В классическом понимании термина «обременение»» продать жилье с таким ограничением нельзя. Любое обременение недвижимости подлежит государственной регистрации. Юридически под этот термин подпадает ипотека и арест, но стоит еще знать и о других нюансах: аренда, рента и так далее.
В любом случае покупателю обо всем станет известно при заключении договора — благодаря изучению выписки ЕГРН. К счастью, большинство ограничений — не помеха успешной сделке. Если вы интересуетесь, как продать квартиру с обременением от судебных приставов или от банка, мы поможем вам разобраться.
Можно ли продать квартиру с обременением и как это сделать
Здесь коротко будут изложены часто встречающиеся виды ограничений и рекомендации по способам отчуждения недвижимости:
- Ипотечный кредит. У вас есть несколько вариантов: продать жилье с согласия банка. Это — рассчитаться по ссуде раньше срока и избавиться от обременения; найти покупателя, который внесет остаток по ипотеке вместо вас; переоформить договор на другого человека.
- Арест на квартиру. Ограничение возникает, как правило, когда собственник является должником и уже есть решение суда. Например, у него возникли долги по алиментам или по кредитам. Продать такое жилье получится только после снятия обременения.
- Прописка несовершеннолетних в продаваемой квартире. Если им положена доля в жилплощади, то обязательно нужно будет заручиться согласием органов опеки и попечительства. Разумеется, они должны подтвердить свою позицию в письменном виде. А для получения необходимого документа продавцу потребуется предоставить детям новое жилье (прописать в другом месте).
- Долгосрочная аренда. Нельзя продать квартиру, в которой проживают жильцы по арендному договору, заключенному на год и больше. Сначала необходимо расторгнуть сделку, но не факт, что арендополучатель будет согласен на изменение обстоятельств. Горячие споры порой доходят и до суда.
- Маткапитал. Если жилье приобреталось с использованием средств сертификата, то нужно будет получать разрешение от органов опеки и попечительства, а также предоставлять ребенку или детям долю в новом жилье.
- Прописанные люди, не имеющие на это жилье прав собственности. Необходимо сначала по судебному решению их выписать (или добиться, чтобы они сами это сделали), и только потом продавать жилье. В принципе, это не совсем обременение, потому что можно продать квартиру и с таким условием, но покупателю ради собственного спокойствия лучше перестраховаться.
- Проживание в квартире человека, отказавшегося от участия в приватизации. Такой гражданин имеет право жить в жилье до момента своей смерти и никто его выписать или иначе лишить возможности пребывания на территории не имеет права.
- Договор ренты. Обычно собственником квартиры является пенсионер. Он же и должен дать согласие на сделку. Но за покупателем закрепляются определенные условия. Например, пожизненного содержания такого человека. В частности, нельзя выписать и выселить человека из квартиры вообще.
Юридически обременением выступает только залог и арест. Все остальное — это ограничения на квартире, которые могут помешать продаже.
Продажа квартиры с обременением по ипотеке
Продать жилье, которое находится под залогом, можно несколькими способами. Они будут представлены здесь по порядку.
Классика: продажа с разрешением банка-залогодателя
Заемщику необходимо обратиться в свой банк и попросить письменное согласие на продажу жилья. Документ подается в Росреестр, когда уже будет готов договор купли-продажи. Если покупатель тоже приобретает квадратные метры в ипотеку, только в другом банке, то разрешение потребуется предоставить сторонней кредитной организации для проверки.
Заручиться одобрением банка-залогодателя можно следующим образом:
- обратиться к менеджеру финансовой компании за формой заявления. Он должен предоставить готовый шаблон документа на разрешение продажи залогового жилья.
- Отправить составленное заявление на электронную почту филиала по работе с заемщиками-ипотечниками или через личный кабинет. Уточнить адрес для отправки можно у менеджера.
Готовое решение будет примерно за 3-5 дней. Обычно палки в колеса залогодатель не вставляет, если человек добросовестно вносит ежемесячные платежи и не доставляет каких-то проблем.
Кстати, каждый банк придерживается собственной политики. Некоторые кредиторы одобряют продажу ипотечного жилья с долгами.
Далее, если у вас уже есть покупатель на ипотечное жилье и он в курсе, сколько осталось заплатить, чтобы снять обременение на квартиру при продаже, вам предстоит сделать следующее:
- Вы, как продавец, должны оформить в аренду две ячейки в банке для того, чтобы поместить в них средства для сделки. Деньги будут доступны, как только стороны выполнят все условия сделки.
