Покупка жилья с помощью ипотечного кредитования для большинства граждан России — это единственная возможность решить свою жилищную проблему. Многим людям хочется иметь свое собственное жилье, но, чтобы приобрести его, им придется копить не один год. И цены на недвижимость растут зачастую быстрее, чем у людей имеется возможность накопить.
Единственный выход из этой ситуации — взять на себя ярмо ипотечного кредитования. Но как быть, если были оформлены ипотечные обязательства, но платить по ним нечем? Что делать, если ежемесячный платеж стал непосильным бременем или вносить его совсем нет возможности? Можно ли что-то предпринять, чтобы не потерять жилье? В этой статье мы расскажем, что будет, если не платить ипотеку, и как минимизировать при этом возможные потери и неприятные последствия.
Часто покупка жилья в ипотеку — гораздо выгоднее, чем снимать жилье, ведь деньги пойдут на приобретение квартиры в собственность, а не на нужды владельцев арендованного жилья. Оформление ипотечного кредита — ответственный и серьезный шаг, а перед тем как его совершить, люди тщательно обдумывают, как они будут платить по обязательствам.
Но что будет, если обстоятельства изменились? Ведь обстановка сейчас совершенно непредсказуема, и жизнь вносит свои коррективы во все планы. Разве мог, например, еще 5 лет назад кто-то представить себе реалии пандемии? Что многие заведения станут закрыты для посещения, все люди обязаны будут носить маски, а для того, чтобы пойти в кафе или театр, понадобится разрешение в виде сертификата о прививке или qr-кода.
Большинство людей не посчитали бы даже возможным такое развитие событий, а сейчас, за короткий промежуток времени, это стало практически нормой, к которой все привыкли. Изменения коснулись курса рубля и цен буквально на все. Часто при наличии кредита повышение цен на большинство товаров может создать просто критическую финансовую ситуацию.
Что будет, если не платить обязательства по ипотеке вовремя
Сначала банк сделает все, чтобы решить вопрос в досудебном порядке. Как только заемщик пропустит платеж, сотрудники банка начнут направлять ему регулярные сообщения, содержащие уведомления о возникшей просрочке, и звонить с целью выяснить причины возникновения такой ситуации.
Также для решения вопроса могут быть привлечены коллекторские организации или долг может быть продан коллекторам, если в договоре о кредитовании предусмотрена такая возможность. Как показывает практика, в такой ситуации возврат задолженности не всегда происходит законно. В ход могут пойти угрозы, запугивания, а иногда и причинение вреда должнику.
Кредитная история должника, который не уплачивает взносы по ипотеке, сильно пострадает — в будущем ему будет сложно взять кредит даже на небольшие суммы, и, как правило, на невыгодных для него условиях.
Как и при других видах кредитования, возникновение просроченной задолженности по ипотеке, как правило, грозит заемщику штрафными санкциями, размер которых обозначен в договоре по ипотечному кредиту. Лучше внимательно ознакомиться с данным пунктом до оформления ипотеки. В конечном итоге при неуплате ипотеки должник может лишиться квартиры — того, на что он и брал кредит.
При каких обстоятельствах банк обратится в суд
Если заемщик в течение длительного времени не вносит платежи и скрывается от представителей банка — не отвечает на звонки, письма, приглашения — тогда банк может направить должнику претензию с требованием срочного погашения долга. Если тот откажется или проигнорирует эту претензию, банк обратится в суд. Так как ипотечные кредиты обычно — это суммы со множеством нулей, то банк не пойдет в мировой суд за судебным приказом, а сразу подаст иск в суд общей юрисдикции.
Можно ли выиграть суд с банком, если не платить обязательства по ипотеке
Поскольку нарушение договора произошло со стороны заемщика, то суд, как правило, выносит решение о принудительном взыскании с него всей суммы задолженности. В конечном итоге неплательщик может лишиться купленной в ипотеку недвижимости. Ему придется выплатить банку всю сумму штрафных санкций, госпошлину за подачу иска в суд, а также стоимость юридических услуг, если банк решит обратиться не к штатным юристам.
