fcbg Федеральный Центр
Банкротства Граждан
Помогаем людям избавляться
от непосильных долгов
Работаем на всей
территории РФ
8 800 600 84 71 Бесплатная консультация
Бесплатная
консультация

Что будет, если продавец квартиры объявит себя банкротом?

Автор статьи:
Максим Поляк
Редакция от:
09.11.2021
Просмотров:
445

При покупке недвижимости покупатели стараются перестраховаться: они требуют с продавца справки от психиатра и нарколога, чтобы потом родственники продавца не развернул сделку «вспять», записи из домовой книги и ряд других документов, которые помогают убедиться в чистоте продаваемого жилья.

Но что насчет самого главного риска — если продавец квартиры объявит себя банкротом? Многие люди ввиду юридической неграмотности ограничиваются только проверкой ФИО продавца в ЕФРСБ — в общедоступном реестре Федресурса, где публикуют список банкротов.

Спасет ли такая проверка от риска остаться без квартиры? Нет! Дело в том, что в реестр люди попадают уже постфактум. Ничего не помешает недобросовестному продавцу через 1-2 месяца пойти в арбитражный суд и подать заявление о признании банкротства. И что делать в таком случае? Не отчаивайтесь! Квартиру забирают не всегда. Но лучше бы «подстелить соломки» заранее.

Как происходит «отжатие» квартир, купленных у банкротов?

Обычно беда приходит внезапно. Вот вы купили квартирку, сделали там ремонт, заселились и спокойно ходите на работу, а по вечерам смотрите с семьей фильмы на широком экране ТВ. Но в один прекрасный момент вам приходит извещение из суда о претензиях на вашу квартиру.

Этот день переворачивает всю вашу размеренную счастливую жизнь с ног на голову. Над вами дамокловым мечом нависает угроза потери жилья...

Суд принимает решение о признании сделки недействительной. Вам дают примерно месячный срок на выселение из квартиры. На вопрос: «А где мои деньги?», вам отвечают — все претензии к банкроту. Вам предлагают просто включиться в реестр кредиторов вне очереди и претендовать на возврат уплаченных денег.

Отметим, что альтернативы у вас нет. У человека в статусе банкрота (или у подавшего на эту процедуру физ лица) уже денег нет. Те средства, что будут собраны в конкурсной массе (в частности, от продажи вашей квартиры), находятся в распоряжении финансового управляющего. За счет этих денег происходит расчет с кредиторами.

Хорошая новость: ваши требования не спишутся по завершении процедуры. После суда вы сможете открыть исполнительное производство и дальше требовать возврат этих денег через судебных приставов. Но только вернутся к вам ваши деньги вряд ли. Потому что люди, способные выплачивать долг, на банкротство не подают.

Банкротство продавца квартиры — это всегда риск потерять свою покупку
Попытаться обезопасить сделку лучше всего еще на стадии переговоров и заключения сделки. Это поможет дать некую гарантию при риске потери жилья. Вам потребуется комплексная проверка продавца и страхование, которое, случись худшее, поможет вернуть деньги после признания сделки недействительной.

Как понять, что продавец квартиры неминуемо обанкротится?

Запомните, что, опираясь только на данные из реестра банкротов, вы никогда не проведете полноценную проверку. Вашего продавца вы там, скорее всего, не найдете. Там публикуются сообщения о людях, которые УЖЕ вступили в процедуру банкротства.

Тут нужно знать права и возможности банкротов: после вступления в процедуру у них нет права продавать недвижимость. Их имуществом и доходами руководит финансовый управляющий. А значит, ни один нотариус, ни один госреестр не проведет такую сделку документально. Поэтому банкрот в принципе не сможет продать квартиру, пока не закончится процедура в суде.

Ваша задача — определить добросовестность и финансовое положение продавца на момент сделки. На какие признаки стоит обратить внимание при покупке квартиры?

