхование
Когда потенциальный заемщик выбирает, в каком же банке ему взять ипотеку, он старается найти то кредитное учреждение, в котором ему к кредиту будут предлагать оформить наименьшее количество страховых полисов.
Заемщика можно понять — за каждую страховку придется платить, а это «утяжеляет» и без того довольно дорогой кредит.
Обязательным при оформлении ипотеки в наше время является только страхование приобретаемой недвижимости, об этом говорит ст. 31 102-ФЗ.
Все остальные виды страхования (жизни и здоровья, титульное) относятся к дополнительным, так что от них можно отказаться.
Стоимость обязательной страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от всей суммы ипотеки. Это немало.
Но страхование жизни и здоровья может спасти от потери квартиры в том случае, если заемщик стал инвалидом первой группы или вообще умер.
Если, конечно, он не стал инвалидом или не умер в состоянии алкогольного или наркотического опьянения или при занятиях экстремальными видами спорта, например, дельтопланеризмом, дайвингом, альпинизмом или горными лыжами.
Страховка от потери работы и дохода может спасти заемщика на несколько месяцев — в зависимости от того, как составлен договор.
Но помните — российские страховые компании очень неохотно выплачивают суммы страховок. Поставить компанию в известность и ждать в расслабленном режиме перечисления денег на погашение вашей ипотеки — глупо.
Придется побегать, понервничать, пособирать документы, чтобы принудить компанию платить. Возможно, даже придется подать на СК иск в суд. Увы, таков бизнес страхования в России.
Поручительство
Поручитель — это человек, который гарантирует своими доходами и имуществом, что в том случае, если ипотечный заемщик не сможет уплачивать кредит, то долг по обязательству закроет именно поручитель.
При этом поручитель не имеет никакого отношения к ипотечному жилью и даже не может претендовать на долю в нем. Поэтому, стоит ли говорить, что институт поручительства в России не сильно развит? Кому же захочется отвечать за чужой долг всем своим имуществом, ничего не получая взамен?
Да, если поручитель закрывает ипотеку «за того парня», за которого он поручился, то он имеет право требовать возмещения долга. Но если ипотека выплачена, то ничто не мешает заемщику подать заявление на банкротство и списать все свои долги, в том числе — и перед поручителем.
Созайм
Если человек, желающий взять ипотечный кредит, женат (замужем), то банк потребует, чтобы супруг стал созаемщиком по кредиту. Но это не всегда выходит — бывает и так, что у созаемщика нет доходов. Например, женщина находится в декретном отпуске или у мужчины так называемая «черная заплата». Ну и толка от такого созаемщика?
А при этом сам заемщик по доходам на желаемое к приобретению жилье «не проходит». Тогда созаемщиком может стать любой человек: мать, отец, совершеннолетние дети или братья (сестры). Но важно понимать, что созаемщик, в отличие от поручителя, по договору ипотеки имеет право на долю в ипотечном жилье.
Погашение долга третьим лицом
Или еще эта операция называется сменой заемщика. Например, возникает такая ситуация — муж и жена, находясь в браке, взяли ипотечный кредит на 20 лет, у них родились дети, но супруги потом развелись.
Квартира осталась женщине, мужчина, уходя, «благородно» сказал бывшей жене — долю в жилье я оставляю тебе и детям, но это в зачет алиментов. Выписывается из квартиры и, как это любят писать на женских слезливых форумах, «убывает в закат».
А женщина понимает, что она одна выплату ипотеки не потянет и пытается вести в кредитный договор еще кого-то. Например, родственника. Увы, банки очень не любят менять заемщика в процессе жизни кредита — его же надо оценивать, понимать, а будет ли от него толк. Короче, это лишняя головная боль.
Но такой способ есть, и его нельзя считать совсем уж безнадежным.
Банкротство
Мы перебрали все способы сохранить ипотечное жилье, если платить за него нечем. Любой гражданин России, увязший в кредитной кабале, может пройти процедуру банкротства. Если суд поймет, что у человека не было намерений обмануть банк, и он просто не рассчитал свои финансовые потоки, оставшись без работы или приобретя тяжелое заболевание, то долги будут списаны.
