Расторжение брака зачастую становится настоящим испытанием для пары. Помимо личных споров, приходится делить имущество, и особенно сложным становится раздел квартиры в ипотеке при разводе. Согласно 34 статье Семейного кодекса, все то, что приобретается в официальном браке, автоматически включается в совместно нажитое имущество и подлежит разделу при разводе. Даже в том случае, если приносил деньги в семью только один.
Многие думают, что раз в отношениях с банком состоит лишь один из супругов, именно он автоматически становится собственником жилья. Это не так. Наличие ипотеки не является поводом для исключения квартиры из общего имущества, и делить ее придется по закону. Кроме квадратных метров придется думать о том, что делать с оставшимися, то есть еще не внесенными платежами.
Кто имеет право на квартиру, купленную в гражданском браке
Кто бы мы не относились к штампу в паспорте, в правовом поле нет места философии.
Зарегистрированный брак, оформленный по всем правилам и закрепленный документами, попадает под действие Семейного и Гражданского кодексов.
Гражданский — нет. По сути это просто бытовое название, в законодательстве подобного понятия не существует.
Поэтому имущество пары, приобретенное за период совместного незарегистрированного проживания, не попадает под действие законодательства и не признается совместно нажитым.
Разделению не подлежит и остается за тем, кто его приобретал.
Однако если ипотека выплачивалась средствами обоих супругов, при расставании можно потребовать возмещения этих сумм. Сделать это можно через суд, и придется доказать документально, что платежи производились именно вами. Для этого нужно собирать и сохранять все чеки и квитанции.
Платежи по кредиту при этом не признаются основанием для получения доли собственности. Даже если вы оплачивали все платежи в течение всего срока ипотеки, претендовать на владение квартирой вы не можете, только на финансовую компенсацию. Исключение составляет ситуация, если пара в момент покупки жилья заранее договорилась о его регистрации в определенных долях.
Решением может стать оформление совместной ипотеки как созаемщики. Это выгодно: банки в таком случае учитывают доходы обоих партнеров и могут предложить интересные условия. Платежи по кредиту при этом вносятся обоими, а собственность также определяется по договоренности в долях. Они же и будут являться залогом для банка.
Опасность такой ситуации одна: ипотека — это длительный процесс, и со временем пара может расстаться. Если одна из сторон прекратит выполнять свои обязательства и вносить платежи, второй придется решать эту проблему. Выходом может стать обращение в банк для переоформления займа на себя. Имущество же будет разделено в соответствии со статьей 252 ГК РФ: по соглашению сторон или через суд.
Как поделить ипотеку на квартиру, купленную до брака
Согласно 37 статье Семейного кодекса имущество, приобретенное одним из супругов до вступления в брак, не включается в совместно нажитое и не делится при разводе. Однако это актуально в случае, если жилье было куплено без привлечения заемных средств или ипотека выплачена ранее.
С того момента, когда супруги заключили брак, они разделяют не только покупки, но и долги. Таким образом тот из пары, кто оплачивает ипотеку совместно со второй половиной, при разводе имеет право потребовать выделения доли в рамках 50% от внесенных денежных средств. Если же период совместной жизни был непродолжительным и эта часть ничтожно мала, можно просить компенсацию.
Фактически ипотечное жилье изначально финансируется средствами банка. И уже потом выкупается за счет средств супругов. С каждым платежом, таким образом, вы увеличиваете свою долю участия в приобретении имущества, зарабатывая право на его часть.
Читайте также
- Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру
- Когда бывшие не платят ипотеку за себя и «за того парня»
- Можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз? Обстановка 2022 года сделать это не даст
Раздел ипотечной квартиры, приобретенной в браке
В случае официального брака все совместно нажитое имущество согласно ст 39 Семейного кодекса делится в равных долях, то есть пополам.
При этом не важно, как оформлена ипотека: только на одного или супруги являются созаемщиками.
Сам жилищный займ относится к общим долгам, которые также делятся поровну.
Если семья без детей, есть возможность полностью избежать судебных разбирательств.
Для этого достаточно договориться о том, как супруги поделят имущество и обязательства.
Главным нюансом раздела квартиры в ипотеке при разводе является то, что до погашения долга жилье находится в залоге у банка.
