Ипотечное кредитование было и остается едва ли не единственным способом решения вопроса с жильем для многих россиян. Государство при этом заботится о молодых семьях, предлагая новым «ячейкам общества» специальную программу ипотечного кредитования — семейную ипотеку.
А что будет с таким кредитом, если молодая семья распадается, ведь развод сам по себе не снимает с молодоженов финансовых обязательств? Давайте разбираться вместе.
Что интересно, многие работодатели охотно берут на работу ипотечных заемщиков, лицемерно предполагая, что работник с кредитными обязательствами на десятки лет будет неизменно усерден в работе, тих и покладист — лишь бы не потерять доход. Но мы-то с вами знаем, что ипотека — это многолетняя кабала, при которой, условно говоря, берешь в долг на 15 лет 5 млн рублей, а в итоге возвращаешь все 11 млн. То есть более, чем в два раза больше.
Что такое семейная ипотека
Семейной ипотекой называют специальную программу ипотечного кредитования с государственной поддержкой в виде субсидируемой процентной ставки. Такой ипотечный кредит доступен в большинстве крупных и известных российских банков, но получить ее могут только:
- семьи с ребёнком, который родился не ранее января 2018 года;
- с двумя или более детьми, не достигшими совершеннолетия;
- с ребенком-инвалидом.
Собственно, при оформлении семейной ипотеки требуются паспорта заемщиков (то есть жены и мужа, которые будут созаемщиками), справки о доходах по форме 2-НДФЛ, а еще — свидетельства о рождении детей.
В частных случаях, когда речь идет о семье, в которой воспитывается ребенок-инвалид, могут понадобиться документы, подтверждающие инвалидность.
Разумеется, семейная ипотека нужна молодым семьям, решающим вопрос с жильем. Однако здесь возникает любопытный сюжет.
В сети интернет можно встретить всевозможные рассказы о семейной ипотеке как эффективном инвестиционном инструменте.
С помощью этой программы можно выгодно приобрести жилье и сдавать его, погашая обязательства досрочно за счет прибыли от сдачи жилья в аренду. Еще есть выгода за счет средств материнского капитала, если в период жизненного цикла ипотечного кредита в семье появится еще один ребенок и счастливая мать получит соответствующие выплаты.
В рамках семейной ипотеки можно купить квартиру в новостройке. Кроме того, исключением является возможность купить уже готовый объект недвижимости из числа предложений ПКК «Фонд развития территорий». Отметим, что это могут быть не только квартиры в многоэтажных жилых домах, но и дом, коттедж или таунхаус.
Это страшное слово развод
Но если ваша любовная лодка разбилась о неминуемо неустроенный в первые годы совместной жизни быт и вам грозит развод, читайте внимательно следующее.
Если до момента развода вы успели получить семейную ипотеку и вздумали разводиться, то вам предстоит распутать сложный узел финансовых проблем.
Банку неважно, любите ли вы своего избранника или избранницу, живете вместе или давно разъехались. По документам вы — созаемщики.
А потому — погашать совместно нажитую на свою голову ипотеку придется до момента полного исполнения принятых обязательств.
Законодательство гласит, что все имущество, приобретенное с момента официального заключения брака, принадлежит обоим супругам вне зависимости от того, как именно оно было приобретено и на кого по документам записано.
Если при вступлении в брак вы не заключили со своей благоверной брачный договор, в котором может быть описаны любые стратегии при возможном разводе, то после самого развода купленное с помощью ипотечного кредита жилье делится пополам, равно как и все остальное имущество, приобретённое без привлечения заемных средств.
Потому очевидно, что договариваться нужно «на берегу», то есть до подачи заявления в ЗАГС, а вообще идеально — скрепить договоренности нотариально и на бумаге. Брачный договор — не какое-то мифическое проявление заведомого недоверия друг к другу, а вполне юридически грамотный выбор современного человека.
