Мало кто из современных людей не был когда-либо обременен долговыми обязательствами — кто-то берет кредит на новый автомобиль или квартиру, кто-то на отпуск или лечение, а кто-то — на оплату обучения.
Стоит ли отдавать квартиру, чтобы получить под ее залог средства в долг от банка, МФО или даже от частного инвестора на реализацию ваших переворачивающих Вселенную свершений? Ответ однозначный — НЕТ.
Все эти обязательства имеют свой денежный эквивалент. И не всегда взять кредит получается просто, банально обратившись за ним и предоставив документы о доходах. В ряде случаев банк требует залог. Но что делать, если в залог вы можете предоставить лишь единственное жилье?
В этой статье разберемся, возможен ли залог единственного жилья и какие могут быть последствия залога такого имущества.
Как правило, залог необходим в случаях, когда клиент хочет взять достаточно крупный кредит. Во-первых, наличие имущества, которое можно отдать в залог, повышает шансы того, что банк вообще выдаст средства.
Во-вторых, само по себе наличие залога при кредитовании является гарантией банку, что он получит свои деньги обратно — будь это добросовестная выплата обязательств или реализация предмета залога.
В качестве предмета залога могут выступать: транспортные средства, недвижимое имущество, ценные бумаги, драгоценные металлы, ювелирные изделия и другое.
Если говорить о кредитовании под залог недвижимости, то закон не делает ограничений по видам такого имущества. Заложена может быть как жилая, так и нежилая недвижимость. Даже коммерческая недвижимость не является исключением. Может быть заложена и единственная квартира. Но помните — кредит под залог жилья имеют право выдавать только банки.
Что такое единственное жилье?
По закону, единственным жильем считается жилое помещение, если оно является единственной собственностью лица, пригодной для его постоянного проживания.
Единственное жилое помещение — это то имущество, которое охраняется законом и имеет особое правовое положение в сравнении с любым другим имуществом физического лица. Гражданский процессуальный кодекс РФ устанавливает перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Сюда относятся:
- индивидуальные вещи;
- сумма прожиточного минимума;
- единственное жилое помещение;
- участок земли, на котором стоит вышеуказанное помещение;
- другие законодательно установленные виды имущества.
Так, закон устанавливает «иммунитет» единственного жилища должника к реализации. Это значит, что при взыскании такое имущество не может быть продано, а в случае банкротства оно не может быть включено в конкурсную массу должника.
Залог единственного жилья по договору займа
Запрета непосредственно на залог единственного жилья как такового нет. Закон перечисляет недвижимое имущество в качестве возможного предмета залога, при этом закон не указывает, что единственное жилье заложить нельзя.
Поэтому залог единственного жилья — это прямой риск самого заемщика, ведь ему в случае неплатежей придется отвечать единственной жилой площадью.
Но какой смысл залогодержателю брать в залог единственное жилье заемщика, если закон прямо указывает на то, что в случае ЧП обращать взыскание на такое имущество нельзя?
Просто залогодатель знает, что новая судебная практика складывается таким образом, что и единственное жилье должника можно отобрать, особенно если оно находится в залоге у банка.
Так, например, может произойти при ипотеке. Покупаемая в ипотеку единственная квартира физ. лица находится в залоге у банка до тех пор, пока человек не выплатит кредит в полном объеме. Только после погашения долга снимается залог на квартиру, и она переходит в собственность лица.
Поэтому в период, пока ипотечная квартира находится в собственности банка, даже если она является единственным жильем гражданина, банк ее может у заемщика забрать. Но лишь в случае неисполнения физ. лицом своих обязательств по договору ипотеки. И это все в силу прямого указания закона.
Единственное заложенное жилье: обращение взыскания
Обращение взыскания на заложенную квартиру — это истребование залогового имущества у физ. лица, его реализация и покрытие вырученными денежными средствами задолженности.
Кредитор может обратиться за обращением взыскания на залог, когда он несет убыток более 3 месяцев или убыток составляет более 5% от стоимости залога, а также при систематическом нарушении должником сроков оплаты.
Обращение взыскания возможно в судебном и внесудебном порядке. Так, если соглашением между сторонами не установлено, что взыскание возможно во внесудебном порядке — оно будет происходить автоматически через суд.
Кроме того, закон устанавливает случаи, в которых внесудебное обращение взыскания на залоговое имущество невозможно. Одним из таких случаев будет как раз таки единственное жилое помещение лица. Так, такое взыскание может обращаться только через суд.
Суд рассматривает исковое заявление и выносит решение об обращении взыскания на залоговое имущество или об отказе. В случае положительного для кредитора исхода судебного дела, кредитор получает исполнительный лист, который передает на принудительное исполнение приставам.
Последние же разыскивают имущество должника, накладывают на него арест, проводят оценку и реализуют на торгах. Все эти действия лежат в плоскости компетенции приставов, как и многое другое. Вся работа приставов направлена на принудительное исполнение предписаний суда.
Вырученные от реализации имущества деньги идут на погашение долга. Если их недостаточно — реализуется еще и другое имущество, если их с излишком — остаток возвращается обратно должнику.
Когда еще, кроме залога, могут забрать единственное жилье лица?
Как изложено выше, на реализацию единственного жилья лица законом накладывается исполнительский иммунитет. Что значит, что такое имущество в случае реализации не трогают. Будь это обычное взыскание или процедура реализации в банкротстве.
