Как купить ставку по ипотеке и кому выгодна эта услуга

Покупка ставки по ипотеке — возможность получить скидку, заплатив единовременную комиссию. Эта услуга продвигается многими крупными банками и призвана повысить доступность ипотечных ссуд для заемщиков. Но, как и у других сервисов, у покупки ставки есть нюансы и подвохи. Их стоит обязательно изучить перед заключением договора и учитывать при принятии решения о подключении опции или отказе от нее.

Можно ли при банкротстве физического
лица сохранить ипотечное жилье?

Как работает покупка ставки по ипотеке

Снижение ставки по ипотеке — это дополнительная услуга для заемщиков, оформляющих кредит на покупку жилья. Работает она по следующей схеме:

1. При оформлении заявки на ипотеку заемщик выбирает опцию, а также ее параметры.
2. Банк снижает ставку в договоре, рассчитывает платежи с ее учетом и размером единовременной комиссии.
3. При оформлении сделки клиент не только вносит первый взнос, но и уплачивает договоренную комиссию.

Подключение услуги — добровольное. Банки не вправе требовать ее активации для одобрения договора. В случае отказа от услуги финансовое учреждение предложит кредит по базовым условиям.

Согласно оценке Дом.РФ, по состоянию на 20 сентября 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке со сроком 15 лет и первым взносом в 30% при приобретении жилья в новостройках составляла — 23,08%, а на вторичном рынке — 24,30%.

Сколько стоит уменьшение ставки

Размер комиссии за снижение процентов по ипотеке рассчитывается индивидуально. Он зависит от следующих факторов:

• Выбранный банк. Каждая кредитная организация самостоятельно определяет свою тарифную политику.
• Стоимость жилья и размер первого взноса. Чем больше сумма кредита, тем выше будет комиссия за подключение опции.
• Сроки кредитования. Чем дольше клиент собирается пользоваться деньгами банка, тем выше будет плата за активацию услуги.
• Срок, на который снижают ставку. Многие банки предлагают уменьшить проценты не только на полный срок, но и на несколько первых лет. Чем дольше клиент собирается пользоваться скидкой, тем выше для него будет комиссия.

Рассчитать примерную стоимость активации опции можно в калькуляторах на сайте, обратившись в центр информационного обслуживания или в офис банка. Но точная сумма будет определена после рассмотрения заявки и проверки всех представленных клиентом документов.

Расскажем на бесплатной консультации,
какие ваши долги спишут
по закону № 127-ФЗ

По каким кредитам доступна опция

Каждый банк самостоятельно определяет перечень программ, по которым можно снизить ставку. Обычно в него попадают кредиты на покупку следующей недвижимости:

• квартиры в новостройках и на вторичном рынке;
• дома;
• коммерческая недвижимость.

Кроме того, уменьшить проценты часто можно при рефинансировании. Но услугу не предлагают по льготным ипотечным программам, например, IT-ипотеке или «Семейной ипотеке». А также она часто недоступна при приобретении земли, дачных участков, машино-мест, оформлении кредитов под залог имеющейся недвижимости и т. д.

Сколько можно сэкономить на покупке ставки

Экономия от снижения ставки за счет единовременной комиссии зависит от выбранного банка, размера скидки, срока кредитования, суммы кредита, типа недвижимости и других параметров. Например, если оформить в Сбербанке ипотеку на вторичное жилье стоимостью 20 млн рублей с первым взносом в 5 млн рублей и сроком в 7 лет по базовым условиям, то ставка составит 23,1% годовых, а ежемесячный платеж — 361 тыс. 646 рублей.

При активации опции «Своя ставка — минус 10%» на весь срок кредитования ставка снизится до 13,1%, а регулярный платеж — до 273 тыс. 696 рублей. Экономия при отсутствии досрочных погашений составит 7 млн 387 тыс. 825 рублей. Но за активацию опции придется единовременно заплатить 4 млн 380 тыс. 001 рубль.

