Многие заемщики, оформившие ипотеку, столкнулись с проблемами при погашении кредита. Если усилия по возврату задолженности не привели к успеху, банк взыскивает долг в судебном порядке за счет заложенной недвижимости. Затем приставом должен быть наложен арест на ипотечную квартиру, та выставлена на торги и реализована. И за счет вырученных денег долг перед кредитором закрывается. Должник же и его семья выселяются из жилья.
Такой печальный итог ожидаем при долгах по ипотеке. Но об этом мало кто думает, подписывая договор с кредитной организацией. Вопрос становится актуальным, когда уже возникла задолженность по ипотеке.
Могут ли приставы забрать ипотечную квартиру
Да, могут. Именно это судебные приставы чаще всего и сделают. Если квартира была заложена по ипотеке, то ее заберут, если заемщик не платит по кредиту.
Далее ее продадут с торгов, а деньги направят на погашение задолженности перед банком.
Процедурой ареста, выставления на продажу занимаются приставы, ведущие дело.
Такой алгоритм предусмотрен законом. И работает он даже в том случае, если у должника есть еще и дополнительное жилое помещение, не обремененное ипотекой. Процедура неизменна: кредитор подает в суд, просит взыскать долг и обратить взыскание на предмет залога — недвижимость.
При этом он прикладывает договор ипотеки, подтверждая, какое именно помещение состоит в залоге. Суд удовлетворяет требования финансовой организации. Решить забрать иную квартиру суд не вправе, а банк не может такого потребовать.
На этапе исполнения судебного акта или еще в процессе судебного спора должник может предложить заключить мировое соглашение с финансово-кредитным учреждением, чтобы в счет погашения долга продавалась иная недвижимость. Но на практике это не применяется. В этом случае кредитор логично предлагает заемщику самостоятельно продать актив и просто погасить долг. Зачем ему возиться с заключением мирового соглашения, оценкой, торгами? Но это — редкий случай, имеющий скорее теоретическую ценность.
По закону нельзя забрать у должника:
- Единственное жилье и землю под ним, если они не в ипотеке,
- Продукты питания,
- Заработок в размере прожиточного минимума на каждого члена семьи,
- Транспортные средства инвалида,
- Награды, медали,
- Домашнюю утварь в размере необходимого минимума,
- Личную одежду, обувь (за исключением роскошных вещей),
- Средства для работы ценой до 10 тысяч рублей,
- Дворовый скот, семена, дрова, домашних животных — для обеспечения семьи, ведущей личное подсобное хозяйство для себя (не на продажу).
Эти вещи обладают «имущественным иммунитетом».
Читайте также
- Что будет с квартирой, если не платить ипотеку. Есть ли способы не остаться без жилья?
- Часто задаваемые вопросы по банкротству физических лиц
- Если созаемщик по ипотеке не платит кредит — что будет с квартирой
А если ипотечная квартира — это и есть единственное жилье?
Даже если квартира — единственное жилье, но заложена по ипотеке, ее заберут приставы.
Единственное жилье по ст. 446 ГПК РФ обладает имущественным иммунитетом.
То есть приставы не могут его продать, чтобы погасить задолженность неплательщика.
Но есть одно но, прямо указанное в норме закона: если оно не является предметом залога, то если это не ипотечное жилье.
Вообще споры относительно возможности продажи единственного жилья в целях погашения долгов идут давно.
И касались они, прежде всего, жилых помещений, не обремененных ипотекой. Приставы не могли подвергнуть их аресту и продаже из-за факта их «единственности».
Расшифровки единственного жилья в законе нет. Им может оказаться и квартира, и дом, и комната в коммуналке. До некоторых пор недобросовестные должники пользовались отсутствием критериев единственного жилья. В результате им удавалось оставлять себе целые особняки в 500 кв. м., поскольку они были единственным их жильем.
Затем судебная практика поменялась. Это произошло в 2012 году после выхода Постановления Конституционного Суда РФ № 11-П. Призыв искать баланс интересов кредиторов и должников суды услышали. И стали забирать роскошное жилье, предоставляя взамен площадь не меньше минимальных нормативов.
С учетом положений ст. 50 ЖК РФ нормы установлены в размере 18 м. кв. на каждого члена семьи из трех человек и больше, 33 м. кв. — для жилья на одного человека и 42 м. кв. для семьи из двух человек. Но так происходит не всегда. Решения судов по поводу роскошного жилья в разных регионах страны различаются. Нормативов роскошного жилья до сих пор в законодательстве нет.
Постановление Конституционного Суда РФ № 15-П от 26.04.2021 г. рассмотрело ситуацию имущественного иммунитета и относительно процесса банкротства. И распространило ранее выработанную позицию и на несостоятельных граждан. Теперь и они, владея особняком, могут его потерять. Но взамен им будет предоставлено жилье по нормативам.
