Кредитование под залог выгоднее и безопаснее для банков, чем простое потребительское. Они получают гарантию возврата денежных средств, так как для покрытия долга в случае неуплаты по нему клиентом можно будет продать заложенное имущество.
Законом № 102-фз кредит под залог недвижимости называется ипотекой. Заложить можно приобретаемое или строящееся жилье, а также квартиру, дом или комнату, которые находятся в собственности заемщика. Обременение, которое возникает на основании договора, будет зарегистрировано в Росреестре. Об особенностях кредитования по данным программам расскажем в статье.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Чем кредит под залог недвижимости отличается от потребительского
Любой кредит предусматривает выдачу денег в долг. Обязательства сторон будут прописаны в договоре, а заемщик получит еще и график внесения платежей. Участниками программ потребительского кредитования являются граждане (физические лица). Они берут деньги на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью. Общие положения по данным вопросам содержатся в законе № 353-фз.
Ипотека тоже является разновидностью кредита. Согласно статье 1 закона № 102-фз, так называется договор о залоге недвижимости, который обеспечивает обязательства заемщика. Схема работает так:
- для заключения договора банку нужно предоставить в залог жилое помещение (приобретаемое, строящееся или существующее), к которому может относиться квартира, частный дом, коттедж или таунхаус, комната;
- при выдаче кредита залог регистрируется через Росреестр, после чего в ЕГРН появится запись об обременении (ограничении) права собственности;
- пока кредит не погашен, банк будет являться залогодержателем;
- продажа недвижимости без согласия банка невозможна, а чтобы получить его, сейчас можно воспользоваться статьей 37.1 закона об ипотеке;
- при систематической и большой просрочке банк сможет обратить взыскание на предмет залога (во внесудебном или судебном порядке).
Если ипотеку оформляют на дом или коттедж, то залог одновременно возникнет и в отношении земли под такими объектами. Здания связаны единой судьбой с участками в силу ГК РФ.
Чаще всего ипотеку оформляют на недвижимость, которая находится в собственности самого заемщика. Но стоит знать, что по закону залогодержателем может выступать и другое лицо. Оно передает в залог свое имущество, чтобы гарантировать исполнение обязательств заемщика. По сути, это будет трехсторонний договор.
При кредитовании по собственным программам банк может указать максимально возможную сумму. Точный размер кредита будет зависеть от стоимости приобретаемого или собственного объекта, результата его оценки. По льготной ипотеке лимит устанавливает государство. На весь объем средств, который будет выше этой суммы, применяется общая процентная ставка банка.
Бывают ли займы под залог недвижимости
Микрофинансовая деятельность регулируется отдельным законом № 151-фз. Он тоже допускает выдачу займов под залог недвижимости или иного имущества.
Но есть очень строгие ограничения. МФО не имеет права давать гражданам деньги в долг под залог жилых помещений (квартиры, дома, доли в праве собственности).
Поэтому речь может идти только о коммерческой нежилой недвижимости.
Займы под залог зданий и помещений выдают для целей, связанных с предпринимательской деятельностью. Соответственно, заемщиками могут выступать юридические лица или предприниматели.
В отличие от ипотеки в банке, срок действия договора займа в МФО будет намного меньше.
При подготовке данной статьи мы нашли несколько предложений с выдачей денег в долг на 365 дней (1 год). У большинства организаций, которые предлагают подобную услугу, срок был еще меньше.
Варианты и условия кредитования с залогом
В воображении обывателя ипотека представляет собой кредит на покупку или строительство жилья. Это может быть обычная или льготная (субсидируемая) программа.
Потратить деньги на иные цели нельзя. Круг участников льготной ипотеки (к примеру, семейной или арктической) определен федеральным законодательством. Государство перечисляет субсидии банкам, которые выдали ипотечный кредит по сниженной ставке. При этом залог оформляется по общим правилам — сразу при регистрации договора в Росреестре.
Также есть и другие варианты кредитования с залогом жилой или нежилой недвижимости:
- получение кредита, где заемщик предлагает в обеспечение свой (существующий) объект;
- рефинансирование кредита под залог недвижимости, после чего залогодержателем станет другой банк;
- оформление залога на имущество, принадлежащее третьему лицу, а не заемщику.
Если кредитоваться под залог существующего объекта, принадлежащего заемщику, то деньги можно тратить на любые нужды. Это будет уже не целевой кредит.
Одним из ключевых требований со стороны банка будет внесение заемщиком первоначального взноса.
По льготным программам его минимальный размер устанавливает государство.
Перечислить взнос можно своими или заемными деньгами, средствами материнского капитала.
Нельзя сказать, что предоставление имущества в залог упрощает прохождение проверок.
Банки всегда будут запрашивать сведения из кредитной истории, оценивать предельную долговую нагрузку заемщика. Также не обойтись без подтверждения доходов. Если брать ипотеку в банке, куда поступает зарплата, заявку можно подать без справок.
Все кредиты по залог являются долгосрочными. Выплаты перераспределяют на период действия договора в равном или неравном размере. Об этом будет указано в графике платежей. Размер ставки может зависеть:
- от получения кредита по обычной или льготной программе;
- от согласия подключить услуги добровольного страхования;
- от статуса заемщика (например, ставка может быть чуть ниже для пенсионеров, если они соответствуют остальным условиям программы).
Банки предлагают рассчитать размер платежей или общую переплату. Вот пример онлайн-калькулятора по программе Сбера. На этой же странице можно посмотреть условия программы кредитования под залог. Интересно, что Сбер устанавливает такое ограничение — размер кредита не будет превышать 60% от стоимости заложенной недвижимости. Для зарплатных клиентов (или при переводе заработной платы в банк) общую ставку снижают на 0.5%.