Однако новая судебная практика дает судам право толкования закона в зависимости от конкретной ситуации и от положения конкретного лица. Есть ряд случаев, помимо залога, в которых предусмотренный законом иммунитет может не спасти единственное жилье лица. И решать вопрос будет только суд, так как прямого указания закона на это пока нет.
Роскошная недвижимость
Для чего существует иммунитет для единственного жилья? Чтобы не отобрать все и не отправить должника совсем на улицу, а оставить хотя бы какой-то «уголок». Но что делать суду, если такой «уголок» — это особняк в 400 квадратных метров на Рублевке?
Объективно все всё понимают — что раз уж человек стал злостным должником, на имущество которого накладывается взыскание, это делается для соблюдения и уравновешивания интересов кредиторов с интересами должника.
Поэтому и решение — оставить ему единственное жилье в виде огромного особняка в элитном районе — является явным превышением нормы закона над доводами рассудка. И нарушение всяческих норм обеспечения жилой площадью.
И правоприменительная практика тоже двигается в этом направлении. Так, уже имеются прецеденты, когда суд лишал должников их роскошного жилья, хотя оно и было для них единственным.
При этом руководствуются судьи тем фактором, что такие помещения объективно превышали достаточный уровень обеспечения лица жилой площадью.
Тем самым происходило злоупотребление правом — собрав миллионные долги и прикрываясь иммунитетом на единственное жилье, должники продолжали проживать в шикарных домах. А это явно подрывало баланс интересов кредиторов и должников, что является приоритетом правосудия.
При этом должники, которые лишились роскошного жилья, не будут жить на улице. Судом определяется достаточная для физ. лица и его семьи площадь помещения, не умаляя их интересов.
В этом единственном жилье должник и продолжит свое дальнейшее существование. Правда, купить его должны кредиторы в том же населенном пункте, где и проживал должник до изъятия роскошного жилья.
Жилое — нежилое
Бывают ситуации, когда гражданин живет, условно говоря, в доме на дачном участке, который не оформлен в качестве жилого помещения. Да и в принципе не предназначается для круглогодичного проживания.
Так вот вышло, и эта «дача» является единственным помещением для его проживания. А другого жилья у него просто нет. Должник проживает там на постоянной основе и ведет свой быт. Тогда почему его забирают и реализовывают?
Все потому, что иммунитет работает в применении к недвижимости, которая зарегистрирована в качестве жилой официально, а не произвольно выбрана в качестве места для проживания.
Фиктивные сделки при банкротстве
Если человек совершает недобросовестные действия с целью скрыть свое имущество перед банкротством — совершает фиктивные сделки, распродавая свои квартиры и машины сестрам, братьям, мамам и папам — такое имущество будет возвращено в реализуемую конкурсную массу должника, даже если до этого имело бы иммунитет к такой реализации.
Так, например, если перед банкротством мужчина «подарил» свои две квартиры маме и надеялся продолжить в одной из них жить, а с другой получать прибыль от сдачи в аренду, то такие сделки будут найдены финансовым управляющим и отменены. Обе квартиры вернутся в конкурсную массу должника и будут реализованы.
При этом реализованы они будут обе, несмотря на иммунитет «единственного жилья банкрота». Так, как в случае недобросовестности должника такой иммунитет «сгорает», тем самым суд «наказывает» лицо, которое пыталось укрыть такую недвижимость.
Поэтому недобросовестность должника — это еще одна причина, по которой можно остаться без всего. Даже без того, что можно было сохранить.
Заключение
Ответ на вопрос «Можно ли заложить единственное жилье в залог?» будет положительным, так как в законе нет прямого запрета на залог именно такого имущества. А, как всем известно, если что-то не запрещено, значит, оно разрешено.
Другой вопрос — реализуют ли потом это имущество в случае взыскания или при банкротстве. С одной стороны — закон устанавливает такому жилью исполнительский иммунитет, а с другой — на наших глазах зарождается новая практика правоприменения и достаточно активно используется судами.
Поэтому, в каждом конкретном случае, судьба единственного жилья может быть разной. Здесь решать именно суду, основываясь на своих убеждениях, а также на объективной оценке ситуации, включая все обстоятельства дела. Однако, лучше не рисковать, а в случае угрозы изъятия в применении к своему имуществу, а тем более единственному жилью — нужно сразу же обращаться к юристу.
Своевременная помощь профессионала может помочь избежать множества проблем, а также сохранить имущество, деньги и нервные клетки. Мы в свою очередь делаем все, чтобы наши доверители могли спать спокойно и не беспокоиться о возможных потерях.
Частые вопросы
Если решением суда на ваше законное единственное жилье накладывают взыскание — необходимо подать ходатайство в тот же суд. В ходатайстве необходимо описать сложившуюся ситуацию и указать на то, что имущество является вашей единственной жилой собственностью.
Если единственное жилое помещение находится в ипотечном залоге, и вы не выполняете свои обязательства настолько, что на залоговую квартиру обращают взыскание — вам не обязаны предоставлять жилье взамен.
Если долги настолько большие, что для их покрытия необходимо реализовать все три квартиры, то, как правило, должнику оставляют самую дешевую жилплощадь из всех. Она и будет его единственным жильем с исполнительским иммунитетом.
Да. При этом второму супругу будет выплачено 50% от стоимости продажи такой квартиры.
Когда квартира приобретена в браке — это совместная собственность. Следовательно, при банкротстве второго супруга и эта квартира будет реализована в том случае, если она не является единственным жильем. 50% ее стоимости будут возмещены супругу банкрота.
