Покупка жилья при отсутствии накоплений — не самое правильное решение. Взять семейную ипотеку без первого взноса не разрешает государство. А по другим программам постоянно ужесточаются условия и обойтись без первоначального вложения собственных средств становиться все сложнее. К счастью, рабочие схемы приобретения недвижимости при отсутствии собственных средств еще остались. В этой статье разберемся в них подробно, а также проанализируем имеющиеся альтернативные способы приобретения квартиры или дома, если нет накоплений.
Покупка жилья в ипотеку с нулевым первым взносом: актуальные способы
Банки в 2024 году сокращают количество ипотечных программ с минимальным первым взносом или совсем без него. Но иногда еще всплывают предложения купить квартиру у застройщика без вложения собственных средств. Именно они могут стать настоящей палочкой-выручалочкой для тех, кто не успел накопить.
Дальше все вроде бы просто: подаем заявку в банк, получаем положительное решение, заключаем сделку и оформляем жилье на себя. Но нужно учитывать и ряд нюансов:
- В основном квартиры в ипотеку без первого взноса застройщики продают в рамках рекламного предложения. Реально на этих условиях они выставляют 1–2 квартиры. Придется действовать быстро.
- Не получится особо выбирать локацию, этаж, планировку или площадь жилья. Здесь сработает принцип: бери что дают, или не мешай остальным.
- Срок сдачи недвижимости может быть довольно большим. Иногда до 3-4 лет.
С одобрением кредита на, казалось бы, привлекательных условиях тоже могут быть трудности. К счастью, не у всех, а для остальных есть альтернативные варианты приобретения жилья, если нет денег на начальный взнос.
Причины требования банками первого взноса
Банки — это коммерческие организации. Условия кредитования они не берут с потолка, а просчитывают и продумывают с учетом огромного числа факторов.
И по большинству ипотечных программ они требуют первый взнос (ПВ) хотя бы в 15–20% от цены приобретаемой недвижимости, а лучше — больше.
Эту часть стоимости покупки покупатель оплачивает за счет собственных средств.
Предположим, у Маши есть накопления в 2,5 млн рублей, она собирается приобрести квартиру за 7 млн рублей и готова потратить все свои сбережения, а на остальную часть взять кредит.
В этом случае первый взнос составит чуть более 35%, оставшиеся же 65% или 4,5 млн рублей банк предоставит в долг. И именно на сумму долга уже будут начисляться проценты.
Может показаться, что требуя внести часть оплаты за счет своих средств, банки отсекают часть клиентов и снижают потенциальную прибыль. Но это не так. Есть ряд веских причин, почему не дают ипотеку без первоначального взноса или почти не предлагают такие условия:
- Заемщик, сумевший накопить часть стоимости недвижимости, более дисциплинирован и лучше может планировать финансы по сравнению с теми, кто накоплений не имеет. А значит, вероятность просрочек будет ниже.
- Из-за требований ЦБ РФ при отсутствии первого взноса по ипотеке банки обязаны создавать дополнительные резервы на случай просрочки. А это заморозка собственных средств, что невыгодно для финансовой организации.
- При длительном нарушении графика платежей банку придется обратить взыскание на заложенное имущество, заняться его реализацией и т. д. При этом быстро продать квартиру за рыночную стоимость сложно, а финансовое учреждение заинтересовано в полном возврате собственных средств.
По факту первоначалка выгодна как банку, так и заемщику. Но жилье может понадобиться и в ситуации, когда нет денег. Тогда стороны вынуждены искать компромиссы.
Требования к заемщикам
Рассчитывать найти ипотеку с нулевым первоначальным платежом могут только люди, собирающиеся приобрести жилье в новостройке и регулярно наблюдающие за акциями от застройщиков. Требования к заемщику у банка при этом будут стандартными:
- гражданство — РФ;
- возраст от 18–21 до 65–75 лет;
- отсутствие ограничений в дееспособности;
- наличие дохода, достаточного для оплаты ежемесячных платежей.
На положительное решение по заявке при этом смогут рассчитывать люди с хорошей кредитной историей и высоким доходом. Плюсом также будет работа в крупной компании, бюджетной сфере или на государственной службе.
Как отсутствие первоначального взноса влияет на условия по ипотеке
Главное отличие ипотеки с нулевым стартовым платежом — ставки. Они всегда будут выше, чем по стандартным условиям.
