Ипотека позволяет купить собственное жилье, когда своих средств недостаточно. Но для получения кредита, а тем более — долгосрочного кредита на жилье, заемщику необходимо соответствовать определенным требованиям. Разбираемся, кому дают ипотеку, какие параметры могут привести к отказу и как повысить шансы на одобрение ссуды.
Стандартные требования к заемщику по ипотеке
Банк перед одобрением кредита проверяет заемщика по множеству параметров. Каждая финансовая организация вправе определять их самостоятельно, но обычно они стандартные. Чтобы взять ипотечный кредит, достаточно соответствовать следующим требованиям:
- гражданство — РФ (иногда допустимо — других государств, но это редкость, в данном случае точно потребуется что-то ценное предоставить банку в залог и оформить поручительство);
- возраст — от 18 – 23 до 65 – 85 лет;
- наличие постоянной регистрации в месте получения кредита и источника (или даже не одного) дохода.
Дополнительно часто предъявляются требования к стажу работы, к качеству кредитной истории, месту постоянной регистрации, а по отдельным программам — к составу семьи, профессии и т. д.
Требования к гражданству
Все розничные российские банки кредитуют граждан РФ. Но некоторые финансовые организации готовы пойти навстречу даже иностранцам и одобрить им ипотеку. Но так как риски банка при кредитовании граждан других государств выше, к ним будут предъявлять дополнительные требования:
- наличие документов для официального длительного пребывания в России (например, ВНЖ);
- официальное трудоустройство и, желательно, в крупной организации;
- наличие плотных связей с РФ (например, плюсом будет наличие семьи и российского гражданства у супруги или супруга).
- Наличие прибыльного бизнеса на территории России.
- Факт длительного периода уплаты налогов в казну РФ.
Возрастные ограничения
Минимальный возраст для получения ипотечного кредита — 18 лет. Эти требования установлены законодательством.
При этом верхняя граница возрастных ограничений в нормативных документах не оговорена.
Однако банки для минимизации рисков часто устанавливают собственные требования по этому параметру.
Чаще всего одобряют ипотеку гражданам в возрасте от 20 – 23 до 65 – 75 лет. Верхний предел — на момент предполагаемого погашений кредита.
Иногда можно найти предложения по кредитам на жилье с 18 лет. Но при этом вы должны понимать, что чем старше заемщик, тем более солидный первоначальный взнос человек должен скопить.
По многим ипотечным программам для снижения ставки необходимо оформить страховку не только заложенного имущества, но и заемщика. При этом не все компании готовы страховать жизнь и здоровье людей старшего поколения. А там, где полис удастся приобрести, ценник для граждан старше 40 – 45 лет будет существенно выше. Про 60 лет уже и говорить не приходится.
Откроем вам страшную тайну — в возрасте свыше 45 лет тарифы на страхования жизни и здоровья при ипотечном кредите просто «улетают в небеса», сумму приходится отдавать выше в 2 раза, чем для человека до 45. И чем старше заемщик, тем дело обстоит хуже.
Требования к прописке
Независимо от гражданства заемщика банки часто требуют наличия постоянной регистрации. Причем для кредитных организаций важно, чтобы клиент проживал в регионе, обслуживаемом именно этой финансовой компанией, или приобретал в нем недвижимость. Это упрощает для финансовых учреждений проверку клиента, жилья и — при необходимости — процесс взыскания задолженности.
Сбербанк и некоторые другие банки лояльнее к клиентам в отношении прописки. Они понимают, что часто ипотеку берут для покупки недвижимости для дальнейшего проживания и убирают требования по постоянной регистрации заемщика. В таких финансовых учреждениях кредит на жилье можно получить, имея лишь временную прописку, а иногда и без нее.
Платежеспособность
Предоставляя ипотечный кредит, банк заинтересован в его своевременно возврате. Заниматься изъятием залога и его реализацией финансовому учреждению не особо интересно. Поэтому перед одобрением ссуды на покупку жилья любой банк проверяет платежеспособность заемщика и его трудоустройство.
Чтобы рассчитывать на одобрение ипотеки, обязательно нужно работать. Стаж на последнем месте при этом должен составлять минимум 3 – 6 месяцев. Но многие банки готовы смягчать требования в отношении трудоустройства. Они выдают кредиты на недвижимость не только тем, кто работает официально, но и следующим категориям граждан:
- трудоустроенным без оформления договора или с «серой» зарплатой;
- самозанятым;
- индивидуальным предпринимателям;
- учредителям компании.