Как купить ставку

Приобрести услугу по снижению процентов по ипотеке можно только при наличии ее в выбранном банке. Кредитные организации не обязаны предлагать ее. Если же опция доступна, то для ее подключения потребуется:

1. При подаче заявки или общении с менеджером на этапе согласования условий сообщить о желании воспользоваться опцией уменьшения процентов.
2. Внимательно изучить индивидуальные условия и проверить, насколько выгодно будет подключение опции.
3. Подписать договор с банком, страховой компанией и документы по сделке купли-продажи недвижимости.
4. Оплатить комиссию и передать первый взнос продавцу.

После заключения договора услугу по уменьшению процентов подключить уже не получится. Единственным, способом сделать это будет оформление рефинансирования в другом банке, где тоже существует подобная опция.

Подвохи услуг по снижению ипотечных ставок

Услуги снижения ставок по ипотеке активно продвигаются банками. Из-за этого у некоторых заемщиков складывается впечатление, что они всегда выгодны и решают проблему высоких процентов по кредитам на покупку жилья. Однако нужно понимать, что банки вводят все опции исключительно для повышения своей прибыли. Перед подключением услуги стоит обратить внимание на подвохи в ее условиях:

• При активации придется заплатить единовременную комиссию за счет собственных средств. Если у заемщика денег впритык хватает на минимальный первый взнос, ему просто нечем будет заплатить за уменьшение процентов.
• При досрочном погашении пересчитывают только проценты. Сумма комиссии за услуги не измениться, а значит, экономия от более быстрых выплат также будет ниже.
• При рефинансировании комиссию не вернут. Она уплачивается при заключении договора и в дальнейшем не подлежит пересмотру.

В некоторых банках услуги могут иметь и другие подвохи. Например, иногда стоимость активации и экономия на процентах окажутся практически равнозначными и клиенту выгоднее просто увеличить первоначальный взнос или сохранить деньги в резерве.

Читайте также

• Все о реструктуризации ипотеки или что необходимо знать любому, кто покупает квартиру в кредит
• Ипотека при банкротстве: как пройти процедуру с сохранением квартиры
• Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру

Выгодно ли покупать ставку по ипотеке

У каждого заемщика собственная жизненная ситуация и желания. Необходимо обязательно просчитывать, будет ли выгодна услуга по снижению ставки и стоит ли соглашаться на нее перед заключением договора. Но в общем случае для экономии на переплате с помощью единовременной комиссии необходимо выполнение следующих условий:

• срок кредитования — от 5 лет;
• отсутствие планов по досрочному погашению кредита;
• нет возможности снизить ставку за счет участия в программах с государственной поддержкой.

На сайтах ВТБ, Сбербанка и других кредитных организаций чаще всего доступен калькулятор, который позволяет быстро оценить, будет ли выгодно подключение платных скидок или нет.

В нем достаточно выбрать планируемый срок кредита, стоимость недвижимости, размер первого взноса и параметры для снижения ставки. После чего система автоматически проведет расчет и покажет: сколько удастся сэкономить и какую комиссию придется заплатить.

Есть еще одна ситуация, когда может быть полезна опция снижения ставки — недостаточный уровень дохода для одобрения нужной суммы кредита.

Например, для получения ипотеки в Сбербанке на вторичное жилье стоимостью 10 млн рублей со сроком кредита 30 лет и первым взносом 2 млн рублей доходы заемщика должны составлять не менее 204 тыс. 718 рублей в месяц. А если подключить опцию «Своя ставка — минус 10%» достаточно дохода в 119 тыс. 942 рублей. Правда, за активацию услуги придется заплатить сразу 2 млн 336 тыс. 001 рублей. Ну и стоит ли овчинка выделки?

Альтернативные способы взять выгодную ипотеку

Снижение процентов по ипотеке за счет подключения дополнительной платной услуги — это только один из инструментов для улучшения условий кредита на покупку жилья. Перед принятием решения стоит также рассмотреть альтернативные варианты получения более привлекательной ставки:

