Ипотечные каникулы: ипотеку можно будет… не платить?

Весной 2019 года Правительством было принято беспрецедентное решение — глава государства В. Путин подписал Закон об ипотечных каникулах или № 76-ФЗ. Закон предполагает возможность снизить кредитную нагрузку на семьи, оказавшиеся в сложном материальном положении.

К сожалению, статистические данные говорят, что в последнее время количество просроченных ипотек в России выросло до 35% — это около 80 миллиардов рублей долга. Также последние 6 лет эксперты фиксируют падение реальных доходов у населения, что не может не сказываться на кредитоспособности россиян. При этом ипотечное жилье по-прежнему пользуется спросом. Ведь каждой семье или отдельному человеку хочется жить на своей жилплощади.

Давайте рассмотрим, что представляет собой отсрочка платежей, как оформить льготу, какие условия поставили законодатели, и что потребуется для получения льгот.

Ипотечные каникулы: что это такое и как их получить?

Многие банки готовы пойти навстречу заемщикам, попавшим в финансовые затруднения. Подобная практика распространена и за рубежом — это цивилизованное решение позволяет достигнуть обоюдно выгодного для сторон решения.

Российские банки обычно предоставляют клиентам следующие возможности:

• Реструктуризация кредита. Срок кредитования увеличивается, сумма ежемесячного платежа уменьшается — хороший вариант для тех граждан, которые способны вносить платежи по кредиту;
• Рефинансирование кредитов. 2-3 и больше кредитов объединяются в один большой — такой кредит предоставляется по более низкой процентной ставке или на более выгодных условиях;
• Кредитные каникулы. Клиенту предоставляется отсрочка платежей по кредиту. В течение льготного периода он будет выплачивать только проценты по договору.

Как оформить отсрочку или реструктуризацию в банке? Заметим, что свои услуги банковские учреждения предоставляют по желанию. Нет четких критериев и гарантий получения льгот — Вы можете быть самым добросовестным заемщиком с положительной кредитной историей, и все же получить отказ.

Каникулы, предусмотренные в № 76-ФЗ, предоставляются в обязательном порядке, если заемщик соответствует всем критериям и стандартам, описанным в законопроекте об ипотечных каникулах.

Отметим, что нормами этого закона заинтересовались многие граждане. Ранее законодатели не принимали подобных решений. Обратиться в банк за каникулами можно уже сейчас, ведь проект стартовал в августе 2019 года!

Льготный период предоставляется в следующем порядке:

• Вы обращаетесь в банк с заявлением о предоставлении каникул по ипотеке;
• к заявлению обязательно прикладываются документы, подтверждающие ухудшение вашего финансового положения;
• банк, рассмотрев документы, предлагает план по отсрочке, условия погашения процентов в процессе льготного периода;
• после истечения льготного срока Вы снова платите по ипотеке на прежних условиях.

По нормам Закона об ипотечных каникулах, отсрочка платежей не может быть дольше 6-ти месяцев. Однако банки внесли и персональные коррективы в условия предоставления каникул по ипотеке. Они касаются семей, в которых недавно родился ребенка.

1. АИЖК предлагает получить каникулы на срок до 1,5 года.
2. ВТБ — от 3-х до 12-ти месяцев.
3. Сбербанк — до 1-го года.
4. Россельхозбанк — до 1-го года.

Менее крупные банки и кредитные организации будут ориентироваться на сроки, предоставленные заемщикам законодательством.

Обратите внимание! Перед тем, как получить отсрочку, учтите, что она предоставляется только один раз за весь срок кредитования.

На каких условиях можно взять ипотечные каникулы: юридические нюансы

Ипотечные каникулы могут давать заемщику различные бонусы. Вы можете взять каникулы на определенных условиях, выбрав те, которые наиболее подойдут в Вашей ситуации. Например:

1. Оплата одних процентов по ипотеке в течение льготного периода.
2. Снижение размера ежемесячного платежа. Например, если сейчас он составляет 10 000 рублей, из которых 2000 — это проценты, то вы можете снизить его, к примеру, до 5000 рублей.
3. Полное отсутствие платежей. Например, Вы можете не платить по ипотеке полгода вообще ничего, но срок кредита будет увеличен. Так, если кредит брался на 12 лет, то он будет теперь составлять 12,5 лет. Следует учесть, что в таком случае придется оплатить и %, накопившиеся за льготный период пользования.
4. Увеличение срока действия договора по ипотеке. Однако можно увеличить сроки только в том случае, если срок ипотеки составляет до 10-ти лет.