Перечислим косвенные моменты, которые должны вам сигнализировать о том, что продавец квартиры «мудрит».

Продавец готов занизить цену по документам

Например, вам предлагают в целях экономии занизить стоимость квартиры в договоре. Жилье стоит условных 50 тыс. долларов, но вам предлагают квартиру по документам за 30 тыс. долларов.

Это уже тревожный звоночек. Ни в коем случае не соглашайтесь на эту аферу. Да, можно написать расписку, что вы передали продавцу на самом деле 50 тыс. долларов. Но в основном суды отдают приоритет указанным суммам в договорах. Расписки весомого значения в этой ситуации иметь не будут.

Проверьте историю продаж недвижимости

Если квартиру продали через пару месяцев после покупки, здесь явно что-то не так. Конечно, этот фактор проверки сомнительный, но все же — покупать жилье, которое передают из рук в руки как горячую картошку, не стоит.

Также обратите внимание, не выступал ли ранее собственником родственник продавца. Как правило, это значит, что квартиру пытаются вывести из активов, чтобы в дальнейшем «безопасно» обанкротиться. То есть хаотичные перепродажи жилья обычно устраиваются лишь с целью не допустить изъятия квартиры в конкурсную массу, с целью получить деньги и потратить в своих целях. Такие сделки оспорят кредиторы при банкротстве.

Зайдите на портал Федеральной службы судебных приставов

На сайте ФССП посмотрите, нет ли претензий к продавцу или к членам его семьи по исполнительным производствам. Бывает так, что продавец «чистый», но серьезные долги на возврат предъявляют к его супруге. А квартира — в общей собственности у обоих супругов.

Вообще, совместно нажитое супругами имущество — это очень тонкая материя, в ней очень много «но» и «если». Также как и в деле о кредитах, взятых в одной семье.

Подобный расклад означает, что супруги решили вывести квартиру из банкротной массы сообща. При банкротстве жены в таком случае все равно кредиторы вправе претендовать на квартиру, зарегистрированную на ее мужа. Вам нужно перейти по ссылке и проверить семью продавца в базе данных судебных приставов.

Если вы видите незначительные притязания вроде штрафов от ГИБДД на 5 тыс. рублей, им можно не придавать значения. Проблемой являются непогашенные кредиты и микрозаймы, особенно — в множественном числе.

Проверьте кредитную историю продавца и его супруги

Это можно сделать двумя способами:

  • официально обращаемся к продавцу и просим предоставить кредитную историю;
  • пробиваем по неофициальным каналам. Тут хорошо, если у вас есть родственники, работающие в кредитных организациях.

Дело в том, что посторонний человек не вправе запрашивать кредитные истории других людей. Такие полномочия есть у банков, МФО и у самих граждан — они вправе проверять только свою КИ.

Проверьте кредитную историю на следующие параметры:

  • были ли у продавца квартиры просрочки за последние месяцы;
  • насколько длительными были просрочки и о каких суммах идет речь;
  • была ли смена места жительства за последние месяцы.

Если кредитная история не внушает вам доверия, лучше откажитесь от сделки. Помните, признаки банкротства не проявляются одномоментно. Это затяжной процесс, который как раз начинается с просрочек и исполнительных производств.

На рынке нет методик, которые бы помогли застраховаться от банкротства продавца имущества на 100%. Риск всегда остается. Человек может выглядеть благонадежным, но представим, что через 2 месяца он потеряет работу и наберет новых кредитов. Через год начнется преследование и открытие исполнительных производств, а еще через год человек признает себя банкротом. Вы уже будете в зоне риска. Вас могут втянуть в судебные разбирательства.

Когда кредиторы продавца заберут вашу квартиру?

В банкротстве назначенный финансовый управляющий обязан проверить все последние сделки должника за 3 года. Если он обнаружит признаки подозрительности, то инициирует оспаривание договора.