Например, была получена выписка ЕГРН, согласно которой право собственности уже переоформили на покупателя. В первую ячейку направляется сумма, необходимая для полного погашения ипотечного займа. Во вторую — все остальное. Кстати, учтите, что аренда сейфов -услуга платная, взимается ежемесячный взнос за обслуживание.
- Далее, когда средства в ячейки уже поступили, вы обязаны написать заявление на досрочное погашение. В оговоренную дату вы вносите в банк нужную сумму, недостающую до погашения кредита, и кредитная организация выдает продавцу справку об отсутствии задолженности.
- По аналогичной схеме происходит зачет сумм при погашении ипотеки покупателем квартиры через перевод денег с помощью системы эскроу-счетов в банке.
- Далее потребуется снять обременение в Росреестре. Обратиться в орган следует с заявлением и закладной. Госпошлина за регистрацию права собственности составит 2 000 рублей. Само обременение снимут в течение трех рабочих дней.
- Затем нужен совместный поход продавца и покупателя в Росреестр для регистрации договора купли-продажи. После заключительной стадии покупателю останется лишь забрать свидетельство о праве собственности.
Кстати, выдача закладной иногда требует времени. В Сбербанке, судя по отзывам клиентов (почитать можно здесь и на этом сайте), периодически возникают проблемы. Люди не могут получить документ по 1-2 месяца после погашения ипотеки.
Погашение ипотеки деньгами покупателя
Если по ипотечному займу осталось платить, например, 200 000 — 400 000 рублей, то есть к погашению уже осталась довольно небольшая сумма, то можно договориться с покупателем так, чтобы итоговую оплату произвел именно он.
Во всем остальном это будет стандартный договор купли-продажи. Выглядит это примерно следующим образом:
- вы оформляете с человеком, желающим купить жилье, договор. В нем прописывается план по покупке жилья и задаток, который вносится для погашения ипотечной ссуды.
- Далее вы вместе отправляетесь в банк и вносите оговоренную сумму. При этом составляется заявление на досрочное погашение ипотеки.
- В течение 3-10 дней завершаются все формальности, снимается обременение.
- Далее заключается уже сам договор купли-продажи, средства банк-кредитор списывает в погашение кредита с эскроу-счета, после чего стороны отправляются в Росреестр за регистрацией сделки.
То есть квартира условно стоит 5 млн рублей. По ипотеке осталось выплатить 400 000 рублей. Значит, покупатель переводит эту сумму на погашение кредита, а остальные 4,6 млн рублей уже достаются продавцу.
Досрочное погашение за кредитные деньги и оформление договора купли-продажи
Если сумма долга по ипотечному займу довольно небольшая, можно взять потребительский кредит и погасить остаток, а потом оформить договор купли-продажи. Тогда получится обойтись без разрешения и какого-либо участия банка в сделке.
Финансовые организации с неохотой дают ипотечным заемщикам в кредит 500 000 — 800 000 рублей или больше.
Причина очевидна: есть риск, что в случае ухудшения финансового положения заемщик все свои ресурсы бросит на погашение ипотечной ссуды, игнорируя при этом просрочки по обычным займам.
Поэтому есть большая вероятность, что в большом по объему потребительском кредите откажут.
И все же, если вы получите одобрение, вам нужно будет лишь перевести недостающую сумму на ипотечный счет и написать заявление о досрочном погашении. Далее забираем закладную, регистрируем право собственности и заключаем договор с покупателем с дальнейшим проведением бюрократических формальностей через Росреестр.
Переоформление ипотеки на другого человека
Можно найти покупателя, у которого своих средств недостаточно для покупки жилья, но он готов взять ипотеку. Далее:
- обращаемся в банк и предлагаем передать ипотечные обязательства вместе с объектом, находящимся в обременении, новому заемщику.
- Ждем решения банка. Нужно, чтобы организация согласовала кандидатуру. Для этого она будет проверять доходы потенциального клиента, кредитную историю и другие обстоятельства.
- Далее, если банк скажет «Да» заключаем договор, предложенный банком. На сделке могут присутствовать сразу две стороны и представитель финансовой компании.
- Проводим все необходимые бюрократические действия, связанные с переоформлением квартиры, и остаток средств за продажу квадратных метров переводится в пользу продавца.
