Ответим сразу — можно. И часто так происходит на практике. Новый собственник потом сталкивается с пассивной агрессией управляющей компании, которая требует оплаты за электроэнергию, за воду, за вывоз мусора и прочие блага цивилизации. Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги — это не чудеса мошенничества, а вполне обыденная ситуация. Но самое интересное заключается в том, что вы не обязаны платить по чужим долгам! Как это работает?
Почему долги по коммунальным платежам не переходят «в наследство» новому собственнику?
Задолженности по коммунальным услугам остаются «висеть» на старом владельце жилья, потому что так установлено п. 5 ст. 153 ЖК РФ. Обязательства по уплате возникают с момента регистрации права собственности. Другими словами, вы должны платить за жилье с момента, когда оно стало вашим.
Также можно вспомнить ст. 210 ГК РФ, которая устанавливает, что собственник несет бремя обслуживания принадлежащего ему имущества. И это бремя не может сыграть как «горячая картошка» - оно не перекатывается от собственника к собственнику.
Неужели новый собственник вообще не платит по коммунальным долгам?
Не во всех случаях. Тут нужно разобраться, за что конкретно вы будете платить после покупки квартиры, а что можно игнорировать.
За какие услуги не придется платить?
Вы не должны платить:
- за газ;
- за электроэнергию;
- за воду;
- за вывоз мусора;
- за содержание общедомовой территории.
Другими словами, это стандартные платежки за квартплату, которые ежемесячно приходят с пугающей точностью. Без разницы, сколько времени копились эти долги, каков их объем, не имеют значение и другие нюансы. Они не переходят, полностью оставаясь на старом владельце.
За какие услуги платить все же придется?
За капитальный ремонт! Да, вам придется оплачивать долги по этому обязательству, если они остались после покупки жилья. Здесь уже срабатывает ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, которая устанавливает за вами такое обязательство. И будьте готовы, что оплатить придется в 100% размере.
Но есть исключения:
- если управляющая компания успела обратиться в суд и просудить задолженность в отношении прежнего собственника, вы платить не будете. А вот долг, образовавшийся после взыскания — будьте добры, доставайте кошелек;
- речь идет о старых обязательствах. Например, на дворе стоит 2023 год, а собственник не платил с 2016 года. В таком случае часть долговых обязательств попадет под списание, согласно нормам о сроках исковой давности (3 года по ст. 196 ГК РФ).
Вернее, по долгам за 2016 год управляющая компания вправе подать на вас в суд, но вы вправе заявить суду, что срок давности истек. И суд будет обязан отклонить иск.
- Но не забывайте о такой хитрости, как возможность УК подать на вас в мировой суд на взыскание долга за кап ремонт по судебному приказу. В этот суд никто вас вызывать не станет, и судья проверять сроки давности не будет. Поэтому — не проспите срок на подачу возражений по приказу.
Правда, придется через суд списывать более древние долги. А сделать это можно только в случае, если управляющая компания решит взыскать задолженность в судебном порядке. Как, например, по решению Кондинского районного суда ХМАО №1-256/2020 от 20.05.2020 года.
Во всех остальных случаях придется раскошелиться на оплату. Увы, закон суров, но на то он и закон.
Что делать, если купил квартиру с долгами, и УК требует заплатить?
Итак, вы купили квартиру, начали обустраиваться. И тут вам начали поступать грозные платежки за ЖКХ — с вас требуют приличную сумму. Разумеется, платить вы не должны. Какие действия предпринять?
- Связываемся с прежним собственником и уведомляем его о том, что он обязан оплатить ЖКХ. Решить вопрос на этой стадии можно только в случае, если с продавцом можно связаться и он согласен добровольно оплатить задолженность.
- Далее, если долг так и остался висеть, обращаемся в Росреестр и заказываем выписку ЕГРН. Она стоит 300 рублей в электронном или 750 рублей в бумажном виде. В ней будет указано, когда право собственности на квартиру перешло к вам.
- Затем идем в управляющую компанию или в ТСЖ и относим справку. Также можно обратиться в офис «Мои документы» и поменять данные о лицевом счете. В дальнейшем вы будете получать квитанции только на свое имя.
