Продажа имущества, заложенного по кредиту, возможна с согласия банка. Эти вопросы стороны (залогодатель и залогодержатель) решают на свое усмотрение. С 2024 года в законе об ипотеке появилась новая статья, существенно изменившая данный порядок. Заемщик вправе продать жилье, а банк обязан дать согласие на это, если еще не началось взыскание задолженности.
При этом деньги по сделке продавец перечислит на специальный счет, и они пойдут на погашение ипотеки. Мы расскажем пошагово, как продать квартиру в залоге у банка, что из документов нужно подготовить заемщику.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Можно ли продать квартиру под залогом
Залог по кредиту может возникать двумя способами. Чаще всего речь идет о приобретении недвижимости и автомобилей за счет заемных средств. Обременение в виде залога будет предусмотрено условиями договора, а соответствующие сведения внесут в базы данных при регистрации собственности. Еще в залог можно передать свое имущество, чтобы получить потребительский или коммерческий кредит. В данном случае собственник (заемщик) соглашается ограничить свои права, в том числе на распоряжение личной собственностью.
После оформления ипотеки с залогом жилья заемщик приобретает право собственности на имущество. Но при этом он будет обязан возвращать кредит в соответствии с графиком и страховать заложенное имущество. Одним из условий залога является невозможность продажи недвижимости без согласия банка. Это работает следующим образом:
- в выписке из ЕГРН на объект будет запись о наличии обременения права, т.е. покупатель изначально не согласится на такую сделку;
- даже если ввести покупателя в заблуждение и оформить договор, при его проверке в Росреестре сразу увидят запись о залоге (стороны получат отказ в регистрации);
- продать недвижимость без согласия банка и без регистрации в Росреестре нельзя, поскольку это не повлечет переход права собственности.
Все указанные ограничения вполне логичны и разумны, так как являются гарантией для банка, выдавшего кредитные средства своему клиенту.
До лета 2024 года заемщик мог попробовать получить согласие на продажу квартиры. Но если банк отказывал в такой просьбе, то ничего нельзя было сделать. Но сейчас в законе об ипотеке есть статья 37.1, которая в корне меняет ситуацию. Она дает возможность самостоятельно продать заложенный объект, даже если банк не согласен на такую сделку.
В законе № 102-фз нет ограничений по сроку действия ипотеки, если заемщик хочет продать квартиру. Но одно из условий гласит, что на момент подачи заявления в суде не должно быть иска об обращении взыскания на имущество. В остальном, заемщик может просить согласие в любой момент, в том числе через несколько месяцев после оформления ипотеки.
Порядок действий для продажи недвижимости в ипотеке
В статье 37.1 говорится о «реализации» заложенной недвижимости. Впрочем, это будет именно продажа, после чего собственником квартиры станет другое лицо. Уже в начале статьи есть важная оговорка — средства от покупателя пойдут на полное погашение обязательств по кредитному договору.
Это означает следующее:
- нельзя продать объект за стоимость, которая будет ниже остатка по ипотеке (с учетом всех начислений);
- нельзя включить в договор пункт о передаче денег наличными или о перечислении на обычный счет продавца, так как это будет нарушать интересы залогодержателя.
Воспользоваться правом на продажу можно в любой момент — сразу после заключения кредитного договора, спустя несколько месяцев или лет. Даже если по ипотеке есть просроченный долг, это не станет препятствием для сделки. Но в законе есть и важная оговорка. Самостоятельная продажа станет невозможна, если банк начал процедуру обращения взыскания на имущество. Этот факт подтверждается подачей иска в суд.
До того, как приступить к сделке, необходимо запросить в банке справку о размере остатка кредитной задолженности. Так заемщик сможет сравнить ее с ценой недвижимости на рынке, подобрать подходящие предложения от покупателей или сам разместить объявление.
Далее алгоритм действий таков (пока кратко, а подробности разъясним ниже);
- заемщик подает в банк заявление, где указывает о желании продать заложенную квартиру;
- в течение 10 дней на заявление дают положительный ответ (в виде уведомления) или отказ;
- если банк «дал добро», то на самостоятельную продажу отводится 4 месяца, а продлить этот срок можно с дополнительного согласия банка;
- продавец и покупатель совершают сделку, обращаются в Росреестр для регистрации;
- деньги по договору переводят на счет, открытый банком (реквизиты будут указаны в уведомлении);
- после погашения всех обязательств по ипотеке заемщику (продавцу) вернут остаток средств.
Продать квартиру в залоге можно, чтобы заработать на сделке. Это особенно актуально для недвижимости, приобретенной достаточно давно, если ее стоимость заметно выросла за последние годы. Естественно, причиной продажи могут быть и сложности с внесением платежей. В любом случае, принимать решение нужно заемщику.
Читайте также
- Ипотека при банкротстве: как пройти процедуру с сохранением квартиры
- Кому доступно жилье в кредит: требования к заемщику по ипотеке
- Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру
Документы для продажи квартиры, находящейся в залоге
Как минимум, в состав документов для купли-продажи недвижимости входит договор, выписка из ЕГРН. Дополнительно можно оформить передаточный акт, долговую расписку и т.д. Судя по смыслу статьи 37.1 закона об ипотеке, для получения согласия банка указанные документы будут не нужны.
В принципе, на момент подачи заявления у заемщика еще может не быть подходящего варианта для продажи. Получив положительное уведомление, он приступит к поиску покупателя и согласованию условий сделки.
Вот полный перечень документов, которые точно будут нужны для самостоятельной продажи квартиры в залоге:
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- договор купли-продажи со всеми приложениями;
- заявление в банк;
- уведомление от банка с согласием на сделку, с условиями продажи;
- заявление в Росреестр о регистрации сделки и перехода прав.