Кто может запросить льготный период?

Главное условие для заемщика — он должен реально находиться в затруднительном финансовом положении. Соответственно, такими обстоятельствами могут считаться представленные ниже факторы:

1. Потеря работы. Заемщику следует встать на учет в Центр Занятости и представить в банк соответствующие документы.
2. Тяжелое состояние здоровья, повлекшее инвалидность 1 или 2 группы. Заемщик представляет медицинские заключения и документы по инвалидности.
3. Утрата трудоспособности. Наиболее часто это случается по причине травм, но могут присутствовать другие факторы.
4. Падение доходов. Совместный доход супругов снизился на 30% и больше на протяжении двух месяцев, и взнос по ипотеке теперь составляет более половины общего бюджета.
5. Положение, возникшее при рождении ребенка или при увеличении количества лиц, которые находятся у заемщика на попечении. Если одновременно падает уровень зарплаты на более чем 20%, а взнос составляет 40% от семейного бюджета, то заемщик вполне может рассчитывать на каникулы.

Интересно, что законодательно были приняты и условия, ограничивающие круг лиц, которые могут обратиться за каникулами:

• ипотечное жилье является единственной квартирой;
• размер кредита по ипотеке составляет до 15-ти млн. руб.

Какие документы понадобятся для оформления отсрочки по ипотечным платежам?

Основной пакет документов, которые понадобятся для отсрочки платежей по ипотеке — это те, которые подтвердят Ваше ухудшившееся материальное положение. Но потребуется и ряд других справок и подтверждений. Итак, перечень документов для ипотечных каникул:

• заявление, составленное собственноручно (о форме можно спросить у сотрудников банка);
• выписка из ЕГРН, подтверждающая, что жилье по ипотеке является единственным;
• медицинские заключения/справка из ЦЗ или другое подтверждение того, что заемщик не может работать и не может пока платить по причине недостаточности дохода;
• свидетельства о рождении или усыновлении детей;
• документ о доходах за 2 последних года (им подтверждается падение ежемесячного обеспечения, если оно имело место быть).

Заметим, что банки не могут потребовать у заемщиков другие документы, если те обращаются за отсрочкой по государственной программе. Далее, собрав все нужные документы, необходимо осуществить следующие действия:

1. Посетить банк и подать документы. В заявлении обязательно указываем срок предполагаемой отсрочки, условия, на которых Вы хотите получить каникулы.
2. Ждем 5 дней, пока банк будет рассматривать Ваше обращение.
3. Далее банк сообщает о своем решении, и вы заключаете соглашение.
4. Если в течение 10-ти дней банк не откликнулся или не выдал официальный отказ, Вы можете считать, что ипотечные каникулы для Вас уже наступили. Но мы рекомендуем принять меры безопасности — сохранить у себя экземпляр заявления и документов, зафиксировать свое обращение в банк. В случае, если возникнет спор по данному поводу, благодаря доказательствам Вы сможете отстоять свое право на каникулы в судебном порядке.

Стоит ли обращаться за кредитными каникулами?

В связи с социальными и экономическими факторами, у многих граждан сформировалось критическое отношение к законодательным нововведениям.

Однозначно стоит оформить каникулы, если у Вас реально сложилось безвыходное положение и нет возможности платить по ипотеке. К сожалению, ипотечная недвижимость является залоговым имуществом, и в случае признания банкротства физлица или отсутствия оплаты взносов квартиру попросту заберут через суд. Соответственно, не нужно пускать ситуацию на самотек.

Законодатель предоставил возможность «получить передышку» в сложных обстоятельствах — так почему бы ей не воспользоваться?

Ниже мы изложим основные преимущества закона об ипотечных каникулах.