Алгоритм продажи прост. Судебный пристав:
- накладывает арест на квартиру,
- составляет опись,
- заказывает оценку стоимости недвижимости,
- передает имущество по акту на продажу специальным организациям, занимающимся аукционами.
- затем по результатам торгов составляется протокол,
- с победителем заключается соглашение, ему передается проданное имущество, производятся соответствующие записи в Росреестре. Объект недвижимости официально меняет хозяина.
Вся процедура по закону должна занимать два месяца (ч. 1 ст. 90 закона «Об исполнительном производстве» (далее — закон)).
Что такое арест квартиры
Многих пугает слово «арест». На самом деле судебными приставами лишь составляются определенные официальные бумаги, накладывается запрет на регистрационные действия в Росреестре. Квартиру не опечатывают, никого не выселяют. Просто должник не сможет ее ни продать, ни подарить.
Но с ипотечным объектом он не мог сделать этого и раньше ввиду ограничения в виде залога, который значится в данных Росреестра. Таким образом, для человека на момент ареста ничего не меняется.
Другое дело, что приставы уже настаивают на освобождении жилища от мебели и проживающих, чтобы помещение легче было реализовать. Да и чтобы сам объект был привлекательнее для потенциальных покупателей.
Квартира продана. Что дальше?
Оценку объекта проводит независимый оценщик. Как правило, ее цена ниже рыночной. Всего торги предусматривают два тура.
Если в первом туре жилище никто не купил, то цена снижается на 15%. И недвижимость продается дальше. Если квартира или дом проданы на торгах, оформляется сделка, покупатель в Росреестре регистрируется как новый собственник. Ему передаются ключи. Он вправе въехать и жить в квартире. Должник и его семья подлежат выселению.
Если они отказываются это делать добровольно, то выселение производится в судебном порядке. Такой же алгоритм предусмотрен и для случаев отказа снятия с регистрационного учета в месте проживания. Новый собственник обращается в суд, который постановляет выписать бывших хозяев.
Если ипотечную квартиру не удалось продать на торгах
Если и во втором туре покупателя не нашлось, цена снижается на 25% от начальной стоимости (то есть еще на 10% после неудачного первого тура) и банку предлагается оставить ее за собой.
Подробнее о порядке снижения цены и процедуре реализации см. ст. 87, главу 9 закона. Кредитор обязан принять решение в течение 5 дней (ч. 12 ст. 87 закона).
Если банк согласен, он оставляет ипотечную недвижимость за собой, перерегистрирует ее на свою организацию.
И потом уже реализует ее на любых площадках. Например, с помощью выставления лота на Авито или Циан. При этом он вправе продавать ее за любую цену и так долго, как может. Все расходы по содержанию объекта несет новый владелец, то есть кредитная организация.
При условии, что стоимость имущества оказалось больше суммы долга заемщика, разница возвращается бывшему владельцу. Даже если кредитор решил квартиру оставить себе, разницу он обязан выплатить сразу, а не ждать, когда сам продаст объект. Расплата производится через депозитный счет ФССП (ч. 3 ст. 87.2 закона).
Банк вправе отказаться оставлять недвижимость за собой. Редко, но такой вариант возможен. Например, если предметом ипотеки был полуразрушенный дом в деревне. Или жилье в пострадавшем от наводнения регионе. То есть не представляющее интерес для кредитора, с потенциальными проблемами в реализации.
В этом случае пристав возвращает непроданное имущество должнику по акту, снимает все аресты. Теперь человек может спокойно продолжать в нем жить. Или продать его.
Возврат непроданной ипотечной квартиры владельцу не означает списание ему долга! Как правило, решение суда по спору звучит так: «взыскать N-ное количество денег, обратить взыскание на заложенное имущество — квартиру по адресу…». То есть состоит из двух действий: взыскать и продать.
Отказ банка от зачета долга жильем не означает, что неудача в продаже ипотечного объекта автоматически прекратит взыскание самого долга. Пристав продолжит его требовать, но уже только в денежном выражении. Например, арестует счета в банке. Кстати, не возбраняется вновь наложить арест на квартиру (запрет регистрационных действий), в целях обеспечения исполнения по исполнительному листу. И суд признает такое снятие-наложение ареста правомерным.
Пристав вправе закончить исполнительное производство по п. 5 ч. 1 ст. 46 закона и вернуть исполнительный лист взыскателю. Но тот может вновь предъявить его в течение трех лет. В указанный срок не входит все то время, когда документ находится у пристава.
Вопрос о продаже недвижимости уже вряд ли возможен, так как залог на нее прекратился в силу ст. 352 и п. 5 ст. 350.2 ГК РФ. Но деньги банк будет продолжать требовать вернуть.
