Для получения ипотеки нужно иметь если не идеальную кредитную историю (КИ), то очень близкую к ней. И не только историю. Но и доходы, которые позволят вам выплачивать кредит многие годы, первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости жилья, а также низкую долговую нагрузку.
При этом меры по снижению нагрузки и по улучшению КИ во многом пересекаемся. Поговорим сегодня о том, что нужно делать, чтобы улучшить свое финансовое досье так, чтобы можно было взять ипотеку. Предупреждаем сразу — быстро исправить КИ не получится.
Доступна ли ипотека для людей с испорченной кредитной историей
Как улучшить плохую кредитную историю для ипотеки? Упорным трудом. Если кредитная история испорчена, то дадут ли ипотеку? С огромной вероятностью, что нет, от банка придет отказ.
Но что делать человеку с плохой КИ, если ему нужен ипотечный кредит на жилье? Реанимировать свое финансовое досье, но на эту работу уйдет много времени. И все равно ипотеку могут не дать.
Многое будет зависеть от того, до какого состояния человек «угробил свой» рейтинговый балл.
А ведь есть такие люди, у которых рейтинг составляет всего единицу, и им в долг не дают средства не только банки, но уже даже и микрофинансовые организации. Напомним, что значение кредитного рейтинга может составлять от 1 балла до 999.
Причем довести себя до такого провала можно легко и просто — взять две кредитные карты, скажем, у Сбербанка и в Т-банке (бывший банк «Тинькофф»), за время льготного периода «вычерпать» их досуха, не платить по ним.
Потом (или параллельно) взять пяток микрозаймов с переводом средств на любую дебетовую карту — и тоже их не вернуть. И вот уже ваш рейтинговый балл ниже плинтуса и от МФО пачками приходят отказы. Кстати, каждый отказ в выдаче ссудных средств еще больше ухудшает КИ.
Что же сделать, чтобы кредитная история начала улучшаться
Советов по улучшению КИ будет много. Но все они не работают без связки одного действия с другим.
Перечислим ваши шаги:
- Надо найти работу или существенно повысить свой доход, взяв, например, подработку или оформив самозанятость.
- Необходимо закрыть все просрочки, так как только в этом случае данные о долге уйдут из кредитной истории спустя 7 лет. Помните — сведения о просрочке обновляются в вашей финансовой летописи каждый месяц! Поэтому данные о необслуживаемом долге так и будут пятнать вашу репутацию.
- Надо снова пытаться возвращать к себе доверие банков, размещая в них вклады и подавая заявки сначала на небольшие потребительские кредиты, например, на утюг, потом — кофеварку или холодильник. Только на мобильный телефон кредит не просите, пожалуйста: по статистике это одна из самых хуже всего обслуживаемых ссуд.
- Постарайтесь заказать в банке карту рассрочки или оформите рассрочку в магазине на нужные вам товары.
- Подайте заявку на получение кредитной карты с небольшим кредитным лимитом. По мере увеличения лимита в случае погашения долга в полном объеме и в срок льготного период будет расти к вам и доверие кредитной организации.
Закрыть просрочки
Первое, что необходимо сделать для улучшения кредитной истории — это закрыть все действующие просрочки.
Сколько бы их не было и на какие громадные суммы бы вы «не нарезвились» в период своего бесконтрольного пользования заемными деньгами. Без этого шага все остальные меры будут бесполезными.
Как закрыть просрочки, если вам в долг не дают даже МФО? Ответ довольно циничный — устроиться на работу.
Потому что понабрать займов в МФО и не думать о последствиях могут, как правило, только люди вообще безо всяких доходов.
Но тут можно попасть в замкнутый круг. Работодатели, даже такие сетевые магазины, как «Магнит» и «Пятерочка», вроде бы принимают «сидеть на кассе и выкладывать товар» практически всех людей.
Но и они стараются не брать на работу граждан с просуженными долгами, то есть с теми, которые легко видны при поиске в базе исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). То есть у человека, который допустил просрочку, до подачи документов в суд на взыскание долга кредитором есть небольшой срок — максимум месяцев 6.
Ну и полгода – год на прохождения всех этапов судов. И то, если такой человек догадается отменить документ, который обязательно попытаются получить банк или МФО в ходе упрощенного судопроизводства — судебный приказ. После отмены приказа кредитор обязательно обратится в суд общей юрисдикции. И тот однозначно признает вас должником.
