После завершения процедуры банкротства у несостоятельного гражданина может остаться имущество в собственности. Все зависит от того, как завершилась процедура. Если банкрот смог расплатиться со всеми кредиторами, и его собственных средств оказалось в достатке, то теоретически у него может остаться еще и высоколиквидное имущество в виде квартир — машин и иных транспортных средств.
Хотя, если у него есть имущество, за счет которого он может погасить долги, то и не имеет смысла затевать банкротство, скорее всего, арбитражный суд такому должнику «с хода» откажет в инициации дела.
Но чаще всего банкрот остается с минимумом имущества — только с тем, которое не подлежит продаже при банкротстве.
К такому имуществу относится, в том числе квартира, являющаяся единственным жильем. Возникает вопрос: а можно ли продать квартиру после банкротства физического лица? На него мы и ответим в предлагаемой статье.
Какие сделки допустимы с квартирой в период банкротства и после
Расхожее мнение о том, что после начала процесса банкротства физического лица все сделки с имуществом станут недоступны, неверно. С момента старта процедуры вводятся ограничения и меняется порядок реализации имущества. А вот прямых запретов не так много:
- Нельзя подарить свое имущество,
- Внести в качестве доли в уставной капитал ООО,
- Вложить деньги в паевой фонд.
Совершение подобных сделок в обход запрета влечет их безусловное и успешное оспаривание финансовым управляющим банкрота.
Нижеприведенные сделки с ограничениями и только по согласованию с финансовым управляющим гражданин заключать вправе даже в процессе банкротства:
- Продавать квартиру, машину, доли в предприятии и иное имущество дороже 50 тысяч рублей,
- Оформлять кредиты и займы и в качестве кредитора, и в качестве заемщика,
- Выступать поручителем,
- Заключать договоры цессии,
- Передавать имущество в залог.
Таким образом, банкрот вправе продавать свою квартиру и в период длящейся процедуры несостоятельности, и после ее завершения. Это распространяется на продажу дома как единственного жилья, так и второго и эн-надцатого жилого помещения.
Читайте также
- Взять кредит и объявить себя банкротом. Когда такое сделать можно, а когда «не прокатит», и какие будут последствия
- Поручительство по кредиту — какая ответственность ждет «пионера-героя»
- Что такое договор цессии
Что не подлежит продаже при банкротстве
Всех кандидатов на дефолт интересует вопрос: что же «не тронут» в процессе банкротства? С каким имуществом человек в итоге останется? Большинство представляет себе финал процедуры как выход на дорогу жизни «в лаптях и котомкой за спиной». Такое понимание ситуации сильно устарело.
В соответствии с законом у банкрота не заберут:
- Квартиру как единственное жилье. Таким положением закона долгое время пользовались недобросовестные дельцы, которые после признания их несостоятельными оставались жить в собственной вилле, пользуясь нормой о недопустимости отъема единственного жилья. С течением времени данное положение было скорректировано. Единственное жилье не отберут, если оно не относится к роскошному.
В противном случае и такое жилье могут продать, пустив деньги от чрезмерной цены на уплату долгов должника, оставив гражданину лишь стоимость «не роскошного» имущества. Процесс этот сложный и долгий, но практика по нему уже отработана.
Так что особых препятствий не встречает. Исключение по данному запрету составляет только ипотечная недвижимость. Она подлежит продаже, даже если является единственным жильем. Но до сих пор таких норм в законах нет.
Хотя скажем честно о том, что практика продажи роскошного жилья появилась в России относительно недавно. И благодаря только решению Конституционного суда, который призвал законодателей РФ все-таки выработать нормы понятия роскошности жилья.
- Землю, на которой стоит единственный дом и человек там же сажает свой огород для выращивания урожая для собственного потребления. Пахотное поле для возделывания культур для продажи, скорее всего, уйдет с молотка. Исключение составляет только ипотечная земля.
- Предметы бытовой техники, необходимые для нормальной жизни. Например, холодильник, стиральная машина. А вот дорогие гаджеты, домашний кинотеатр, спортивное оборудование — все это может быть продано с целью погашения долгов. Оценка допустимости продажи принимается с учетом конкретных обстоятельств. Так, например, если спортивное оборудование — это средство реабилитации инвалида, то, вероятнее всего, его не тронут.
- Предметы одежды, обуви, личного использования. Сюда не относятся драгоценности и предметы роскоши (например, шубы). И здесь тоже оценка зависит от конкретики. Если шуба относится к категории роскоши, но ей уже лет 15, то вряд ли она будет отобрана для реализации.
- Сельскохозяйственные принадлежности, семена, оборудование. К данной категории относится все то, что нужно человеку, выращивающему для себя и своей семьи урожай. А вот трактор или комбайн вполне может попасть под продажу.
- Вещи, необходимые для работы. Под данное ограничение очень часто и вполне успешно пытаются «подвести» автомобиль и ноутбуки, а также рабочий строительный или иной инструмент. Например, дрели, шуруповерты для мастеров ремонта, фототехнику для фотографа и т.д.
- Предметы, нужные гражданину и его семье по состоянию здоровья. Например, инвалидная коляска, медицинская аппаратура.
Подробнее о том, что не подлежит продаже для расплаты по долгам см. ст. 446 ГПК РФ. Таким образом, у банкрота останется много имущества для обычной жизни, в том числе квартира для проживания, возможно, что и машина, и инструмент для работы. Он лишится только «лишнего».
Исключение составляет ипотечное имущество. Оно числится в залоге и подлежит изъятию.