Только владелец недвижимости может дать согласие на установление залога. В большинстве случаев им будет являться сам заемщик — купивший или построивший жилье, либо предлагающий недвижимость, приобретенную ранее. Таким же образом в кредитовании участвует третье лицо, готовое дать гарантии возврата кредита. Чужое имущество заложить нельзя.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Требования к объекту недвижимости
Размер кредита будет напрямую зависеть от стоимости заложенной недвижимости. Поэтому до заключения договора банк требует оценку объекта.
Там будет указана цена, определенная по итогам осмотра в натуре, и сравнения с аналогичными предложениями на рынке.
Также стоимость квартиры, дома или другого объекта важна для расчета страховых вносов.
Если говорить не о покупке жилья, а о передаче в залог объекта, принадлежащего заемщику, то банк обязательно проверит право собственности.
Оно должно подтверждаться выпиской из ЕГРН. На период действия кредита заемщик продолжит пользоваться квартирой (или иным объектом).
Забрать недвижимость для продажи могут только при обращении взыскания за большую и длительную просрочку.
Ипотеку иногда можно взять и без посещения банка. Вот пример такой программы от того же Сбера, реализованной на базе сервиса Домклик. Правда, указана оговорка — данная услуга доступна не во всех городах. Все документы на проверку заемщик загружает через онлайн-сервис, а об одобрении будет сообщено в личном кабинете, через смс или по телефону. Далее сторонам предлагают зарегистрировать сделку электронно с использованием ЭЦП.
Читайте также
- Как физическому лицу оформить запрет на кредиты через «Госуслуги»
- Просрочка платежа по кредиту: сколько придется переплатить на пени и штрафах
- Кому доступно жилье в кредит: требования к заемщику по ипотеке
Обязательства заемщика
По любому кредиту у заемщика возникает обязанность вернуть деньги на условиях, предусмотренных договором. График платежей оформляется сразу.
Изменить его (в плане дат или размера выплат) можно при реструктуризации.
Такие программы есть у всех банков. Если заемщик хочет перекредитоваться, положения первоначального договора тоже могут измениться. Залогодержателем станет другой банк.
Он может предложить более выгодные условия по процентам, меньший размер ежемесячных платежей.
Еще зачастую есть возможность взять дополнительную сумму наличными.
Правда, на данный момент (весна 2025 года) о рефинансировании можно забыть из-за очень высоких ставок. Они доходят до 35% годовых.
Еще одним обязательством заемщика станет страхование объекта недвижимости. Об этом прямо сказано в законе № 102-фз. Размер взноса по страховке зависит от суммы в кредитном договоре. Если не оформить или не продлить страхование, то банк увеличит процентную ставку. Закон разрешает включать страховые платежи в «тело» кредита, если на это согласен заемщик.
Нельзя снять залог в одностороннем порядке. Это будет сделано после полного погашения кредита. Еще одна возможность — самостоятельная продажа заложенного объекта. Такое право появилось у заемщиков с 2024 года. Правда сначала придется подать заявление в банк и дождаться уведомления с положительным решением. Далее всю сумму по договору купли-продажи зачислят на специальный счет. После погашения кредитных обязательств остаток средств перечислят заемщику-продавцу.
Помещение, здание или иное строение признают объектом недвижимости только после постановки на учет в Росреестре. Если там нет сведений об объекте, то банк никогда не примет его в качестве залога. Проверить эту информацию можно очень легко по выписке из ЕГРН.
Особенности взыскания долга для кредитов под залог квартиры или другой недвижимости
Имея в залоге недвижимость, банк получает гарантии на случай возникновения просрочки. Рано или поздно, продать можно любой объект. Работа с должником может вестись так:
- только взыскание задолженности по кредиту, без обращения взыскания на предмет залога (досудебное взаимодействие, получение приказа или подача иска, затем — обращение к приставам);
- обращение взыскания на заложенный объект, но только при соблюдении условий закона № 102-фз.
Просто так банк не может требовать продажи заложенного имущества за долги. Такое право возникает, если продолжительность просрочки превышает 3 месяца, а размер задолженности составляет более 5% от стоимости объекта. Эти условия обязаны проверять суды, где рассматривается иск.
По условиям кредитного договора может предусматриваться внесудебная продажа заложенного имущества. Но чаще всего такие споры проходят через суд. Далее реализацией недвижимости займутся приставы. Если вырученных средств хватило на погашение долга и расходов по исполнительному производству, остаток получит должник. Защитить от реализации нельзя даже единственное жилье, если оно обременено ипотекой.
Как проходит банкротство по кредитам с залогом
Обременение в виде залога скажется и на банкротстве, если его проходит заемщик. У банка будет приоритет при распределении средств от продажи. Однако и остальные кредиторы тоже смогут претендовать на часть выручки. Из важных и интересных особенностей выделим следующие:
- по умолчанию, защитить заложенное имущество от реализации нельзя, даже если речь идет про единственное жилье должника;
- если банкротство завершается реструктуризацией долгов, то заложенный объект могут оставить должнику (но такие случаи встречаются намного реже, чем реализация);
- по сути, единственным вариантом сохранения имущества является заключение соглашения с банком-залогодержателем, но это действует только для единственного жилья по ипотеке.
Факт наличия залога скрыть нельзя, так как это видно по сведениям из ЕГРН. Заемщику по ипотеке стоит обратиться в банк, чтобы избежать продажи заложенной квартиры. При отказе это можно оспорить в судебном порядке.
Если вы хотите пройти банкротство и защитить свои имущественные права, обращайтесь к нам. Наши юристы помогут сделать все возможное в рамках закона, отстоят ваши интересы на всех стадиях дела!