При условии мирных договоренностей, и в случае обращения в суд, помимо самих супругов, к решению вопроса необходимо привлекать банк.
Для кредитной организации, оформившей ипотеку, желание супругов развестись означает дополнительные риски. В итоге идут банки на изменение условий выплат достаточно неохотно. А суды в большинстве случаев их поддерживают.
Ключевых риска два. Во-первых, опасность того, что один супруг не сможет или откажется платить кредит. Во-вторых, что в процессе разделения пара придет к решению, требующему реализации недвижимости. Это, в свою очередь, может повлиять на стоимость имущества в залоге.
Постарайтесь согласовать условия с банком до того, как оформите соглашение о разделе или обратитесь в суд. Иначе может получиться так, что имущество поделено, а ипотеку выплачивать некому. И будьте готовы предоставить подтверждение платежеспособности и надежности повторно: скорее всего, банку это понадобится.
Развод и квартира в ипотеке: как решить вопрос без суда
38 статья СК РФ фиксирует право супругов разделить имущество по соглашению. Это возможно, если стороны согласны и не имеют споров. Нужно согласовать решение с банком, а затем закрепить на бумаге. Есть несколько вариантов, как можно поделить недвижимость и кредитные обязательства.
Переоформить все на кого-то одного
Если заем оформлен на одного из супругов, и он согласен продолжать его платить, второй может инициировать отказ от своей доли и выйти из финансовых обязательств. Так, собственником жилья останется тот, кто платит. Вторая сторона претендовать на жилье не может. Но можно прописать в соглашении условие возврата части ипотечных платежей, которые уже были произведены.
Данный способ легче согласовать у банка: достаточно доказать, что у вас есть финансовая возможность оплачивать ипотеку самостоятельно. Также может потребоваться привлечение нового созаемщика или поручителя. Часто ими становятся родители. Поможет и рефинансирование — снижение размера платежей по кредиту даст уверенность банку.
Выделить каждому собственную долю и разделить ипотеку на два различных договора
Супруги могут самостоятельно определить размер долей и финансовых обязательств, которые добавятся каждому. Решение удобно — каждый сам платит и отвечает за себя, нет рисков, что все придется тянуть одному.
Однако банки неохотно идут на данный шаг. Нужно повторно проверять обоих заемщиков, переоформлять документы. Если один из супругов перестанет платить кредит, финансовая организация будет вынуждена выставить его долю на торги. Это не выгодно банку — долевая собственность всегда имеет стоимость ниже, чем целая.
При любом распределении долей все изменения понадобится зарегистрировать в ЕГРН. Сделайте это, обратившись в Росреестр через МФЦ. Для регистрации понадобится собрать пакет документов и оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.
При выставлении части жилья на торги у второго супруга всегда есть приоритетное право выкупить долю должника. Но это дополнительные расходы, и если их не потянуть, часть квартиры достанется незнакомому человеку.
Выделить доли физически и разбить кредит
Если собственники хотят не просто зафиксировать доли на бумаге, а отделить свои части, сделав их индивидуальным объектом недвижимости, можно организовать процедуру раздела в натуре.
Часто собственники неверно понимают, что это значит, полагая, что достаточно просто выделить одной стороне комнату.
Раздел имущества в натуральном выражении сложнее.
Для его реализации каждая часть недвижимости должна соответствовать определенным санитарно-техническим нормам: иметь отдельный вход, санузел и кухню, а также автономные тепло-, энерго-, водоснабжение.
Физически это редко осуществимо в случае с квартирой в ипотеке. Однако возможно, если речь идет о доме.
Процедура выделения долей в натуре может быть дорогой финансово, особенно если требуется перепланировка. При этом затраты на нее будут делиться пополам, даже если работы производятся только на стороне одного из супругов.
Также способ этот не быстрый: потребуются дополнительные проверки и согласования, что в целом занимает до полугода. Банк принимает подобные манипуляции неохотно — изменения в залоговом имуществе влияют на его стоимость.
Что делать, если продолжать совместно платить ипотеку после развода нет возможности
Может быть такая ситуация, при которой платежеспособным остается только один супруг. Или приобретенная в ипотеку квартира после расторжения брака не нужна ни одной из сторон. Тогда ее можно продать, а делить уже не недвижимость и обязательства, а деньги.