Суммы долгов, выверенные судом, будут списываться у заемщика с банковских счетов и карт. Если карт нет — то за счет ареста и реализации имущества. Нет имущества? Значит, исполнительное производство закроют по пункту 3 части 1 статьи 46 закона «Об исполнительном производстве», но потом через пол года откроют его снова. И так по кругу много раз. Бегать от внимания приставов придется долго, годами.
Вывод — мозги при наличии активных просрочек надо включать в работу очень быстро. Особенно, если в будущем вы задумываетесь про ипотеку.
Сменить работу на более высокооплачиваемую или найти подработку
Для заемщика по ипотеке, кроме отличной КИ (чего в рассматриваемом нами варианте, как вы сами понимаете, нет и в ближайшее время не предвидится), крайне важен уровень материального достатка.
Человек должен быть трудоустроен на хорошей работке с белой налогооблагаемой зарплатой. Ведь в случае одобрения жилищного кредита он будет обязан платить ипотеку долгие годы, лет 15-25.
Поэтому от его зарплаты на жизнь ему должно оставаться как минимум 50% от дохода после уплаты ежемесячного ипотечного вноса. А лучше — все 70%.
Некоторые банки включают в коэффициент долговой нагрузки (ПДН) не только ипотечные платежи.
Но и расходы на аренду, если человек снимает жилье, на обслуживание автомобиля. Имеет значение, женат ли человек, сколько у него детей, сколько он тратит на них ежемесячно.
А также, разведен ли он и платит алименты. Может, супруга находится в декретном отпуске или тоже приносит средства в семейный бюджет. Все эти данные заемщик должен сам о себе сообщить, подавая заявку на кредит. И все они будут проверяться банком.
Общеизвестно, что охотнее всего банки выдают ипотеку женатым мужчинам с одним — двумя детьми, в возрасте от 30 лет. Понятно, что жена будет созаемщиком. Хотя созаемщиком может стать не только жена (муж), но родители и другие родственники. Особенно это пригодится, когда трудоустройство одного из супругов не совсем «белое», и он получает, например, зарплату частично «в конверте».
Последнее десятилетие открыло нам широкие возможности официальной подработки — был введен режим самозанятости. Его можно совмещать с основной работой (если есть время и навыки, то есть у вас имеется, что предложить миру в качестве своих услуг). В отношении ипотеки самозанятость удобна тем, что доходы от нее тоже учитываются при расчете долговой нагрузки, так как с них платятся налоги. Соответственно, эти суммы будут влиять на одобряемый размер кредита.
Откройте в банке вклад
Открыть вклад в банке, в котором вы далее планируете взять любой кредит — это хороший шаг для «приручения» банка. Организация поймет, что вы копите сбережения, значит, стали относиться к деньгами серьезнее, чем раньше.
Потом вклад можно пополнить. Или открыть другой вклад, по которому снятие средств не предусмотрено, на длинный срок, например, на полгода. А на более длинные сроки сейчас наши банки стараются средства к себе «не зазывать», так как ключевая ставка непредсказуема.
В любой случае: открытие вклада — это шаг банка и клиента на встречу друг другу.
Начать брать небольшие кредиты в банках
После того, как вы открыли в банке вклад и продержали его на счете хотя бы месяца два-три, вы можете попытать счастья и попросить у банка небольшую ссуду — хотя бы на сумму вклада.
Месяца на три — на полгода. И если банк вам ее одобрит, то вы должны ее аккуратно погашать: в срок и с накопленными процентами.
Делать это легко, если есть регулярный доход в виде заработной платы.
Потому что банк выдаст вам график платежей, в котором будет четко прописано, в какой день и какой суммы платеж каждый месяц вы должны вносить в погашение долга.
Напоминаем, что по техническим причинам проводок средств между банками деньги на ссудный счет лучше вносить за пару суток до даты платежа по кредиту.
Также можно попросит банк выдать вам кредитную карту с небольшим лимитом, пользоваться ей и также аккуратно погашать долг. Можно попросить выдать карту рассрочки, например, «Халву» от Совкомбанка.
Для этого не обязательно обращаться в сам банк-эмитент, ее сейчас распространят многие кредитные организации. Принцип исправления КИ при использовании карты рассрочки такой же, как и при обычном кредите — вовремя гасить платежи.
Можно еще попросить подключить овердрафт по дебетовой карте, но это сложнее и менее выгодно, чем получение обычной кредитной карты.
