Права собственников могут ограничивать в силу закона, по добровольному соглашению или на основании судебного акта. Обременение тоже относится к ограничениям, так как делает невозможным продажу, дарение или обмен недвижимости. Иногда собственнику будут недоступны и иные действия.
Снять обременение можно при полном исполнении обязательств. Для ипотеки или кредита под залог это будет выплата банку всей суммы долга и процентов. В статье расскажем, что такое обременение на квартиру простыми словами, чем оно грозит собственнику.
В чем суть обременения на недвижимость
По умолчанию право собственности дает неограниченные возможности по владению и распоряжению. Это значит, что собственник сам принимает решение о продаже, обмене или дарении объекта, вселению в жилье третьих лиц и т.д. Ограничить права можно добровольно, чтобы получить какие-либо ответные преимущества. Примером назовем оформление залога, чтобы получить кредит. Также ограничения могут возникнуть и без желания собственника, если это предусмотрено законом или судебным актом.
Термин «обременение» происходит от слова «бремя». Как указано в словарях, это ноша или груз, т.е. что-то тяжелое. Действительно, обременение нельзя назвать приятным событием для собственника. Ограничения в правах наверняка будут долгосрочными и повлияют на возможность распоряжения недвижимостью. В зависимости от обстоятельств, обременение может быть:
- в виде залога по каким-либо обязательствам (ипотека, потребительские кредиты);
- в виде ареста, запрета на регистрационные действия (при рассмотрении иска или в ходе исполнительного производства);
- в виде ограничений на распоряжение квартирой, комнатой или домом при прохождении банкротства.
Одним из временных обременений является аренда. Но это не сильно ограничит права владельца недвижимости. Он сможет продать, подарить или обменять объект даже без согласия арендатора.
Однако это не очень умный поступок, так как смена собственника не влечет прекращение арендных отношений.
Для земли обременение может вводиться по сервитуту. Оно ограничивает права собственника для соблюдения интересов третьих лиц (например, владельцев смежных участков).
Также стоит сказать, что обременение может вводиться на права всех владельцев объекта (если их несколько) или на конкретную долю (при долевой собственности). Все зависит от оснований возникновения, условий сделки и конкретных обязательств.
Предметом обременения может быть земельный участок, квартира, комната, дом, гараж и иной объект, доля в праве. Эти сведения обязательно появятся в ЕГРН (единый реестр недвижимости). Соответственно, проверить наличие или отсутствие обременений сможет сам собственник, покупатель или иное лицо. После снятия или отмены обременения эта регистрационная запись в реестре будет аннулирована.
Читайте также
- Дадут ли потребительский кредит, если у заемщика есть ипотека
- Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру
- Дадут ли кредит, если уже есть кредит в другом банке
Что можно и чего делать нельзя при обременении квартиры
Перечень ограничений напрямую зависит от вида обременения, оснований его возникновения. Собственник квартиры может столкнуться с запретами:
- на любое распоряжение недвижимостью (продажа, дарение и т.д.);
- на вселение и прописку других лиц, кроме членов семьи;
- на перепланировку и переустройство, так как это влечет изменение характеристик объекта.
Запрет на регистрационные действия, который вводят судебные приставы, тоже ограничивает право распоряжения. Даже если должник найдет покупателя и подаст документы на регистрацию, то Росреестр вынесет отказ.
Некоторые ограничения носят условный характер. К примеру, в договоре на ипотеку или кредит с залогом банк укажет о запрете на вселение и прописку других лиц.
На практике, соблюдение этого условия вряд ли проверят, если заемщик будет добросовестно вносить платежи по графику. А вот при возникновении просрочки банк начнет взыскание и наверняка поднимет вопрос о нарушении пункта договора.
Если объект находится под обременением, то им можно пользоваться. Например, заемщик и члены его семьи будут проживать в ипотечной квартире, и на это не нужно спрашивать согласие у банка. Даже если приставом введен арест, это еще не является основанием для выселения. А вот если дело дойдет до продажи на торгах, то квартиру придется освободить (добровольно или принудительно).
Обременение не влияет на права наследования. Заложенный или арестованный объект можно указать в завещании. Если его нет, то открывается наследство в силу закона. Поскольку на момент смерти собственника есть ограничения и запреты, они сохранятся и в отношении наследника. Нельзя принять имущество покойного и отказаться от обременения.
Основания возникновения обременений на квартиру
Сначала расскажем о добровольном обременении. Оно возникает на основании договора, участником которого является собственник. Типичным примером является оформление ипотеки или потребительского кредита под залог недвижимости. Схема работает так:
- для потребительского кредита в залог передается объект, принадлежащий заемщику;
- предметом ипотеки станет жилье, которое заемщик приобретает за счет средств банка (часть стоимости объекта оплачивается первоначальным взносом, маткапиталом и т.д.);
- при подписании договора заемщик соглашается зарегистрировать залог в пользу банка;
- на основании документов от заемщика и банка Росреестр внесет в ЕГРН сведения об обременении.
Как сказано в законе об ипотеке, стороны могут оформить закладную на квартиру. Ее наличие будет важно при обращении взыскания на заложенное имущество, если заемщик допустит большую и длительную просрочку.
Иногда можно столкнуться со вторичным обременением. В качестве примера укажем о приобретении жилья в новостройке:
- гражданин заключает договор на участие в долевом строительстве, т.е. приобретает еще не существующую квартиру или студию;
- деньги по сделке зачисляют на эскроу-счет, что является гарантией интересов застройщика и покупателя;
- пока дом не достроен, можно уступить право требования другому лицу;
- после регистрации договора уступки через Росреестр права и обязательства возникнут и нового покупателя.
