Можно ли покупать квартиру у предбанкрота, то есть у человека, который уже не платит по своим долгам, у банкрота в процессе процедуры списания долгов или у бывшего банкрота? Запретов на подобные сделки в законодательстве РФ нет. Но аккуратность в такой покупке не помешает.
Но покупка недвижимости часто отличается повышенными рисками.
Из-за «цены вопроса» заинтересованные люди готовы годами вести судебные тяжбы, чтобы признать уже заключенную сделку недействительной и вернуть недвижимость прежнему владельцу.
В теории по решению суда, постановившего вернуть квартиру продавцу, человек, получивший за проданную квартиру деньги, обязан выплатить их несостоявшемуся покупателю. Но чаще на теории все и заканчивается.
Вернуть уплаченные деньги практически невозможно. В лучшем случае продавец будет платить годами чисто символические суммы.
Но затраченные миллионы покупателю, лишившемуся квартиры по причине отмены купли-продажи, получить обратно редко удается. Поэтому важно знать, опасно ли покупать квартиру у банкрота до, во время или после банкротства.
Раньше оснований для оспаривания сделок с квартирами было меньше. В основном, оспаривались договоры с пожилыми людьми, якобы утратившими на момент подписания договора разум и дееспособность. Или соглашения по доверенностям, якобы уже отмененным к моменту передачи недвижимости. Теперь к этим и другим основаниям прибавились случаи оспаривания договоров по причине банкротства продавца.
Однако нюанс состоит в том, что нельзя заранее определить, что продавец в скором времени станет банкротом, а его сделки будут оспорены.
То есть сначала продавец продал квартиру. А потом в течение трех лет обанкротился. И все договоры в этот период могут быть признаны недействительными, включая и договор купли-продажи недвижимости.
Для того, чтобы спрогнозировать риск возникновения такой ситуации, лучше знать, по каким основаниям оспариваются сделки продажи недвижимости с банкротом.
Поводы для оспаривания сделок банкрота
1. Неравноценные сделки
К ним относятся соглашения, по которым одна сторона предоставила другой стороне неравноценное исполнение.
Сюда как раз относятся все продажи с подозрительно дешевыми квартирами.
Методом сравнительного анализа судебной практики последних лет многие юристы сошлись во мнении, что дисконт более 30% от рыночной цены уже точно даст повод для спора по причине неравноценности исполнения по покупке.
Многие суды не находят условие отчуждения банкротом своей недвижимости со скидкой до 20 процентов поводом для признания такой операции по пункту 1 ст. 61.2 закона о банкротстве недействительной. Дисконт же выше 40 процентов практически всегда приводит к аннулированию обязательств.
Срок оспаривания по этому основанию — 1 год до дня принятия заявления о признании гражданина несостоятельным.
Имейте в виду, что к такому же финалу приводят и договоренности об указании в договоре пониженной цены при оплате по рыночной стоимости. Риелторы склонны уверять, что это всего лишь сделано для того, чтобы не платить повышенный налог при продаже квартиры ранее 5-летнего срока владения. Мол, продавец сделает вам скидку на полмиллиона, но в договоре купли-продажи будет указана цена всего в 1 млн. рублей, а не 6 (шесть).
При этом продавец напишет расписку о том, что получил 6 миллионов. И в случае спора суд вам присудит к возврату все оплаченное, а не только один миллион. Нет гарантий даже и того, что в результате спора к возврату присудят всю реально затраченную сумму, а не тот миллион, что был указан в договоре.
Такая ситуация очень опасна:
- в ней есть признаки нечистоплотности продавца и его риелтора,
- присужденная в результате спора сумма к вам в реальности никогда не вернется, но будет красиво прописана в исполнительном листе.
2. Мнимые, притворные сделки
Эти контракты оспариваются по основанию п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве. Срок для их оспаривания существенно больше — три года до дня принятия заявления о банкротстве владельца недвижимости. Чтобы не вдаваться в малопонятные юридические тонкости оснований и процедур опротестования подобных соглашений, выделим главные признаки спорности этих операций:
- Купли-продажи на самом деле не было. Владелец продолжает проживать в том же доме, а переоформлено право собственности на дядюшку для вида, чтобы не допустить продажи жилья в предстоящей процедуре банкротства.
- Никаких денег при продаже продавец не получал и нет доказательств обратного.
- Применялись странные, нетипичные расчеты по договору. Особенно, если их затруднительно отследить. Например, посредством векселей, что уже нестандартно для сделок между гражданами.
- Квартира была подарена кому-то, то есть безвозмездно передана, в том числе жене, сыну, иному родственнику. Если бы не последующее банкротство продавца такая операция не вызывала бы подозрений.