Но шансы на одобрения ипотеки будут выше у гражданина, который отработал официально — при этом больше 5 лет и в крупной «белой» компании или в бюджетной организации.
Важными критериями для банка при рассмотрении заявки на ипотеку также являются уровень доходов и долговая нагрузка заемщика. В идеале финансовые учреждения предпочитают работать с клиентами, у кого платежи по всем кредитам, включая новую ипотеку, не превысят 30 - 40% от ежемесячных поступлений. Но есть шанс получить одобрение и при долговой нагрузке в 50 - 60%.
По льготным ипотечным программам к заемщикам предъявляются дополнительные требования в отношении состава семьи, профессии, региона проживания и других критериев.
Дополнительные требования для льготной ипотеки
Согласно данным банка Дом.РФ, средняя ставка по ипотеке 20 крупнейших банков по состоянию на конец октября 2024 года составляла 23,09% годовых. В конце сентября Центробанк РФ повысил учетную ставку сразу на 1 п.п. Поэтому, увы, ставки на кредиты выросли. По ипотеке они перевалили за 23%. Сбербанк поднял ставку до 24%.
Льготные же кредиты на покупку жилья по-прежнему можно взять — но только если вам их, конечно, одобрят, под 2 – 6%. Но доступны такие программы отнюдь не всем. Чаще всего потенциальному заемщику для получения ипотеки под сниженный процент нужно соответствовать дополнительным требованиям:
- «Семейная ипотека». Доступна только для семей с одним ребёнком до 6 лет, с ребёнком-инвалидом, а также с двумя или более детьми младше 18 лет.
- «IT-ипотека». Открыта для сотрудников компаний, аккредитованных в Минцифры, с доходом физ лиц от 90 тыс. рублей в месяц (для регионов) или 150 тыс. рублей в месяц для Московской и Ленинградской областей.
- Программы для учителей, врачей и других специалистов в отдельных регионах. Для получения ипотеки будет необходимо отработать по специальности определенное время, а также предварительно зарегистрироваться в качестве нуждающегося в жилье.
Льготных программ достаточно много. Условия по ним могут различаться в разных регионах. Уточнить, кому дают ипотеку по конкретному предложению можно на официальных ресурсах и в офисах кредитных организаций.
Кредитная история и ипотека
Все банки и МФО передают информацию о выполнении обязательств клиентом по договорам займов и кредитов в бюро кредитных историй — БКИ. Эта информация формирует кредитную историю человека. Ее обязательно проверяют и учитывают при рассмотрении заявки на ипотеку.
Конкретных требований к КИ банки обычно не указывают. Но если история откровенно плохая, то клиент получит отказ по заявке. Отрицательное влияние на кредитную историю оказывают:
- просрочки по кредитам и займам, особенно непогашенные;
- исполнительные производства, открытые судебными приставами;
- многочисленные заявки на кредиты и займы, поданные за короткое время;
- взятые или одобренные займы от МФО (для некоторых банков);
- изрядное число выданных кредитных карт, даже если человек ими не пользуется. Например, штук 5-7;
- большие долги по уже оформленным ссудам и т. д.
Рекомендуем перед подачей заявки на ипотеку обязательно проверить свою кредитную историю. Это можно сделать бесплатно 2 раза в год в каждом бюро.
Пошаговая инструкция по запросу отчета по КИ
- Авторизоваться на Госуслугах и запросить информацию о том, в котором из официальных бюро хранится именно ваша кредитная история.
- Перейти на сайт БКИ и войти в личный кабинет через Госуслуги.
- Запросить отчет.
За каждый дополнительный отчет придется заплатить от 300 до 900 рублей. Два запроса КИ в год в каждом БКИ — бесплатны. Многие бюро также предлагают приобрести пакеты услуг или подписки. В них отчет будет стоить дешевле.
Читайте также
- Дадут ли ипотеку, если у клиента банка уже есть кредит
- Как проверить через «Госуслуги» свои кредиты и займы
- Выгода рефинансирования ипотеки — есть ли она в наше время
Первый взнос
Первый взнос — это часть стоимости недвижимости, которую клиент должен оплатить за счет собственных средств. Требования о его внесении есть практически по всем ипотечным программам. Исключение делается только для акций, проводимых с застройщиками.
