За счет рефинансирования заемщик может изменить условия ипотеки или потребительского кредита. В идеале, будет снижена процентная ставка, общая переплата и сумма ежемесячных платежей. Но этого можно добиться далеко не всегда. Для некоторых заемщиков выгода рефинансирования ипотеки может заключаться в выделении дополнительной суммы на личные нужды, в изменении других условий договора. Но чтобы получить какие-либо преимущества, придется внимательно изучать и сравнивать программы разных банков.
За счет чего можно получить выгоду при рефинансировании ипотеки
Рефинансирование — это перевод своего кредита в другой банк, то есть погашение средствами второго банка кредита в первом. И дальнейшее возникновение у физ. лица обязательств перед учреждением, предоставившим рефинансирование.
Есть программы, когда таким способом заемщик может объединить несколько кредитов в один. Они называются консолидацией кредитов. Как минимум, это будет удобнее для внесения платежей. Но при рефинансировании можно получить и другие преимущества. Самым важным из них станет снижение процентной ставки. Из-за этого уменьшится и общая переплата, а также и размер ежемесячного платежа.
Ипотеку тоже можно рефинансировать. Такие программы предлагают все крупные банки, которые сами выдают жилищные кредиты. Сравнивая их условия, заемщик сможет подобрать максимально выгодное предложение. Но получить желаемый результат не всегда просто. Выгода при рефинансировании ипотеки может зависеть:
- от периода времени, когда был заключен ипотечный договор (в основном, из-за разницы в ставках кредитования на российском рынке);
- от оставшегося срока ипотеки;
- от права на участие в льготных ипотечных программах, субсидируемых государством;
- от участия в зарплатном проекте банка, где вы будете рефинансировать ипотеку.
Основные условия для рефинансирования примерно одинаковы у всех банков. Но вот ставка может отличаться на несколько процентов. Именно об этом стоит рассказать в первую очередь.
Читайте также
- Дадут ли потребительский кредит, если у заемщика есть ипотека
- Банкротство созаемщика по ипотеке и его последствия
- Как снизить процент по ипотеке: попробуйте рефинансировать кредит в другом банке
Разница в процентных ставках
Банки предлагают ипотеку под проценты, которые напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ РФ. За последние 2 года она вела себя нестабильно, она повышалась и снижалась. К примеру, в марте-апреле 2022 года ставка была 20%, а уже к сентябрю опустилась до 7.5%. Начиная с декабря 2023 года она составляет уже 16%. Учитывая это, покажем примеры выгодного и невыгодного рефинансирования (без привязки к конкретному банку):
- если ипотека оформлена в марте-апреле 2022 года (при ключевой ставке 20%), то рефинансирование наверняка будет выгодно;
- если заемщик брал ипотеку с октября 2022 года и до середины июля 2023 года (при ключевой ставке 7.5%), то рефинансировать ее точно не стоит, ведь это приведет к ухудшению условий;
- если ипотека оформлена в относительно стабильные 2020-2021 года (ключевая ставка от 4.25 до 5.5%), то рефинансирование еще долго не будет выгодным.
Несмотря на это, даже сейчас можно получить очень низкую ставку, если пройти рефинансирование по льготным программам. К примеру, заемщикам с детьми доступна семейная ипотека под 6%. По ней можно рефинансировать ранее взятый кредит на покупку жилья. Более того, семья может еще использовать и материнский капитал (на первоначальный взнос или на погашение остатка). Есть и несколько других программ со сниженными ставками.
Если права на указанные выше льготы нет, то обязательно сравнивайте условия рефинансирования в разных банках. Приведем 3 примера (на начало июня 2024 года):
- в Сбербанке общая ставка при рефинансировании ипотеки составляет от 20% (на самом деле она будет еще немного выше, когда вы начнете указывать более точные условия в онлайн-калькуляторе);
- в Газпромбанке общая ставка составляет 21.1%, причем при рефинансировании не дают льготу даже участникам зарплатного проекта;
- в Т-банке (Тинькофф) общая ставка составляет от 16.9%.
В принципе, при прочих равных условиях именно предложение от Т-банка явно выгоднее. Но нужно учитывать, что ставка и полная стоимость кредита могут увеличиться на момент подписания договора. У того же Т-банка указан диапазон от 16.199 до 22.799%. Расчет будет включать платежи по дополнительным услугам, включенным в стоимость кредита.
Немного уменьшить процентную ставку можно, дав согласие на добровольное страхование. Например, по программе Сбера снижение составит 1%. Но тут нужно учитывать, что условия страхования и суммы страховых взносов тоже могут существенно отличаться.
