Оформляя ипотеку, заемщик передает банку в залог недвижимость. Этот факт подтверждается договором, который проходит регистрацию в Росреестре. Также закон позволяет сторонам оформить закладную. Это документ, который подтверждает наличие у залогодержателя прав на имущество.
Также закладная по ипотеке — это ценная бумага. Она дает дополнительные полномочия банку, хотя для самого заемщика ничего не изменится. В статье расскажем, как оформляется закладная и можно ли обойтись без нее.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Что такое закладная простыми словами
Термин «закладная» происходит от слова «заклад». Так ранее называли залог, т.е. речь идет об одном и том же. В законе № 102-фз порядку выдачи, использования и погашения закладной посвящен целый раздел III. Но так как статьи написаны сухим юридическим языком, лучше разъяснить их смысл попроще. Рядовые граждане могут столкнуться с закладной на квартиру или дом с земельным участком при оформлении ипотеки. Но банк вполне может обойтись и обычным договором о залоге, поскольку он тоже удостоверяет права и обязательства.
В принципе, закладная подтверждает ровно то же, что и сам договор на ипотеку с залогом:
- права на получение исполнения по обязательству, т.е. на возврат одолженных денежных средств;
- права залога на недвижимое имущество, которое принадлежит заемщику или третьему лицу.
Закон называет закладную именной ценной бумагой. Это значит, что ее оформляют на конкретного владельца (в данном случае на банк). В этом отличие от ценных бумаг на представителя.
В оформлении закладной больше заинтересован банк. У него появляются дополнительные возможности, которые нельзя реализовать с обычным договором на залог. Помимо прочего, сюда входит:
- передача (переуступка) прав по закладной в пользу другого лица;
- обмен закладными между банками;
- привлечение инвестиций под портфель закладных по ипотеке.
Еще документарная или электронная закладная по ипотеке упрощает процесс обращения взыскания на заложенную недвижимость. На самом деле, это не сильно заметно. Чтобы добиться продажи объекта, банку все равно придется подтверждать ряд оснований (продолжительность просрочки, размер задолженности). Одной закладной для этого будет недостаточно. Вариант с внесудебной реализацией запрещен для ипотеки на жилые помещения (ст. 55 закона), если только стороны не заключили для этого отдельное соглашение.
Бумажная закладная остается в банке, а заемщик может ее получить после полного погашения ипотеки. Электронная ценная бумага будет храниться в депозитарии. Сведения о закладной можно проверить по выписке из ЕГРН.
Что изменится для заемщика по ипотеке
Заемщик по ипотечному договору становится залогодателем.
Если банк предложит выпустить закладную, ничего не изменится. Залог, как и в обычной схеме, нужно регистрировать в Росреестре.
Даже если банк будет что-либо делать с закладной (переуступка и т.д.), условия кредитного договора останутся такими же.
Правда, при переходе прав к другому лицу заемщику придется платить по другим реквизитам. Их направят вместе с уведомлением о действиях по закладной.
В России ипотека с оформлением закладных не так распространена как во многих других странах.
Это можно показать на примере Сбербанка. В 2018 году он разъяснил, что при покупке или строительстве жилья закладная больше не оформляется. Правда, в названии материала говорится только о документарной ценной бумаге. Вместо закладной Сбер оформляет обычный договор и дополнительное соглашение к нему. Исключением названа только военная ипотека.
Заемщик может проверить закладную, узнать о ее наличии или отсутствии. Запись об этом будет в выписке из ЕГРН, которую проще всего запросить через «Госуслуги». Там можно узнать номер и дату оформления закладной, сведения о залогодержателе. Право собственности при оформлении ценной бумаги сохраняется за заемщиком. Если закладная оформлялась, об этом будет указано и в приложении банка.
Особенности оформления закладной
Вы можете увидеть требование об оформлении закладной в условиях кредитования банка. Ничего страшного в этом нет. Процесс подготовки и регистрации документов на ипотеку будет почти таким же, что и при обычном договоре на залог недвижимости. От заемщика потребуется только подпись на закладной. Все остальные действия выполнит банк.
С декабря 2022 года порядок оформления закладных сильно упростили. Главное изменение — заемщику теперь не нужна усиленная квалифицированная подпись (УКЭП). С учетом этого, алгоритм действий будет таким:
- заемщик подает заявку и иные документы, предусмотренные ипотечной программой банка;
- проверка документов идет по обычным правилам (с запросом сведений из кредитной истории);
- банк сам готовит закладную в электронной форме, предлагает заемщику подписать ее наряду с договором, графиком платежей и дополнительными приложениями;
- при подготовке закладной банк сам выпускает на заемщика простую электронную подпись;
- со своей стороны, банк подписывает документы УКЭП, после чего направляет все на регистрацию в Росреестр.
Электронная закладная будет направлена на хранение в депозитарий сразу после регистрации. Так как все действия проходят онлайн, личный визит заемщика в МФЦ или Росреестр не требуется. Платить госпошлину или иные сборы за оформление закладной не нужно.
Пока ипотека не закрыта, залог не снимут. Соответственно, закладная будет действовать до тех пор, пока заемщик не исполнит свои обязательства по ипотеке. После погашения кредита банк сам подает в Росреестр документы для снятия обременения. Эти приведет к аннулированию электронной закладной.