К основным признакам подозрительности стоит отнести следующие ситуации:

  1. Имущество продавалось в период, когда у должника были просроченные обязательства. Но деньги от продажи не тратились на удовлетворение требований кредиторов.
  2. Имущество продавалось по сниженной цене.
  3. Сторонами сделки выступают близкие родственники или другие аффилированные лица.

Исходя из этого, для вас есть риск лишиться купленного жилья, если:

  • вы предположительно знали о фактической несостоятельности продавца;
  • вы были другом или родственником должника;
  • вы оформили жилье по документам дешевле, чем оно стоит.

Помните, занижать стоимость по документам рискованно, в первую очередь, для вас как для покупателя. Если продавец по каким-то причинам отменит сделку или это сделает его финансовый управляющий, то вам предположительно вернут ту сумму, которая указана в договоре. Другие подтверждения типа чеков и расписок значения не имеют.

Также в последнее время начали применять еще одну схему, которую, тем не менее, успешно «вскрывают» в судах. Продавец-должник продает квартиру родственникам. Затем те спешно перепродают жилье третьим лицам. В цепочке случается по 3-4 перепродажи. Это делается с целью «потерять концы в воде». Но, увы, эта схема уже перестает работать — финансовые управляющие готовы оспаривать сделки до бесконечности.

Никто не заберет квартиру у добросовестного покупателя. Обычно отменяют сделки, где жилье с ценой 10 млн. рублей продают за 3-4 млн. рублей. Суды понимают, что в таких схемах покупатели планировали заработать и ни о какой добросовестности речи не идет.

В качестве примера стоит представить дело об отмене сделки по продаже квартиры в Краснодаре. Жилье стоит 1,2 млн. рублей, но его продали по документам за 450 тыс. рублей. Обе стороны в суде заявляли, что цена оправдана, поскольку в квартире маленькая жилплощадь, плохое состояние и она требует срочного ремонта. Но все же, суд счел, что трехкратное снижение цены — это слишком, и отменил сделку.

Как и когда забирают квартиру?

Начнем с того, что «от фонаря» забрать квартиру у покупателя сложно. Необходимо сначала инициировать дело о банкротстве продавца. Заявлять на оспаривание могут:

  • финансовые управляющие;
  • кредиторы, если долг перед ними составляет более 10% общей суммы задолженности.

Риски изъятия проданной квартиры наступают, если в течение 3 лет с момента заключения сделки продавец обратился за признанием банкротства. Если в сделке нет никаких признаков подозрительности, то и оспорить ее не удастся.

Оспаривание сделки случилось и в деле, которое рассматривали в Санкт-Петербурге в 2018 году. В данном случае сделку оспорили, хотя с момента ее заключения прошло 2,5 года. Квартира была продана по документам за 1 млн. рублей, хотя ее рыночная цена составила больше 4 млн. рублей.

Как обезопасить себя от последствий при продаже квартиры банкротом?

С 2015 года ситуация на рынке недвижимости поменялась, и теперь покупатели должны учитывать еще и риск возможного банкротства продавца. Как грамотно предусмотреть возможные риски?

Послушайте наши юридические советы:

  1. Максимально проверьте личность продавца. Ваша задача — убедиться, что человек не продает квартиру, чтобы избежать ответственности или из-за давления кредиторов. При необходимости можно заказать юридический анализ личности продавца. Лучше переплатить 5-10 тыс. рублей, но получить гарантии.
  2. Не верьте словам — только документам. Не ведитесь на полулегальные схемы, как бы привлекательно они не выглядели. Помните, дешевый сыр бывает только в мышеловке.
  3. Перечисляйте денежные средства по безналичному расчету. Это надежнее, чем банковские ячейки. Здесь вы получите банковские выписки и подтверждения перевода денег. В случае суда они сыграют весомую роль.
  4. Привлекайте к сделке нотариуса, хотя купить квартиру можно и без оного. Это поможет обезопасить договор от рисков и гарантирует дополнительную проверку с ответственностью нотариуса.
  5. Если планируете покупать жилье за заемные деньги, то лучше выбирайте ипотечные кредиты. Это даст возможность «спихнуть» проверку чистоты сделки на банк. Если будут какие-то подозрения, кредитор попросту не одобрит ипотеку.

