Если смотреть законодательство, то оно разрешает заложить ипотечное жилье второй раз при получении еще одного кредита. Но на практике это невозможно. Главным условием является согласие банка по первой ипотеке на предоставление недвижимости в залог при последующем кредитовании.
Такое разрешение ни за что не получить, да и в положениях договора наверняка будет стоять запрет на подобные сделки. Поэтому еще раз взять кредит под залог квартиры в ипотеке можно после погашения ссуды на жилье. Все подробности в нашей статье.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Разрешает ли закон заложить ипотечную квартиру в залог
Целью оформления залога по ипотеке является предоставление гарантий банку, который согласился выдать заемщику деньги в долг. Стоимость недвижимости должна покрывать кредитные обязательства. В содержании договора банк опишет условия сделки. При этом многие положения об ипотеке напрямую прописаны в законе № 102-фз. Некоторые из них стороны ипотеки могут изменить по взаимной договоренности. Однако банк никогда не согласится ухудшить свое положение, тем более что сам готовит и предоставляет на подпись проект договора.
Сразу скажем, что указанным выше законом разрешена последующая ипотека. На этот случай введена отдельная глава VII, которая включает несколько статей. Суть сделки такова:
- у заемщика есть действующая ипотека, по которой залогом является какой-либо объект недвижимости (дом, квартира и т.д.);
- пока не погашена ипотека, заемщик может подать заявку на еще один кредит и предложить банку в залог имущество, на которое уже установлено обременение;
- описанные выше действия возможны только в случае, если на это нет запрета в договоре по действующей ипотеке.
Итак, все вроде бы возможно, но упирается в условия договора по ипотеке. Уверены, вы и сами понимаете, что там никогда не будет согласия на еще один залог недвижимости по другому кредиту. Это не только снижает уровень гарантий первого банка. Возникнут дополнительные сложности при обращении взыскания на имущество, ведь права на него будут у двух залогодержателей.
Если строго следовать закону, то последующая ипотека с повторным залогом на ту же квартиру разрешена. Но для этого нужно, чтобы в первоначальном договоре отсутствовал запрет на указанную сделку. Так как он, скорее всего, будет включен в условия документа, еще раз оформить залог не получится.
Обязательные условия для заключения последующей ипотеки
Согласно закону № 102-фз, ипотекой считается не сам кредит, а договор о залоге недвижимости. В дополнение можно оформить еще и закладную, которая признается ценной бумагой.
Учитывая изложенное, даже если брать потребительский кредит под залог, он, по сути, тоже будет являться ипотекой.
Смотрим статью 43 закона. Там установлено главное условие, при котором допускается последующая (вторая) ипотека — если она не запрещена первоначальным договором.
Проверить это несложно. Договор на кредит и залог, конечно, весьма объемный, но заемщик наверняка быстро найдет там пункт о запрете на последующую ипотеку. В крайнем случае, можно поручить экспертизу документов юристу, который точно разберется во всех условиях.
Если запрет прописан в договоре, о последующей ипотеке можно забыть. Во-первых, сведения о залоге не скрыть, ведь запись об этом будет в выписке ЕГРН. Эту информацию обязательно проверит любой банк, в который обратится собственник.
Скорее всего, данное обстоятельство уже станет причиной отказа в заявке. Но даже если банк неожиданно согласится одобрить кредит, он попросит предоставить копию договора об установлении залога. Поскольку там наверняка будет пункт о запрете на последующую сделку с заложенным имуществом, последует отказ.
Первоначальный договор может содержать не прямой запрет на оформление залога второй раз, а условия, при которых будет разрешена последующая ипотека. Это сложно представить на практике, но такова норма закона. Есть и еще одно ограничение, которое не получится обойти. В п. 5 ст. 43 закона говорится, что установление залога по последующей ипотеке с закладной не допускается. Здесь уже не важны условия первоначального договора.