Действия банка, если заемщик просрочил платеж по ипотеке, на примере Сбербанка
При возникновении неоплаченных в срок платежей по ипотечному кредитованию, Сбербанк действует довольно строго. Должника начинают уведомлять о просрочке практически сразу после ее возникновения. Если в течение месяца это не принесет результата, банк предпримет более серьезные меры для решения ситуации. Если возможные способы решить дело до суда не приведут к решению вопроса, то по прошествии трех месяцев банк обратится в суд.
Что случится с приобретенной недвижимостью после решения суда
Ипотечное кредитование всегда оформляется под залог имущества, которого заемщик лишится, если перестанет вносить платежи по кредиту. Если дело дошло до суда, и решение принято в пользу банка, то его представители получают исполнительные документы, согласно которым смогут изъять квартиру для полного или частичного погашения долга.
Если недвижимость была оформлена в качестве залога по кредиту на ее покупку или ремонт, то в случае нарушения заемщиком обязательств она будет изъята и продана. За исключением тех случаев, когда нарушения были не очень значительные — например, сумма задолженности по кредиту не превышает 5% от стоимости недвижимости, находящейся в залоге, или если заемщик в течение года допустил просрочку не больше трех раз.
После изъятия недвижимость будет выставлена на аукционе. Это произойдет вне зависимости от того, кто именно там проживает и является ли это жилье единственным. Но поскольку эта процедура долговременная и высокозатратная, вначале приставы будут искать у заемщика другие средства для взыскания задолженности и только потом займутся изъятием объекта ипотечного кредитования. При этом на недвижимость будет наложен арест судебными приставами.
Сколько заемщику вернут денег после продажи недвижимости на торгах
Через залоговый аукцион недвижимость обычно реализуется по цене ниже рыночной. Поскольку банк заботится о том, чтобы вернуть себе средства как можно быстрее, интересы должника при этом не учитываются. Согласно законодательству, на первых торгах недвижимость продается с понижением стоимости на 10%. Если продать ее не удастся, то стоимость снижается дополнительно на 15%.
Полученные от продажи средства сначала идут на оплату процентов, штрафов и пеней за просрочку, затем будет выплачен исполнительский сбор судебным приставам в размере 7%, а оставшиеся деньги направляются на погашение основной суммы долга.
Поскольку залоговое имущество реализуется по сниженной стоимости, на выплату всей суммы долга вырученных средств может не хватить, поэтому заемщик может оказаться еще и должен банку. В такой ситуации судебные приставы могут списать недостающую сумму со счетов должника или изъять у него другое имущество, а потом также продать.
Если полученная на торгах сумма позволит выплатить всю задолженность, то оставшиеся средства вернут заемщику.
Что будет, если недвижимость не удается продать на аукционе
Информация о недвижимости, для которой не нашлось покупателей на аукционе, размещается на сайтах кредитных организаций. Квартиры, находящиеся в залоге, реализуются на обычных площадках по продаже недвижимости, таких как ЦИАН.
У некоторых известных банков есть собственные платформы для продажи залоговой недвижимости. Например, у банка ВТБ есть площадка, где продается жилая и коммерческая недвижимость, а также транспортные средства.
Кто еще может нести ответственность за просрочку по ипотечному кредиту
Если в договоре ипотечного кредитования помимо основного заемщика фигурировали поручители и созаемщики, то их также могут привлечь к ответственности за неисполнение обязательств.
Многие люди, выступающие поручителями, не понимают всей серьезности этого шага и соглашаются на него, чтобы поддержать родственника или друга. Они могут не сознавать, что в том случае, если заемщик не сможет или не захочет платить по кредиту, им придется это делать за него.
Что можно предпринять, чтобы избежать суда с банком, если нечем платить ипотеку
Если совершить обязательный платеж нет возможности, можно рассмотреть другие возможные способы разрешить ситуацию с ипотекой.
- Досрочное погашение ипотечного кредита. Если у заемщика есть другое имущество, которое можно продать, чтобы получить средства для досрочного погашения, то это поможет не только решить проблему с выплатой обязательных платежей, но также заплатить меньшую сумму процентов банку. Также можно взять у кого-то в долг недостающую сумму.