Тем более их нет смысла сравнивать с льготными программами от государства, например, с семейной ипотекой.
Иногда застройщики субсидируют оплату процентов, но такие программы — редкость и скидка действует только первые несколько месяцев или до ввода дома в эксплуатацию.
По данным «Дом.РФ», на 2 августа 2024 года средняя ставка топ-20 ипотечных банков на новостройки составила 19,67%.
Это уже довольно много, а без учета скидок при отсутствии первого взноса проценты будут еще выше. Следует тщательно проанализировать свои финансовые возможности перед принятием решения.
Кроме того, заемщик будет ограничен в выборе объектов и часто банки по таким программам ужесточают условия по страхованию. Например, требуют обязательно застраховать жизнь и здоровье клиента, а не только недвижимость. Нести расходы на оплату страховой премии придется заемщику.
Остальные условия будут стандартными:
- сроки — до 25–30 лет;
- график выплат — аннуитет (редко можно выбрать дифференцированные платежи);
- обеспечение — залог приобретаемой недвижимости.
По программам без первого взноса банки готовы предоставить до 100% стоимости приобретаемого жилья из предложенного списка. Но одобряется сумма для конкретного клиента в зависимости от его кредитной истории, доходов и других факторов. Для увеличения одобренной суммы можно привлечь созаемщиков или поручителей. При этом для семейных людей привлечение второго супруга в качестве созаемщика обычно обязательно.
Плюсы и минусы ипотеки с отсутствующим первым взносом
Главное преимущество ипотечного кредита, у которого нет первоначального взноса — возможность приобрести жилье прямо сейчас. Не надо ждать, пока накопится нужная сумма, ведь на это часто требуется не один год. Есть у таких программ и другие плюсы:
- Защита от изменения цен на жилье.
- Свободные средства можно вложить в ремонт или инвестировать.
- Не придется тратиться на аренду, а сразу можно платить за свое жилье.
- Если недвижимость со временем подорожает, можно получить дополнительную прибыль.
- Мотивация ответственнее относиться к финансам.
- Возможность использовать будущие доходы.
Однако перед тем как брать ипотеку с нулевым авансовым платежом, стоит узнать и о минусах таких предложений:
- Условия по кредиту обычно будут хуже, например, банк может увеличить ставку.
- Очень ограниченный выбор банков, программ и объектов.
- Часто жестче требования по страхованию.
- Увеличенные ежемесячные платежи по сравнению со стандартными предложениями.
- При падении цен на недвижимость долг может превысить ее стоимость.
- Невозможно воспользоваться большинством льготных программ от государства.
Еще один момент, который нужно учитывать — возможные сложности с рефинансированием. Пока не выплачено хотя бы 15–20% от стоимости жилья, сделать это будет фактически невозможно из-за ограничений в банковских программах.
Пакет документов для покупки жилья в ипотеку с нулевым первым взносом
Список документов зависит от банка и категории заемщика. Часто можно подать заявку по паспорту и СНИЛС, подтвердив доходы через Госуслуги. Но иногда кредитная организация может запросить и другие документы:
- справки и декларации о доходах (например, если заработок неофициальный);
- свидетельства о браке, разводе, рождении детей;
- военный билет;
- выписки по банковским счетам;
- другие документы.
Точный перечень можно посмотреть на сайте банка. Если во время проверки сотрудник кредитной организации обнаружит, что для принятия решения не хватает дополнительных документов, он запросит их. Но лучше подготовить все бумаги заранее. Это ускорит процедуру.
Основания для отказа в ипотеке без первоначального взноса
Для ипотеки с нулевым первым платежом каких-то специальных оснований для отрицательного решения по заявке нет. Но отношение банка к клиенту будет строже. Он уже не будет закрывать глаза на ошибки прошлого. Чаще всего клиенты получают отказы по следующим причинам:
- Низкая платежеспособность заемщика: недостаточный уровень дохода или высокая кредитная нагрузка.
- Проблемы с кредитной историей: наличие просрочек по текущим или прошлым займам, отсутствие КИ.
- Нестабильное трудоустройство: частая смена работы, маленький стаж на текущем месте работы, работа в компании с сомнительной репутацией.
- Возраст заемщика: слишком молодой (менее 21 года) или пожилой возраст (более 65-70 лет к моменту погашения кредита).