Но сохранить ипотечную квартиру при банкротстве нельзя, даже если она — единственное жилье должника. Она будет включена в конкурсную массу. И за счет ее стоимости будет выплачено возмещение кредиторам.
Как сохранить ипотечное жилье при банкротстве
За то время, что успело пройти после начала последнего кризиса в политике и экономике России, то есть после начала спецоперации на Украине, в ипотеке возникла положительная для заемщиков инициатива.
В августе 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который дает возможность при прохождении банкротства сохранить ипотечное жилье. Невыплаченный ипотечный кредит, обслуживаемый без просрочек, останется при должнике. Правда, ипотечное жилье должно быть у заемщика единственным. Закон вступил в силу 8 сентября 2024 года.
В этом случае, если человек будет признан судом добросовестным должником, то остальные долги — по необеспеченным кредитам, займам, ЖКХ, распискам — ему спишут. А вот возможность платить за квартиру — сохранят, через заключение с кредитором мирового соглашения.
По условиям такого соглашения параметры ипотечного кредита (ставка, сроки, сумма платежей) не могут быть ухудшены. Но для заключения такой договоренности должник должен решить основной вопрос жилищного кредита — кто же вместо него будет вносить ипотечные платежи в период прохождения банкротства. Ведь средств, выделяемых на жизнь финансовым управляющим в размере 1 прожиточного минимума, для продолжения обслуживания кредита будет явно недостаточно.
В этом случае, если человек будет признан судом добросовестным должником, то остальные долги — по необеспеченным кредитам, займам, ЖКХ, распискам — ему спишут. Возможность платить за квартиру — сохранят, через заключение с кредитором мирового соглашения.
По условиям такого соглашения параметры ипотечного кредита (ставка, сроки, сумма платежей) не могут быть ухудшены. Но для заключения такой договоренности должник должен решить основной вопрос жилищного кредита — кто же вместо него будет вносить ипотечные платежи в период прохождения банкротства. Ведь средств, выделяемых на жизнь финансовым управляющим в размере 1 прожиточного минимума, для продолжения обслуживания кредита будет явно недостаточно.
Вы запутались в долгах, у вас существенно «просел» доход, вам нечем выплачивать ипотечный кредит? Позвоните нашим юристам, мы постараемся найти выход из тупика.
Частые вопросы
Заемщик оплачивает страхование один раз в год — при перезаключении договора на новый срок. Заемщик должен обратиться в банк и запросить информацию об остатке задолженности на момент, когда наступит время очередного платежа. Полученную информацию следует передать в страховую компанию (СК). На основании этих сведений СК рассчитает сумму страхового взноса.
Как правило, дата перезаключения договора — январь каждого года. А из-за длинных праздников доходы каждого человек в январе «проседают». И тут еще и необходимость покупать новый полис…
Не снижают балл кредитной истории рефинансирование и кредитные каникулы. Реструктуризация кредита всегда сказывается на КИ негативно.
В 2024 году величина первоначального взноса колеблется от 20 до 50 процентов от стоимости объекта. Точное значение зависит от выбранной недвижимости и программы банка. Для квартир в первичном фонде взнос, как правило, минимальный. Вторичные объекты требуют единовременной оплаты от 30 до 50 процентов от цены.
Косвенным признаком хорошего ипотечного банка считается объем уже выданных им кредитов.
- Сбербанк — лидер рынка, за 2022 год им было выдано кредитов на сумму в 2,1 трлн. рублей.
- ВТБ. Объем выданной ипотеки за прошлый год — 935 млрд. руб.
- Россельхозбанк — 175 млрд.
- Альфа-банк — 166 млрд.
- «Открытие» — 144 млрд.
2024 год категорически не пригоден для подачи заявок на рефинансирование кредитов. Слишком высока учетная ставка ЦБ. Ждем ее снижения.
