Если пристав накладывает арест на имущество, то никакие сделки с ним становятся невозможны до того момента, пока пристав этот арест не снимет. То есть имущество под арестом нельзя:
- продать;
- обменять;
- частично реализовать (если речь идет, например, о партии товара на складе);
- подарить.
Правда, пользоваться этим имуществом, если оно не изъято и не находится на ответственном хранении в ФССП, можно. Квартирой под арестом точно пользоваться можно.
Более того, считается, что любые аресты и блокировки от имени приставов автоматически снимаются при начале процедуры банкротства. Но на деле это не так.
Финансовый управляющий должен написать приставу сообщение о факте, что человек проходит процедуру и попросить снять арест, так как имущество должно войти в конкурсную массу для возмещения кредиторам.
Но и в этих случаях приставы часто «встают в позу» и арест не снимают.
Верховный суд придерживается такой позиции: кто арест наложил, то его и должен снять. Бывает, что точку в такой противостоянии может поставить только решение суда.
В рамках исполнительного производства приставы могут арестовать почти любое имущество должника, в том числе недвижимость. Арест влечет наложение запретов и обременений на распоряжение квартирой, дачей или другим объектом.
Сведения об этом вносятся в реестр ЕГРН на основании постановления пристава. При подаче документов на регистрацию купли-продажи Росреестр сразу выявит наличие запрета. Это повлечет отказ в регистрации. Самостоятельно продать квартиру с обременением судебных приставов нельзя.
Рассмотрим в этой заметке, когда налагается арест на жилье и как его снимать.
Когда пристав может арестовать квартиру
Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:
- пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
- арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
- арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
- при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
- данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.
При небольших долгах пристав не имеет право арестовать квартиру, нежилое здание или другой объект недвижимости. ФССП обязана соблюдать принцип соразмерности цены имущества и суммы долга. Если пристав арестует квартиру за долги 10-20 тысяч рублей, его постановление можно обжаловать и отменить.
Арест предусматривает введение запрета на регистрационные действия. Это означает, что должник-собственник не сможет продать, подарить или обменять свою недвижимость. Также пристав вправе ввести ограничения на пользование объектом.
Например, это может быть запрет на передачу квартиры в аренду. Арест сохраняется до момента полного погашения долга или реализации недвижимости. Некоторые виды имущества, в том числе единственное жилье неплательщика, не подлежат реализации.
Особенности ареста единственного жилья
Об этом знают не все должники, но ФССП может арестовать любое имущество, даже если оно защищено от реализации. Поэтому и на единственное жилье должника, где он реально проживает с семьей, может быть введен арест. Однако исполнительский иммунитет запрещает продавать единственную квартиру на торгах.
ФССП проверит сведения о наличии у должника недвижимости на начальном этапе производства. С этой целью направляется запрос в Росреестр.
По выписке ЕГРН будут видны все объекты и доли, принадлежащие неплательщику на правах собственности. Далее принимается решение о наложении ареста на один или несколько объектов (в зависимости от суммы задолженности).
Читайте также
- С какой зарплатой дают ипотеку?
- Куда обращаться обманутым дольщикам
- Можно ли продать квартиру с долгами?
Могут ли приставы продать квартиру за долги
Если пристав не смог взыскать долг за счет доходов неплательщика, он приступит к реализации его имущества. На продажу могут выставить все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом. Если у должника есть только одна квартира, то продать ее нельзя. При наличии в собственности нескольких объектов недвижимости неплательщику обязаны оставить одну квартиру.
Должник сохраняет право пользования квартирой с ограничением ФССП. Право проживания сохранится до завершения торгов. Если долг не погашен, а квартиры продана на торгах, приставы начнут выселение неплательщика и членов его семьи. Особенности этих процедур описаны в законе № 229-ФЗ.
Могут ли приставы продать единственное жилье
Исполнительский иммунитет распространяется только на единственную квартиру, принадлежащую должнику. Также нельзя продать жилое помещение, в котором должник проживает на условиях соц. найма. Реализация единственного жилья должника допускается при следующих условиях:
- если неплательщик и члены его семьи не проживают в единственной квартире (например, если они снимают другое жилье);
- если на квартиру зарегистрирован залог по ипотеке, а взыскателем является банк-залогодержатель.
Такие же правила действуют в отношении частного дома, если он является единственным местом проживания неплательщика. Более того, исполнительский иммунитет распространяется и на участок под единственным домом. Если у должника есть еще и квартира, то приставы могут продать дом с обременением через торги.
В ст. 446 ГПК РФ указано, что запрет на реализацию распространяется на часть квартиры или дома, если для должника она является единственным жильем. На часть жилого помещения регистрируется право собственности на долю.
Соответственно, приставы могут продать долю в квартире только в случае, если у должника есть в собственности другая недвижимость для проживания.
Можно ли продать квартиру под арестом
Арестованную квартиру нельзя продать или подарить. Запрет на регистрационные действия распространяется на все сделки по отчуждению недвижимости. Отметим, что в неофициальной продаже квартиры нет никакого смысла.
Такие сделки подлежат обязательной регистрации через Росреестр. Если кто-либо захочет купить арестованную недвижимость без регистрации в Росреестре, то право собственности не перейдет к покупателю.
Если должник захочет продать квартиру с обременением судебных приставов, он должен сначала снять арест и запрет на регистрационные действия. Это возможно:
- если полностью погасить задолженность перед взыскателем;
- если частично закрыть долг, чтобы его сумма стала несоразмерна стоимости недвижимого имущества;
- если предоставить под арест другой объект недвижимости, соразмерный по стоимости.