Тот же самый брачный договор поможет вам при дележе имущества при разводе, когда это самое имущество будет распределено не пополам, как бывает обычно, а лишь пропорционально внесенному вкладу каждого из супругов.
Пускаем совместно нажитое в расход
При разводе ваша семейная ипотека может быть поделена между супругами и другими способами:
- путем продажи ипотечной квартиры, приобретенной с помощью специальной программы ипотечного кредитования,
- путем замены созаемщика (мало ли, вы подсуетились и у вас до развода же есть кандидат на позицию «жена номер 2»),
- путем досрочного погашения задолженности. И это, кстати, один из эффективных и относительно бескровных способов решения проблемы, ведь жилье не будет продано и, возможно, будет подарено впоследствии вашему же ребенку.
Изменится ли ставка по семейной ипотеке при разводе
По общему правилу на величину процентной ставки факт развода не влияет, поскольку условия кредитования закреплены в кредитной договоре.
А банк в одностороннем порядке не может пересмотреть его условия.
Однако если ваша семейная ипотека будет поделены в равных долях между бывшими супругами, пересмотр ставки возможен.
При этом учтите, что банки, как правило, не дают согласия на выход «на волю» одного из супругов.
Совместную ипотеку погашать придется, если все оставить как есть. Для банка даже после получения свидетельства о расторжении брака вы останетесь созаещиками.
Статистика утверждает, что россияне чаще берут ипотеку, в среднем, на 15 лет, но реальный (опять же — усредненный) срок жизни ипотечного кредита не превышает 7 лет. Все потому что заемщики стремятся расплатиться по ипотеке как можно скорее, погашая свои обязательства так, чтобы сократить срок кредитования до минимума.
И если верить статистике, то ваш будущий развод можно попытаться по крайней мере отложить до момента погашения кредитных обязательств.
И знаете, такой способ ведения личной бухгалтерии далеко не всякий финансовый советник назовет академично правильным. Все потому что подавляющее большинство ипотечных заемщиков, помимо собственно ипотеки, имеют кредитные карты, товарные кредиты, займы в микрофинансовых организациях (МФО).
На практике это означает, что в структуре обязательных ежемесячных платежей отдельно взятого домохозяйства присутствуют несравнимо более дорогие заемные обязательства, нежели ипотека. А потому не вполне рациональным будет погашение ипотеки ускоренными темпами на фоне непогашенных остальных кредитов и займов.
Происходит это по чисто психологическим причинам: кредит на 20 лет и на сумму в 10 млн рублей кажется большинству из нас каким-то буквально кошмарным сном. На фоне этой суммы возникает ощущение, что какие-то несчастные 300 000 рублей, потраченные на ремонт, утепление и остекление балкона, может подождать лучших времен и не требует скорейшего погашения.
Таким образом, прежде чем разводится, садитесь втроем (супруги и калькулятор) и считайте, кто, сколько, и где взял в долг в течение брака.
Читайте также
- Со скольки лет можно взять кредит? Займ с МФО — с 18 лет, кредит в банке — с 21 года
- Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет с долгами и как идет взыскание
- Стоит ли гасить ипотеку досрочно в кризис: плюсы и минусы жизни в квартире, купленной в долг
Что разумно погасить в первую очередь
Исходя из приведенных выше доводов, делаем вывод, что разумно и практично в первую очередь погашать те обязательства, которые обходятся вам дороже.
Товарный кредит или микрозайм по определению выдаются по ставке выше, чем ипотека, хотя и предполагает несоизмеримо меньшие горизонты финансового планирования.
Кроме того, ваши взаимоотношения с потенциальным кредитором при определенных обстоятельствах несут в себе скрытые привилегии.
Приведем пример: знаете ли вы, что большинство моделей кредитования, применяемых в российских микрофинансовых компаниях, ориентированы на, так называемого «повторного» клиента.