Чтобы у заемщика забрали квартиру, банку нужно подтверждать основания по закону № 102-фз (по размеру задолженности и периоду просрочки). Сам факт наличия закладной такого права не дает. Документ лишь подтверждает, что при неисполнении обязательств банк сможет обратить взыскание на заложенное имущество.
Читайте также
- Можно ли заложить единственное жилье в залог? Можно, но это очень рискованный поступок
- Обращение взыскания на заложенное имущество: когда происходит, кем налагается и чего можно лишиться
- Покупка недвижимости с обременением по ипотеке: что это за процедура и как себя обезопасить
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Содержание документа
Посмотрим, как выглядит закладная. Независимо от ее формы (бумажная или электронная), в ее содержании будет указано следующее:
- сведения о залогодателе (ФИО, СНИЛС, серия и номер паспорта);
- данные о первоначальном владельце закладной (это будет банк, выдавший ипотеку);
- информация о кредитном договоре (номер, дата и место заключения);
- размер основного долга и процентов, обеспеченных залогом на недвижимость;
- срок исполнения обязательства (даты внесения платежей из графика);
- сведения об объекте недвижимости из ЕГРН (вид, кадастровый номер, адрес и т.д.);
- рыночная стоимость объекта, определенная оценщиком.
Точный состав сведений, который должен быть в содержании закладной, определен статьей 14 закона.
При отсутствии обязательных данных Росреестр откажет в регистрации, а сам документ не вступит в законную силу. Такие же последствия наступят, если не подписать заполненную закладную в бумажном варианте.
В законе описано еще множество нюансов — как восстановить закладную, если она потеряна, где будет храниться ценная бумага и т.д.
Электронный документ передают в депозитарий. Это организация, которая действует на основании лицензии ЦБ РФ. Она ведет реестр ценных бумаг, отвечает за их хранение, предоставляет сведения по запросам и т.д.
Бумажная закладная, заполненная и подписанная заемщиком, после передачи в депозитарий будет обездвижена. Это означает, что в документе не будет совершаться надписей о владельце. Если банки продают обездвиженные закладные, они обращаются в депозитарий с документами о переводе прав на новое лицо. Как мы указывали выше, положение заемщика от этого не изменится.
Срок действия закладной будет соответствовать условиям ипотечного договора. Соответственно, документ нельзя аннулировать до полного погашения кредита. Если по каким-либо причинам договор на ипотеку продлевают, то увеличится и срок действия закладной.
Как идет взыскание долга по ипотеке с закладной
Предметом залога по ипотеке может быть частный дом с участком, квартира в новостройке или со вторичного рынка. По факту погашения кредита электронную закладную аннулируют. Сведения об этом уберут из ЕГРН. После отмены обременения собственник сможет свободно распоряжаться объектом.
Теперь посмотрим, повлияет ли наличие закладной на процедуры взыскания долга и на реализацию заложенного объекта. Если по ипотеке возникла просрочка, банк может:
- обратиться за судебным приказом или подать иск на взыскание задолженности, процентов и штрафных санкций;
- подать в суд документы для обращения взыскания на заложенное имущество, если для этого есть основания.
Если речь идет только о взыскании долга, то закладная особо ничего не изменит. Банк готовит документы, подтверждающие периоды и суммы просрочки, а также расчет по всем суммам. При этом требование о расторжении кредитного договора в иске может отсутствовать.
Просто так ипотечное жилье за долги не забрать. Для этого нужно подтвердить два условия:
- просрочка по кредитному договору превышает 3 месяца;
- размер просроченной задолженности (с учетом штрафных санкций) превышает 5% от стоимости заложенного объекта.
Чтобы доказать наличие данных условий, нужна не только сама закладная, но и документы на ипотеку, возникшую задолженность. Поэтому нельзя сказать, что задача банка упрощается.
Закладная будет действовать и после выдачи решения суда, исполнительного листа. Банк направит документы в ФССП, чтобы реализацией объекта занялись приставы.
В сведениях, которые размещают на электронной площадке, будет указано о наличии залога по ипотеке, о закладной (если она оформлялась).
После продажи недвижимости вырученные средства пойдут на оплату задолженности по ипотечному кредиту.
Если стоимость объекта оказалась больше взысканных сумм, остаток средств можно получить после погашения обязательств перед банком. После прекращения ипотеки и перехода прав к покупателю закладную аннулируют.
Такие же последствия будут при самостоятельной реализации предмета залога. Такое право появилось у заемщиков с 2024 года. Одно из главных условий для такой схемы продажи — на момент подачи заявления в суде не должно быть иска от банка. Закладная будет действовать, пока не закроют ипотеку за счет средств от покупателя.
Повлияет ли наличие закладной на банкротство
Проходя банкротство, должник может заявить и обязательства по ипотеке. Наличие залога напрямую не позволяет сохранить заложенное жилье, даже если оно является единственным для гражданина. Банк подаст документы для включения своих требований в реестр. После продажи недвижимости он получит больше, чем остальные кредиторы.
Вместо продажи ипотечного жилья можно заключить мировое соглашение с банком. С 2024 года такое законное требование обязаны удовлетворить. Если банк откажет, то должник сможет добиться желаемого через суд. Так как после заключения соглашения ипотечные обязательства сохраняют силу, то и закладная будет действовать на прежних условиях. Переоформлять ее не придется.
Если вы хотите узнать больше о нюансах банкротства с жильем, заложенным по ипотеке, обращайтесь к нашим юристам!
