О любви немало песен сложено, а об ипотеке столько сказано и написано, что, кажется, добавить больше нечего. Так подумают наши читатели из числа искушенных в финансовых услугах для частных лиц. Но и они окажутся неправы. Потому что на рынке ипотеки есть место и для сущей экзотики. Это так называемые траншевые ипотечные кредиты. В чем их особенность, плюсы и минусы. И главное — в чем заключаются подвохи траншевой ипотеки? Давайте разбираться вместе.
Ипотечная банальность
В общем смысле ипотечная индустрия приторно-банальна: вам выдаётся «длинный» целевой кредит на покупку объекта недвижимости с оформлением приобретаемого жилья в качестве залога.
По такому кредиту положено оформлять страховки — титульное страхование, применяется в случае с покупкой объектов на этапе строительства.
И полис жизни и здоровья заемщика, который с каждым годом умножает ваши ипотечные печали, так как с определённого возраста — знатоки утверждают, что после 45 или начиная с 50 лет — стремительно ежегодно дорожает.
С чего начинаются транши? Траншевая ипотека — относительно молода, но от того вовсе не кажется столь же прекрасной. Эта история берет свое начало примерно в 2022 году, когда в пост-пандемийных экономических условиях спрос на новостройки резко упал.
Во-первых, примерно в то же время стало модным трендом и правилом хорошего тона судиться с застройщиками по поводу любых недочетов, допущенных при строительстве и/или вводе дома в эксплуатацию. Дома строились быстро, а качество вводимого жилья становилось все хуже. Все потому, что за время пандемии из страны уехали строители со стажем, а им на смену пришла молодая поросль штукатуров и отделочников, которые работали по принципу «тяп-ляп».
Из этой, в том числе, ситуации, «растут уши» нашей траншевой ипотеки, нулевой ипотеки, правильной ипотеки, ипотеки с отсрочкой — у этого продукта много названий и их вариативность ограничивается лишь фантазией нанятой конкретным застройщиком команды маркетологов.
Сюда же относится и появление на рынке недвижимости программ с кешбэком, когда при покупке жилья вы получали либо кешбэк в форме бесконечных скидок на мебель и бытовую технику. Или же, как у одного из флагманов строительства в новой Москве — миль главного авиаперевозчика нашей страны.
Среди предложений маркетологов особо выделяется траншевая ипотека, которая по-прежнему присутствует в продуктовых линейках некоторых застройщиков, вопреки произошедшим ужесточениям на ипотечном рынке и повышению учетной ставки Банка России.
На сегодняшний день пока нет ясной статистики относительно доли траншевой ипотеки в портфелях банков и застройщиков, поскольку сам по себе продукт ориентирован на весьма специфическую группу клиентов. Но — обо всем по-порядку.
Ипотека в транше
Если рассматривать этот вид залогового кредитования с точки зрения теории, то траншевая ипотека — это залоговый кредит на покупку объекта недвижимости на стадии строительства.
Согласно договору траншевого ипотечного кредитования оплата банком производится не сразу при оформлении сделки на 100 процентов, как это принято на ипотечном рынке, а частями.
Как правило, предусмотрено два транша: один при заключении договора и второй при завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию.
Причем первый транш вносится банком в рамках договора долевого строительства, а второй — в обмен на ключи от свежепостроенных хором. После приемки дома Госкомиссией, естественно.
Как понять, когда платить? Количество траншей и предельные даты внесения платежей фиксируются в кредитном договоре. Что интересно, первый транш симметричен, как правило, первоначальному взносу, который вносится из кармана заемщика и составляет, в среднем, 30 процентов.
Но может быть оговорено и другое. Первый транш по договору может быть чисто символическим и равняться буквально 100 рублям. В результате этого до момента сдачи дома заемщик (а вы уже заемщик, обратной дороги нет, даже если внесли всего стольник) платит какие-то феерически маленькие деньги, на рынке есть предложения, когда в оставшиеся ближайшие два года вы должны ежемесячно по договору вносить 1 рубль.
И только попробуйте просрочить внесение столь важного платежа. Вас накроет волна звонков из отдела досудебного урегулирования вашего банка — кредитора, будто вы просрочили миллиард.
Но так банк пытается понять серьезность ваших намерений в отношении взятого кредита на покупку жилья.
Пришла пора расплаты
С момента внесения второго транша вы станете платить по вашему ипотечному кредиту сполна — из расчета полной суммы кредита исчисляется ваш ежемесячный платеж, который в большинстве случаев выше, чем в среднем по больнице.
В чем первый и главный подвох? Первая ловушка для нашего ипотечного кролика таится именно здесь. Заемщик должен платить по кредиту в полной мере только после ввода дома в эксплуатацию. А значит — пока вы ждете момента сдачи жилья — копите деньги и еще раз — копите!
Представьте, что никаких траншей не случилось, вы рядовой ипотечный заемщик и должны ежемесячно банку, скажем, 50 000 рублей в месяц. Хитроумные маркетологи от стройки уверяют, что это важное время отводится клиенту для того, чтобы он накопил нужную сумму для ремонта или покупки мебели и бытовой техники. Никого не слушайте и копите на досрочное погашение кредита. Впереди у вас долгие суровые годы ипотечного рабства!
