Если пристав накладывает арест на имущество, то никакие сделки с ним становятся невозможны до того момента, пока пристав этот арест не снимет. То есть имущество под арестом нельзя:
- продать;
- обменять;
- частично реализовать (если речь идет, например, о партии товара на складе);
- подарить.
Правда, пользоваться этим имуществом, если оно не изъято и не находится на ответственном хранении в ФССП, можно. Квартирой под арестом точно пользоваться можно.
Более того, считается, что любые аресты и блокировки от имени приставов автоматически снимаются при начале процедуры банкротства. Но на деле это не так.
Финансовый управляющий должен написать приставу сообщение о факте, что человек проходит процедуру, и попросить снять арест, так как имущество должно войти в конкурсную массу для возмещения кредиторам. Но и в этих случаях приставы часто «встают в позу» и арест не снимают.
Получается, в рамках исполнительного производства приставы могут арестовать почти любое имущество должника, в том числе недвижимость. Арест влечет наложение запретов и обременений на распоряжение квартирой, дачей или другим объектом.
Сведения об этом вносятся в реестр ЕГРН на основании постановления пристава. При подаче документов на регистрацию купли-продажи Росреестр сразу выявит наличие запрета. Это повлечет отказ в регистрации. Самостоятельно продать квартиру с обременением судебных приставов нельзя.
Рассмотрим в этой заметке, когда налагается арест на жилье и как его снимать.
Когда пристав может арестовать квартиру
Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:
- пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
- арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
- арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
- по закону стоимость арестованного имущества должна быть соразмерна долгу, однако для недвижимости сделано исключение: если у должника нет других активов, пристав вправе арестовать дорогую квартиру даже за относительно небольшой долг (например, 50-100 тысяч рублей), чтобы не дать ее продать;
- данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.
Если у должника нет денег на счетах или другого мелкого имущества для покрытия долга, пристав имеет полное право наложить арест (запрет на регистрационные действия) на дорогую квартиру или дачу даже из-за незначительной суммы, например, если образовались небольшие, но уже просроченные долги по кредитам. Ограничение соразмерности действует только на изъятие и принудительную продажу жилья с торгов. Забрать квартиру за копеечный долг пристав действительно не может, а вот «заморозить» сделки с ней в ЕГРН до полной оплаты — имеет законное право.
Арест предусматривает введение запрета на регистрационные действия. Это означает, что должник-собственник не сможет продать, подарить или обменять свою недвижимость. Также пристав вправе ввести ограничения на пользование объектом.
Например, это может быть запрет на передачу квартиры в аренду. Арест сохраняется до момента полного погашения долга или реализации недвижимости. Некоторые виды имущества, в том числе единственное жилье неплательщика, не подлежат реализации.
Особенности ареста единственного жилья
Об этом знают не все должники, но ФССП может арестовать любое имущество, даже если оно защищено от реализации. Поэтому и на единственное жилье должника, где он реально проживает с семьей, может быть введен арест. Однако исполнительский иммунитет запрещает продавать единственную квартиру на торгах.
ФССП проверит сведения о наличии у должника недвижимости на начальном этапе производства. С этой целью направляется запрос в Росреестр.
По выписке ЕГРН будут видны все объекты и доли, принадлежащие неплательщику на правах собственности. Далее принимается решение о наложении ареста на один или несколько объектов (в зависимости от суммы задолженности).
Читайте также
- С какой зарплатой дают ипотеку?
- Куда обращаться обманутым дольщикам
- Можно ли продать квартиру с долгами?
Могут ли приставы продать квартиру за долги
Если пристав не смог взыскать долг за счет доходов неплательщика, он приступит к реализации его имущества. На продажу могут выставить все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом. Если у должника в собственности есть несколько объектов недвижимости, пристав вправе арестовать и запустить процедуру торгов для «лишних» объектов, чтобы погасить задолженность, оставив должнику только одно пригодное для проживания жилье. Если же у человека есть только одна квартира, продать ее за обычные долги нельзя. Однако из этого правила есть жесткое исключение — залог и ипотека. Именно в этих случаях банк продает квартиры должников на торгах через судебных приставов: заложенный объект заберут и пустят с молотка, даже если это единственное жилье для неплательщика и его семьи (об исключениях мы расскажем ниже).
