При оформлении договора ипотеки банки навязывают заемщикам много разных страховок. Финансовые конторы пугают нас тем, что иначе они не дадут кредит или повысят процент по уже согласованной сделке. Давайте разберемся, обязательно ли страховать жизнь при ипотеке, имущество, потерю работы и прочие риски. Нет, не обязательно. Но все же желательно.
Обязательна или нет страховка по ипотеке
Большинство заемщиков интересует вопрос, насколько обязательно иметь страховку? Ведь порой стоимость полиса на весь срок кредитования может составлять и 1/10 суммы кредита, и даже больше. Не все согласны тратить столько денег на услугу, которой чаще всего не пользуются.
Из всех страховок, которые навязывают банки, обязательной является только одна — страховка самой недвижимости (п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ).
Сумма, на которую оформляется полис, должна быть равна цене объекта. Либо, если ипотечный кредит был выдан лишь на часть стоимости квартиры или дома — то на размер этой ссуды.
При этом получателем выплат по страховке должен быть указан банк-кредитор, если иное не оговорено в договоре об ипотеке (п. 1 ст. 31 закона № 102-ФЗ).
Основные риски, от которых защищает полис: утрата или повреждение ипотечного объекта в результате пожара, затопления, разрушения. При наступлении страхового случая страховая компания возместит ущерб, которого хватит на покрытие остатка долга по кредиту.
Раньше кредитные организации принимали полисы только тех страховщиков, которые были у них аккредитованы. Но с 1 сентября 2023 года застраховать ипотечное имущество можно в любой страховой компании с рейтингом не ниже А минус.
Виды страховки, дополнительно предлагаемые при ипотеке
Но банк, оформляя ипотеку, предлагает застраховать не только имущество, но и иные риски, с которыми заемщик может столкнуться в период долгой выплаты по ипотеке.
Защитить здоровье и жизнь
Страхование позволит погасить долг, если заемщик погибнет или серьезно заболеет, в том числе получит инвалидность. В этом случае он вправе рассчитывать на выплаты, предусмотренные правилами страхования, действующими в компании страховщика.
Застраховаться от онкологических заболеваний
Такой вид риска появился ввиду того, что многие ипотечные заемщики на период 20-30 летней выплаты заболевали раком и умирали. Вроде бы на момент оформления человек был жив, здоров и полон сил. А через 10 лет заболел и скоропостижно умер. Поскольку такие случаи стали не единичны, страховщики разработали программы и на подобные случаи. Клиентские менеджеры кредитных организаций настоятельно рекомендуют заемщикам возраста старше 40 лет присмотреться к программам, включающим этот риск.
Предусмотреть опасность потери работы
Полис, защищающий от этого риска, предусматривает возможность страховой поддержки в период безработицы. То есть страховая фирма будет погашать ежемесячные платежи в случае увольнения с постоянной работы.
Это не означает, что работающему человеку можно взять ипотеку, оплатить часть платежей (например, год), а потом уволиться и переложить бремя погашения кредита на страховщика.
В условиях договора страхования есть определенный перечень оснований прекращения трудового договора, при которых производятся выплаты. Также ограничивается и период страховой поддержки. Например, полугодием или даже 3 месяцами.
Как правило, страховщики не формируют отдельных полисов, а предлагают базовые и расширенные программы. То есть можно застраховать жизнь и здоровье по рискам смерти или инвалидности. Это базовый тариф. Или купить полис по увеличенному количеству рисков, добавив к ним страховку от онкозаболеваний, утраты работы.
Купить полис титульного страхования
Он предусматривает получение страховой выплаты в случае, если у купленной квартиры внезапно объявится собственник. Например: человек купил квартиру в ипотеку, исправно оплачивает ее банку. Но возникает гражданин (например, долго сидевший в тюрьме) и начинает оспаривать в суде старые сделки со спорной квартирой.
Если ему удастся доказать свои требования, квартира выбывает из владения ипотечного заемщика. По сути, он остается с кредитом, но без квартиры. В таком случае страховая берет на себя бремя выплаты заемщику страхового возмещения.
Застраховать гражданскую ответственность
Если заемщик зальет чужую квартиру или иным образом причинит вред имуществу соседей, страховая выплатит стоимость нанесенного ущерба.
Оформить страховку на внутреннюю отделку
При базовой страховке недвижимости полис покрывает ущерб, нанесенный конструктивным элементам (стенам, крыше, перекрытиям, окнам и пр.). Но сделанный дорогой ремонт в новостройке такой полис не защищает. Случись пожар, страховая посчитает лишь стоимость повреждений стен и потолка, но не возьмет в расчеты убытки в виде сгоревшего ламината и гипсокартоновых коробов.