1. У Вас не испортится кредитная история, если Вы воспользуетесь ипотечными каникулами.
2. Вы можете вообще не платить полгода по кредиту, а вместо этого направить свободные ресурсы и свое время на улучшение финансового положения.
3. Вам не нужно будет обивать пороги госструктур в поисках нужного документа — их список прост, и собрать пакет можно самостоятельно примерно за 2-5 дней.
4. В зону действия норм закона входят почти все потенциальные заемщики — практически для всех такое жилье является единственным, а сумма кредитования в среднем составляет 4-6 млн. рублей (обратиться могут все, у кого сумма не превышает 15-ти млн. рублей).
5. Действие документа распространяется на все российские банки и кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты.

В чем разница между ипотечными и кредитными каникулами?

Многие граждане путаются в понятиях ипотечные и кредитные каникулы. И, получив один раз кредитные каникулы в разгар ограничений по коронавирусу весной или летом 2020 года по потребительскому кредиту, по привычке обращаются в банки за передышкой по ипотеке, где-то слышав (или прочитав), что им положены еще ипотечные каникулы.

Да, ипотечные каникулы положены — по закону. Но при соблюдении жестких условий и всего один раз за жизнь кредита на жилье. Но вот сложилась такая ситуация: человек, имеющий действующую ипотеку, попал в тяжелые финансовые обстоятельства, и ему нужна передышка — например, он рассчитывает продать какое-то имущество, чтобы вернуться в график платежей по ипотеке.

Он запрашивает кредитные каникулы в банке. И банк отказывает. Человек возмущен — как же так? Ему положены ипотечные каникулы!

А проблема лишь в том, что он не ту услугу запросил у банка. Объясняем разницу:

• Кредитные каникулы банки были ОБЯЗАНЫ предоставлять только тем людям, кто потерял доход в период с 1 апреля по 30 сентября 2020 года. И несмотря на то, что Банк России рекомендовал банкам продлить практику представления кредитных каникул и далее, так как эпидемия коронавируса до сих пор бушует в стране и мире, это лишь рекомендация.

  Банки, начиная с 1 октября 2020 года, не обязаны предоставлять такие каникулы, ведь такой режим — это прямой убыток для банка. Так как человек в этот период взносы по кредиту не платит. Обратите внимание еще и на то, что упоминания о кредитных каникулах практически начисто «снесены» с сайтов большинства российских банков.

• Ипотечные каникулы. Да, при соответствии вышеперечисленным условиям, банки обязаны их предоставить клиенту. Но всего один раз и при наличии всех необходимых документов.

Будьте внимательнее, когда обращаетесь в банк за любым вариантом рассрочки.

Как сэкономить на ипотеке в 2022 году

На протяжении всего 2021 года Банк России поднимал значение ключевой ставки. В период активного роста ставки ЦБ увеличиваются и ставки по кредитам. Поэтому специалисты банка ВТБ и компании «Метр квадратный» проанализировали способы, которые в 2022 году помогут заемщикам сократить расходы при оформлении и обслуживании ипотеки.

Первый способ — онлайн-подача заявки на кредит. Банки активно переводят процесс оформления ипотеки «в цифру», что позволяет экономить ресурсы (в основном, на аренде отделений и зарплате персонала банка) и предлагать клиентам более выгодные ставки по кредитам. Например, ВТБ за оформление заявки на сайте банка или партнера предлагает дисконт по ипотеке в размере 0,3 п.п. от базовой ставки.

Второй — дисконты в рамках партнерских программ. Сегодня почти все крупнейшие компании предлагают возможность субсидирования ставки. Ипотека «под 0%» в первый год доступна у таких крупных девелоперов, как группа компаний «Самолет», «Инград», «ПИК», А101 и «Донстрой».

Застройщикам это помогает активнее реализовать свои проекты, а плюс для клиентов заключается в снижении финансовой нагрузки в первые месяцы выплаты кредита. При такой субсидии покупатель несет основные расходы по кредиту лишь со 2-3 года его обслуживания.

Сэкономленные средства он может направить на ремонт и обустройство нового жилья. Сейчас клиенты ВТБ до 40% ипотечных сделок на новостройки оформляют именно в рамках партнерских программ. Для получения дисконта к ставке клиенту необходимо обратиться к застройщику.

Также ВТБ развивает партнерские скидки на вторичном рынке жилья. Например, дисконт к ставке могут получить заемщики при сотрудничестве с компанией «Этажи» и некоторыми другими посредниками.