Должник сохраняет право пользования квартирой под арестом ФССП и может проживать в ней до завершения торгов. Если объект все же продан на аукционе, новый собственник способен через суд потребовать освобождения помещений. И только после получения специального судебного решения приставы начнут принудительное выселение неплательщика и членов его семьи.
Могут ли приставы продать единственное жилье
Исполнительский иммунитет распространяется только на единственную квартиру, принадлежащую должнику. Также нельзя продать жилое помещение, в котором должник проживает на условиях соц. найма. Реализация единственного жилья должника допускается при следующих условиях:
- если судом будет доказана роскошность жилья (в этом случае его могут принудительно заменить на более скромное, но полностью лишить человека крыши над головой нельзя);
- если на квартиру зарегистрирован залог по ипотеке, а взыскателем является банк-залогодержатель (за исключением случаев, установленных законом).
Такие же правила действуют в отношении частного дома, если он является единственным местом проживания неплательщика. Более того, исполнительский иммунитет распространяется и на участок под единственным домом. Если у должника есть еще и квартира, то статус единственного жилья сохраняется только за одним объектом, а второй объект приставы могут продать через торги для погашения задолженности.
В ст. 446 ГПК РФ указано, что запрет на реализацию распространяется на часть квартиры или дома, если для должника она является единственным жильем. На часть жилого помещения регистрируется право собственности на долю.
Соответственно, приставы могут продать долю в квартире только в случае, если у должника есть в собственности другая недвижимость для проживания.
Можно ли продать квартиру под арестом
Арестованную квартиру нельзя продать или подарить. Запрет на регистрационные действия распространяется на все сделки по отчуждению недвижимости. Отметим, что в неофициальной продаже квартиры нет никакого смысла.
Такие сделки подлежат обязательной регистрации через Росреестр. Если кто-либо захочет купить арестованную недвижимость без регистрации в Росреестре, то право собственности не перейдет к покупателю.
Если должник захочет продать квартиру с обременением судебных приставов, он должен сначала снять арест и запрет на регистрационные действия. Это возможно:
- если полностью погасить задолженность перед взыскателем;
- если предоставить под арест другой объект недвижимости, соразмерный по стоимости.
До подписания договора покупатель может сам проверить наличие или отсутствие ареста, других обременений. Это можно сделать по выписке ЕГРН. Общедоступную выписку может запросить не только собственник (продавец), но и покупатель.
Кто и когда проверяет наличие ареста
Если должник уговорит покупателя на сделку, несмотря на наличие ареста на квартиру, договор не пройдет регистрацию. Специалисты Росреестра проводят проверку документов и регистрацию прав при подаче заявления через МФЦ в течение девяти рабочих дней, а при стандартной электронной регистрации процедура занимает от трех до пяти рабочих дней (в случае нотариальной сделки онлайн — всего один рабочий день).
Все запреты, аресты и обременения будут видны по сведениям ЕГРН. Выявив арест, наложенный приставом, Росреестр вынесет решение об отказе в регистрации.
Как продать квартиру с арестом от приставов
Закон № 229-ФЗ разрешает должнику самому продать арестованное имущество, если его стоимость не превышает 30 000 рублей. Естественно, ни одна квартира не подпадает под такой ценовой диапазон.
Более того, в ст. 87 закона № 229-ФЗ напрямую указано, недвижимость неплательщика можно продавать только через торги. Поэтому должник сможет продать арестованную квартиру только после снятия обременения.
Важно помнить: если пристав просто временно приостановил или окончил производство из-за того, что не смог найти у вас доходы, арест с квартиры не снимается — ограничения в ЕГРН останутся. Запрет аннулируется только после полной выплаты долга. После того как пристав вынесет постановление о снятии ареста, Росреестр обновляет данные в ЕГРН в течение трех рабочих дней. В этот короткий период сведения об аресте еще могут быть временно видны в базе.
Также арест может быть снят, если должник пройдет процедуру банкротства. На основании решения суда или МФЦ происходит списание долгов, если реализация имущества не позволила полностью рассчитаться с кредиторами. Для реализации при банкротстве тоже действует запрет на продажу единственного жилья.