Покупатель обязательно проверит все документы на квартиру. Ему нужно будет показать и положительное уведомление от банка. Помимо прочего, там будет указана минимальная цена продажи (соответствует остатку по ипотеке). В договоре можно указать сумму больше, но не меньше.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Обращение в банк
Заявление в банк можно подать по почте (с уведомлением о вручении) или лично под роспись. С момента получения документа начнет течь десятидневный срок на ответ. Про содержание заявления в законе ничего не говорится. Стоит добавить, что если ипотека оформлена на заемщика и созаемщика, то они оба (одновременно) обращаются в банк за согласием.
Обращение заявителя кредитная организация обязана рассмотреть за 10 дней. Если все соответствует закону, то заемщику направляют уведомление о разрешении на продажу. В этом документе банк указывает:
- срок самостоятельной реализации (до 4 месяцев), даты его начала и окончания;
- минимальная цена, которая будет равна сумме оставшихся обязательств по ипотеке;
- порядок оплаты по договору купли-продажи (например, даты и суммы аванса, окончательного расчета);
- реквизиты счета, на который покупателю нужно переводить деньги.
Каких-либо дополнительных условий, в том числе для выбора покупателя, банк установить не может. Уведомление направляют заказным письмом или вручают лично. Получив согласие, заемщик начинает сделку — оформляет договор с покупателем, размещает объявления и т.д.
В законе говорится только о двух сроках, которые могут повлиять на сделку. В течение 10 дней банк обязан ответить на заявление заемщика (согласием или отказом). Если вынесено положительное решение, то на самостоятельную продажу будет отведено 4 месяца. Банк на свое усмотрение может продлить указанный срок.
Когда могут отказать в продаже
Так как норма о возможности продажи недвижимости есть в законе, банк не может просто так ответить отказом. Однако есть 5 оснований, когда заемщик получит отрицательное решение:
- если на момент получения заявления уже предъявлен иск, где банк просит обратить взыскание на имущество;
- если в отношении заемщика открыто судебное или внесудебное банкротство;
- если залог на квартиру установлен в пользу нескольких залогодержателей (самый очевидный пример — военная ипотека, где в договоре участвует банк и «Росвоенипотека»);
- если квартира заложена по двум ипотекам — предшествующей и последующей (это возможно на основании ст. 43 закона, хотя и встречается крайне редко);
- если заемщик ранее уже получал согласие, но не уложился в установленный срок или отказался от самостоятельной реализации.
По иным основаниям, в том числе из-за наличия просроченной задолженности, банк отказать не может.
О перечисленных выше обстоятельствах банк наверняка узнает. К примеру, сведения о возбуждении внесудебного или судебного банкротства размещены в открытом доступе на «Федресурсе». Наличие еще одной ипотеки с залогом видно по выписке из ЕГРН. От заемщика тут ничего не зависит.
Последствия согласия банка на продажу квартиры
Итак, если банк согласился с заявлением заемщика, можно приступать к сделке. Тут действуют общие правила ГК РФ:
- договор подписывают стороны или их представители по доверенности;
- на регистрацию документы подают через МФЦ или в электронной форме через сервисы Росреестра;
- скорее всего, в уведомлении банка будет условие о переводе всей стоимости квартиры до регистрации, т.е. на момент обращения в Росреестр;
- при регистрации перехода права собственности запись о залоге аннулируют;
- если покупатель сам брал ипотеку на приобретение жилья, в ЕГРН появится запись о новом залоге.
Уведомлять банк о завершении сделки не нужно. Он и так об этом узнает из Росреестра при снятии залога, а также по мере получения денег. Со счета, открытого специально под сделку, удерживают сумму, равную остатку требований по кредиту. Далее оставшиеся средства переводят бывшему заемщику. Естественно, ипотечный договор прекратит действие, так как все обязательства по нему будут закрыты.
В ст. 37.1 закона указано еще два нюанса. Прежде всего, заемщик не имеет права продавать квартиру ниже стоимости, определенной в уведомлении банка. Так как Росреестр проверяет этот документ при регистрации, он вынесет отказ из-за занижения цены. После получения заявления от заемщика банку запрещается подавать иск об обращении взыскания на заложенный объект. Но если вынесен отказ, то это будет разрешено.
Если по ипотеке есть долг и его взыскивают приставы, то действует общий порядок получения согласия банка на продажу квартиры. Но если предъявлен иск об обращении взыскания на предмет залога, то по заявлению вынесут отказ. Такое условие содержится в ст. 37.1 закона № 102-фз.
Допускается ли продажа заложенной квартиры при взыскании долгов и во время банкротства
Если по ипотеке возникла просрочка, а банк ведет ее взыскание, запрет на самостоятельную продажу не возникает.
Но если при большой и систематической просрочке подан иск для обращения взыскания на имущество, то на заявление вынесут отказ. Это прямо следует из статьи 37.1 закона.
Как мы указали выше, если на момент подачи заявления заемщик проходит банкротство (по своей инициативе или по требованию кредитора), то банк обязан отказать в заявлении.
Самостоятельная продажа квартиры будет невозможна. В рамках судебного банкротства она, по умолчанию, будет реализована на торгах.
Если после расчета с кредиторами, выплат управляющему и погашения расходов по делу возникнет остаток, его вернут должнику.
На случай судебного банкротства есть еще одна возможность повлиять на судьбу квартиры. Это связано не с продажей, а с защитой объекта от реализации. Для этого должнику необходимо заключить мировое соглашение с банком. Если его утвердит суд, то недвижимость исключат из конкурсной массы. В части остального имущества реализация пройдет по обычной процедуре.
Планируете пройти банкротство и опасаетесь за судьбу заложенной квартиры? Позвоните нашим юристам, чтобы узнать обо всех вариантах действий. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