- Подозрение в мошенничестве: предоставление поддельных документов, несоответствие заявленных данных реальным.
- Негативные факты биографии: судимость, проблемы с законом из-за наркотических средств.
- Отсутствие российского гражданства.
- Наличие непогашенных долгов: по штрафам, налогам, алиментам или другим обязательствам.
Сами причин отказа банки могут не разглашать. Это правило введено, чтобы исключить мошенничество и действует в отношении любых займов. Однако нужно понимать, что оценки одних и тех же фактов в разных финансовых учреждениях могут существенно отличаться. Например, внесенный на пару недель позже минимальный платеж по кредитке год назад в одном банке никак не повлияет на оценку заемщика, а в другом может существенно снизить шансы на одобрение.
Читайте также
- Стоит ли гасить ипотеку досрочно в кризис: плюсы и минусы жизни в квартире, купленной в долг
- Как кредитные каникулы влияют на кредитную историю заемщика
- Ипотека при банкротстве: как пройти процедуру с сохранением квартиры
Замена первого взноса: все возможные варианты
Хотя подразумевается, что первоначальный взнос клиент должен оплатить собственными деньгами, это ограничение можно обойти. Самая распространенный способ — использовать в качестве ПВ материнский капитал, но есть и другие варианты замен.
Ипотека с маткапиталом
Материнский капитал — это мера поддержки семей, в которых после 2007 года появился ребенок.
Выдача и использование средств маткапитала регулируются ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ.
В частности, можно их использовать и в качестве первого взноса по ипотеке, причем даже при покупке вторичного жилья.
Размер маткапитала в 2024 году составляет от 630 380,78 до 833 024,74 р. Сумма зависит от количества детей, а также даты их рождения.
Но даже максимальной выплаты 833 024,74 р. может не хватить на первый платеж по желаемой недвижимости.
Тогда остаток придется вносить уже своими деньгами. Правда, в некоторых субъектах РФ есть возможность добавить к федеральному маткапиталу еще и региональный.
При намерении использовать маткапитал в качестве первого взноса необходимо заранее обсудить этот момент с банком и продавцом недвижимости. Если все согласны, то владельцу сертификата нужно после подписания договоров подать заявление на распоряжении средствами через Госуслуги или лично в СФР. После проверки документов государство перечислит маткапитал в качестве первого взноса по ипотеке.
Субсидии
В ряде регионов существуют программы субсидирования покупки жилья для лиц, нуждающихся в нем. Чаще всего они доступны молодым семьям, а также учителям, врачам и представителям других социально значимых профессий. Для получения поддержки необходимо:
- Обратиться в местную администрацию и уточнить условия программы.
- Собрать необходимые документы и подать заявление.
- Дождаться своей очереди.
После выделения поддержки можно обращаться в банк для оформления ипотеки, а в качестве первоначального платежа внести уже не собственные деньги, а субсидию от государства.
Кредит наличными на первый взнос
Взять потребительский кредит наличными и оплатить им первоначальный взнос может показаться самым простым выходом из ситуации, когда нужно купить жилье без использования собственных накоплений. Плюс этого способа в том, что можно рассматривать любую недвижимость: в новостройке, вторичку или даже коттедж. Но есть несколько подвохов:
- Высокие ставки по кредитам наличными.
- Банк увидит наличие еще одной ссуды и может снизить одобренную сумму по ипотечному кредиту.
- Первое время придется погашать одновременно 2 займа, а на это нужны деньги.
Чтобы сохранить одобренную сумму, часто рекомендуют схему, когда потребительский кредит берет один из супругов, а заявку на ипотеку подает второй. Однако утаить новую ссуду все равно не удастся. Муж и жена в большинстве случаев выступают созаемщиками по ипотечному кредиту, и финансовая организация рассчитывает их доходы и долговую нагрузку совместно.
Дополнительное обеспечение и кредит под залог имеющегося жилья
Как вариант, вместо первого взноса, можно предложить банку дополнительно в залог ликвидное имущество: уже имеющуюся недвижимость, акции, доли в бизнесе и т. д.
Дополнительное обеспечение позволяет банку снизить риски и убрать требование о первоначальном платеже.
Но нужно понимать, что предложения по таким кредитам редкость. В основном придется обсуждать условия индивидуально.
Зато не будет ограничений в выборе недвижимости и можно будет рассматривать как первичку, так и вторичку.