Третий — скидки в рамках госпрограмм. Условия по ним остаются значительно выгоднее, чем по базовым предложениям банков, и в среднем клиенты могут получить ставку на 3-8 п.п. ниже. По семейной ипотеке государство установило ставку в 6%, при этом банки предлагают еще более выгодные условия, например, в ВТБ всего от 4,7%, а Сбербанк — 4,9%.

По ипотеке с господдержкой ставка составляет 7%, при этом в ВТБ — от 5,75%. В рамках «сельской ипотеки» можно купить готовое жилье, квартиру или участок под индивидуальное жилищное строительство в сельской местности со ставкой до 3%.

Максимальная льгота предусмотрена для жителей Дальнего Востока — там можно взять ипотеку в рамках региональной программы под 2%, а для клиентов ВТБ ставка в этом году была «обнулена» до 0,1%. При этом банк позволяет совмещать условия госпрограмм с субсидированными дисконтами партнеров. Таким образом, клиент получает еще большую выгоду при оформлении жилищного кредита.

Четвертый — стать зарплатным клиентом того банка, где вы намерены взять ипотеку. Кредитору выгодно, чтобы заемщик получал зарплату на его карту, там же открывал вклад, пользовался онлайн-банком, проводил другие операции. Часто для таких клиентов банки предлагают более выгодные условия по ипотеке. В ВТБ для зарплатных клиентов или тех, кто планирует ими стать после получения жилищного кредита, доступен дополнительный дисконт по ставке в размере 0,3 п.п.

Пятый — электронный способ расчетов и регистрации сделки. Сервис безопасных расчетов (СБР) — бесконтактная альтернатива банковскому аккредитиву и банковской ячейке для сделок купли-продажи объектов как на первичном, так и на вторичном рынках.

Использование цифровых сервисов позволяет банкам экономить ресурсы, обеспечить дополнительную безопасность сделки и также предлагать более выгодные ставки. В ВТБ клиентам, использующим СБР и электронную регистрацию, доступен дисконт в размере 0,3 п.п. При этом он может быть суммирован с другими скидками банка.

Шестой — использование материнского капитала. Эти средства можно направить для формирования первоначального взноса или погашения кредита. В 2022 году после рождения первого ребенка планируется выплата более 500 тыс. руб. А это примерно 30% первого взноса при покупке двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы. При рождении второго — 665 тыс. руб. или почти 40% от того же первоначального взноса. В 2023-2024 гг. ожидается индексация маткапитала.

Седьмой — крупный первоначальный взнос. Кредитор рассматривает внесение большой суммы по ипотеке как подтверждение финансовой благонадежности заемщика — наряду с его занятостью и уровнем дохода. Также это свидетельствует о серьезном намерении человека платить за жилье.

Для клиентов с низким первым взносом в банке может действовать надбавка к ставке. Например, в ВТБ она составляет 0,7 п.п. к базовой ставке при взносе менее 20% стоимости недвижимости. Но это требование не распространяется на госпрограммы.

Восьмой — оформление налогового вычета, который фактически возвращает часть денег, потраченных на покупку квартиры и выплату процентов по кредиту. Полученную сумму (до 260 тысяч за покупку объекта и до 390 тыс. руб. по процентам в 2021 году) можно потратить на досрочное погашение ипотеки и снизить срок кредита или размер ежемесячного платежа.

Девятый — рефинансирование. Аналитики ВТБ обращают внимание на цикличность политики ЦБ РФ в отношении ключевой ставки. Сейчас она находится в районе пика, но при достижении планового значения по инфляции регулятор снова должен начать снижение стоимости денег в экономике. В результате, заемщики, которые оформляют ипотеку сейчас, смогут в будущем рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях.

Например, в 2020 и первой половине 2021 г., когда ставки по ипотеке были на минимуме, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок крупнейших игроков.

Как отмечают аналитики группы ВТБ, за счет возможности рефинансирования кредита и с учетом возврата НДФЛ по уплаченным процентам, использование ипотеки как инструмента для приобретения квартиры даже по ставкам порядка 10% на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) не несет для заемщика дополнительных финансовых затрат по сравнению с накоплением и приобретением жилья за свои средства.

Ипотека «фиксирует» стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать «на него», а не «против», как в случае с попыткой накопить на квартиру.