• Программы с государственной поддержкой. На федеральном уровне льготные проценты предлагаются семьям с детьми, IT-специалистам, покупателям недвижимости в сельской местности и т. д. Кроме того, во многих регионах работают собственные льготные программы для отдельных категорий граждан.
• Специальные предложения от застройщиков. По ним можно получить сниженную процентную ставку на весь срок кредитования или его часть. Минус таких программ в ограниченном выборе недвижимости. Ее придется приобретать у конкретной компании, а часто и в строго определенном доме.
• Акции и скидки от банков. Они доступны держателям зарплатных карт, а иногда и другим категориям клиентов. Обычно по таким предложениям снижают проценты на 0,5–1%. На первый взгляд, это немного, но при условии длительного срока кредитования экономия окажется существенной.
• Оформление всех видов страховок. Обязательно при оформлении ипотеки страхуется только заложенная недвижимость. Но клиент, согласившись на личное и титульное страхование, часто можно снизить проценты. Правда, за полисы придется заплатить дополнительно. И после достижения возраста в 45 лет — много.
• Обращение за помощью к государству. Региональные власти оказывают поддержку при покупке жилья, беря на себя часть расходов. Для участия в таких программах нужно обратиться в местную администрацию, предоставить необходимые документы и дождаться своей очереди.

  Обычно помощь в покупке жилья доступна учителям, врачам, другим важным сотрудникам бюджетной сферы, а также многодетным семьям и другим социально незащищенным категориям граждан.

Еще один вариант покупки жилья на выгодных условиях — рассрочка от застройщика. Она не является ипотекой в классическом понимании, а часто и не предусматривает переплаты. Но рассчитаться за квартиру нужно будет относительно быстро. Обычно срок рассрочки от застройщика не превышает 3–12 месяцев. Но иногда встречаются предложения, позволяющие растянуть выплаты до окончания строительства жилья или даже на 3–5 лет.

Получить консультацию юриста
о возможности успешного прохождения
процедуры в вашем личном случае

Как погашать ипотеку со сниженными процентами

Если при оформлении ипотечной ссуды заемщик подключил опцию по уменьшению процентов, ему подготовят график платежей с учетом скидки. В нем изменяться только суммы ежемесячных взносов. А все остальные параметры останутся прежними. Чаще всего российские банки предлагают погашать ипотечные кредиты равными (аннуитетными) ежемесячными платежами. Вносить их можно любым удобным способом:

• переводом со счета на счет из любого российского банка;
• наличными через кассы, банкоматы или партнеров;
• перечислением средств внутри банка, например, со счета вклада или с зарплатной карты.

Деньги должны поступить на ипотечный счет не позднее даты, указанной в графике. Чтобы избежать технических просрочек, лучше вносить их немного заранее — за 1–3 рабочих дня. Если же заемщик нарушит график платежей, то его ждет начисление неустойки и ухудшение кредитной истории. При длительной просрочке должник также может столкнуться со следующими последствиями:

• звонки службы взыскания и от коллекторов;
• обращение банка в суд;
• изъятие судебными приставами средств со счетов, автомобилей, недвижимости и принудительная продажа имущества.

Что делать, если нет возможности внести платеж по ипотеке

Никто не застрахован от непредвиденных финансовых проблем. Но из-за них могут возникнуть сложности со своевременным погашением ипотеки. В этом случае не надо прятаться от кредитора, а лучше уж начать переговоры и попробовать найти выход из ситуации. Он может быть различным:

• Реструктуризация. Предусматривает изменение условий договора, чтобы заемщику было проще погасить долг. Обычно при ней увеличивают срок кредитования, но также могут предлагать и другие меры поддержки, например, списание части неустойки или предоставление отсрочки.
• Ипотечные каникулы.
• Продажа ипотечного жилья заемщиком. Этот вариант выгоднее принудительной реализации недвижимости через торги, т. к. позволяет выручить больше средств. В результате заемщик сможет не только рассчитаться с банком, но и получить какие-то средства на аренду или покупку жилья.

Если при переговорах найти решение проблемы не удалось или предложенные банком варианты не подходят, то стоит задуматься о банкротстве.

Эта процедура предусмотрена законом №127-ФЗ и позволяет легально списать непосильные долги по займам, кредитам, платежам за ЖКХ, налогам и другим обязательствам. Причем с сентября 2024 года при признании своей несостоятельности у должников появилась возможность сохранить единственную ипотечную квартиру, если по кредиту на нее еще нет просрочек или есть возможность их погасить.

Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим юристам. Они проанализируют вашу ситуацию, изучат документы и расскажут, подойдет ли банкротство в вашем случае, как правильно действовать для минимизации последствий и какие риски необходимо учитывать.