Сухой итог. Рефинансировать ипотеку летом 2024 года невыгодно.
Изменение условий внесения ежемесячных платежей
Даже если ставка по ипотеке и рефинансированию примерно одинакова, заемщику может быть важно уменьшить размер платежей по графику. Это вполне реально. Подавая заявку на рефинансирование, можно указать срок действия нового ипотечного кредита. Увеличив его на несколько лет (например, с 10 на 15), заемщик будет платить каждый месяц меньше. Однако общая переплата увеличится, ведь банк будет начислять проценты за более длинный период времени.
При рефинансировании изменятся даты внесения платежей. Это нельзя считать прямой финансовой выгодой для заемщика. Но если новая дата в графике будет сразу после дня получения зарплаты, то спланировать расходы на платежи будет легче. Впрочем, если вас интересует только это преимущество, то не обязательно искать программу рефинансирования. У банка, где вы брали ипотеку, наверняка есть услуга по изменению даты платежа в пределах месяца.
Получение дополнительной суммы на личные нужды
Чтобы заинтересовать новых клиентов, многие банки предлагают при рефинансировании выделение дополнительных сумм на личные нужды. К примеру, Сбербанк может одобрить до 2 500 000 рублей, а Газпромбанк — до 315 000 рублей. Это сложно назвать выгодой, ведь общая сумма ипотечного кредита и переплаты увеличится. Но свободные средства, например, на ремонт, все же появятся.
За счет дополнительной суммы можно погасить другие обязательства. Учитывая целевой характер ипотеки, ее нельзя рефинансировать одновременно с иными кредитами и займам. Но тут важна финансовая дисциплина заемщика. Всегда есть соблазн потратить «лишние» деньги на что-то приятное (дорогая техника, отпуск и т.д.). В итоге, общая сумма по рефинансированной ипотеке вырастет, а платить по другим кредитам станет сложнее.
Кто сейчас может получить выгоду при рефинансировании
Учитывая все сказанное выше, выгоду от рефинансирования сейчас можно получить:
- если вы крайне неудачно взяли ипотеку в период максимальных значений ключевой ставки ЦБ РФ;
- если вы подпадаете под льготные программы рефинансирования со сниженными процентными ставками.
Разница между ставками в 1%, скорее всего, будет заметна только в долгосрочной перспективе. Значительную часть выгоды могут «съесть» дополнительные расходы при рефинансировании. Сюда входит перерегистрация залога в Росреестре, заказ оценки недвижимости, взносы на имущественное и добровольное страхование. Не стоит забывать и про скрытые расходы, которые могут возникнуть в процессе рефинансирования (например, на оплату услуг юриста), затраты времени на сбор документов.
Еще советуем внимательно отслеживать даты внесения платежей по ипотеке и срок перевода средств после одобрения рефинансирования. Вот какая проблема может возникнуть:
- для подачи заявки на рефинансирование вы берете справку об остатке по ипотеке на 10 число месяца;
- даже если заявка одобрена максимально быстро, на перевод денег по рефинансированию может уйти несколько дней;
- за указанный период времени будут начислены проценты, которые не покроет перевод по рефинансированию (разницу вам придется оплатить за свой счет).
Нельзя исключать, что банк откажет вам в рефинансировании. В итоге, вместо более-менее выгодных условий вам придется искать другие предложения, где все будет не так «красиво».
Можно ли путем рефинансирования справиться с долгами по ипотеке и другим кредитам
Одним из основных условий для рефинансирования является отсутствие просроченных долгов по ипотеке. К примеру, Сбербанк требует, чтобы заемщик вовремя вносил платежи за последние 12 месяцев. Следовательно, ипотеку с просрочками не рефинансируют. Наличие долгов по другим кредитам может повлиять на рассмотрение заявки, так как ухудшают кредитную историю.
Если вы все же нашли выгодный вариант рефинансирования по ипотеке, то сможете:
- снизить риск просрочек по рефинансированному ипотечному кредиту, ведь сумма платежей станет меньше;
- закрыть долги по другим обязательствам, если согласитесь взять дополнительную сумму при рефинансировании.
Если у вас уже есть просроченные долги, и с ними не получилось справиться путем реструктуризации или рефинансирования, советуем рассмотреть вариант с личным банкротством. Да, это не самое хорошее решение для заемщиков по ипотеке, ведь придется расстаться с квартирой. Но если есть задолженность по иным кредитам, то при успешном прохождении банкротства ее спишут.
Наши юристы помогут списать долги через банкротство с минимальными рисками!