Но все же, давайте представим, что сделка прошла неудачно. Через год финансовый управляющий продавца предъявил в ваш адрес претензии. Сделку признают недействительной. Ок, какие у вас есть варианты?

Можно попробовать получить компенсацию от государства. По № 218-ФЗ люди, которые выступают добросовестными покупателями по сделке и теряют имущество, вправе однократно получить компенсацию от государства.

Схема сработает только в случае, если с продавца так и не удалось получить деньги. Не так давно даже издавалось постановление ВС РФ, согласно которому продавец должен выступать поручителем по возврату денег, если сделку признают недействительной. Подробные обсуждения этой темы можно найти в этом материале.

Некоторые специалисты расценивают решение ВС как попытку снизить нагрузку на государство в случае сделки с недобросовестными продавцами. Но спасет ли это добросовестного покупателя, если продавец обратился за банкротством? И так понятно, что у банкрота особо денег нет. И что остается покупателю? Годами оставаться призрачным кредитором, не терять надежды?

Покупка полиса титульного страхования жилья

Существует еще один способ обезопасить себя от неудачной сделки — через оформление полиса титульного страхования. Документом обеспечивается денежная компенсация на случай, если сделка будет признана незаконной по причине, которая не могла быть предвидена на момент заключения договора.

Примечательно, что в случае ипотеки иногда банки требуют страховать договоры на случай признания сделки недействительной.

В страховую компанию можно обратиться уже после заключения и регистрации сделки в Росреестре. Но не всегда. Например, в компании «Росгосстрах» титул страхуется только ДО подписания договора. Предварительно проводится анализ и оценка риска.

Если принято решение застраховать сделку таким образом, то внимательно перечитайте количество и обстоятельства наступления страховых случаев! Убедитесь, что признание сделки недействительной по причине банкротства продавца будет входить в этот перечень.

Часто в такие договоры включаются и другие риски:

  • ущемление интересов потенциальных наследников продавца;
  • мошенничество;
  • незаконность предыдущих сделок.

Внимания заслуживают и суммы. В страховании имеет значение реальная стоимость жилья.

Отметим, что такое страхование дорого стоить не будет. В среднем цена базового тарифа составляет 0,2-0,4% от суммы страхования. Например, если цена квартиры составляет 10 млн. рублей, то страховка обойдется на год в 20-40 тыс. рублей. Это приблизительно по 1,5-3,5 тыс. рублей ежемесячно. Как правило, типичный договор заключается на срок 3 года, продлевать страховку не требуется. Почему? Истекает срок давности, и в дальнейшем банкротство продавца не повлияет на ваше владение квартирой.

Покупка квартиры у банкрота, вернее, у потенциального банкрота — это всегда бессонные ночи, переживания и километры сожженных нервов. Увы, но предусмотреть все вам не поможет даже самый навороченный суперкомпьютер. Поэтому пользуйтесь законными инструментами вроде страхования и тщательной проверки. А также заручитесь юридическим сопровождением. Нужна консультация? Звоните, мы всегда рады помочь.

Бесплатная консультация по списанию долгов
Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты
Сумма долга*
до 300 000 руб.
от 300 000 до 800 000 руб.
от 800 000 руб. и более

 

Остались вопросы? Запишитесь на бесплатную онлайн- консультацию

Специалист перезвонит через 1 минуту и ответит на ваши вопросы. Расскажет о требованиях к банкротству, рисках и последствиях процедуры.
Екатерина Урываева
юрист отдела банкротства физических лиц
Записаться на консультацию
Сумма долга*
до 300 000 руб.
от 300 000 до 800 000 руб.
от 800 000 руб. и более