Но в жизни не все так гладко. Например, вам могут отказать в оформлении нового лицевого счета по причине долгов. И сотрудники УК и МФЦ будут неправы. В таком случае нужно объясниться с сотрудниками, сославшись на законодательство.
Если же это не помогло, составляем уведомление о смене собственника жилья. Письмо пишем на имя руководителя УК. Здесь тоже объясняем, что вы не должны платить долги старого собственника, ссылаемся на нормы законодательства.
Также прикладываем к уведомлению выписку ЕГРН и направляем все это заказным письмом, чтобы получить подтверждение.
Следующие инстанции - Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор и прокуратура. Это ваши друзья на случай, если вышеописанные методы не помогли. Здесь тоже все стандартно: пишем жалобу с отсылками на законодательство, прикладываем ЕГРН и направляем (можно онлайн).
Какие еще могут быть последствия, если у продавца квартиры есть долги по ЖКХ?
В первую очередь, поговорим о ситуациях, когда в дело уже втянута ФССП — Федеральная служба судебных приставов. Представим две ситуации.
Вы купили квартиру у продавца при участии риэлтора
По документам она была «чистой». И через некоторое время с удивлением узнали, что она находится под обременением. Управляющая компания обратилась в суд из-за неуплаты хозяином услуг ЖКХ, а потом инициировала исполнительное производство. Так, судебные приставы наложили арест на жилье.
Оставим в стороне вопрос, каким образом удалось продать квартиру, арестованную приставами, и почему Росреестр зарегистрировал сделку — славится еще земля русская народными умельцами. Рассмотрим насущный вопрос — что будет дальше?
А дальше происходит нечто странное. ФССП или УК обращается в суд и требует признать сделку недействительной. И ее таки признают таковой — жилье вернут продавцу и обяжут его отдать вам деньги.
А если он уже успел потратить их — у вас будет просто право требования. На самом деле продать арестованное имущество, чтобы погасить долг — это распространенная практика.
Это возможно, если долги собственника уже почти эквивалентны стоимости жилья. Но квартиру НЕ продадут, если, например, ее кадастровая стоимость составляет 10 млн, а задолженность по ЖКХ и по остальным обязательствам — 2 млн рублей.
Правда, отметим, что пристав имеет право арестовать единственное жилье, но не имеет права продавать его. Арест как раз и вводится для того, чтобы должник не смог жилье продать и «раствориться в неизвестности».
Но уже если вам была продана квартира под обременением, и денег у продавца уже нет, а у вас на руках — лишь требование о возврате суммы, уплаченной за квартиру, то вы обращаетесь к судебным приставам и инициируете исполнительное производство. Таким образом, должник может возвращать вам эти деньги годами.
Вы приобрели квартиру, не зная, что УК уже обратилась в суд
И добилась выдачи исполнительного листа, начала полноценное производство. То есть фактически запрета на продажу недвижимости еще нет, но уже готовы все документы. В таком случае вас ждут увлекательные приключения с ФССП — начнутся разбирательства по поводу того, насколько была законной продажа и что делать дальше. Точно предсказать исход событий нельзя, но без суда вы не обойдетесь 100%.
Проблема еще в том, что закон не требует обязательного заверения нотариального сделки. То есть юридическая проверка часто не проводится.
Банкротство физических лиц
Продавец после сделки может признать личную несостоятельность. В таком случае финансовый управляющий будет проверять его сделки за последние 3 года. И если там всплывет купля-продажа квартиры, то при определенных обстоятельствах сделку могут оспорить.
Например, если в договоре купли-продажи цена была снижена. Допустим, вы покупали жилье за 2 млн рублей, а в договоре указано, что оно стоит 1 млн рублей. Так обычно делают, чтобы меньше платить налога (по просьбе продавца).
Какие последствия? Сделку признают недействительной, жилье вернут в собственность должника, чтобы затем продать на торгах. А у вас останется право требования, с которым вы можете включиться в реестр кредиторов вне очереди.
Разумеется, в банкротстве продавца такого жилья вам никто не вернет деньги. Путь стандартный: после процедуры обращаемся в ФССП и заводим производство. Если его закроют за неимением у должника средств на погашение требований, через полгода снова возобновляем процедуру. И так — до бесконечности.
