Ипотека — один из способов решения пресловутого «квартирного вопроса» и хотя бы один раз в жизни, но такой кредит приходится брать почти всем нам. Что делать, если платежи по вашему ипотечному кредиту вдруг стали непосильны или же вы просто увидели в сети баннер с заманчивым предложением о рефинансировании кредита и мягкими, в сравнении с вашими текущими, условиями кредитования? Давайте разберем этот вопрос подробно.
Но сразу ответим на насущный вопрос любого должника. Может ли получатель ипотеки, допустив просрочку, ее рефинансировать? Как правило, это нереально. Ну или, как минимум, крайне сложно.
Вы получили ипотеку
Вместе с ипотечным кредитом вы получаете не просто ежемесячный обязательный платеж за приобретенное жилье, но и необходимость ежегодного продления полисов страхования — жизни и здоровья заемщика, а также страховки по риску утраты права собственности на приобретённое в кредит жилье.
В случае со страхованием жизни есть нюанс: чем вы старше, тем страховка дороже, а после 50 лет сумма страховой премии начинает неуклонно зашкаливать за нормальные пределы, так что с кредитом на жилье лучше рассчитаться до достижения своего 50-летия.
В ряде банков можно добровольно отказаться от страхования жизни, но тогда банк пересчитает ваши условия кредитования в области начисляемых процентов, и ипотека станет обходиться вам на 3-4 процента дороже.
При этом даже если вы буквально на несколько дней просрочили продление ипотечной страховки, то очередной ежемесячный платеж будет существенно выше. Учтите, что в сумму очередного платежа включен фактически штраф за просрочку платежа по страховке.
Пример: по ипотеке на 20 лет при сумме кредита в 4 млн рублей платеж составлял 43 тысяч рублей. Заемщик на пару дней просрочил продление страховки жизни, и очередной платеж увеличился до 52 тысяч рублей. Скажите, Сема, Вашей маме это надо? Таки нет! Поэтому не допускайте пауз не только в выплате кредита, но и в вашем ипотечном страховании.
Вы просрочили ипотеку
Жизнь не стоит на месте. Сегодня вы трудоустроены, а завтра ваш персональный хрупкий мир рушится. И гасить ипотеку нечем. Наступает просрочка. На протяжении срока до 90 дней непрерывной просроченной задолженности банки вас будут пугать и предостерегать о возможных последствиях. При просрочке свыше 90 дней ваша ипотека может быть признана дефолтной и на предмет залога — ваше жилье — может быть обращено взыскание.
Как не лишиться ипотечного жилья
Если наступили суровые времена и денег на очередной платеж у вас нет, не стоит ждать, когда банк подаст на вас в суд и по решению бездушной судебной машины жилье арестуют и пустят с молотка. Свяжитесь с банком для обсуждения следующих вариантов развития событий:
- Возможно, ваш банк-кредитор пойдёт вам на уступку и позволит пропустить очередной платеж, увеличив, тем самым, на один месяц срок кредитования,
- Банк вправе рассмотреть ваше заявление и предоставить кредитные каникулы (такую возможность обычно предоставляют на срок от 3 до 6 месяцев, но при этом требуется подтверждение снижения ваших доходов не менее, чем на 30 процентов).
- Также при снижении доходов при ипотечном кредите клиент вправе просить банк о предоставлении ипотечных каникул тоже на срок в пол года. Таким образом, вместе с кредитными каникулами у вас появится время длиной в год для решения своих проблем.
- Если вы потеряли работу, незамедлительно обратитесь в службу занятости для приобретения статуса безработного. Во-первых, государство станет платить вам небольшое пособие по безработице, во-вторых, сам статус важен для получения «каникул».
Читайте также
- Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру
- Рефинансирование ипотеки: что это, что предлагает рынок и как не прогадать с процентной ставкой?
- Дадут ли потребительский кредит, если у заемщика есть ипотека
Что такое рефинансирование ипотеки
Если ситуация на финансовом рынке с момента получения ипотечного кредита изменилась и рынок предлагает существенно подешевевшие жилищные ссуды, не грех задуматься о рефинансировании ваших заемных обязательств.
При рефинансировании новый банк-кредитор погашает вашу текущую ипотеку и выдает вам новый ипотечный продукт.
Важно трезво оценить возможную выгоду рефинансирования. В общем смысле при сроке кредитования в 20 лет ипотеку рационально рефинансировать только в первые лет 10.
Причина тому проста: в первые годы действия кредита структура вашего платежа выглядит примерно так: до 85 процентов ежемесячного платежа приходится на погашение срочных процентов, а лишь оставшаяся малая часть уходит на погашение самого долга, так называемого тела кредита.