- Создание искусственной цепочки сделок с целью «очищения» актива до добросовестного покупателя. Схема давно отработана: имущество часто и несколько раз продается (3-4 раза) за короткий срок. В итоге последний из покупателей вообще не имеет никакого отношения к банкроту и претендует на роль добросовестного приобретателя.
Указанные сделки обладают всеми признаками для оспаривания в рамках процедуры банкротства. Если вы вдруг обнаруживаете, что квартира, которую собираетесь купить, была дважды продана за последние три года, лучше приобрести квартиру у другого владельца. Велика вероятность, что ее первоначальный хозяин или уже проходит процедуру банкротства, или вот-вот вступит в нее.
3. Договорное предпочтение
Это основание спора предусмотрено ст. 61.2 закона о банкротстве. Применяется трехлетний срок для обжалования по этому основанию.
Смысл состоит в том, что имущество продается одному из кредиторов для погашения долга перед ним.
Если в будущем продавец становится банкротом, то налицо проявление предпочтения в заключении контракта. Ведь он продал квартиру кому-то одному из кредиторов.
Другие же остались ни с чем. Как правило, обе стороны договора на момент его заключения уже однозначно знают о финансовых проблемах владельца недвижимости.
Если вы являетесь одним из кредиторов, то не стоит тратить время и ресурсы на покупку имущества у своего должника. Почти 100% из ста, что такая сделка будет оспорена управляющим.
Естественно, оснований для признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными гораздо больше. Но в рамках банкротного процесса применяются именно вышеперечисленные. Если не оглядываться на иные основания, не связанные с банкротством, то получается, что покупать квартиру на вторичном рынке сейчас вообще опасно и непредсказуемо?
Отчасти это так. Но:
- не всегда же все соглашения банкрота оспариваются;
- не обязательно продавец в ближайшие три года станет банкротом;
- даже в самой процедуре недвижимость банкротов продается (на торгах);
- продавец вполне может оказаться бывшим банкротом.
Можно ли покупать квартиру у банкрота
Так можно ли покупать квартиру у предбанкрота, банкрота или бывшего банкрота? Напомним, что запретов на подобные сделки нет.
Единственное, что предстоит покупателю — это тщательно проверить цепочку владений недвижимостью, личность продавца и обстоятельства покупки. В любой из этих стадий есть моменты, которые должны насторожить покупателя и заставить его пристальнее провести проверочные мероприятия.
Что должно насторожить покупателя
Назовем основные приметы недобросовестности:
- Цена объекта слишком привлекательна, намного ниже рыночной. Уверения в том, что «надо срочно закрыть кредит, поэтому так дешево продаем» и «мы переезжаем, и нам надо быстрее продать» не должны сбивать с толку. Любой продавец хочет продать быстрее. Но сбавлять цену более, чем на 30% от рыночной — показатель нечистоплотности предложения.
- Объект продается по доверенности. Может, здесь ничего опасного и нет, но хозяина желательно знать в лицо. По крайней мере, отсутствие к нему доступа (даже в мессенджере) — повод для беспокойства. Ситуации бывают разные. Собственник может находиться за границей. Это не странно и не страшно. Беспокойство должно вызывать отсутствие связи с ним.
- По выписке из Росреестра собственник приобрел недвижимость менее трех лет назад и не в результате получения наследства, по ДДУ, а простой покупкой или получив в дар. Есть все признаки «очистной» схемы до добросовестного приобретателя.
- Продавец в разговоре упоминает, что является ИП и дела у него идут «не очень». Или же он жалуется на прогораемый бизнес. Велика вероятность, что он — прямой претендент на скорое банкротство.
- Продавец чрезмерно торопит с подписанием договора. Еще хуже, если использует шантаж: «не купите на этой неделе, продам другим, у меня очередь на мою квартиру». Это психологический прием работает 50 на 50%. Лучше сразу отказаться от покупки под такими условиями. Торопливость может привести к некачественной проверке объекта и контрагента. И, как следствие, — к отмене судом.
- Продавец находится в официальном браке, и между супругами нет брачного контракта. В том случае, если один из супругов будет признан банкротом, вопрос о совместно нажитом имуществе (в том числе квартире, машине, даче) обязательно станет острым.
Читайте также
- Банкротство супругов: как делить имущество?
- Могут ли забрать единственное жилье за долги? И если да, то кто и когда?
- Ипотека при банкротстве: как пройти процедуру с сохранением квартиры
А если купить квартиру у банкрота на торгах?
Такой вариант не исключен. Процедура банкротства построена следующим образом: все имущество банкрота, которое в силу закона можно продать, реализуется. А вырученные деньги направляются на погашение долгов перед кредиторами. Если среди активов банкрота есть квартира, которая для него и его семьи не является единственным жильем ,то она будет выставлена на продажу.
