Когда человек вступает в долевое строительство, он вкладывает деньги в саму стройку. Поэтому, если вдруг застройщик вдруг «передумает» строить дом и подаст документы на банкротство, очень важно как можно быстрее узнать об этом и подать документы с требованием о возврате долга в реестр долгов, который ведет арбитражный управляющий.
На момент заключения договора долевого строительства будущей квартиры, скорее всего, не существовует. По договору долевого участия дольщик выплачивает застройщику денежные средства в счет постройки и покупки квартиры, а тот, в свою очередь, берет на себя обязательство дом построить. А после ввода в эксплуатацию жилую площадь в этом доме передать в собственность участнику долевого строительства.
Для дольщика самым большим плюсом является цена, по которой приобретается квартира. Такая цена будет ниже рыночной стоимости жилплощади в уже построенных домах. При этом долевое строительство дает возможность стать владельцем квартиры в более перспективном районе и с улучшенной планировкой, чем человек мог бы себе позволить, купив жилье в уже сданном в эксплуатацию доме или на вторичном рынке.
Однако основным минусом «долевки» является рискованность участия в таком варианте строительства. Ни один застройщик не может гарантировать, что дом будет достроен в срок, да и вообще, что стройка будет доведена до конца.
Вопрос «обманутых дольщиков» стоит особо остро сейчас, когда обстановка в стране и мире очень неустойчива. Эта статья адресована тем, кто из-за банкротства застройщика не может ни получить квартиру, ни вернуть уплаченных за нее денег. Рассказываем, кто попадет в реестр обманутых дольщиков, какие права у них возникают и что делать, чтобы отстоять свою правоту и добиться справедливости.
В каких случаях банкротятся застройщики
В последние годы вся страна учится жить и приспосабливаться к новым реалиям. Многие, ранее казавшиеся невероятными, факторы влияют как на наших сограждан, так и на организации. В том числе и на компании-застройщики.
Банкротство застройщика — это самый страшный сон для любого участника долевого строительства, который для некоторых становится явью. Компания признается банкротом, когда ее денежных средств не хватает на покрытие своих долгов и на продолжение строительства.
Откуда берутся долги и куда пропадают деньги дольщиков? Могут быть разные причины для банкротства каждого конкретного застройщика. Так, например, это могут быть:
- Ошибки в бизнес-планировании;
- Рост цен на стройматериалы;
- Рост цен на оплату труда подрядчиков;
- Скачки курса валют;
- Издержки на судебные разбирательства;
- Форс-мажоры;
- Снижение покупательской способности;
- И другое.
Согласно федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)», стать инициатором банкротства застройщика могут:
- Застройщик самостоятельно;
- Кредиторы застройщика (дольщики, банки, поставщики, подрядчики, госорганы);
- Налоговая инспекция.
Банкротство застройщиков проводят Арбитражные суды и процедура эта отнюдь не быстрая. Она может длиться от полугода до нескольких лет. Все это время дольщики вынуждены находиться в «подвешенном» состоянии — ни денег, ни квартиры.
Признать компанию несостоятельной можно в следующих случаях:
- Долг превысил 300 000 рублей;
- Просрочка по обязательствам превысила 3 месяца.
Особенность процедуры банкротства застройщиков состоит в том, что в отличие от признания несостоятельным любого другого юридического лица, здесь нет стадии финансового оздоровления. Сразу наступает этап конкурсного производства.
Во время конкурсного производства, назначается специальное лицо — финансовый управляющий. Именно он в течение всей процедуры будет распоряжаться денежными средствами на счетах застройщика, определять список кредиторов, устанавливать размер их требований.
Вырученными от продажи имущества застройщика денежными средствами финансовый управляющий старается покрыть все задолженности перед кредиторами.
Где получить информацию о банкротстве застройщика?
В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.
По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.
Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.
- Официальный сайт издания «КоммерсантЪ»:
На сайте можно узнать о планирующейся или уже ведущейся процедуре банкротства любой организации. Для этого необходимо перейти в раздел «Банкротства», а затем в подраздел «Поиск информации о банкротстве». После нужно ввести ИНН компании-застройщика. Публикация в данном издании является обязательным требованием при инициации процедуры банкротства, поэтому сведения, предоставляемые данным сайтом, являются достоверными.
В случае, если застройщик находится в процессе признания его несостоятельным, на сайте также можно получить информацию о суде, в котором рассматривается дело, о номере дела, о дате закрытия реестра требований кредиторов, а также о конкурсном управляющем.
- ЕФРСБ:
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве также можно узнать, находится та или иная организация в процессе банкротства или нет, а также получить много другой информации о ходе уже идущей процедуры, например, результаты собраний кредиторов. Поиск можно осуществить по ИНН организации.
- Картотека арбитражных дел:
На портале электронного правосудия можно получить информацию по любому делу, рассматриваемому в арбитражном суде. Узнать, есть ли в производстве судов дело о банкротстве застройщика, можно осуществив поиск по наименованию компании или его ИНН. Здесь можно ознакомиться с ходом дела (если оно уже есть), информацией о сторонах и так далее.
Что делать дольщикам при банкротстве застройщика при долевом строительстве
Когда начинается процесс банкротства застройщика, в обязанности финансового управляющего входит утверждение реестра кредиторов. Кредиторами застройщика могут быть: банки, государственные органы, подрядчики, поставщики, а также дольщики.
Поэтому первое действие дольщика, чей застройщик банкротится, — это подача заявления в Арбитражный суд с целью включения его в реестр требований кредиторов. При этом дольщик сам решает, какое требование ему заявлять. Это может быть документ о передаче квартиры или о возврате денег, о возмещения ущерба.