Итак, схема вашего траншевого ипотечного кредита:
- вы подписываете договор долевого участия — ДДУ, в котором четко прописаны условия сделки, то есть — кто, кому и в котором часу должен денег;
- вы вносите первоначальный взнос. А как вы хотели, те благословенные времена, когда Банк Москвы по всему периметру столичного Садового кольца рекламировал ипотеку без первоначального взноса, давно прошли. И пал последний форпост «ипотеки с нулем на входе»: даже ПСБ престал выдавать такие кредиты;
- банк-кредитор перечисляет застройщику первый транш (от 100 рублей до 30% от суммы вашей ипотеки);
- до момента ввода дома в эксплуатацию вы платите по вашей ипотеке символический 1 рубль;
- по завершению строительства ваш кредитор перечисляет застройщику остаток суммы по договору. Далее вы платите рыночный платеж на рыночных основаниях и условиях.
Читайте также
- Ипотека во время СВО: отсрочка по кредиту без отсрочки от мобилизации
- Как не остаться «с носом» при разделе ипотечной квартиры
- Дадут ли потребительский кредит, если у заемщика есть ипотека
Как получить ипотеку траншами
Траншевая ипотека по своим требованиям к заемщикам симметрична стандартным условиям ипотечного кредитования. То есть:
- наличие первоначального взноса,
- факт положительной кредитной истории,
- стандартные сроки кредитования,
- обычная процентная ставка,
- немаловажен «железный факт» того, что выбранный вами застройщик аккредитован вашим же банком-кредитором.
Второй подвох: разбиваем копилку вдребезги
Имейте ввиду, что в рамках траншевой ипотеки, желая застраховать гипотетические риски дефолта, банк может предъявлять особые требования к первоначальному взносу. Будьте готовы к тому, что его величина может доходить до 50% от суммы кредита (но в среднем, он все же на уровне 30%).
Третий подвох: считаем, что было в копилке
При принятии решения о подаче заявки на ипотеку траншами обратите внимание на процентную ставку по кредиту. Как правило, она выше, чем по стандартным ипотечным программам, а это значит платежная нагрузка на ваше драгоценное домохозяйство будет более ощутимо. И опять же, помним о неизбежности ежегодного продления страховок по кредиту.
Итак, вот ваш персональный чек-лист преимуществ и недостатков траншевой ипотеки. Помните, что любой ипотечный кредит — это многолетнее обязательство и к принятию решения о том, чтобы подписаться на него, нужна не только определённая смелость и доля здорового авантюризма, но и грамотное финансовое планирование.
Рассмотрим плюсы траншевой ипотеки
Перечислим вам их:
- вы экономите на платежах по ипотеке, пока дом строится. Аккумулируйте эти деньги на отдельном счету, они вам понадобятся;
- вы временно снижаете собственную долговую нагрузку. При этом помните, что все положенные налоговые вычеты по ипотеке вы сможете получить лишь по завершении тех лет, когда вы платили сполна;
- подписывая столь экзотичный договор ипотечного кредитования, вы фиксируете стоимость квартиры на весь срок кредитования, что в нашей с вами реальности, когда периодически происходят волнообразные скачки цен на рынке недвижимости, является вполне рациональным решением;
- есть очевидная выгода для тех предприимчивых граждан, которые скупают квартиры с целью получения дохода от сдачи их в аренду. Пока дом строится, вы платите сущие гроши, а после сдачи в эксплуатацию приводите в свою новую квартиру арендаторов. Но помните, что в большинстве случаев нужно уведомлять об этом решении банк-кредитор, да и налоги вообще-то платить надо.
Минусы такой ипотеки
Все «минусы» траншевой ипотеки вовсе не являются догмой и не должны становиться преградой для вашего светлого ипотечного будущего. Всегда помните, что ипотека — это многолетнее и, пожалуй, самое важное кредитное обязательство в жизни. А в случае наступления дефолта по нему возможен арест квартиры и уход с молотка в более ответственные руки.
Минусы:
- процентная ставка по такой ипотеке выше, чем по стандартным программам, а потому садимся вечером за стол с калькулятором и считаем выгоды и возможные потери до изнеможения;
- по таким программам есть транши, но нет кешбэка и прочих «плюшек»;
- ограничение простора для вашего выбора и полета фантазии. В рамках траншевой ипотеки доступны далеко не все варианты квартир;
- первый взнос по траншевой ипотеке, в среднем, выше, чем по обычной.
Самое страшное
Главный нюанс траншевой ипотеки заключается в том, что такие кредиты подойдут наиболее «финансово подкованным» гражданам. В силу своей специфичности в виде графика и характера погашения такого кредита от заемщика требуется не только грамотное финансовое планирование, но и навыки в области риск-менеджмента. Продукт относительно новый для нашего ипотечного рынка, программа сложная и «с наскока» в хитросплетениях ипотеки «за 1 рубль в месяц» не разберешься.
Если вы однажды решились на покупку квартиры с помощью ипотеки, купили машину в кредит, а потом, в случае наступления финансовых сложностей не справились с платежной нагрузкой, не отчаивайтесь, а лучше обратитесь за консультацией к нашим юристам.
Эксперты трезво оценят ваше текущее финансовое состояние. И предложат оптимальный выход из кажущейся, на ваш взгляд, безнадежной ситуации. Возможно, избавиться от долгов вам поможет процедура банкротства.