В данном случае перестраховаться легко: не снижайте цену по документам. Не заключайте сомнительные сделки. Иначе при банкротстве они будут оспорены, а вы останетесь у разбитого корыта — без жилья и без денег.
Можно ли продать квартиру с долгами? Можно. Но что делать покупателю?
Мы рекомендуем обезопасить себя еще до покупки. В первую очередь — узнать точно, какие есть долги на квартире. Это можно сделать следующими способами:
- Расспрашиваем у продавца и запрашиваем подтверждение. Он обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и по капремонту. Если продавец отказывается, можете смело аннулировать сделку. Это незаконно, поскольку вы, как покупатель, можете ознакомиться со всеми обстоятельствами объекта продажи по ГК РФ.
- Читайте договор. Попросите копию и прочтите дома, в спокойной обстановке. Это важно. Вы должны быть уверены в документе, который вы подписываете. Если вы половины в нем не понимаете, воспользуйтесь консультацией юриста.
Это недорого. Дело в том, что в договорах иногда скрывается подвох: продавец может указать, что долги по ЖКХ автоматически переходят новому собственнику. И да, вы не оспорите сей казус, придется платить за свою беспечность.
- Обратитесь в управляющую компанию и уточните у них, что конкретно числится по долгам квартиры. Это будет полезно даже в случае, если справка, принесенная продавцом, чиста как слеза младенца. Нужную справку можно купить, и это не секрет. Поэтому лучше убедиться во всем лично.
- Можно еще посетить фонд капитального ремонта, ЕРЦ и другие организации, которые поставляют блага цивилизации в жилые здания.
Отдельно обратите внимание на личность продавца — готов ли он помогать вам? Если человек нервничает после каждой вашей просьбы, высказывает недовольство, обижается на ваше недоверие — трижды подумайте, стоит ли связываться. Обычно так себя ведут, когда есть что скрывать, когда есть риск, что сделка сорвется.
Проверка долгов в ФССП
Мы дополнительно рекомендуем сделать еще одну полезную вещь — посетить сайт судебных приставов и проверить продавца и/или его близких родственников на предмет наличия судебных долгов. Если вы видите, что семья по уши в долгах, подумайте, стоит ли покупать жилье. Дополнительно здесь следовало бы проверить ее в базе kad.arbitr, где публикуются судебные решения по банкротству.
Возможно, продавец уже обратился в суд за признанием несостоятельности или кредиторы ранее пытались инициировать эту процедуру. Если это так, то после сделки с высокой долей вероятности последует банкротство. Даже если сделка была юридически грамотно оформлена, все же, подобные приключения вам знатно потреплют нервы.
Также закажите выписку ЕГРН по нужной квартире. Вы увидите, какой была история жилья, ознакомитесь со всеми характеристиками и получите информацию, накладывался ли на жилье арест. Примечательно, что выписку можно заказать на ресурсе ЕГРН.Реестр, и оформляется она достаточно быстро.
Образец выписки ЕГРН представлен здесь. Напомним, сама справка стоит недорого — максимум, во сколько вам обойдется эта затея — в 750 рублей.
Как продать квартиру с долгами по ЖКХ: поговорим о переводе долга
Это рабочий способ для людей, которые заключают честную сделку. То есть продавец признается, что есть долги, а покупатель думает, как поступить правильно. Есть один рабочий прием, который складывается из двух пунктов:
- Сделать перевод долгов по ст. 391 ГК РФ. Эта норма предусматривает для покупателя возможность оформить на себя долги по ЖКХ и оплачивать их от своего имени. При обоюдном согласии пункт об этом попадает в договор.
- Договориться о снижении цены с учетом коммунальных задолженностей.
В целом продажа жилья с долгами по коммунальным услугам — это вполне рабочая практика. Здесь не стоит ничего бояться, если продавец откровенен с покупателем, а тому известны все нюансы по приобретаемому жилью. Отметим, что с долгами по ЖКХ вполне успешно продаются даже ипотечная недвижимость, которая априори имеет обременение (залогодатель — банк, обременение снимается после полного погашения ипотечного кредита).
Вы купили квартиру с сюрпризом и теперь боитесь остаться без жилья и без денег, вам грозит банкротство? Позвоните нашему юристу, не теряйте времени! Мы подскажем, как действовать, чтобы защитить имущество!