К тому же за счет ипотеки заемщик может сразу улучшить свои жилищные условия, а не ждать этого десять и более лет. Данный вывод применим как для кредитов сроком 15 лет, так и для кредитов на более длительные сроки (20-30 лет), которые позволяют существенно снизить размер ежемесячного платежа.

Какие изменения в ипотеку и каникулы вносят ЦБ, законодатели и банки в 2022 году на фоне введения новых антироссийских санкций

Банки России, работающие с физическими лицами, до 30 сентября 2022 года могут вводить кредитные каникулы для розничных заемщиков и клиентов малого и среднего бизнеса. Законопроект о праве на каникулы правительство РФ внесло в Госдуму 3 марта 2022 года. Правда, такое право было у банков и ранее, просто они неохотно шли на предоставление перерывов в обслуживании ссуд.

Поправки разрешают банкам вводить кредитные каникулы по займам, выданным физлицам и компаниям МСП до 1 марта 2022 года. Подать документы на предоставление каникул граждане и ИП получат право до 30 сентября 2022 года. За правительством оставлено право на продление этого периода.

Законопроект также позволяет совету директоров Банка России устанавливать периоды, в течение которых может не применяться важное ограничение — расчет верхней планки полной стоимости потребительского кредита (ПСК).

Банк России в начале марта 2022 года объявил, что до 30 июня 2022 года приостановит действие ограничения на ПСК при выдаче потребительских кредитов и займов. То есть фактически, в 2022 году ставка по кредитам может быть абсолютно любой, ограничения не действуют.

«Центробанк уже успел разрешить банкам ставки по всем кредитам до 365% годовых. Сейчас, видимо, Центробанк «откатит назад» и уменьшит число видов кредитов, не имеющих предельную ставку. Это, вроде как, должно помочь банкам и микрофинансистам пережить тяжелые времена», — считает директор Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Борис Воронин.

Группа депутатов от фракции «Новые люди» внесла 5 марта 2022 года в Госдуму законопроект, согласно нормам которого предполагается ввести запрет на выселение из ипотечной квартиры тех физ. лиц, у которых эта квартира является единственным жильем. Планируется ввести такой запрет на срок не менее двух лет с момента вступления в силу решения суда об изъятии жилья. Этот проект содержится в электронной базе данных нижней палаты парламента.

«В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки, а именно более трех месяцев», — говорится в пояснительной записке к законопроекту. При этом не имеет значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи или нет.

Также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. Данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств однозначно изымут у заемщиков и продадут с публичных торгов по продаже недвижимого имущества, также отмечается в документе.

Законопроект, помимо запрета на выселение из ипотечной квартиры, также предлагает увеличить срок просрочки исполнения обязательств: с трех месяцев до одного года. То есть в случае принятия документа, банки смогут подавать в суд при просрочках по ипотеке не с четвертного месяца образования задолженности, а с 13-го.

Также группа депутатов от фракции «Новые люди» внесла в Думу и другой законопроект. Он предполагает введение правительством России ограничений на повышение процентной ставки по ранее заключенным договорам об ипотечных кредитах на определенный правительством РФ срок.

Утром 28 февраля 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых и рекомендовал банкам временно не начислять штрафы и пени по кредитам заемщиков, чье финансовое положение ухудшилось после 18 февраля 2022 года из-за санкций.

Ключевая ставка прямо влияет на условия по новым кредитам, ведь за исключением субсидированных программ, банки всегда устанавливают ставки выше стоимости заемных денег Центробанка.

Ставки по действующим ипотечным договорам не могут быть изменены, это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны. А вот по вновь выдаваемым ипотечным кредитам банки уже подняли ставки. Так, Сбербанк повысил ставку по ипотеке до 19%, ВТБ — до 22,4% годовых. Совкомбанк, попавший под западные санкции, вообще приостановил выдачу ипотеки.

Если у Вас возникли сложные финансовые обстоятельства, и Вы хотите уточнить некоторые подробности об ипотечных каникулах и льготах — обратитесь к нашим юристам за консультацией! Мы всегда готовы помочь и ответить на все вопросы. При необходимости мы также окажем услуги юридического сопровождения при банкротстве физлица с гарантированным результатом!