Если первый покупатель переводил на эскроу-счет средства по ипотечному договору, обременение возникало в пользу банка. При уступке права требования тоже можно использовать заемные средства. Соответственно, новое обременение возникнет в пользу другого банка.
Обременение в силу закона
Обременения в силу закона возникают независимо от воли и желания сторон. Условно сюда можно отнести ипотеку, ведь при ее оформлении обязательно регистрируется залог. Однако без добровольного согласия заемщика ипотека не возникнет. Напрямую в силу закона обременение может появиться при рассрочке платежей за объект. Схема работает так:
- продавец и покупатель договариваются, что полный расчет по сделке будет происходить уже после регистрации в Росреестре;
- в договоре будет указан пункт о порядке расчета, т.е. об обязанности покупателя перечислить деньги за объект в определенный срок;
- если Росреестр увидит указанное условие, он внесет в ЕГРН запись об обременении в силу закона;
- обременение будет действовать до выплаты всей суммы, а снимут его после предоставления подтверждающих документов (заявление сторон, расписка и т.д.).
Для снятия ограничения в данном случае требуются дополнительные действия. Поэтому стороны нередко указывают в договоре условие о том, что продавец получил всю сумму. Отдельно оформляется расписка со сроками окончательного расчета, но в Росреестр этот документ не передается.
Если покупатель добросовестно относится к обязательствам, никаких проблем не возникнет. Но если продавец не получит все деньги, то придется взыскивать долг через суд. И здесь будет сложно доказывать свою правоту, ведь в договоре указано о полном расчете по сделке еще на момент обращения в Росреестр.
Принудительное обременение
Очень часто обременения и запреты возникают помимо воли собственника. Их могут ввести:
- для обеспечения по иску, если требование связано с взысканием долга или с оспариванием прав на недвижимость;
- для ареста и реализации имущества в исполнительном производстве;
- для обращения взыскания на заложенное имущество (в судебном или внесудебном порядке);
- для реализации недвижимости при банкротстве должника.
Принудительное обременение возникнет на основании судебного акта или постановления пристава. Сведения из этих документов Росреестр перенесет в ЕГРН.
Продать, подарить или обменять объект будет невозможно до тех пор, пока запрет не отменят. Также его снимут после реализации, когда у недвижимости появится новый собственник.
Судебное обременение на недвижимое имущество могут отменить, если ответчик выиграет гражданское дело. В этом случае есть возможность получить компенсацию убытков или упущенной выгоды (если получится их доказать).
Но если иск удовлетворят, то сразу при отмене обеспечения пристав введет арест и запрет на регистрационные действия.
Ограничения не распространяются на лиц, проживающих в квартире, если они не являются собственниками. Но нужно понимать, что их могут принудительно выселить, если заложенную квартиру продадут на торгах. Соответственно, будет аннулирована и регистрация по месту жительства или пребывания.
Как проверить наличие и отсутствие обременений по квартире
Обременение на недвижимость — это серьезная проблема для собственника. Но о существующих ограничениях важно знать другим лицам. Прежде всего, это актуально для людей и организаций, которые планируют приобрести объект. Проверить обременения при продаже или по другим сделкам можно:
- по кадастровым сведениям в выписке ЕГРН (документ можно получить через «Госуслуги» или сервис Росреестр, в МФЦ);
- в режиме онлайн на сайте Росреестра;
- по документам, предоставленным собственником (например, закладная от банка на квартиру по ипотеке, договор на залог и т.д.).
Косвенно о наличии обременений можно узнать на сайте ФССП. Если там есть карточка дела, где должником является собственник, то велика вероятность введения ареста, запрета на регистрационные действия.
Квартиру без обременений можно продать без каких-либо сложностей. А вот если они есть, то покупатель наверняка откажется от сделки, ведь ее будет невозможно провести через Росреестр. Единственным выходом для собственника станет снятие запретов и ограничений.
Теоретически квартиру с обременением тоже можно продать. К примеру, сейчас рассматривается законопроект, который позволит заемщикам продавать ипотечное жилье самостоятельно и без разрешения банка. Такое право возникнет не всегда, а деньги по сделке будут перечислены залогодержателю.
Когда обременение можно снять
Любое обременение можно отменить и аннулировать, хотя это не всегда очень просто. Снятие ограничений возможно:
- после исполнения обязательств перед лицом, в пользу которого установлен залог (с ипотечной квартиры снимут обременение, когда заемщик выплатит все деньги банку);
- после погашения задолженности, если арест вводил пристав;
- после отмены судебного акта и исполнительного документа на долг;
- после отказа в иске, если суд вводил по нему обеспечение;
- после заключения соглашения, по которому меняется предмет залога (это обычно актуально только для сделок между коммерческими организациями).
Специальные правила действуют при банкротстве. В конкурсную массу не включат единственную квартиру, не находящуюся в залоге (хотя исключением может быть роскошное жилье). Но продать ее до завершения банкротного дела не получится, ведь полномочия по распоряжению имуществом передаются управляющему. А вот когда банкротство будет завершено, никаких препятствий для продажи не будет.
Эти и многие другие нюансы о последствиях обременений на недвижимость вам разъяснят наши юристы. Также мы поможем пройти личное банкротство с минимальным рисками!
