Законодательство не содержит запретов относительно второго, третьего и последующего рефинансирования одного и того же кредита. Это правило распространяется и на ипотеку. Более того, вероятность одобрения заявки на рефинансирование по ипотечному договору в 2021 году намного выше, чем про обычному потребительскому. Ведь банк получает дополнительные гарантии в виде залога на квартиру. Тем не менее, банки вводят свои правила по срокам, когда заемщик может рефинансировать свои кредиты.
В статье расскажем, сколько раз можно делать рефинансирование кредита в разных банках. И от чего зависит решение по заявке.
Реалии рефинансирования в 2022 году
Увы, большинство информации по рефинансированию любых кредитов в банках РФ по состоянию на конец марта 2022 года носит чисто теоретический характер. Из-за напряженной геополитической обстановки между Россией и Украиной Банк России 28 февраля 2022 года резко поднял ставку рефинансирования (она же — учетная ставка), до 20% годовых.
Выдавать кредиты по ставке, ниже уровня ставки рефинансирования, для банков смысла не имеет. Им просто негде взять финансовые средства по цене ниже, чем стоимость заемных денег в ЦБ. Поэтому все программы рефинансирования в банках РФ автоматически поставлены — временно или навсегда — в стоп-лист.
Некоторые банки, например, Совкомбанк, тоже попавший под санкции, вообще прекратил выдачу ипотеки.
По оценке экспертов ВТБ, в 2022 году на ипотечном рынке произойдет перераспределение спроса. Сложившаяся конъюнктура и высокие ставки вызовут охлаждение продаж на вторичном рынке. При этом клиенты могут увеличить спрос на новостройки, особенно в случае модернизации госпрограммы выдачи жилищных кредитов. Выдачи по стандартным программам банков будут замещаться сделками в рамках господдержки.
На сегодняшний день крупнейшие игроки ипотечного рынка продолжают кредитовать клиентов и рассматривать заявки на приобретение любого типа недвижимости, отмечают в ВТБ. Однако в условиях высоких ставок банки еще внимательнее анализируют платежеспособность заемщиков, чтобы не допустить высокого уровня долговой нагрузки.
Стандартные программы получения ипотечных кредитов в новых условиях станут актуальны только для заемщиков с крупным первоначальным взносом, стабильным доходом и необходимостью срочно приобрести новую недвижимость. Спрос на ипотеку сохранится, при этом основная доля выдачи будет идти по программам господдержки, которые останутся наиболее доступной возможностью приобрести квартиру.
Подобная тенденция стала заметна уже в первой половине марта. Среднее число новых заявок по базовым программам в сравнении с февралем 2022 года за две недели начало снижаться. Однако по льготным предложениям ВТБ спрос сохранился на привычном уровне — 1,7 тыс. заявок ежедневно. И если стандартно продажи в рамках господдержки банка занимали 33% от общей доли сделок, то сейчас этот показатель достигает уже 80%.
ВТБ прогнозирует, что ставки в рамках госпрограмм будут по-прежнему значительно выгоднее базовых предложений в линейке банков. Кроме того, на фоне государственной поддержки развитию новых проектов будут помогать и сами застройщики, которые могут предложить субсидированные программы с крупнейшими банками.
Что значит — рефинансировать кредит
Рефинансирование — это перевод одного или нескольких кредитов в другой банк. По сути, заемщик заключает новый кредитный договор, по которому деньги пойдут на погашение ранее взятых кредитов. Также в ряде банков можно получить дополнительную сумму на свои нужды, если это предусмотрено кредитной программой нового банка.
Рефинансированием можно воспользоваться почти в любое время, пока не истек срок действующего кредитного договора. Суть процедуры заключается в следующем:
- чтобы рефинансировать кредиты, нужно обращаться в другие банки, изучать их предложения (процентную ставку, график платежей, возможные льготы и т.д.);
- при подаче заявки заемщик указывает, в каких банках у него есть кредиты, какая сумма долга осталась по ним;
- после одобрения заявки и заключения договора банк сам переводит деньги на погашение рефинансируемых кредитов;
- после завершения рефинансирования заемщик будет платить по новому договору и кредитному графику.
В банках можно рефинансировать только кредиты, в том числе ипотеку. Микрозаймы, полученные в МФО, банки не рефинансируют, так как выдача микроссуд — это не их профильная деятельность.