Первый взнос позволяет банкам снизить риски финансовых потерь в случае неплатежей со стороны заемщика. Минимальный размер аванса обычно установлен на уровне 10 – 20% от стоимости жилья. Но чем больше клиент готов внести за счет собственных средств, тем выше будут его шансы на одобрение ипотеки.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Гарантировать одобрение ипотеки невозможно. Даже добросовестный заемщик без больших долгов и с «белой» высокой зарплатой может иногда получить отказ. Каждый банк использует собственные алгоритмы принятия решений по заявкам на кредиты и не раскрывает информацию о них. Но есть несколько рекомендаций, которые помогут увеличить шансы на одобрение ипотеки:
- Заранее проверьте кредитную историю. При наличии в ней явных грубых ошибок стоит обратиться к кредитору или в БКИ для их исправления.
- Увеличьте первый взнос. Чем он выше, тем меньше вероятность отказа. При первом взносе свыше 50% банк часто готов закрыть глаза на некоторые недостатки клиента.
- Соберите документы обо всех доходах. Для их подтверждения можно использовать справки по форме финансовой организации, различные договоры, декларации, а иногда и просто — банковские выписки.
- Привлеките поручителей или созаемщиков. Главное, выбирать в качестве них людей с высоким уровнем платежеспособности и положительной кредитной историей.
- Закройте другие обязательства перед обращением за ипотекой. Кредитные карты лучше аннулировать, особенно если они не используются.
Что делать, если банк отказал в ипотеке
Если все же пришел отказ по ипотеке, то это повод задуматься и попробовать разобраться в его причинах. Вполне вероятно, что отрицательное решение связано с политикой конкретной финансовой организации. Возможно, что заявку, поданную в другой банк, одобрят. В любом случае точную причину отказа кредитное учреждение называть не обязано. Но проведя небольшой анализ, их можно попробовать определить самостоятельно.
Самые распространенные причины отрицательного решения по заявке на ипотеку:
- Неподходящий возраст. Придется искать банк, где ограничения мягче. Слишком молодые заемщики могут также просто подождать, пока достигнут нужного возраста.
- Несоответствие требованиям по стажу. В этом случае проще всего отработать на текущем месте еще несколько месяцев и вновь подать заявку.
- Низкая платежеспособность. Стоит попробовать найти дополнительные источники дохода, закрыть текущие долги и подтвердить все поступления финансов.
- Ошибки в КИ. Их можно исправить, обратившись к кредитору напрямую или через БКИ. А в случае отказа — в суд.
- Плохая кредитная история. В этом случае нужно закрыть все открытые просрочки, а затем начать работать над улучшением КИ.
Как улучшить свою историю
Согласно закону № 218-ФЗ, данные в кредитной истории хранятся в течение 7 лет. Причем этот срок считается раздельно по каждому договору, а начинает он течь с момента последнего обновления информации по обязательству. Удалить или изменить данные в КИ возможно только в случае ошибки. Но все же КИ можно попробовать улучшить, следуя рекомендациям:
- закрыть все просрочки;
- начать активно, но при этом аккуратно, пользоваться кредитной картой;
- попробовать взять небольшой кредит и своевременно погасить его.
Самой сложной задачей для многих заемщиков оказывается погашение всех просроченных долгов. Часто у гражданина на это просто нет средств. Также нет смысла надеяться, что со временем они исчезнут сами собой. В этой ситуации можно попробовать начать переговоры с кредиторами. Иногда они идут навстречу и предлагают один из следующих вариантов решения проблемы:
- продление срока кредитования;
- оформление кредитных каникул;
- реструктуризация задолженности.
Если же договориться не удается и появление средств для погашения задолженности не предвидится, то стоит задуматься о банкротстве. Эта процедура позволяет легально избавиться от непосильных долгов по кредитам, займам и многим другим обязательствам. После завершения банкротства можно начать финансовую жизнь «с чистого листа», со временем вернуть доверие кредиторов и взять ипотеку. Но будет это, конечно, крайне нескоро.
Запишитесь на консультацию к нашим юристам. Они бесплатно проведут правовой анализ вашей ситуации, объяснят, подходит ли вам банкротство и как правильно действовать для избавления от долгов в соответствии с законом.
