Залог является одним из способов обеспечения обязательств по договору. Предметом залога может быть любое имущество, соразмерное по стоимости сумме обязательств. При оформлении договора займа стороны тоже могут договориться о залоге. Оптимальным вариантом для кредитора будет регистрация залога на недвижимость, так как это дорогостоящий и ликвидный актив.
Заемщик сможет пользоваться заложенным объектом до возврата денег. Но в ЕГРН будет зарегистрировано обременение, сопровождаемое запретом на продажу и дарение. Об особенностях оформления договора займа под залог квартиры или коммерческой недвижимости читайте в нашем материале.
Зачем нужен залог недвижимости по договору займа
Заем можно оформить с юридическим или физическим лицом. Также деньги можно получить в микрофинансовых организациях (МФО), для которых выдача займов является профильным видом деятельности. Заем — это возмездная сделка, а за пользование деньгами нужно платить проценты. Точные условия сделки определяются договорами, соглашениями или расписками.
Больше всего рисков при передаче денег в долг несет займодавец. Чтобы получить дополнительные гарантии возврата по займу, он может требовать обеспечения со стороны заемщика. Таким обеспечением может быть залог на различные виды имущества.
Несколько важных нюансов, связанных с установлением залога по договору займа:
- в залог можно передать любое имущество, но обычно займодавца интересуют дорогостоящие и ликвидные активы. Это, например, квартира, коммерческая недвижимость. Часто встречается займы и кредиты под залог автомобиля;
- для займов под залог, выдаваемых МФО, есть ограничения по видам имущества под залог (например, в отличие от кредита, при выдаче микрозайма МФО не может требовать залога на жилую недвижимость);
- на недвижимость, в том числе квартиру или дом, залог регистрируется через Росреестр;
- заложенное имущество может передаваться на временное хранение займодавцу, но недвижимость остается в пользовании заемщика до полного погашения долга;
- если не вернуть заем в срок, предусмотренный договором, на заложенное имущество могут обратить взыскание.
Передача в залог недвижимого имущества или других активов возможна только с согласия заемщика. Согласие на обеспечение обязательств всегда существенно повышает шансы на получение денег в долг, так как риски займодавца снижаются.
Договор займа с залогом имущества может оформить только собственник. Нельзя распоряжаться чужими вещами и объектами, так как это противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.
Поэтому до подписания договора и выдачи денег займодавец обязательно проверит, на каком основании заемщик владеет имуществом. Если это аренда, социальный найм или иное право владения, кроме собственности, то имущество в залог передать нельзя.
Что можно передать в залог
Предмет залога стороны определяют по взаимной договоренности. Если это договор между физическими лицами, обеспечением может быть:
- жилая и коммерческая недвижимость (дома, квартиры, торговый павильон, гараж и т.д.);
- право на долю в собственности;
- транспортное средство;
- движимое имущество;
- иные активы.
Обычно для обеспечения обязательств передается имущество, чья рыночная стоимость примерно равна сумме займа. Рыночную цену стороны могут определить самостоятельно, либо заказав отчет у эксперта-оценщика. Дополнительной гарантией для залогодержателя может быть страхование недвижимости, автомобиля.
Особенности заключения договора займа под залог недвижимости
Есть несколько вариантов заключения договора займа с залогом. Условие о залоге может указываться в основном договоре или в отдельном документе. Стороны могут договориться о займе с обязательством заключения договора залога после получения денег.
Дополнительное соглашение об обеспечении можно оформить даже после выдачи денег в долг. Например, если заемщик хочет продлить срок возврата или получить дополнительную сумму денег в долг, он может подкрепить свою добросовестность передачей имущества в залог.
Договор между физическими лицами
Условия займа между физическими лицами определяются договором или распиской. При небольшой сумме долга можно договориться о передаче займодавцу в залог бытовой техники, каких-либо ценных вещей. Если речь идет о займе в сотни тысяч или на миллионы рублей, обеспечением может быть недвижимость или автотранспорт.
Особенности заключения договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, между гражданами:
- условие о залоге можно прописать в основном договоре или отдельном документе;
- обременение регистрируется через Росреестр по заявлению сторон, а сведения о нем будут отражены в ЕГРН;
- на период действия займа собственник сможет пользоваться объектом, но не вправе его продавать, дарить или распоряжаться иным способом;
- досрочное снятие обременения на недвижимость допускается по соглашению сторон, в том числе путем передачи в залог другого имущества.
В договоре или соглашении описываются последствия невозврата денег по займу. Например, можно описать порядок обращения взыскания на заложенное имущество после определенного периода просрочки. Если заемщик добросовестно исполнит обязательства и вернет деньги, он сможет снять обременение через Росреестр.
Физические лица обычно владеют квартирами, домами, гаражами. Реже в залог передается коммерческая недвижимость. Если обеспечением является жилой дом, то договор заключается одновременно с залогом земельного участка. Это правило следует из норм ГК РФ, так как в большинстве случаев права на дом и участок принадлежат одному лицу.
Договор с МФО
Через МФО обычно оформляются краткосрочные займы на небольшие суммы (например, 10-15 тысяч рублей на срок до 30 дней). Чтобы избежать злоупотреблений со стороны микрофинансовых организаций, им запрещено требовать передачи в залог квартиры, дома или другого объекта жилой недвижимости. Но при достаточно большой сумме займа МФО вправе требовать обеспечения за счет коммерческой недвижимости.