Защитить домашнюю обстановку
Существуют полисы, предусматривающие страхование мебели, техники при наступлении страхового случая.
Все полисы, касающиеся страхования имущества, тоже делятся на базовые и расширенные. В увеличенный пакет входят все перечисленные риски: полная гибель имущества, частичная, повреждение обстановки и внутренней отделки, титульное страхование.
Но все перечисленные виды страховок являются дополнительными и не обязательными при ипотеке. О последствиях их отсутствия мы расскажем далее.
Можно ли отказаться от страховки при оформлении
Страховки зависят от суммы возмещения. И если она приравнена к выданным кредитором миллионам на покупку квартиры, то стоимость полиса может доходить до нескольких сотен тысяч рублей.
Договор страхования может заключаться как на определенный срок (обычно — один год), так и на весь период кредитования (например, 5 или 15 лет). В последнем случае полисом может быть предусмотрена оплата страховой премии единовременно или ежегодными взносами.
Может оказаться так, что человек отказывается от страховки или не оплачивает полис на следующий год (если тот действует один год). При таком шаге важно учитывать последствия.
Если заемщик отказывается застраховать имущество по обязательной страховке по п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ, банк в 99 случаях из 100 просто не выдает кредит, не подписывает договор ипотеки.
При неоплате обязательного полиса с ежегодной системой оплаты по уже выданной ипотеке банк действует по схеме, предусмотренной п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ: страхует имущество сам, а потом выставляет затраты к возмещению заемщику. При невозмещении этих расходов наступают последствия, предусмотренные договором. Обычно это штрафы и пени.
Если заемщик не соглашается оформить любую из дополнительных страховок (жизни, здоровья, от потери работы и пр.), банк не вправе отказать в выдаче ипотеки. Но ничто не мешает ему изменить стартовые условия предоставления кредита. Например, повысить ставку.
Раньше каждый банк увеличивал в этом случае ставку как хотел. Теперь же по ипотечным сделкам, заключенным с 01.07.2024 года, введены жесткие правила: процентная ставка не может стать выше той, которая была установлена по ипотечным кредитам, не обеспеченным страховкой (п. 11.1 ст. 7 закона № 353-ФЗ).
Пример: ставка по ипотеке с добровольной страховкой равна 24 %, а при отсутствии страховок — 32 %. Банк не вправе поднимать ставку больше 32 %, если заемщик откажется от страховки до заключения договора или в период «охлаждения».
Отказ от обязательной страховки недвижимости повлечет либо отказ в кредитовании, либо принудительное страхование объекта самим банком с перераспределением расходов на заемщика. При отказе от навязываемой добровольной страховки банк вправе поднять ставку и выдать кредит под повышенный процент.
Можно ли согласиться, а потом отказаться от страховки
Согласиться при покупке квартиры оформить страховку, а потом от нее отказаться — не нарушение договора. Законом предусмотрена возможность «охлаждения»: когда заемщик оформил полис, оплатил его, а потом вдруг передумал. По подпункту 3 ч. 2.1. ст. 7 закона № 353-ФЗ срок для изменения решения — 30 дней.
Если заемщик успел отказаться от добровольной страховки в этот период, то страховая компания вернет всю стоимость полиса (ч. 11 ст. 11 закона № 353-ФЗ). Но в случае, если за это время наступит страховой случай, отказаться от услуги уже будет невозможно.
Читайте также
- Покупка жилья при пустом кошельке: как взять ипотеку без первоначального взноса
- Дадут ли потребительский кредит, если у заемщика есть ипотека
- Можно ли продать ипотечную квартиру
Что будет с полисом, если досрочно погасить кредит
Вообще страховой полис продолжает действовать весь срок, на который он оформлен. Выплата кредита не приостанавливает и не прекращает его действия.
Если произойдет страховой случай, то страховая компания обязана будет выплатить возмещение. Но получит его, естественно, сам человек, который застраховал недвижимость.
Раньше отказ от страховки в связи с досрочным погашением кредита не влек обязательного перерасчета страховой премии и возврата неиспользованной части.
Действовало правило п. 3 ст. 958 ГК РФ: если сам страховщик отказывается от страховки (а именно так и происходило при досрочном погашении), то уплаченная за полис плата не возвращалась, если законом или договором не было предусмотрено иное. Договором обычно ничего такого не предусматривалось, а закон на этот счет безмолвствовал.
