У бедных обманутых дольщиков, собственно, выбор маленький — получить компенсацию за свои инвестиции за так и непостроенное жилье они могут с застройщика или из средств банка ДОМ.РФ. Для этого надо будет воспользоваться защитой «Фонда развития территорий». Все остальные советы не сработают. Они никак не помогут вам вернуть вложенные деньги. Как рассчитывается компенсация обманутым дольщикам?
В этой статье вы узнаете, как рассчитать средства возврата, кто вправе претендовать на такое счастье и как получить долгожданное возмещение.
Выплата компенсации за недостроенное жилье обманутым дольщикам: как проводятся расчеты?
Если вам прилетело счастье стать обманутым дольщиком, запомните следующую формулу:
Площадь жилья нужно умножить на рыночную стоимость квадратного метра. Потом умножить на долю в собственности, и затем - на коэффициент оплаты. Это и будет сумма компенсации.
Если сокращенно:
П х Р х Д х К = ₽
Коэффициент оплаты по договору — это отношение между суммой, которая уже была внесена на счет застройщика, и стоимостью квартиры по ДДУ.
Теперь разберемся с рыночной ценой жилья. Оценивает стоимость квадратных метров независимая экспертиза — это серьезные люди с вечно задумчивыми лицами, которым доверяет суд, кредиторы застройщика и весь честной люд.
Специалистов привлекает непосредственно Фонд развития территорий. Эксперты в своей работе берут за пример цену квартир с такой же площадью и количеством отдельных комнат из муниципальной собственности. Также они оценивают стадию строительства и вводят для нее свой определенный коэффициент. Разумеется, квартиры на этапе котлована и почти готовой застройки сильно отличаются по цене.
Как пример, приведем следующие расчеты:
50 кв. м. х 80 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 400 000 рублей
Например, вы воспользовались шикарным предложением застройщика и решили воплотить свои мечты приобретением уютного жилья. Вам понравилась квартира в 2 комнаты и площадью в 50 кв. м. Но за полгода строительства вы успели внести только 300 тыс. рублей. Стоит она, правда, в 10 раз больше — 3 млн. рублей.
И вот застройщик, словно пробка из-под шампанского, резко и внезапно улетает за горизонт событий, заявив о банкротстве своего предприятия. После всех истерик, стресса, отпаивания корвалолом и мытарств проводится экспертиза, которая оценивается стоимость 1 кв. м. в недострое в 80 тыс. рублей. И да, вы являетесь единственным собственником. А значит, на выходе мы получили бы сумму в 400 тыс. рублей.
Но эта картинка слишком правильная, чтобы быть правдой. Проблема кроется в оценке стоимости квадратного метра (ах, если бы эксперты реально оценивали все по рынку!). А теперь давайте опустимся на землю и представим, как это бывает в реальности, когда 1 квадратный метр по стоимости в 80 тыс. рублей экспертиза оценивает как 50 тыс. рублей:
50 кв. м. х 50 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 250 000 рублей
Напомним, что заплатили вы изначально 300 тыс. рублей. И что — выходит, что по результатам экспертизы компенсируют вам всего 250 тыс. рублей? Увы, оценка стоимости кв. м. по ДДУ и по итоговой экспертизе всегда отличается. И явно не в пользу обманутого дольщика.
Рассчитайте полную стоимость кредита
Но! У нас для вас есть очень волшебные новости — вы получите ровно столько, сколько вы и вложили. Здесь вас защищает законодательство — не допускается возмещение, по размеру меньшее, чем человек успел заплатить застройщику.
Претендовать на компенсацию из Фонда развития территорий вправе все обманутые дольщики-собственники жилья. Но им вернут деньги максимум за 120 кв. м. Больше нельзя по закону.
Но если вы, допустим, приобретали две квартиры по 100 кв. м., и оформили их правильно (скажем, одну на себя, а вторую на любимого родственника), то у вас есть хорошие шансы получить все деньги. Правда, если родственник потом не взбрыкнет и не захочет прибрать квартиру к своим рукам.
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Интересный момент, который вызовет у ипотечников когнитивный диссонанс: проценты, которые человек уже выплатил по ипотеке, не подлежат компенсации!
Как хорошо знают все, кто сталкивался с ипотечными кредитами, сначала всегда по договору человек платит больше процентов, чем «тела долга». И только потом — основную сумму задолженности.
Вы можете своевременно платить целый год, но в итоге окажется, что ваши перечисления идут в карман банкирам. Соответственно, когда приходит компенсация от ДОМ.РФ, вы все равно остаетесь в минусе. И это боль для дольщиков.
Что делать, если застройщик обанкротился, а у меня ипотека, да еще и с взносом в виде материнского капитала? При банкротстве застройщика возникает вопрос — вернут ли материнский капитал обманутым родителям? Тут уже идут в ход правила работы Фонда развития территорий:
- сначала делается запрос в ПФР на тему — был ли вообще выделен этим дольщикам маткапитал;
- если да, то Фонд развития территорий высчитывает сумму маткапитала из средств компенсации и перечисляет его обратно на счет Пенсионного фонда.