Закройте все ранее выданные кредитные карты. Особенно, если вы их брали «на всякий случай»
Для снижения кредитной нагрузки рекомендуется закрыть кредитные карты, которые есть у клиента банка, претендующего на получение нового займа. Почему? Чем банку мешает карта, полученная когда-то и лежащая «просто так, на всякий случай»? Именно тем, что при наступлении форс-мажорных событий вы средствами с этой карты можете воспользоваться.
Причем за один день — и на полный лимит. Приведем пример — вам срочно потребовалась операция, например, при травме глаза или при переломе конечности.
Кстати, многие люди на самом деле держат неиспользуемые кредитки именно для такого случая — «вдруг я заболею. И мне срочно потребуются средства на лечение. На любое. Да хоть на новую коронку на зуб».
А сторонний кредитор об использовании лимита давно спящей карты узнает лишь после того, как вы допустите по данной кредитке просрочку. Поэтому каждый банк учитывает фактор наличия у клиента кредитной карты как фактор риска. Например, Сбер рассчитывает кредитный потенциал своих клиентов, учитывая 5% от лимита каждой выданной человеку карты.
И если у вас есть карта Альфа-банка на сумму в 850 тыс. рублей, то это плюс 42,5 тысячи к вашей кредитной нагрузке ежемесячно. И только вам решать, нужна вам такая карта и дальше или ради ипотеки ее все же стоит закрыть.
Читайте также
- Что происходит с кредитной историей после банкротства? Ухудшаются ее показатели
- Как восстановить кредитную историю после работы судебных приставов
- Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру
Все средства держать в одном банке
Также рекомендуется заранее выбрать банк, в котором вы планируете взять ипотечный кредит.
Хотя, конечно, мы выбираем, а банки нам потом в нашем выборе отказывают. И по каким-то субъективным соображениям именно в этом банке ссуду могут не одобрить.
Банк всегда в своем праве не объяснять никому причины отказа в одобрении ссуды.
Но все же — держать все средства в одном банке для того, чтобы продемонстрировать свою платежеспособность, все финансовые структуры советуют. Для этого они приманивают людей повышенной ставкой по вкладам или возможностью снизить процент по той же ипотеке, если вы — зарплатный клиент.
Но может произойти и так, что основная дебетовая карточка у клиента 40 лет от роду всегда была в Сбере, и он ей пользуется лет так уже 25.
Там же открыта и кредитная карта, которую человек аккуратно обслуживает. А зарплатная карта у него открыта в МТС-банке. Но кредит он все равно получил в ПСБ (бывший Промсвязьбанк). Потому что ни Сбербанк, ни зарплатный банк ипотеку так и не одобрили.
Вернуться ли времена ипотеки без первоначального взноса
До кризиса 2008 года отечественные банки довольно лихо практиковали раздачу ипотечных ссуд без внесения обязательного первоначального взноса.
То есть можно было просто прийти в банк, подать заявку на ипотеку и начать платить весь объем долга буквально «с нуля».
Про некоторые такие банки даже ходили шутки, что в них не получит кредит «разве только мертвый клиент».
Но кризис сурово изменил ипотечный рынок, и не только отечественный.
Если вспоминать, то та нестабильность мировой финансовой системы как раз и началась с невыполнения обязательств по жилищным кредитам в США. Именно там лопнул так называемый «ипотечный пузырь».
Ответом на кризис в сфере выдачи ипотеки в России стало прекращение кредитования в иностранной валюте — долларах США, евро, японский йенах, швейцарских франках. С 2009 года жилищные кредиты в РФ выдаются только в рублях.
Еще одно последствие — прекращение кредитования на покупку недвижимости без первоначального взноса. Чем выше сумма взноса, тем серьезнее на покупку жилья настроен заемщик — по крайней мере так считается в банках.
Без взноса в 20% от полной стоимости приобретения к банку сейчас даже подходить не стоит. А во многих регионах эта сумма — миллион и больше. А учитывая еще и рост ставки по всем кредитам, покупка жилья в ипотеку стала совсем недоступной. По крайней мере, ставка по ипотеке в Альфа-банке на январь 2025 года — 29,3%. И перспектив ее снижения пока не видно.
Устали от долгов? Закажите звонок юриста нашей компании, обсудите перспективу избавления от финансовой нагрузки через прохождение процедуры банкротства.