Самое простое решение — погасить ипотеку досрочно и продать квартиру. При этом необязательно, чтобы оплаты были равными.
В зависимости от того, какими средствами и частями вносили оплату супруги, будет распределен и доход от продажи.
Способ исключает участие банка — никаких разрешений получать не потребуется. Жилье продается в обычном порядке по рыночной цене, и потери сторон минимальны.
В случае досудебных процедур разделения имущества срок исковой давности составляет три года с момента установления факта неправомерности соглашения. Таким образом, если одна из сторон получает подтверждение того, что ее интересы были ущемлены, она имеет право обратиться в суд в течение трех лет.
Досрочное погашение займа зачастую не по силам супругам, особенно если он оформлен недавно. В таком случае можно попытаться продать квартиру в ипотеке, погасить ее, а остаток поделить. Способ достаточно спорный:
- Квартира находится в залоге у банка, и для ее продажи потребуется разрешение. Банки дают его неохотно, это несет дополнительные риски;
- Не каждый покупатель будет готов на покупку квартиры с обременением. Часто в такой ситуации он может попросить скидку;
- Если с момента покупки недвижимости не прошло три года, при продаже придется заплатить налог.
Однако реализовать такую сделку возможно. Часть банков идут на это и дают согласие. Также можно договориться о переносе долга на нового покупателя. Такой вариант маловероятен, так как неудобен и для банка, и для нового владельца жилья. Наконец, можно уговорить другую сторону внести сумму в качестве предоплаты, погасить с ее помощью ипотеку и затем уже продать квартиру в обычном порядке.
Во время решения вопросов о разделе продолжайте аккуратно вносить ипотечные платежи. Ситуация может затянуться, вы накопите долги, испортите кредитную историю, а недвижимость будет выставлена на торги.
Как правильно оформить соглашение о разделе имущества
К какому бы решению не пришли супруги, важно оформить его на бумаге. Если в дальнейшем одна из сторон нарушит соглашение или захочет его изменить в одностороннем порядке, то защитить свои права без документов будет очень сложно.
При выделении долей обратите внимание, что на текущий момент согласно законодательству минимально возможная часть составляет 6 кв м. Меньшая — признается незначительной и должна быть заменена денежной компенсацией.
Алгоритм оформления соглашения о разделе имущества:
- Обсудите решение с банком. Начните с этого, чтобы в дальнейшем не пришлось договариваться повторно, если финансовая организация ваше соглашение отклонит;
- Оформите текст соглашения на бумаге. Продумайте и учтите заранее все возможные мелочи, пропишите их. В документе должны быть указаны: размеры долей, распределение оплаты задолженности, суммы и правила выплаты компенсаций;
- Заверьте документ у нотариуса;
- Оформите расторжение брака — копию свидетельства нужно предоставить в банк;
- При необходимости выделения долей, зарегистрируйте их в Росреестре;
- Со всеми документами вернитесь в финансовую организацию, оформившую ипотеку, для обновления данных или оформления новых договоров.
Соглашение может быть заключено не только до, но и во время суда. Если в процессе разбирательств достигнут компромисс, он будет принят и зафиксирован в виде решения.
Когда делить ипотечное жилье придется через суд
При наличии несовершеннолетнего ребенка паре в любом случае придется обращаться в суд, чтобы определить, с кем из супругов он останется.
Однако даже в этом случае процедура может быть облегчена, если стороны заранее смогли мирно договориться о разделе имущества и обязательств.
Если же прийти к соглашению не удалось, или одна из сторон не согласна с предложенным порядком разделения ипотечной квартиры, то идите в суд.
Чаще решения принимаются в стандартном режиме, и имущество с долгами делится пополам. Однако иногда можно убедить судью пересмотреть подход.
Если будет доказано большее участие одного из супругов. Возможны ситуации, когда одна сторона при оформлении и выплате ипотеки использовала собственные средства. Тогда эта часть будет исключена из обычного деления 50/50, а оставшаяся — распределена в обычном режиме.
Важно понимать, что учтены в данном случае могут быть только собственные средства. К ним относятся суммы, полученные супругом по договору дарения или в наследство, а также все, что было накоплено или приобретено до брака.