Можно ли продать квартиру после банкротства
Да, и это совершенно законно. После завершения процедуры банкротства человек становится свободным от долгов. Но существует ряд нюансов, которые следует учитывать.
Банкрота могут не освободить от всех долгов
Есть редкие случаи, когда суд принимает решение не освобождать гражданина от долгов. Но это относится чаще к преднамеренным разорениям и злостным неплательщикам. Обывателей, не сумевших расплатиться по обязательствам, коими выступают не менее 80% банкротов, это вряд ли коснется.
Риск: если гражданина суд не освободил от долгов, то появление у того денег от продажи квартиры может спровоцировать инициацию возобновления банкротства для погашения оставшихся долгов. То есть, продав квартиру, бывший банкрот может и не достигнуть своей цели. Средства от продажи жилья кредиторы могут вынудить банкрота направить на погашение долгов.
Кредиторы могут потребовать возобновить дело о банкротстве
Это касается случаев, когда недвижимость была надежно скрыта от кредиторов и финуправлящего. А после вынесения определения об окончании банкротства человек решил эту недвижимость продать.
В данном случае у кредиторов, не получивших назад свои деньги, есть право просить суд возобновить процедуру. Если суд найдет повод весомым, он отменит определение о завершении и возобновит реализацию имущества. И выявленная квартира будет пущена в продажу уже не в личных интересах владельца, а для погашения долгов перед кредиторами.
Слишком быстрая продажа
Определение суда о завершении процедуры банкротства должно вступить в силу. Это происходит после истечения времени на обжалование судебного акта, то есть через десять дней. Если поторопиться, то сделка будет считаться заключенной при незаконченной процедуре банкротства. Главный риск — деньги могут пойти на уплату долгов, сделка теоретически может быть оспорена.
При условии, что все перечисленные моменты учтены, то сделка по продаже квартиры или дома после завершения процедуры банкротства легальна и не требует никаких разрешительных или уведомительных процедур.
Закон не требует информировать покупателя о факте состоявшегося банкротства. Но эти сведения сейчас проверяются покупателями, их представителями и посредниками примерно в 100% случаев из ста.
А в некоторых регионах России покупатели жилья вообще требуют от продавцов справку, заверенную нотариусом, о том, что продавец в течение 3 лет обязуется не подавать в суд документы на банкротство.
В чем сложности при реализации квартиры банкрота
После окончания процедуры банкротства за гражданином следует «шлейф» нерасплатившегося должника еще 5 лет. Информация о том, что человек возобладал этим статусом, фиксируется во многих источниках. Такому человеку в течение пяти лет нельзя:
- Опять подавать на банкротство,
- Быть управленцем в страховых организациях, инвестиционных фондах, негосударственных пенсионных фондах (НПФ), МФО.
А также запрещено:
- Занимать руководящие должности на предприятиях — в течение трех лет, в финансово-кредитных организациях — 10 лет.
Возможно, бывшему банкроту:
- не выдадут кредиты. Но о пройденной процедуре банкротства надо предупреждать банки и МФО на протяжении пяти лет.
Подробнее о последствиях несостоятельности гражданина см. ст. 213.30 закона о банкротстве.
Сложность же продажи квартиры банкротом состоит в тотальном недоверии покупателей и банков, кредитующих сделку на стороне будущего владельца. Статус банкрота предполагает факт возможности отмены сделок с имуществом владельца. Кто же захочет покупать жилье с риском остаться потом в результате судебного спора без него? И постановление суда о возврате покупателю потраченных на покупку средств, как известно, работает только в теории. Обратно деньги от продавца-банкрота получить удается только «на бумаге».
Банкроту придется заручиться терпением, прежде чем он сможет довести сделку продажи недвижимости до конца.
Что поможет продать квартиру банкрота
Есть много вариантов для банкрота увеличить шансы на продажу квартиры в короткий период времени:
- Продавать квартиру по сниженной цене. Это привлечет большое количество покупателей, среди которых окажутся и те, кто рискнет покупать недвижимость у банкрота. Но и занижение цены априори — штука подозрительная.
- Пользоваться услугами юриста-посредника. Речь идет о профессиональной юридической поддержке параллельно с услугами риелтора. Юрист подготовит нужный пакет документов для сделки, приведет убедительные аргументы для покупателя, испугавшегося сделки с банкротом. В том числе докажет, что продаваемая квартира является единственным жильем продавца, и на нее не распространяются риски, связанные с несостоятельностью ее владельца.
- Заверить договор у нотариуса. Нотариусы не только проверяют документы для сделки, пользуются онлайн сервисами проверок, но и страхуют свою собственную ответственность. Если по вине нотариуса сделка в дальнейшем будет оспорена, пострадавший сможет получить возмещение за счет этой страховки.
- Решиться на сделку после истечения сроков исковой давности. Общий срок — три года, максимальный срок для «разворота» сделок по недвижимости — 10 лет.
- При продаже квартиры покупателю через кредитование, совместными усилиями искать банк, который одобрит ипотеку с квартирой несостоятельного собственника.
- Воспользоваться титульным страхованием или же предложить это покупателю. Страхуется риск утраты права собственности. Однако в некоторых ситуациях наличествует риск не признания случая страховым. Поэтому рассчитывать на 100% гарантии успеха страхования с квартирой банкрота, не стоит.
Если вы только планируете банкротство или прошли его в недавнем прошлом и собираетесь продать квартиру, оставшуюся в собственности, то рекомендуем обратиться к нашим юристам. С их помощью вы сохраните максимум имущества в процедуре. А после завершения или в период процесса они помогут подготовить сделку по продаже вашей квартиры или дома на выгодных для вас условиях.