Как действовать заемщику
Если рассуждать теоретически, то взять еще один кредит и заложить по нему ранее заложенную недвижимость можно. Заемщик действует как обычно, т.е. подает заявку и иные документы, предусмотренные программой кредитования банка. До этого нужно уточнить, нет ли пункта о запрете на последующую ипотеку в первоначальном договоре. В остальном, ничего необычного не будет. Если бы второй кредит одобрили, то далее стороны регистрируют залог через Росреестр. Там появится запись об обременениях в пользу двух залогодержателей.
Описанная выше ситуация может существовать только «на бумаге», но не в реальности. Можно ли повлиять на оформление нового кредита, если первая ипотека была взята (условно) на 5 000 000 рублей, а сейчас ее остаток составляет около миллиона? При этом стоимость квартиры явно превышает эту сумму и «с запасом» покрывает обязательства перед банком.
Если брать еще один кредит на тот же миллион, то цена недвижимости, скорее всего, будет превышать долг перед обоими залогодержателям. Но это не имеет значения, если в договоре стоит запрет на повторное оформление залога.
В ЕГРН содержатся все основные сведения о правах на недвижимость, а также о зарегистрированных обременениях. Поэтому там обязательно появится и запись о залоге, установленном по ипотеке. Проверить этот факт можно по выписке из реестра, которая будет нужна для подачи заявки на новый кредит.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Что делать при отказе
Банку по первой ипотеке не нужно давать отдельное согласие или выносить отказ для повторного оформления залога на ту же недвижимость. Если в договоре не окажется пункта о запрете на такую сделку, в одностороннем порядке ничего изменить нельзя. Поэтому отказ может вынести только банк, куда заемщик пытается заложить уже заложенное имущество.
Если заявка отклонена, то о последующей ипотеке стоит забыть. Оспаривание отказа банка попросту невозможно. Обращаться в другие кредитные организации при тех же условиях тоже не имеет смысла. Как вариант, заемщик может:
- взять обычный потребительский кредит на любые нужды или для погашения остатка по ипотеке;
- рефинансировать действующую ипотеку через другой банк (в этом случае могут предложить дополнительную сумму);
- подать в свой банк заявление о самостоятельной продаже заложенной недвижимости, что стало возможно с 2024 года (деньги по сделке пойдут, в первую очередь, на погашение ипотечных обязательств).
Первые два варианта в современных условиях можно считать нереализуемыми. Кредиты сейчас по сверхвысоким ставкам берут только самые отчаянные заемщики. По этой же причине рефинансирование тоже невозможно, ведь проценты по договору с другим банком точно будут выше первоначальных.
А вот схема с продажей заложенного объекта вполне возможна. Главное, чтобы это устраивало самого заемщика. Покупатель приобретаемого объекта переведет деньги на специальный счет. С него спишут средства в размере остатка по ипотеке.
Одной из гарантий банка по ипотеке является страхование недвижимости. Это обязанность заемщика, который заключает кредитный договор. Указанное правило будет действовать и при оформлении второго залога.
Особенности обращения взыскания на ипотечную недвижимость по двум ипотекам
Рассмотрим теоретическую ситуацию, когда один и тот же объект получилось заложить по двум кредитам. При возникновении у заемщика просрочки наступят такие последствия:
- у банка по первоначальной ипотеке всегда будет приоритет при обращении взыскания на заложенное имущество;
- если просрочка возникла по первой ипотеке, то сначала будут погашены все обязательства по ней;
- если просрочка возникла по второй ипотеке, то банк по первому договору может одновременно заявить свои требования (даже если по ним не наступил срок исполнения).
Подробнее об этих нюансах разъяснено в статье 46 закона об ипотеке. Данные правила применяются как при продаже объекта в исполнительном производстве, так и при реализации в банкротстве. Стоит сказать о том, что в банкротном деле можно сохранить ипотечное жилье. Для этого должник заключает мировое соглашение с залогодержателем. Очевидно, что, если объект заложен по двум кредитам, документ придется оформлять с обоими банками.
Наши юристы помогут вам подготовить документы и пройти банкротство, избавиться от просроченных долгов. Особое внимание мы уделим защите имущественных интересов, насколько это позволяет закон. Проконсультируйтесь по данным вопросам прямо сейчас!