Это Вы собственной персоной, который взяли заем, расплатились по нему и через какое-то время, в ситуации срочной потребности в деньгах, вернулись к своему хитроумному кредитору, который давно вас поджидает с бомбой замедленного действия в кармане.
В чем ее суть? А суть ее в том, что для всех без исключения клиентов микрофинансовых компаний с положительной кредитной историей (внимание!) в данной конкретной компании применяется принцип «каждый последующий заем больше по сумме и, если это возможно, по сроку, нежели предыдущее обязательство.
Один из заметных игроков микрофинансового рынка кредитует россиян «каскадным» принципом: первый заем в размере 3 000 рублей мало того, что бесплатен при возврате в срок, так еще и открывает новые возможности. А именно: второй заем — 7 000 рублей, третий — 10 000 рублей и так — до потолка. А потолок — 30 000 рублей в формате pay day loan.
Разумеется, очень ценится в этом каскадировании займов потенциал заемщика к досрочке. Так что: если вы взяли ипотеку, а за счет микрозайма купили, скажем, кровать в спальню, подумайте, приценитесь к перспективам.
Можно ли погасить семейную ипотеку досрочно
Погасить семейную ипотеку досрочно, конечно, можно. Но здесь есть определенные особенности. Во-первых, дайте своей ипотеке пожить в вашем сознании и кошельке.
Не стоит ее погашать досрочно чуть ли не в день ее оформления.
Все потому что налоговый вычет за выплаченные банком проценты – это 390 000 рублей, а на эту сумму вполне можно обставить квартиру, купить технику. Да много чего можно сотворить. Не спешите!
Во-вторых, позвольте банку передавать данные о вашей платежной дисциплине в бюро кредитных историй. Пусть все ваши следующие потенциальные кредиторы видят, сколь драгоценен Вы как клиент.
Зачем погашать семейную ипотеку досрочно? Если вы умудрились очистить свой собственный кредитный портфель от альтернативных ипотеке и дорогостоящих заемных обязательств, пора приниматься за досрочное погашение ипотеки.
Для оценки перспектив этого трудного, но столь необходимого мероприятия, загляните в ваш кредитный договор или просто посмотрите цифры в личном кабинете или мобильном приложении банка. За весь срок кредитования вы отдаете банку в полтора раза больше, чем взяли взаймы на покупку жилья. И не факт, что скачкообразный рост цен на рынке недвижимости вывезет вас к концу срока жизни вашей ипотеки «в плюс»
Еще одна причина необходимости досрочного погашения ипотеки — злополучные страховки, которые нужно ежегодно продлять, их стоимость зависит от остатка ссудной задолженности, а это всегда немалые суммы.
Еще одна причина: за время жизненного цикла главного кредита в вашей жизни у вас может случиться — у кого в плановом режиме, у других спонтанно — прибавление в семействе, а потому изначально приобретенная в ипотеку квартира со временем может оказаться слишком мала. А значит — вам может потребоваться еще одна ипотека.
Когда выгодно гасить семейную ипотеку досрочно
В силу того, что ипотека с вами на десятилетия, погашать ее досрочно выгодно всегда. Но есть ситуации, при которых выгода более чем очевидна.
- погашайте ипотеку досрочно в первые 10 лет жизненного цикла вашего обязательства. Для оценки выгод такой перспективы загляните в ваш план погашения. Посмотрите на структуру платежа. В первые годы действия кредита до 85 процентов вашего ежемесячного платежа приходится на срочные проценты, и лишь оставшаяся часть приходится на выплату тела кредита.
- погашайте ипотеку досрочно таким образом, чтобы рассчитаться по ней до наступления 50-летнего юбилея. Все потому что до 50-ти лет страхование жизни будет обходиться вам дорого, но терпимо. А после 50-ти — спросите у любого вменяемого страхового консультанта — страховка вашей единственной и неповторимой начнет заметно дорожать каждый год.