Куда выселяют должника
После того, как ипотечное помещение продали с аукциона, бывший собственник и члены его семьи, утратившие на квартиру право, обязаны покинуть ее.
При наличии свободного жилья им может быть предоставлено помещение из маневренного фонда.
Это предусматривает п. 2 ст. 95, 106 Жилищного кодекса РФ. Но добиться такого непросто.
Зачастую для этого потерявшие жилье граждане должны обратиться с заявлением, получить отказ, передать спор на рассмотрение суда.
Кроме того, проживать в маневренном фонде бывшие собственники смогут только до завершения расчетов по делу о продаже их жилища.
Если они завершены, то и оснований оставаться в маневренном фонде у этих людей нет. И неважно, что оставшихся после расчетов денег на покупку никакой недвижимости не хватает. Или их вовсе не осталось.
Вопрос о дальнейшем месте проживания должник и его семья должны решать самостоятельно. Можно воспользоваться любой из программ по обеспечению жильем малоимущих семей, снимать комнату, устроиться на работу вахтой, с проживанием и т.д.
Обязанности обеспечивать граждан, утративших ипотечное жилье по своей вине, у государства нет.
Что можно предпринять, чтобы остаться проживать в ипотечной квартире
Самые действенные меры — в начале процедуры взыскания долгов по ипотечному кредиту. Если нет возможности погасить образовавшиеся просрочки, начинайте действовать еще в ходе рассмотрения дела в суде.
Заключение мирового соглашения
Это самый популярный способ решения. Банк обычно не заинтересован ни продавать объект проживания заемщика, ни участвовать в долгой судебной тяжбе. И уж особенно ему не нужен этот актив, если недвижимость никто не захочет купить с торгов. Инициируйте переговоры с банком.
Узнайте, на каких условиях он согласился бы заключить мировое соглашение? Возможно, стороны примут решение изменить условия самого кредитного договора. Например, удлинив срок и уменьшив ежемесячный платеж, то есть проведя реструктуризацию ссуды. И, естественно, решив условия «закрытия» образовавшейся задолженности по прошедшим платежам.
Перекредитование или рефинансирование
Можно попытать счастья и попросить рефинансировать ипотечный кредит в другом банке, где ставка ниже. Это снизит ежемесячный взнос, но от долга не избавит. Если удастся таким образом остановить инициативу банка по взысканию всей суммы кредита за счет продажи залога, должник может получить в итоге два кредита — ипотечный и новый, на неотложные нужды. Но проблема в том, что сторонние банки стремятся рефинансировать еще непросроченные ипотечные кредиты.
Реструктуризация задолженности, кредитные каникулы
Этот способ актуален для досудебной стадии. Если банк уже вышел в суд с иском, то просить о переформатировании долга или отдыхе от долговой нагрузки поздно. Хотя попытаться можно.
Отсрочка исполнения
Применяется тогда, когда суд уже вынес решение, и за дело взялись судебные приставы. Можно обратиться с заявлением об отсрочке исполнения. Причем об этой отсрочке лучше заявить еще на начальной стадии исполнительного производства.
С учетом неповоротливости машины правосудия решение об отсрочке как раз может подоспеть к тому моменту, как банк оставит квартиру себе, то есть к этапу выселения. Есть немало случаев, когда помещение было оставлено гражданам еще на 1-1,5 года. Например, по причине проживания в ипотечном помещении онкобольного человека, которого суд счел неразумным подвергать выселению в таком состоянии.
Найти «своего» покупателя
Чтобы сохранить за собой возможность не выезжать из жилья, можно попытаться перекупить его вновь. Если реально среди своих знакомых найти того, кто согласится приобрести квартиру должника, дав ему таким образом средства в долг.
Этот вариант подходит для этапов двух туров аукциона, а также может применяться уже после того, как банк оставил непроданную ипотечную недвижимость за собой. Ведь ее он тоже будет реализовывать. И, значит, поиск покупателя для банка всегда актуален.
Заключить договор аренды с банком
На условиях обычного договора аренды можно продолжить проживать в квартире, пока банк, оставивший ее за собой из-за неудачных торгов, не найдет на нее покупателя.
Если ничего не предпринимать, то риск быстрого изъятия у задолжавшего гражданина жилища — самый высокий. Арестовать квартиру в ипотеке для пристава — привычное дело, механизм давно отработан. Но для должника еще не поздно сделать так, чтобы в этом объекте остаться жить. И даже попытаться сохранить его за собой.
Как выход из создавшейся ситуации может рассматриваться процедура банкротства. Но и в ней ипотечное жилье находится под угрозой. Обо всех нюансах ареста приставами заложенной квартиры в ходе признания несостоятельности расскажут юристы нашей компании. Узнайте об этом, связавшись с ними по телефону.