Нужно отметить специальный статус апартаментов. Хотя они используются для проживания людей, закон относит их к нежилым объектам. Поэтому апартаменты могут быть предметом залога по договору с МФО. И именно по этой же причине апартаменты не могут быть признаны единственным жильем при банкротстве физического лица.
Жилые помещения, доли в собственности на жилье и права требования по ДДУ могут быть обеспечением при займе, выданном для целей предпринимательской деятельности. Однако на такие цели МФО выдает деньги крайне редко.
Кредитный договор с банком
Банк не выдает займы, так как занимается кредитованием. Заемщик-гражданин может оформить ипотеку, по которой всегда регистрируется залог на приобретенную квартиру.
По потребительским кредитам тоже можно представить обеспечение, чтобы повысить шансы на одобрение заявки и снизить процентную ставку. Для банков нет ограничений по видам объектов недвижимости под залог, так как ЦБ РФ осуществляется максимально жесткий контроль за их деятельностью.
Как оформить договор займа под залог недвижимости
Инициатором оформления залога на недвижимость может быть любая сторона договора займа. Больше всего в этом заинтересован займодавец, который хочет получить гарантии на случай просрочки. Для оформления займа обязательно потребуются документы, подтверждающие право собственности на квартиру или иную недвижимость. Это может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договоры.
Условия договора
Как минимум, в договоре должно содержаться описание объекта недвижимости, передаваемого в залог. Для идентификации объекта указываются следующие данные:
- вид и целевое назначение объекта (например, квартира в многоквартирном доме или нежилое помещение);
- адрес, кадастровый номер по сведениям из ЕГРН;
- технические характеристики (площадь, этажность дома и т.д.);
- другие сведения, в зависимости от особенностей сделки.
В договоре указываются сведения о документе, который подтверждает право собственности на заложенное имущество. Выписку ЕГРН может получить не только собственник, но и займодавец. Но для регистрации обязательно требуется согласие правообладателя-заемщика.
Также в договоре займа желательно описать последствия неисполнения обязательств, которые имеют отношение к предмету залога:
- порядок снятия обременения после возврата долга;
- продолжительность и размер просрочки, при которой займодавец может обратить взыскание на недвижимость;
- порядок перехода прав на объект, продажи его в судебном или внесудебном порядке;
- распределение расходов, связанных с ремонтом или страхованием недвижимости.
В одностороннем порядке снять обременение очень сложно. Для этого придется доказывать, что вторая сторона грубо нарушила свои обязательства по договору займа. Например, если после подписания договора и регистрации заемщик так и не получил деньги, он может требовать расторжения сделки и аннулирования обременений на квартиру.
Образец договора займа с последующим залогом
У нас на сайте вы можете скачать примерный образец договора займа с залогом. Там указаны только общие условия сделки, которые могут существенно отличаться от реальности вашей конкретной ситуации. Чтобы избежать ошибок в документе и устранить риски при исполнении обязательств, рекомендуем обращаться к нашим юристам.
Регистрация в Росреестре
Чтобы залог вступил в силу, нужно его зарегистрировать через Росреестр. Это можно сделать по заявлению обоих участников сделки. Документы на регистрацию проще всего подать через МФЦ. Срок регистрационных действий составляет 10 дней (при обращении в Росреестр) или 12 дней (через МФЦ). Сведения о зарегистрированном обременении будут внесены в ЕГРН, а заявители получат выписку из реестра.
За регистрацию договора займа под залог квартиры нужно заплатить госпошлину. Ее размер составляет 2 000 рублей (для граждан) или 22 000 рублей (для организаций). В договоре стороны указывают, кто будет оплачивать пошлину. Например, можно договориться о распределении этих расходов поровну.
Стороны могут указать в договоре, что заем под залог недвижимости должен нотариально заверяться. Нотариальное удостоверение сделок дает дополнительные гарантии, но в отношении займа это право, а не обязанность сторон. Так как нотариальные услуги стоят достаточно дорого, можно обращаться на регистрацию напрямую в Росреестр или МФЦ.
Как снять залог с недвижимости после возврата займа
После возврата всей суммы долга собственник сможет аннулировать залог. Точный порядок снятия обременения описывается в договоре. Например, стороны могут договориться, что заемщик сам обратится в Росреестр для отмены залога, когда получит расписку о возврате денег, при отсутствии претензий по займу. За аннулирование залога госпошлину платить не нужно.
Отменить обременение до возврата денег можно только с согласия займодавца, либо в судебном порядке. Например, заемщик может договориться о передаче в залог не квартиры, а автомобиля, если погасит часть займа.
Что будет при отказе вернуть заем
Если заемщик откажется вернуть долг, займодавец вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Точный порядок действий определяется по договору. Например, стороны могут указать, что в случае просрочки право собственности переходит к займодавцу. Если должник откажется переоформить права на недвижимость, кредитор сможет сделать это через суд.
Если по договору предусмотрено обращение взыскание на заложенный объект, это можно сделать в досудебном или судебном порядке. Например, стороны могут описать порядок проведения торгов или поиска покупателя напрямую. Если после погашения займа за счет продажи имущества останутся деньги, их получит должник.
Помощь в оформлении договора займа и регистрации залога могут оказать наши специалисты. Также мы поможем сторонам договора при неисполнении обязательств, при обращении взыскания на заложенную квартиру.