- Рефинансирование ипотечного кредита. За время, прошедшее с момента оформления ипотеки, могли появиться новые, более выгодные программы кредитования. Рефинансирование — это погашение старого кредита за счет нового, оформленного на более выгодных условиях.
Процедуру рефинансирования можно провести не только в том кредитном учреждении, где была оформлена ипотека, но и в любом другом, имеющем походящую программу. После проведения рефинансирования может снизиться сумма обязательного платежа, а также измениться график оплаты. Увы, в настоящее время, после того, как Банк России резко поднял учетную ставку до 20%, практически все программы по рефинансированию парализованы.
- Заявление о предоставлении отсрочки платежа. Если у заемщика нет возможности сделать выплату, можно обратиться в банк с заявлением с просьбой о предоставлении отсрочки платежа. Конечно, это возможно сделать при наличии уважительной причины для отсрочки. Тогда банк может пойти навстречу и предоставить ее.
- Реструктуризация ипотечного займа. Если у заемщика появились серьезные препятствия, и у него больше нет возможности делать регулярные выплаты банку по кредиту в прежнем объеме, он может подать заявление о проведении реструктуризации долга. Если банк одобрит реструктуризацию, будет подписано новое соглашение с измененными условиями оплаты кредита.
Способы реструктуризации могут быть разными: увеличение срока кредитования, изменение графика оплаты, предоставление кредитных каникул, освобождающих от обязательных выплат на некоторое время (обычно не более 6 месяцев), предоставление различного рода отсрочек и т.д. В некоторых случаях банк может снизить процентную ставку по кредиту, но это происходит крайне редко.
Причины просьбы о реструктуризации должны быть очень существенными, а также подтверждаться документально. Если ухудшение финансовой ситуации произошло по вине заемщика, то в реструктуризации, скорее всего, будет отказано.
Банк может одобрить процедуру, если:
- заемщика сократили на работе, либо организация, в которой он работал, была ликвидирована;
- заемщик получил травму на производстве или тяжело заболел, вследствие чего лишился возможности получать доход;
- заемщик находится в отпуске по уходу за ребенком (и то, не в каждом банке эта причина относится к уважительным).
Кроме этих случаев, реструктуризацию могут одобрить участникам боевых действий, инвалидам или родителям (опекунам) детей-инвалидов, родителям с несовершеннолетними детьми или детьми-студентами, обучающимися на очном отделении ВУЗа (до 24 лет). Также реструктуризацию ипотечного кредита могут рассмотреть в ситуациях, связанных с COVID-19.
Меры государственной поддержки ипотечным заемщикам
Государство создает специальные программы для тех, кто оказался не в состоянии платить ипотечный кредит, но рассчитывать на помощь могут не все. Условия участия в программах господдержки постоянно изменяются — например, в условиях пандемии были введены дополнительные возможности для пострадавших от ее последствий.
На помощь государства могут рассчитывать семьи, доход которых в течение трех месяцев до момента обращения был не выше двух прожиточных минимумов в месяц после выплаты по кредиту.
Также поддержка может быть предоставлена участникам боевых действий, инвалидам или родителям детей-инвалидов, несовершеннолетних детей или детей-студентов очного отделения ВУЗа.
В ряде случаев государство гарантирует ипотечным заемщикам право обратиться за ипотечными каникулами. Если человек и его семья «проходят» в рамки требований программы, то банк не имеет право отказать в каникулах. Такая возможность появилась осенью 2019 года.
Продажа недвижимости для погашения ипотечного кредита
Поскольку продажа квартиры на аукционе после изъятия очень невыгодна для ее владельца, то пока события не приняли такой оборот, можно попытаться продать жилье самому, чтобы выплатить задолженность и избежать большой просрочки по кредиту.
Даже если придется сделать небольшую скидку из-за обременения, эта сделка все равно будет выгоднее, чем продажа на торгах. Реализовать имущество до выплаты задолженности заемщик сможет, только если банк одобрит такую сделку.