Решение о готовности рефинансировать кредит зависит от условий банка, куда вы подаете заявку. Например, это могут быть ограничения по максимальной сумме нового кредита, по доходам заемщика и т.д. Под рефинансирование подпадают все виды кредитов, в том числе ипотечные обязательства. Более того, рефинансирование ипотечного кредита получить проще, поскольку у банка возникнет право залога на недвижимость.
Преимущества первого и повторного рефинансирования кредита
Заемщик сам решает, подавать ему заявку на рефинансирование или продолжать платить кредиты по действующим договорам. Банки ранее были заинтересованы в привлечении новых клиентов из других кредитных организаций, поэтому могли давать различные льготы по рефинансируемым кредитам:
- сниженную процентную ставку;
- уменьшенный размер ежемесячного платежа;
- более удобный график платежей;
- освобождение от выплат на несколько месяцев отсрочки или по программе «Отложенный платеж».
В кредитных программах банков могут быть и другие преимущества для новых заемщиков. Например, банк ВТБ предлагает услугу «Дополнительные деньги», если рефинансируется ипотека, возможность получения через банк, а не самостоятельно, налогового вычета.
Указанные выше преимущества можно получить и при втором рефинансирование ипотеки. Однако нужно учитывать, что рефинансировать обязательства в том банке, с которым уже заключен кредитный договор, не получится. Поэтому перечень льгот и преимуществ нужно уточнять по кредитной программе нового банка, куда вы подаете заявки. В своей кредитной организации можно только реструктурировать кредит по действующему договору.
Допускается ли повторное рефинансирование ипотеки
Разберем, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз. Законодательство о кредитовании не содержит никаких ограничений и запретов в этом отношении. Следовательно, допускается неоднократно рефинансировать один или несколько кредитов, обращаясь в разные банки. Чем дольше срок кредитных обязательств, тем больше может быть договоров на рефинансирование.
Как часто можно рефинансировать потребительские кредиты? По данному виду кредитования тоже нет ограничений. Заемщик может проходить процедуру 2 раза, пробовать подавать заявку на третье и последующее рефинансирование.
Ограничения могут предусматриваться собственными программами банков. Например, кредитная организация может отклонять заявку, если заемщик ранее уже проходит рефинансирование. Этот факт легко проверить по кредитной истории.
Как правило, банки отказываются рефинансировать большой кредит типа ипотечного, если этот долг уже проходил через процедуры реструктуризации или рефинансирования. Но в решении вопроса о рефинансировании кредита большое значение имеет вот какой факт — растет ли в момент вашего обращения за рефинансированием учетная ставка ЦБ или же, наоборот, снижается.
При снижении учетной ставки стоимость средств, которые получают от Банка России кредитные организации по различным программам (в том числе и в рамках ломбардного кредитования), тоже падает, и предложений на рефинансирование от разных банков на рынке появляется много.
При развороте ставки и ее росте число предложений от коммерческих банков снижается, так как стоимость заемных денег растет. И тогда банки уже позволяют себе «перебирать» клиентов и отказывать им при малейшем сомнении в их дальнейшей платежеспособности. Увы, сейчас мы живет у ситуации резкого роста учетной ставки ЦБ. И ставка повышалась весь 2021 год. И в 2022 году ставка продолжается держаться на предельно высоком уровне. Не время сейчас для ипотеки.
Через сколько можно делать рефинансирование ипотеки
По данному вопросу у каждого банка свои условия. Например, на сайте Альфа-банка указано, что заявку на перевод кредитов можно подавать не ранее чем через 6 месяцев после его выдачи. При этом есть и еще одно условие — рефинансироваться можно, если по кредиту не прошло более половины срока. В других кредитных организациях тоже могут предусматриваться аналогичные условия.
Как правило, банки не рефинансируют ипотеку, если погасить осталось сумму, куда меньшую, чем общий долг кредита. Например, человек брал кредит в 5 млн. рублей, гасить осталось 1,5 млн. Скорее всего, в таком случае в рефинансировании откажут — новому банку достается слишком низкий доход.
В одном и том же банке нельзя рефинансировать кредит несколько раз. Но есть возможность использовать другие кредитные программы. Например, если вы рефинансировали кредит через Сбербанк, там же можно подать заявку на реструктуризацию, на предоставление кредитных каникул. Еще одним вариантом может быть оформление нового кредита, за счет которого вы сами погасите все предыдущие обязательства. Но учтите, что ставка по потребительскому кредиту всегда будет выше, чем ипотечная.
