В России особенно актуальна поговорка «мой дом — моя крепость». Для россиян одна из самых важных материальных ценностей в жизни — это своя квартира или дом, персональный семейный очаг.
Однако мошенники не дремлют и с учетом постоянно повышающихся цен на недвижимость все время придумывают новые схемы по отъему жилья у населения. Как установить запрет на действия с недвижимостью без участия владельца, чтобы обезопасить свое имущество – рассмотрим в данной статье.
Также расскажем о ситуациях, в которых запрет регистрации устанавливается не добровольно хозяином, а принудительно различными государственными органами.
Добровольный запрет
Собственник жилища или его законный представитель может установить запрет на сделки с недвижимостью, чтобы никакие мошенники с поддельными доверенностями не смогли переписать его квартиру на себя. Делается это на основании статьи 36 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Для этого нужно подать соответствующее заявление о запрете на продажу квартиру без личного присутствия, в котором должно быть указано:
- сведения о заявителе (ФИО, паспортные данные и так далее);
- объект, на распоряжение которым накладывается ограничение — его тип, адрес, кадастровый номер;
- пределы ограничений — хотите ли вы запретить любые сделки со своим имуществом или только часть.
Подать такое заявление можно:
- лично в территориальном управлении Росреестра;
- лично через МФЦ;
- онлайн через портал Госуслуг. Для этого понадобится квалифицированная электронная подпись.
После подачи заявления любым из этих способов через 5 рабочих дней в Единый государственный реестр недвижимости вносятся соответствующие сведения.
Делается это, главным образом, для того, чтобы избежать мошеннических действий с недвижимым имуществом:
- незаконной продажи без ведома владельца,
- установления обременений (аренда, залог) и так далее.
Запрет, устанавливаемый госорганами
Органы власти в России также могут запретить владельцу распоряжаться своей недвижимостью.
Делает это либо суд в рамках судебного процесса, либо ФССП в ходе исполнительного производства.
Смысл такого запрета в обоих этих случаях примерно один и тот же.
Теоретически, почти любое имущество должника (за некоторыми исключениями) может быть продано на торгах или отдано взыскателю в счет погашения долга.
Логично, что ответчик не очень хочет видеть такой исход — поэтому может всеми силами пытаться увести свое добро от внимания суда, судебного пристава и истца — например, фиктивно подарить квартиру маме, чтобы не отдавать свои долги.
Поэтому суд в ходе разбирательства согласно статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ вправе арестовать имущество, принадлежащее ответчику, то есть запретить ему осуществлять сделки с ним.
Сведения о принятом решении направляются в Росреестр, после чего до окончания судебного процесса имущество ответчика невозможно будет продать или подарить. Разумеется, такое определение суда, как и любой судебный акт, могут быть обжалованы в вышестоящей инстанции.
После решения суда о взыскании долга уже приставами принимаются различные меры, которые должны побудить должника быстрее исполнить свои обязательства перед взыскателем. Согласно закону № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» сотрудники ФССП обладают достаточно широким спектром полномочий.
Одной из мер в отношении должника выступает арест имущества ответчика, о котором рассказывается в статье 80 упомянутого закона. Имуществом в этом случае может выступать любая недвижимость, кроме единственного жилья должника и его семьи.
Вернее, арестовать единственное жилье пристав может. А вот продать — нет. Но и должник не сможет совершать с арестованным единственным жильем никаких сделок. Например, не сможет под залог такой квартиры взять кредит.
Арест недвижимости, то есть наложение приставом запрета на регистрационные действия с ней, не обязательно означает, что это имущество будет реализовано на торгах для погашения долга перед взыскателем. Однако такая возможность существует, поэтому наложение ареста на квартиру или дом — это очень тревожный звоночек для должника.
Как приставом накладывается арест на недвижимость
Для недвижимости и ее владельцев в России имеется специальный регистрирующий орган — Росреестр. Поэтому процедура запрета на регистрацию недвижимого имущества для должника выглядит следующим образом:
- После возбуждения исполнительного производства пристав направляет в Росреестр запрос о том, имеет ли должник в собственности объекты недвижимости;
- Далее сотрудник ФССП оценивает ситуацию: какое имущество есть у ответчика, какова сумма долга — возможно, денег на счете в банке хватит для полного погашения и тогда никаких арестов недвижимости и запретов и не нужно;
- В случае необходимости подготавливается постановление о наложении ареста, в котором прописываются все ограничения: нельзя хозяину недвижимости только переоформлять ее или проживание также под запретом;
- После этого подписанное судебным приставом-исполнителем постановление направляется в регистрирующий орган (Росреестр), где в базе устанавливается соответствующая отметка.
Все, теперь продать или подарить такую квартиру, дом или земельный участок до снятия ограничений будет невозможно: покупатель просто не сможет переоформить его на себя и никакая электронная сделка не пройдет через ЕГРН.
Как снять запрет
Самостоятельно и добровольно установленные ограничения отменяются легко: так же, как поставить запрет через госуслуги, его можно и снять. Аналогично есть возможность обратиться в МФЦ или Росреестр с просьбой о снятии ранее наложенных ограничений.
А вот наложение запрета на перерегистрацию недвижимости должника — это абсолютно законное полномочие приставов, поэтому его не так просто обжаловать и снять. Но все же есть несколько путей:
- Самый надежный и простой — погасить долг. Если задолженность будет полностью оплачена, то исполнительное производство будет окончено, а все ограничения должника — сняты. Минус этого способа очевиден: далеко не у каждого ответчика есть финансовая возможность для быстрого решения долгового вопроса.
- Если вам кажется, что наложенные ограничения незаконны, то можно обжаловать решение пристава его начальству, в прокуратуру либо в суд по месту нахождения отдела ФССП.
Основания для обжалования могут быть такими:
- Стоимость арестованного имущества намного превышает сумму долга, при этом у ответчика есть более дешевое имущество. Такую позицию высказал Верховный суд в пункте 40 постановления пленума от 17.11.2015 № 50. То есть, если у вас есть квартира за 3 миллиона рублей и дом за 10 миллионов, то по исполнительному производству о взыскании 2 миллионов накладывать ограничения можно только на первый объект недвижимости.
- Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает перечень имущества, которое нельзя реализовать. В этом списке есть, например, единственное пригодное для жизни жилье ответчика и членов его семьи и земля под этим объектом.
Еще один выход из ситуации — это банкротство физического лица. При начале этой процедуры пристав должен снять все ранее наложенные им ограничения, в том числе запрет на регистрационные действия. Наша команда знает все о банкротстве и поможет вам пройти этот путь быстро и безболезненно.