Проще ситуация с ипотекой под залог имеющегося жилья. Соответствующие программы есть во многих банках.
Суть ее в том, что залогом по кредиту выступает ранее приобретенная недвижимость заемщика. Банк выдает ссуду, исходя из ее оценки. Обычно сумма займа при этом не превысит 70% от стоимости закладываемой недвижимости.
Полученные деньги чаще всего можно использовать на любые цели, в т. ч. и на оплату полной стоимости нового жилья. Это хороший вариант, если планируется приобрести вторую квартиру, например, под сдачу в аренду, но ставки по такой ипотеке чуть выше, чем по базовым программам.
Программы для военнослужащих
Государство предлагает специальные условия обеспечения контрактников жильем в рамках Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ. По нему каждому военнослужащему открывают специальный накопительный счет. Ежегодно государство перечисляет на него определенную сумму (например, в 2024 году — 365 346,6 р.).
После 3 лет службы у военнослужащего появляется право распорядиться деньгами на счете в НИС, оформив так называемую военную ипотеку. По ней уже накопленные на индивидуальном счете средства идут в качестве первого взноса, а вновь поступающие на счет контрактника в НИС (накопительно-ипотечная система) деньги используются для погашения ипотеки. В случае участия в СВО требование по 3 годам службы не применяется.
Альтернативные способы обойти требования по первому взносу
При отсутствии денег не всегда получается заменить первый взнос на какие-то субсидии или поддержку, а недвижимость для дополнительного залога есть не у всех. В этом случае можно задуматься об альтернативных схемах покупки жилья.
Рассрочка от застройщика
Вариант для людей с высокими доходами или тех, кто ждет поступления крупной суммы, например, за счет продажи старой квартиры. Она предусматривает приобретение квартиры в строящемся доме с оплатой в течение 3–6, а иногда и более месяцев. Некоторые застройщики готовы ждать полной оплаты до окончания строительства.
Компании согласны индивидуально обсуждать с покупателями не только первый взнос, но и график оплаты, а также другие условия сделки. При этом часто за рассрочку застройщик не берет проценты. Главное — своевременно рассчитаться. Найти подходящий вариант рассрочки можно самостоятельно, но часто через риэлтора будет быстрее. Особенно если найти достаточно опытного специалиста. Тем более, что при работе с новой недвижимостью, комиссию агентам обычно платит застройщик, а не покупатель.
Завышение цены
Схема достаточно популярная, но имеет много рисков, поэтому нами и не рекомендуется. Ее суть в том, что договорившись с продавцом, покупатель указывает в договоре стоимость выбранной квартиры выше, чем есть на самом деле.
Пример. Квартира продается за 7 млн р., а в банк подается информация о цене 9 или даже 10 млн рублей. Продавец пишет расписку, что он получил 2 или 3 млн рублей наличными и для финансовой организации выглядит, что покупатель внес 22,2% или даже 33,3% в качестве первого взноса. Финансовая организация одобряет сделку и переводит продавцу 7 млн рублей, т. е. реальную сумму оплаты.
Однако, если банк посчитает цену завышенной, он может отказать в согласовании недвижимости или запросить другую оценку. Плюс после покупки недвижимости могут возникнуть различные споры. Если в результате них сделку отменят, продавцу придется возвращать полную стоимость жилья с учетом завышения, а при признании ее недействительной уже покупатель реально рискует остаться и без недвижимости, и без денег.
В текущих условиях взять классическую ипотеку без ПВ можно исключительно по акциям компаний-застройщиков или предложив кредитной организации дополнительное обеспечение. Но стоит хорошо просчитать свое финансовое положение, перед тем как подать заявку и оформить кредит на жилье без использования собственных средств. Ведь ипотеку нужно будет погашать, а из-за нулевого первоначального взноса платежи будут выше.
Особенную аккуратность при принятии решения надо проявить, если отсутствие средств на первый взнос вызвано другими долгами. В этой ситуации лучше сначала разобраться с проблемой, а уже затем покупать недвижимость.
А если нет денег даже на погашение задолженностей, то рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией к нашим юристам. Они проведут тщательный анализ вашей ситуации и расскажут, подходит ли в вашем случае банкротство. Это процедура признания финансовой несостоятельности, после завершения которой списывают все долги: по кредитам, займам, ЖКХ и другим обязательствам.