Вернет ли ПФР семье сертификат на маткапитал, если вернет, то когда и после каких проверок, какие были или не были допущены нарушения при использовании средств — вопрос решается в индивидуальном порядке с каждым обманутым дольщиком.
Компенсация для тех, кто купил квартиры оптом
Представим себе человека, который, увидев строящийся дом в любимом районе, решил не мелочиться, и купить сразу несколько квартир у застройщика. Так сказать, себе, жене, теще и остальным чадам и домочадцам. Что будет, если застройщик сделает «финт ушами» и объявит о своей несостоятельности?
Допустим, у нас есть 4 квартиры по 80 кв. м. Формула компенсации будет следующая:
120/(80х4) х (4 х 50 х 80) х 1 х 1 = 6 млн рублей
Не пугайтесь непонятной математики, мы сейчас все объясним. В первую очередь, мы определяем корректирующий коэффициент, поэтому мы делим 120 на сумму площадей жилья. В данном случае от этой части уравнения мы получаем 0,375.
Далее мы считаем рыночную стоимость квадратных метров в целом. Например, эксперт выдал вердикт, что 1 кв. м. стоит 50 тыс. рублей (мы это и прописали в примере). Значит, каждая квартира стоит по 4 млн рублей. Итого — 16 млн рублей общая стоимость всего жилья.
Далее — что за загадочные единички в конце уравнения? Это количество собственников (1) и коэффициент, сколько денег было заплачено (тоже 1). Итого сумма возмещения составляет 6 млн.
Отметим, что вместе с компенсацией квадратных метров в квартирах люди также, к счастью, вправе рассчитывать на компенсацию денег за парковочные места и другие нежилые помещения (кладовка или лоджия, к примеру).
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
В рамках банкротства обманутые дольщики могут получить больше, чем при помощи Фонда развития территорий. У них появляется шанс не только получить вложенные средства, но и приплюсовать туда накрутку за рыночную стоимость квадратных метров. Например, человек покупал жилье, когда оно стоило по 60 тыс. рублей за кв. м., а сейчас цена равна 80 тыс. рублей за кв. м.
К примеру, человек хотел приобрести квартиру 40 кв. м. Ее изначальная стоимость была 2,4 млн рублей. С учетом роста рыночной цены сейчас она оценивается в 3,2 млн рублей. Вот об этой разнице и идет речь — 800 тыс. рублей.
Оценка имущества застройщика при его банкротстве тоже проводится через независимых экспертов. То есть в данном случае процедура будет такой же, как и оценка от компенсационного фонда. В случае, если стороны не согласны с результатами, у них есть право на повторную экспертизу за свой счет.
Напомним, что в 2022 году дольщики могут обратиться в Фонд развития территорий не только в случае банкротства застройщика. Поводом будет и срыв сроков сдачи объекта, и невозможность завершить стройку по каким-то причинам. Ждать банкротства девелопера вовсе необязательно.
Как и где получить деньги обманутым дольщикам за долгострой или банкротство: краткий ликбез-инструкция
Итак, с фондом все понятно. Как только ветер подует не в ту сторону, берем ручку и идем писать заявление в Фонд развития территорий на получение компенсации.
Но если вы по натуре — игрок, и считаете, что заслуживаете большего, вы будете ждать банкротства застройщика, чтобы «сорвать куш». Вам потребуется знать некоторые правила:
- Нужно ежедневно следить за новостями о банкротстве в газете «КоммерсантЪ» или на сайте «Федресурс», чтобы не пропустить своего девелопера. Если вы «прощелкаете» такую новость, вы пропустите сроки на включение в реестр кредиторов. А значит, ваши шансы на возврат компенсаций серьезно снижаются.
- Предупредить о банкротстве дольщиков обязан управляющий. Но зачастую те получают уведомления достаточно поздно — только тогда, когда сам управляющий получит сведения о пострадавших от строительной компании. Лучше следить за ситуацией самому.
- Найти информацию о деле можно на сайте «Коммерсантъ», в картотеке арбитражных дел, в Едином федеральном реестре сведений о банкротствах.
- Как только вы нашли интересующие вас данные, немедленно свяжитесь с конкурсным управляющим для внесения вас в реестр. Его контактные данные обычно публикуются в указанных источниках, но также их можно найти через СРО арбитражных управляющих.
- Ваши требования основываются на следующем: вы требуете обещанное жилье (ту самую недостроенную квартиру, но в достроенном виде) или денежную компенсацию по рыночной стоимости с признанием ДДУ недействительным. Для подачи других требований нужно обращаться с исковым заявлением в АС (арбитражный суд), который и рассматривает банкротство строительной компании.
- Далее, поскольку ваши требования уже будут зафиксированы и внесены в реестр, вам остается только наблюдать за ходом дела и ждать компенсаций.
Увы, побывать в шкуре обманутого дольщика не пожелаешь и врагу. В особенности, если у человека нет денег, он вложил последние запасы в жилье и теперь просто не представляет, как жить дальше. Нужна юридическая поддержка, помощь с долгами или интересует процедура банкротства? Звоните, мы всегда готовы вас поддержать.