При этом у многих дольщиков при реализации конкурсной массы застройщика возникает вопрос «Могут ли продать мою квартиру, если я выбрал требование о передаче квартиры?». Нет, если участник долевого строительства требует передачу квартиры, то такая недвижимость будет исключена из конкурсной массы застройщика, а следовательно, и продать на торгах ее не могут.
При заявлении своих требований для включения в реестр важно соблюсти установленные законодательством сроки. Реестр кредиторов открывается в день, когда информация о банкротстве официально публикуется. В него могут вноситься требования в течение 3 месяцев с момента открытия. После реестр закрывается.
Законом установлена очередность удовлетворения требований кредиторов:
- Кредиторы, которым должны быть выплачены компенсации вреда жизни и здоровью;
- Сотрудники и бывшие сотрудники застройщика;
- Участники долевого строительства;
- Требования всех остальных кредиторов.
То есть дольщики — это кредиторы третьей очереди. Увы, как правило, для удовлетворения требований этих кредиторов, денег у застройщика уже не хватает.
Вырученные от реализации имущества застройщика денежные средства распределяются между кредиторами по очередям в следующем порядке: сначала происходит распределение средств между кредиторами первой очереди в равных долях.
Если после этого остались еще денежные средства — удовлетворяются требования кредиторов второй очереди и так далее.
Если после выплат одной из очередей (например, второй) денежные средства закончились, то остальные кредиторы, очередь которых ниже, останутся без выплат.
Кроме того, участники долевого строительства, еще на этапе заявления требований, могут выбирать, какую форму требования выбрать — передачу жилого помещения или возврат денежных средств. Если заявитель выбирает второй вариант, то он включается в реестр требований о передаче жилых помещений.
Если изначально расчет между застройщиком и дольщиком производился с использованием эскроу-счета, то в этом случае для возврата своих денег необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о расторжении договора долевого участия.
Где посмотреть реестр дольщиков при банкротстве застройщика?
Реестра дольщиков в свободном доступе нет. Это персональные данные физических лиц, и сама по себе публикация списка всех дольщиков нарушает требования закона.
Однако дольщики — это те же кредиторы, а информацию о кредиторах, если она нужна, можно посмотреть на сайте картотеки арбитражных дел. Там есть и информация о ходе конкретного банкротного дела и участниках этого производства.
Как включить свои требования в реестр кредиторов
Требования включаются путем подачи заявления. В нем необходимо указать на фактические обстоятельства, обосновать свою позицию и подкрепить ее подтверждающими документами.
Само заявление направляется заказным письмом с описью в адрес конкурсного управляющего.
Посмотреть, кто утвержден управляющим, узнать его адрес, можно способами, о которых мы писали выше — получить уведомление, проверить через сайт издания «Коммерсантъ», «Федресурс» или картотеку арбитражных дел. Также заявление можно подать и лично.
После получения заявления у управляющего есть 30 дней на его рассмотрение и принятие решения о включении кредитора в реестр или об отказе о включении.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Как понять, что застройщик может вскоре обанкротиться
Чтобы предугадать банкротство застройщика не нужны экстрасенсорные способности, достаточно следить за ходом строительства и обращать внимание на «звоночки».
К ним относятся:
- Остановка строительства. Это один из сигналов, что что-то идет не так. Остановка невыгодна и находится за рамками интересов застройщика.
- На сайте проекта не размещается финансовая отчетность.
- Срок разрешения на строительство подходит к концу.
- Крупные банки не дают ипотеку на данный объект.
Все вышеуказанные моменты являются предпосылкой для проверки застройщика на предмет банкротства. В этом деле — чем быстрее такая информация станет известна, тем больше возможностей в разрешении проблемы для дольщика.
Заключение
Квартирный вопрос на сегодняшний день остается нерешенным у многих людей. Особенно обидно, когда ты вроде пытаешься его решить, ждешь свою строящуюся квартиру, а в итоге остаешься без нее, да и без денег, причем не по своей вине. Более того, все это сопровождается кучей истрепанных нервов, бумаг, хождением по инстанциям и другими вытекающих из этого проблемами.
Самое разумное решение в таком случае — это еще на той стадии, когда есть подозрения о приближающемся банкротстве застройщика или оно только-только началось, заручиться поддержкой юриста. Этот шаг поможет спасти свои деньги и остаться в выигрышной позиции в, казалось бы, такой непростой ситуации.
Вопрос-ответ:
Да, дольщик, как один из кредиторов, вправе инициировать банкротство. Однако на практике сделать это в одиночку очень сложно и финансово затратно. Кроме того, придется решать множество процессуальных вопросов, отслеживать процесс и активно участвовать в нем, что требует огромного количества свободного времени. В таком случае лучше обращаться в надзорные и налоговые органы, которые займутся инициацией этой процедуры.
Вместе с заявлением нужно подать все, максимально подтверждающие вашу позицию, документы. Такими будут копии:
- Договора с застройщиком;
- Документы об оплате имущества;
- Решения судов и других органов;
- Паспорта участника долевого строительства;
- Другие.
В случаях, когда участник долевого строительства не согласен с решением управляющего относительно включения требований в реестр, он может оспорить его в течение 15 рабочих дней через Арбитражный суд.
Когда банкротится застройщик нежилого помещения, для дольщиков есть два пути развития событий:
- Нежилое помещение до 7 м2 — в данном случае дольщик в общем порядке может включиться в реестр требований;
- Нежилое помещение от 7 м2 — в данном случае дольщик может заявить свое требование только как денежное и включиться в четвертую очередь реестра.
В этом нет ничего катастрофически страшного. Ознакомиться с ходом дела можно в Реестре сведений о банкротстве. Здесь можно получить информацию о включенном в конкурсную массу застройщика имуществе, ознакомиться с судебными актами и отчетами конкурсного управляющего.