То, что потраченные деньги были именно собственными, потребуется доказать. Соберите бумаги, подтверждающие, что суммы первоначального взноса по ипотеке или ее частичного погашения соответствуют имеющимся до вступления в брак или полученным в дар, в наследство. Судом будут признаны официальные документы: договоры, право на наследство, банковские выписки.
Иначе будет произведено выделение долей и в случае ипотеки с материнским капиталом. Такие деньги выделяются семьям с детьми и называются средствами целевого назначения. По закону это означает, что финансовая поддержка направлена и должна расходоваться только в интересах детей.
Также решает и суд: часть стоимости квартиры, оплаченной маткапиталом, делится между родителями и ребенком поровну. А уже остальное распределяется в стандартном режиме.
Продать квартиру в ипотеке, оформленной с использованием такого капитала, очень проблематично. Все дальнейшие операции с жильем возможны только с разрешения органов опеки и попечительства. К тому же в такой собственности у детей должны быть обязательные доли.
Важно не то, когда был получен материнский капитал, но когда он был использован.
Если оформление господдержки было проведено в браке, а направить средства на погашение ипотеки сторона решила после его расторжения, это не даст право на пересмотр или выделение долей.
Спорной может быть ситуация, когда квартира куплена с применением военной ипотеки.
С одной стороны, согласно ст. 34 Семейного кодекса, средства, имеющие специальное целевое назначение, приравниваются к личным и исключены из совместно нажитого имущества.
Апеллируя к этому, военнослужащие обращаются в суд за решением не включать квартиру, купленную с применением средств федерального бюджета, и признать их в данном случае целевыми. Однако такие случаи в судебной практике единичны.
Верховный суд в своем определении № 58-КГ16-25 от января 2017 года пояснил, что при оформлении военной ипотеки полученные средства являются совместно нажитым имуществом так же, как и все остальные. Купленная таким способом квартира будет разделена в стандартном порядке.
Есть еще один нюанс: переоформление военной ипотеки невозможно. Поэтому в данном случае не получится разбить заем на два. Плательщиком останется супруг-военнослужащий, но он может потребовать возмещение части ипотечных платежей от второй стороны.
Как обратиться за разделом ипотечной квартиры в суд
В качестве истца, то есть заявителя, может выступить любой из супругов. Именно он понесет финансовые затраты на процесс: для решения споров в суде потребуется оплата госпошлины в размере процента от рыночной стоимости жилья, но не более 60 000 рублей.
Алгоритм обращения в суд:
- Написать исковое заявление;
- Уведомить банк: при разделе ипотечного жилья он тоже является заинтересованным лицом и должен участвовать. Игнорировать это не стоит — финансовая организация в дальнейшем может оспорить любое принятое решение;
- Подготовить пакет дополнительных документов. Понадобятся свидетельства о браке и его расторжении (или выписку из ЗАГСа, если развод в процессе), документы на квартиру, банковские выписки об остатке задолженности и все бумаги, подтверждающие больший или меньший вклад одной из сторон;
- Оплатить госпошлину.
Дальнейшее рассмотрение зависит от полноты предоставленных сведений. Суд вынесет решение, распределив доли в спорном имуществе и задолженность по ипотеке в соответствии с ними. Также при подаче заявления можно запросить от стороны ответчика возмещения половины оплаченной пошлины.
Как обезопасить себя при разделе имущества: брачный договор
До оформления ипотеки в браке можно договориться обо всех условиях раздела такого имущества. Это значительно облегчит решение вопросов в случае развода. Зафиксировать такие договоренности нужно в брачном договоре.
Такая договоренность может быть установлена на любых условиях. Важно только поставить в известность банк: он должен понимать, как пара решила делить имущество, которое до завершения выплат будет находиться в залоге, а также с кого будет необходимо взыскивать долги.
Если банк не был уведомлен, то контракт будет аннулирован в суде. Также финансовая организация может опротестовать соглашение в случае, если оно несет для нее прямые риски. Например, если жилье по договору остается у одного, а платить за него должен другой, да еще и не имеющий дохода или неблагонадежный супруг.
Как бы в итоге не была поделена ипотечная квартира, не стоит бояться непосильных долгов. Процедура банкротства поможет решить практически любую долговую проблему, правда, сохранить свое право на долю в жилье при этом не удастся. Наши юристы в рамках бесплатной консультации расскажут вам, как именно будет проходить процедура в вашем случае.