До подписания договора покупатель может сам проверить наличие или отсутствие ареста, других обременений. Это можно сделать по выписке ЕГРН. Выписку может запросить не только собственник (продавец), но и покупатель.
Кто и когда проверяет наличие ареста
Если должник уговорит покупателя на сделку, несмотря на наличие ареста на квартиру, договор не пройдет регистрацию. Специалисты Росреестра проводят проверку документов в срок до 10 дней, а при обращении через МФЦ — до 12 дней.
Все запреты, аресты и обременения будут видны по сведениям ЕГРН. Выявив арест, наложенный приставом, Росреестр вынесет решение об отказе в регистрации.
Как продать квартиру с арестом от приставов
Закон № 229-ФЗ разрешает должнику самому продать арестованной имущество, если его стоимость не превышает 30 000 рублей. Естественно, ни одна квартира не подпадает под такой ценовой диапазон.
Более того, в ст. 87 закона № 229-ФЗ напрямую указано, недвижимость неплательщика можно продавать только через торги. Поэтому должник не сможет продать арестованную квартиру ни при каких условиях.
Арест может сниматься при окончании или прекращении производства, в том числе, если ФССП не смогла взыскать долг. Как только пристав вынесет такое постановление, собственник сможет продать квартиру. На обновление данных в ЕГРН может уйти 7-14 дней, т.е. в этот период времени сведения о наличии ареста еще будут видны.
Также арест может быть снят, если должник пройдет процедуру банкротства. На основании решения суда или МФЦ происходит списание долгов, если реализация имущества не позволила полностью рассчитаться с кредиторами. Для реализации при банкротстве тоже действует запрет на продажу единственного жилья.
Но при определенных условиях этот запрет можно обойти. Например, судебная практика позволяет продать единственную квартиру банкрота, если кредиторы приобретут ему другое жилье. Об основаниях, при которых у должника заберут единственное жилье при банкротстве, вы можете узнать на консультации у наших юристов.
Особенности продажи арестованного имущества
Пока действует арест на квартиру или другое имущество, пристав попытается взыскать долг за счет доходов неплательщика. Для этого проверяются сведения о счетах и вкладах в банках, о месте работы и зарплате, о различных выплатах от государства. Если долг не погашен, пристав начнет реализацию.
Важные моменты, связанные с продажей недвижимого имущества по исполнительному производству:
- пристав проводит оценку имущества, подлежащего реализации;
- до организации торгов специалист ФССП обязан проверить, на какие объекты и вещи распространяется запрет на реализацию;
- все имущество, не защищенное исполнительским иммунитетом, будет продано на торгах или иными способами;
- после завершения реализации пристав окончит производство, снимет арест с единственной квартиры.
Если на продажу выставлена другая недвижимость должника, то на нее, скорее всего, найдется покупатель. Но если первые и повторные торги признают несостоявшимися, то ФССП предложит взыскателю забрать себе нереализованное имущество.
При этом стоимость объектов и вещей будет снижена на 25% по сравнению с первоначальной оценкой. Если взыскатель откажется получить имущество, пристав оставит его должнику.
Особенности продажи ипотечной квартиры
Ипотечная квартира изначально находится под обременением (залогом) в пользу банка. Поэтому для ее ареста и реализации применяются специальные правила:
- пристав вправе наложить арест на ипотечную квартиру, как и на другое имущество должника (в ЕГРН будут одновременно указаны сведения о залоге и аресте);
- если взыскателем является банк-залогодержатель, он получит всю сумму после реализации (за исключением исполнительского сбора, расходов на ведение производства);
- в силу ст. 78 закона № 229-ФЗ и ст. 54 закона № 54-ФЗ пристав может продать ипотечную квартиру через торги, но при этом залогодержатель всегда получит деньги от реализации в первую очередь.
На ипотечную квартиру можно обратить взыскание через суд или в порядке, предусмотренном договором. Если банк-залогодержатель не является взыскателем, то ипотечную квартиру на торги можно выставить только на основании решения суда.
Если банк является взыскателем, он может требовать продажи заложенной недвижимости во внесудебном порядке, если это соответствует договору.
Если взыскивается долг по ипотеке, статус единственного жилья не имеет значения. Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом. Обо всех действиях с недвижимостью, заложенной по ипотеке, пристав обязан уведомлять банк-залогодержатель.
Как снять арест с квартиры для продажи
Самый очевидный вариант для снятия ареста с единственной квартиры — полностью погасить задолженность. Пристав обязан незамедлительно отменить все запреты и ограничения, как только деньги поступят на депозит ФССП. Если пристав затягивает окончание дела и не снимает арест, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП, в суд.
Назовем остальные основания для снятия ареста с единственной квартиры для последующей продажи:
- окончание или прекращение производства по взысканию;
- предоставление другого имущества под арест вместо единственного жилье (с согласия пристава);
- прохождение банкротства со сниманием долгов, после чего ФССП обязана окончить производства по взысканию.
Теоретически возможна продажа квартиры после перевода долга на другое лицо. Это экзотический вариант, который допускается только с согласия кредитора (взыскателя). Если кредитор даст такое согласие, то по определению суда пристав заменит должника в исполнительном производстве.
При этом арест на имущество предыдущего должника обязаны снять. На практике такая ситуация нереальна, только если новый должник не предоставит взыскателю гарантии погашения задолженности.
Наши юристы проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с арестом недвижимости или другого имущества в исполнительном производстве. Также мы поможем оформить документы в ФССП и суды, использовать все доступные варианты снятия ареста для продажи квартиры.