С 1 сентября 2020 года правила поменялись. Теперь уже самим законом предписывалось вернуть заемщику часть страховой премии при досрочном возврате кредита, в защиту которого заключался страховой договор (ч. 15 ст. 11 закона № 353-ФЗ).
Зачем банку страховки
Страхование ипотечной квартиры обязательно по закону, полис защищает интересы обеих сторон — и заемщика, и банка.
В случае наступления непредвиденных событий с застрахованным имуществом страховая компания покроет убытки. Страховка — гарантия того, что ничьи интересы не пострадают.
Кредиторы часто настаивают на страховании от иных рисков, потому что ипотеку человек выплачивает не один десяток лет. И за этот период могут произойти разные события, о которых стороны не подозревают при заключении сделки.
Люди заболевают. Предприятия, на которых они работают, разоряются. Случаются взрывы газа, из-за которых разрушаются целые подъезды в многоквартирных домах.
Банк хочет быть уверен, что при всех неожиданностях он получит свои деньги обратно. Даже если заемщик умрет или заболеет одним из видов рака, либо появятся неучтенные собственники и оспорят сделку.
Конечно, заставить застраховаться на все страховые случаи банк не вправе. Он может создать условия для того, чтобы заемщики соглашались на добровольное страхование. Например, устанавливая повышенную процентную ставку для тех, кто не пользуется полисами добровольного страхования. Зачастую ипотека с дополнительной страховой защитой стоит дешевле (даже с учетом оплаты полиса), чем кредит без таковой.
Таким образом, не обязательно страховать жизнь при ипотеке, но настойчивость банка в оформлении этого добровольного полиса обоснована. Лучше иметь гарантии финансовой защиты со стороны страховщика, чем полагаться только на себя.
«Подводные камни» в страховании
Рекламируя, как будет хорошо и надежно, если оформить полис страхования, мало кто из представителей страховой компании расскажет о хитростях правил страхования.
В самом полисе, составленном на одном листочке, указаны только общие данные: кто и от каких рисков застрахован, период действия защиты, стоимость полиса и суммы выплаты при наступлении страхового случая. Все остальные условия обычно приведены в отдельном документе — правилах страхования. Их выдают клиенту, и даже дают почитать перед подписанием бумаг. Никто не скрывает условий услуги.
Но если взять тайм-аут и внимательно ознакомиться с ними по каждому из застрахованных рисков, то картина перестанет быть такой радужной. Заемщика могут ожидать неожиданные открытия.
Не все события являются страховыми
Так, утрата имущества в зоне природной стихии или вооруженного конфликта может не подпадать под страховые случаи. Скорее всего, никаких выплат не полагается и при разрушении новостройки в результате удара дрона.
Сумма выплат намного ниже ожидаемой
Особенно разница может стать заметной при возникновении тяжелого заболевания и установления инвалидности. Но обычно человек узнает о таком несоответствии, когда уже обращается за выплатой по полису страхования жизни и здоровья.
Не все основания увольнения влекут выплаты по страховке «от потери работы»
Страховщик может ограничить перечень только увольнением по сокращению штатов или в связи с ликвидацией организации. И даже увольнение по причине переезда компании (ч. 1 ст. 72.1, п. 9 ст. 77 ТК РФ) может уже не подпадать под страховой случай.
Страховка может оказаться не связанной с выданной ссудой
И тогда правила возврата части страховой премии при досрочном возврате кредита пропорционально оставшемуся неиспользованным сроку действовать не будут, и страховая компания вполне может отказать возвращать страховую премию на основании ст. 958 ГК РФ.
Разрабатывая правила страхования и предлагая страховку, страховые компании заинтересованы не в том, чтобы защитить своих клиентов, а, прежде всего, в получении прибыли. Идеальный вариант — когда за выплатами обращается как можно меньше клиентов. Именно с таким расчетом и строится большинство страховых программ.
Заключая договор страхования, внимательно ознакомьтесь с правилами страхования. В каждой компании они различаются, как и цена полиса. Но для того, чтобы найти подходящие условия, придется изучить предложения разных компаний, сравнить их и сделать окончательный выбор. Соглашаться на первый рекомендованный кредитором вариант — не лучшее решение.
Обычно банки рекомендуют аффилированную к кредитору компанию. Например, состоящую в одной с ним финансовой группе: Сбер — СберСтрахование, Альфа-банк — АльфаСтрахование и т.д.
Если у вас возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечного кредита, и вы не знаете, как правильно поступать, позвоните в нашу компанию. Юристы проанализируют условия вашего полиса, сложившейся ситуации и подскажут варианты дальнейших действий. Они также расскажут о сценариях развития событий при прохождении на банкротства в период выплаты ипотеки.