Берите в руки калькулятор и считайте, выгодно ли вам рефинансирование. И помните, что на вашем ипотечном кредите вы можете заработать.
Как заработать на ипотеке
По вашему ипотечному кредиту вам положены два налоговых вычета. Один — в размере до 260 тысяч рублей вы получите за сам факт покупки квартиры. Он дается один раз в жизни.
Кроме этого, вы можете вернуть в виде налогового вычета часть процентов, выплаченных банку, по вашей ипотеке. Учтите, что налоговый вычет дается только в случае, если заемщик кристально чист перед налоговыми органами в части того, что получает «белую зарплату» и трудоустроен по ТК РФ. Но с неналогооблагаемыми доходами, то есть получателям так называемой «серой зарплаты», ипотеку сегодня в России практически не выдают.
Как еще можно заработать
Рассматривая предложения о покупке квартиры, обратите внимание на всевозможные акции маркетингового свойства. Например, один из крупнейших застройщиков в новой Москве начисляет мили перевозчика «Аэрофлот» участникам программы лояльности этой авиакомпании. В структуре предстоящих трат это капля в море, но все равно приятно будет потратить мили на затврак, обед или ужин в бизнес-зале в аэропорту Шереметьево.
Рефинансируем с просрочкой
Для рефинансирования ипотеки с просрочкой банк-кредитор или сторонняя кредитная организация попросит вас погасить просрочку, так как одно из важнейших условий рефинансирования является хорошая кредитная история заемщика.
Тут все зависит от финансовой политики вашего кредитора. Многие банки сейчас идут навстречу заемщикам и в случае просрочки предлагают пройти реструктуризацию текущей просроченной задолженности.
То есть срок ипотеки будет удлинен, а сумма ежемесячного платежа — снижена до той величины, которую заемщик платить в силах. Хотя, если он потерял работу, он практически ничего не сможет платить до момента выхода на новое трудовое место.
Но накопленные просрочки все равно сначала придется погашать в банке — кредиторе до получения кредита в другой организации. Проблема в том, что финансовые компании при рефинансировании займа хотят получить к себе на обслуживание хорошего клиента. Такого, который стабильно платит по своим обязательствам. А никак не хронического должника.
Возможный алгоритм ваших действий
Важно закрыть текущую просрочку как можно скорее. Возможно, вам сможет помочь друг, коллега или родственник. Ваш муж/жена, если вы не являетесь созаещиками, может взять небольшой кредит на свое имя и помочь закрыть ваши текущие просроченные обязательства. Однако следует понимать, что долговая нагрузка на вашу семью увеличится, а наличие дополнительных долгов может привести к скандалам и разводу.
Обращаемся к специалистам
Какой бы ни была ваша текущая ипотечная ситуация, но все равно нелишним будет обращение к ипотечному или к обычному кредитному брокеру или консультанту по ипотеке в компании-застройщике в том случае, если вы покупали квартирку на первичном рынке.
Такой эксперт поможет вам оценить размер текущей «финансовой бездны» и посоветует, как лучше поступить, сделает точные расчеты и, возможно, согласует с новым кредитором условия рефинансирования.
Отметим, что досрочное погашение ипотеки без просроченных долгов выгодно вам, так как существенно повысит ваш кредитный балл и продемонстрирует вашим будущим кредиторам ваш потенциал в области ведения личной бухгалтерии.
Меняем ипотеку на потребительский кредит
Есть еще один неочевидный способ обратить свое ипотечное рабство себе на пользу. При определенных обстоятельствах, при сумме ипотечного кредита в размере максимум 3-4 млн рублей вам может оказаться весьма выгодным превратить свой ипотечный кредит в потребительскую ссуду без обеспечения.
Алгоритм тут в общем бесхитростен. Если позволяет пресловутое соотношение коэффициента кредитной нагрузки (ПНД) по формуле — платеж/доход, и какой-либо банк отважится выдать вам потребительский кредит на сумму остатка долга по ипотеке, вы можете погасить ипотеку этим самым кредитом из разряда «просто деньги».
Выгоды очевидны: вы снимаете обременение с вашей ипотечной квартиры, ваш потребительский заем выдан на существенно меньший, в сравнению с ипотекой, срок. И по потребительским обязательствам легко можно отказаться от страхования жизни, а уж титульное страхование и подавно вам не понадобится.
Вместе с тем, если ваш личный или семейный бюджет дал трещину, вы запутались в долгах, не допускайте длинных просрочек. Обратитесь за консультацией к нашим юристам. Проанализировав вашу ситуацию, они предложат вам алгоритм действий по скорейшему и «бескровному» выходу из финансовой западни.