Но при определенных условиях этот запрет можно обойти. Например, судебная практика позволяет продать единственную квартиру банкрота, если кредиторы приобретут ему другое жилье. Об основаниях, при которых у должника заберут единственное жилье при банкротстве, вы можете узнать на консультации у наших юристов.
Особенности продажи арестованного имущества
Пока действует арест на квартиру или другое имущество, пристав попытается взыскать долг за счет доходов неплательщика. Для этого проверяются сведения о счетах и вкладах в банках, о месте работы и зарплате, о различных выплатах от государства. Если долг не погашен, пристав начнет реализацию.
Важные моменты, связанные с продажей недвижимого имущества по исполнительному производству:
- пристав проводит оценку имущества, подлежащего реализации;
- до организации торгов специалист ФССП обязан проверить, на какие объекты и вещи распространяется запрет на реализацию;
- все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом, будет продано на торгах или иными способами;
- после завершения реализации пристав окончит производство, снимет арест с единственной квартиры (если денег хватило на погашение долга).
Если на продажу выставлена другая недвижимость должника, то на нее, скорее всего, найдется покупатель. Но если первые и повторные торги признают несостоявшимися, то ФССП предложит взыскателю забрать себе нереализованное имущество.
При этом стоимость объектов и вещей будет снижена на 25% по сравнению с первоначальной оценкой. Если взыскатель откажется получить имущество, пристав оставит его должнику.
Особенности продажи ипотечной квартиры
Ипотечная квартира изначально находится под обременением (залогом) в пользу банка. Поэтому для ее ареста и реализации применяются специальные правила:
- Пристав вправе наложить арест на ипотечную квартиру, как и на другое имущество должника (в ЕГРН будут одновременно указаны сведения о залоге и аресте).
- Если взыскателем является банк-залогодержатель, он получит сумму в пределах размера долга после реализации (за исключением исполнительского сбора, расходов на ведение производства).
- В силу закона № 229-ФЗ пристав может продать ипотечную квартиру через торги, но при этом залогодержатель всегда получит деньги от реализации в первую очередь.
На ипотечную квартиру можно обратить взыскание через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то ипотечную квартиру на торги можно выставить только на основании решения суда.
Если банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости во внесудебном порядке, если это соответствует договору.
Если взыскивается долг по ипотеке, статус единственного жилья не имеет значения. Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом. Обо всех действиях с недвижимостью, заложенной по ипотеке, пристав обязан уведомлять банк-залогодержатель.
Чтобы сохранить ипотечную квартиру от продажи с торгов при возникновении долгов, заемщик может воспользоваться механизмом мирового соглашения с банком (в том числе в процедуре банкротства). По закону, если стороны договорятся, ипотечный кредит выделяется в отдельное производство, и единственное жилье выводится из-под удара, при условии, что долг по ипотеке продолжит выплачиваться. Как только банк подпишет соглашение, исполнительное производство закроется, а объект с запретом на регистрационные действия снова станет юридически чистым. Для должника это реальный шанс спасти крышу над головой.
Как снять арест с квартиры для продажи
Самый очевидный вариант для снятия ареста с единственной квартиры — полностью погасить задолженность. Пристав обязан незамедлительно отменить все запреты и ограничения, как только деньги поступят на депозит ФССП. Если пристав затягивает окончание дела и не снимает арест, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП, в суд.
Назовем остальные основания для снятия ареста с единственной квартиры для последующей продажи:
- прекращение производства по взысканию;
- предоставление другого имущества под арест вместо единственного жилья (с согласия пристава);
- прохождение банкротства со списанием долгов, после чего ФССП обязана окончить производства по взысканию.
Теоретически возможна продажа квартиры после перевода долга на другое лицо. Это экзотический вариант, который допускается только с согласия кредитора (взыскателя). Если кредитор даст такое согласие, то по определению суда пристав заменит должника в исполнительном производстве.
При этом арест на имущество предыдущего должника обязаны снять. На практике такая ситуация нереальна, только если новый должник не предоставит взыскателю гарантии погашения задолженности.
Наши юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с арестом недвижимости или другого имущества в исполнительном производстве. Также мы поможем оформить документы в ФССП и суды, использовать все доступные варианты снятия ареста для продажи квартиры.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