В процедуре банкротства недвижимость реализуется на торгах. Если покупатель приобретет ее как победитель торгов, то оснований для оспаривания сделки в рамках банкротства по ст. 61.2 и 61.2 закона о банкротстве не будет.
При этом стандартные риски споров остаются. Но снижаются из-за череды дополнительных проверок имущества перед торгами.
Опасно ли купить квартиру у банкрота после банкротства
После процедуры банкротства все оставшиеся невозвращенные долги гражданина «списываются». Считается, что он больше ничего никому не должен.
В судебной практике бывают случаи, когда и после банкротства суд не освобождает гражданина от долгов.
В этом случае при появлении у него денег взыскание долгов продолжится. Но такие ситуации редки и касаются, в основном, преднамеренных банкротств.
Не несет в себе никакого риска покупка у банкрота после завершенной процедуры банкротства квартиры, являвшейся для него и его семьи единственным жильем. Этот факт легко проверить. В 99% случаев регистрация у всех членов семьи будет по адресу этого жилья.
Если же недвижимость статусом единственного жилья не обладала, то это повод задуматься. Возможно, наличие этого актива банкрот удачно скрыл от кредиторов в банкротном процессе. В этом случае есть риск, что кредиторы, узнав о данном факте, будут настаивать на возобновлении процесса, включении обнаруженной квартиры в конкурсную массу, ее реализации и погашении полученными деньгами долгов перед кредиторами.
Таким образом, у банкрота не опасно покупать квартиру после завершения процедуры банкротства, если она являлась единственным жильем для него.
Как обезопасить себя от спорных сделок с банкротом
Дадим несколько советов:
- Запросите у владельца актуальную выписку из ЕГРП на продаваемую недвижимость. Возьмите себе копию для неторопливого изучения. Попросите скан паспорта владельца. Дома, без спешки, проверьте владельца по базам ФССП на наличие исполнительных производств. По сайту Арбитражного суда по месту регистрации собственника поищите информацию среди дел о банкротстве.
Отсутствие на указанных ресурсах сведений о долгах владельца квартиры существенно снижают риски возникновения споров, но не исключают их вовсе. Информация об их наличии может «опаздывать», ресурс будет неполноценно отражать имеющиеся данные. Или же долги владельца могут только-только образоваться, не дойдя ни до суда, ни до службы судебных приставов.
- Попробуйте по сайту ИФНС или Rusprofile поискать информацию о собственнике как ИП или руководителе предприятия. Хорошо, если сам владелец вам подскажет, есть ли у него свой бизнес и как называется его фирма.
Если такие сведения не обговаривались, то придется поискать самостоятельно. Из добытой информации можно понять есть ли у предприятия и ее руководителя (или ИП) финансовые проблемы, а, значит, есть ли риск скорого банкротства.
Не забывайте о стандартных проверках истории владения недвижимостью. Риск оспаривания сделок не заканчивается только лишь банкротными процедурами. Финансовую операцию после ее совершения и состоявшихся расчетов могут попытаться оспорить супруг, дети, иные родственники владельца.
Помните, что основная зона риска находится:
- В возрасте продавца старше 70 лет. И уже желательно «подстраховаться» справкой от психиатра на момент подписания договора. Это снизит риск оспаривания по причине недееспособности продавца в силу деменции и прочих возрастных изменений.
- При наличии супруга при отсутствии брачного контракта.
- При присутствии зарегистрированных несовершеннолетних детей на продаваемой жилплощади.
При наличии повышенной тревожности доверьте заверение договора нотариусу. У него больше ресурсов для проверки полномочий подписантов. В том числе они проверяют данные о наличии банкротных процессов в отношении участников купли-продажи. За счет дополнительных трат на услуги нотариуса покупка квартиры в целом станет подороже, но гарантий ее чистоты будет больше.
Изберите один из безопасных способов оплаты, при котором деньги продавец получит только после регистрации перехода права собственности на квартиру. Очень удобный и быстрый сервис предлагает сервис Домклик, которым пользуются банки, кредитующие ипотечные сделки.
Если остались сомнения и после проведенных проверочных процедур, лучше от покупки отказаться. Риски оспаривания по операциям с недвижимостью остаются всегда. А максимальные сроки исковой давности увеличены. Причем — до десяти лет по некоторым основаниям.
Если вы присмотрели квартиру, но у вас есть опасения купить ее у действующего, предстоящего или бывшего банкрота, обратитесь за помощью к нашим юристам. Специализация нашей компании позволила наработать большой опыт быстрого и точного определения признаков банкротства продавца.