Четыре режима досрочного погашения семейной ипотеки
Вы можете погасить ипотеку досрочно следующим образом:
- Полное досрочное погашение ипотеки одним платежом. Это буквально «сладкий сон» любого заемщика. Ипотека закрыта, жилье принадлежит вам безраздельно.
- Частично досрочное погашение с условием сокращения срока кредитования. Поскольку речь идет о многолетних обязательствах, любое сокращение этого срока, с шагом даже в месяц, выгодно.
- Частично досрочное погашение ипотеки с сокращением размера последующих ежемесячных платежей. Этот способ выгоден чаще всего только в обстоятельствах внесения в счет досрочного погашения крупной суммы, чтобы заметно сократить тело кредита. И одновременно с этим сократить последующие платежи.
- Погашение остатка ссудной задолженности по ипотеке потребительским кредитом, снятие обременения с приобретённой недвижимости, вывод ее из-под залога. Это не самый очевидный и популярный способ «досрочки», но при определённых жизненных и финансовых обстоятельствах вам это может быть выгодно.
Когда можно погашать семейную ипотеку досрочно
Если у вас появились свободные деньги и вы решили направить их на досрочное погашение, следует поинтересоваться мнением банка-кредитора на этот счет.
Как правило, досрочное погашение практикуется в очередную дату внесения платежа и не освобождает вас от необходимости его внесения.
То есть ваша досрочка — это сумма ежемесячного платежа плюс сумма частично досрочного погашения с одновременным выбором режима внесения средств.
То есть опять же, выбираем, что сокращать — срок или платеж.
Кроме того, уточните у вашего кредитного менеджера, существует ли минимальная сумма частично досрочного погашения.
На рынке все еще работают ушлые кредиторы, которые 1 рубль не примут в качестве досрочного погашения, а минимально — от 50 000 рублей. Однако такая практика постепенно уходит с рынка, и погашать кредит досрочно чаще всего позволяют в размере посильных заемщику сумм.
Полное досрочное погашение ипотеки доступно вам в любой момент времени и в подавляющем большинстве банков не требует личного присутствия в офисе кредитной организации. Все делается дистанционно.
При этом учтите, что документы, необходимые для снятия обременения с залогового жилья, можно получить только в отделении банка. Также и справку о погашении всего долга. А есть кредиторы, которые вообще вас заставят приехать в не всегда удобно географически расположенный ипотечный центр.
Следует также понимать, что сами банки не заинтересованы в ваших усилиях — ни в частично досрочном, ни в полном досрочном погашении вами обязательств. Ведь они теряют часть доходов. А потому есть игроки ипотечного рынка, которые требуют уведомить за месяц о том, что вы стали богаты и планируете быть знамениты тем, что хотите подать на развод с уже закрытой ипотекой.
Банк не станет сопротивляться вашему желанию стать финансового независимым и погасить ипотеку досрочно, а стало быть — соблюдайте то, что прописано в кредитном договоре, в специальном разделе которого подробно разъясняются ваши права и обязанности при досрочке.
Где взять деньги на досрочное погашение семейной ипотеки
Тут все как будто бы просто: любой доход, который вы получаете сверх вашей основной ежемесячной «получки» — это первейший кандидат в досрочное погашение.
Не стоит забывать о купонных выплатах по облигациям или дивидендам по акциям, если у вас есть инвестиционный портфель. Полученную таким образом прибыль можно как реинвестировать в покупку дополнительного пакета ценных бумаг, так и направить на досрочное погашение ипотеки.
Если в течение столь долгого срока кредитования, коим является ипотечный кредит, у вас возникли сложности с регулярностью внесения платежей и возникла просрочка, не отчаивайтесь. Обратитесь за экспертной консультацией к юристам нашей компании. Проведя аудит вашей личной бухгалтерии, они предложат вам стратегию выхода из кризисной финансовой ситуации. Возможно, вам подойдет даже вариант с прохождением банкротства физлица.