Можно найти покупателя самостоятельно или обратиться в специальные организации, которые выкупят квартиру, а затем перепродадут.
Чтобы погасить ипотечный кредит за счет средств от продажи квартиры, надо будет предпринять следующие действия:
- получить согласие банка на продажу имущества, находящегося в залоге;
- выписать из квартиры всех проживающих, в том числе детей;
- получить у покупателя аванс за квартиру и заверить предварительный договор нотариально;
- добиться снятия отметки о том, что квартира заложена? в Росреестре;
- заключить договор с покупателем и перерегистрировать на него право собственности.
Если ипотека не выплачена полностью, то покупатель также может переоформить обязательства на себя, но для этого необходимо будет получить согласие банка, которое тот может и не дать.
Также дополнительные трудности при продаже квартиры могут возникнуть, если для первоначального взноса был использован сертификат материнского капитала. В этой ситуации нужно будет доказать, что у прописанного в квартире ребенка есть другое место для проживания, условия которого не уступают тем, которые имеются в продаваемой квартире.
Кроме того, необходимо учесть, что если ипотечная квартира была в собственности менее 5 лет, то с ее продажи нужно будет уплатить 13% в качестве НДФЛ. При помощи налогового вычета можно будет снизить сумму налога, уменьшив облагаемую базу на один миллион рублей.
Решение проблемы через банкротство
Если задолженность перед банком слишком велика, и продажи недвижимости для ее погашения будет недостаточно, должник может получить статус банкрота. Есть распространенное мнение, что это хороший способ выйти из ситуации и не оплачивать ипотеку.
На самом деле банкротство — это сложная и длительная процедура, которая влечет за собой много неприятных последствий, а также она довольно затратная. Но такой вариант в любом случае намного лучше для должника, чем попытка скрыться от кредиторов, которая, скорее всего, не увенчается успехом.
Как избежать попадания в ситуацию, когда нечем платить ипотеку
Оформление ипотечного кредита — это серьезный шаг, и чтобы потом не оказаться в затруднительной ситуации, необходимо тщательно все продумать заранее и хорошо рассчитать свои силы. Перед тем, как брать кредит, лучше (помимо первоначального взноса) накопить сумму в размере 5-10 обязательных платежей, чтобы предотвратить просрочку платежа по ипотеке в случае непредвиденных обстоятельств.
Для накопления сумму платежа лучше откладывать ежемесячно, чтобы принять решение о том, насколько эта выплата будет комфортной и каким образом она скажется на бюджете.
Если заработная плата состоит из оклада и выплат, которые рассчитываются в процентах, то лучше при расчетах ориентироваться, в первую очередь, на сумму оклада, который заемщик будет получать даже в условиях кризиса. Наиболее оптимальным можно считать вариант, когда ежемесячный платеж не превышает треть гарантированного дохода.
Также при заключении договора на кредитование можно застраховать риски, хотя бывают случаи, когда страховые компании отказываются от выплаты долгов. Необходимо внимательно изучить договор и найти среди обозначенных рисков наиболее вероятные, например, потеря работоспособности или сокращение на работе. Иногда заемщик может настоять на изменении условий, если они его не устроят, или даже на смене страховой компании.
Учитывая текущую ситуацию, страховка может стать удачной идеей. Кроме того, она позволит снизить ставку по кредиту на 1% в случае приобретения полиса.
Можно ли не платить ипотеку в то время, пока строится дом
Купить квартиру на этапе строительства дома выгодно, есть возможность сэкономить большую сумму, но при этом придется ждать, когда можно будет использовать жилье. Что будет, если до сдачи дома застройщиком осталось, к примеру, 2 года? Можно ли купить квартиру, но в течение этого времени не платить ипотеку, пока не будет получено готовое жилье?
Нет, не платить ипотеку нельзя. Обязательства все равно будут, даже если дом еще не готов, отсутствие квартиры их не отменяет. Если нет другого места для проживания, заемщику придется находить деньги и на выплату обязательного платежа и на съемное жилье. При этом, на всякий случай, можно застраховать недостроенное жилье от задержки сроков строительства, от банкротства застройщика, природных катаклизмов и других рисков.