От чего зависит одобрение заявки на повторное рефинансирование
Сначала нужно проверить, в каких банках вообще доступно рефинансирование второй раз. Общие условия этой программы можно найти на сайтах кредитных организаций. Но о том, рефинансирует ли банк кредит, который уже был переоформлен на более долгий срок, на сайтах не пишут.
Если возникают вопросы, лучше связаться с консультантами банка, задать вопросы о возможности рефинансировать кредит второй или последующий раз. Это позволит избежать затягивания времени и дополнительных затрат. Помните, что услуга рефинансирования — как правило, платная.
Условия программы рефинансирования
Каждый банк сам определяет условия кредитования, в том числе при рефинансировании. Отличия могут заключаться не только в размере процентов и максимальной сумме нового кредита, но и по следующим вопросам:
- сколько раз можно делать рефинансирование кредита;
- в какой период времени после заключения кредитных договоров можно переводить их в новый банк;
- сколько времени должно остаться до истечения срока рефинансируемого кредита;
- другие условия, требования и ограничения.
Если условия кредитной организации полностью устраивают вас, нельзя ждать на 100% положительное решение по заявке. В каждом случае решение принимается индивидуально, после проверки кредитной истории, сведений о доходах заемщика, его добросовестности по другим обязательствам.
Можно одновременно рефинансировать разные виды кредитов. Например, можно объединить два и более потребительских кредитов с ипотекой, перевести их в новый банк. Скорее всего, будет заключен новый ипотечный договор с регистрацией залога на недвижимость.
Дополнительные затраты
Принимая решение о рефинансировании ипотеки, нужно учитывать дополнительные затраты, которые понесет заемщик. Каждый раз, когда подается заявка на заключение нового ипотечного договора, от заемщика может потребоваться:
- оплата комиссий за открытие и обслуживание счета, за выпуск карты, с помощью которой заемщик будет расплачиваться за ипотечный кредит;
- оплата взносов по договору имущественного страхования (для ипотеки это обязательно в силу закона);
- оплата добровольной страховки жизни и здоровья, на случай временной нетрудоспособности (от этого может зависеть положительное решение по заявке, размер процентной ставки);
- может взиматься сама плата за факт предоставления услуги;
- оплата расходов на оценку объекта недвижимости.
Значительные расходы на имущественное страхование могут свести на нет все преимущества рефинансирования. Банк может предложить включить сумму страховых взносов в тело кредита, т.е. общая задолженность станет только больше. Поэтому важно просчитать все плюсы и минусы, прежде чем рефинансировать ипотеку.
Как рефинансировать ипотеку: общие правила
Даже если вы подаете заявку на рефинансирование ипотеки во второй или последующий раз, алгоритм действий будет примерно одинаков. Поскольку первоначальный кредит обеспечен залогом на квартиру, он сохранится и после заключения договора с новым банком. Естественно, залогодержателем после этого станет та кредитная организация, где вы рефинансировали ипотеку.
Учитывая особенности ипотеки, для ее рефинансирования нужно выполнить следующие действия:
- собрать документы по требованиям кредитной программы;
- заказать отчет о рыночной стоимости квартиры (это требование есть почти у всех банков);
- подать заявку на рефинансирование (через сайт или в отделении банка);
- оформить обязательное страхование объекта недвижимости;
- заключить кредитный договор, подписать график ежемесячных платежей;
- зарегистрировать залог (обременение) на квартиру в пользу нового кредитора.
После заключения договора банк перечислит деньги в другие кредитные организации, чтобы закрыть долги заемщика. Сроки и порядок оплаты после рефинансирования нужно уточнять по новому договору.
В какой банк можно обращаться
Для первого или каждого последующего рефинансирования нужно обращаться в новый банк. Такие программы предлагают не все кредитные организации, но и проблем с поиском информации не возникнет. От банков, с которыми заключены действующие договоры, потребуются выписки по остатку долга и процентам. На основании этих документов подтверждается общий размер рефинансируемых обязательств.
Если вам нужна помощь в прохождении рефинансирования ипотеки в первый, второй или последующий раз, проконсультируйтесь у наших юристов. Мы поможем подготовить документы для подачи заявки, расскажем о других вариантах снижения долговой нагрузки.