Рефинансирование ипотеки в банке покупателя
Продавец может рефинансировать ипотечный кредит в банке, где покупатель оформляет ипотеку. В таком случае банк выдает обеим сторонам по ссуде. Ипотека продавца закрывается за счет денежных средств другой кредитной организации, а покупатель оформляет желаемое жилье под залог.
Регистрация сделки осуществляется после погашения ссуды и выдачи закладной для снятия обременения.
Арест, наложенный судебными приставами: можно ли продать квартиру или дом
Итак, с обременениями от банка разобрались и выяснили, что жилье все же продать можно. С арестом дела обстоят несколько сложнее. Наложить такое ограничение можно:
- в рамках уголовного производства (например, квартира была приобретена мошенническим путем и стала объектом расследования).
- По судебным решениям о взыскании задолженности с человека.
Преимущественно встречается последний вариант. Кредитор обращается в суд и добивается нужного ему определения по просуженному долгу. Далее он передает документы в ФССП, там открывается исполнительное производство и судебные приставы принимают меры, направленные на погашение задолженности.
Продать квадратные метры, которые находятся под арестом, не получится. Росреестр откажется регистрировать подобную сделку. Сделать можно следующее:
- Добиться отмены судебного решения. На практике проделать подобные вещи можно только в случае, если требования кредитора являются незаконными.
- Достичь компромисса можно, если вы внесете существенную часть суммы долга на счет ФССП с целью погашения требований взыскателя. Но срабатывает тактика далеко не всегда.
- Погасить свои долги. Вариант подойдет только должникам, у которых есть деньги. Теоретически еще можно договориться с покупателем, чтобы он дал часть суммы, но в реальности на подобный шаг мало кто пойдет.
- Признать себя банкротом и списать долги. Правда, с продажей придется повременить, потому что сама процедура реализации имущества длится минимум 6-7 месяцев. Квартиру оставят за вами только при условии, что она является единственным жильем и не пребывает под залогом. Если долги образовались по алиментам, то признание несостоятельности вам не поможет, потому что задолженности, связанные с содержанием детей, не подлежат списанию.
Продажа жилья с обременением по материнскому капиталу или с несовершеннолетними, прописанными в квартире
Когда в продаваемых квартирах прописаны дети, то сделки порой сопровождаются осложнениями. Продавцу необходимо получать согласие органа опеки и попечительства на выписку детей.
Но проблема не в этом — встает вопрос, куда деть несовершеннолетних. Разрешение дадут только в случае, если детей переселяют в условия, которые не хуже, чем были до этого.
Другими словами, вам не дадут просто купить какой-то заброшенный дом в глухом селе и зарегистрировать там детей, если до этого они проживали в благоустроенной городской квартире с развитой инфраструктурой возле дома.
Закон прекрасно защищает несовершеннолетних, поэтому о прописке своих отпрысков следует подумать заранее, еще до поиска покупателей.
При использовании маткапитала при приобретении жилья дети еще и являются долевыми собственниками, поэтому при оформлении нового жилья они должны получить долю в новой квартире. Только после этого продавец и покупатель смогут оформить и зарегистрировать договор о продаже старого жилья.
Прописанные в квартире люди: что нужно знать при заключении сделки
При оформлении сделки по отчуждению недвижимости большое значение имеют и факт наличия лиц, которые прописаны в квартире. Юридически их присутствие не является обременением, но на практике для покупателей такие жильцы могут стать настоящим ограничением в пользовании квадратными метрами.
Существуют категории жильцов, которых не выселит ни один суд (даже при наличии свежего договора купли-продажи):
- получатели пожизненной ренты — обычно в их роли оказываются пенсионеры;
- те, кому завещали право пожизненно проживать в доме с земельным участком или в квартире;
- недееспособные лица, инвалиды и другие иждивенцы;
- бывшие жены и мужья, которые получили право на проживание по условиям брачного договора;
- люди, которые отказались в свое время от приватизации.
Продать такую квартиру теоретически можно, но вот избавиться от прописанных лиц покупателю нельзя. Поэтому продавцу необходимо сначала решить проблему. В особенности это касается людей, которые отказались от приватизации — они имеют право бессрочного пользования. Их необходимо заново прописывать в другом месте.
В заключение можно сказать, что сложнее всего продать квартиру, которая находится под арестом за долги. Собственнику сначала потребуется погасить свои задолженности, и только потом можно будет заключить договор. Ну а если нет денег, то лучше рассмотреть для себя процедуру признания банкротства физического лица.
Если вы желаете узнать подробности судебного списания долгов или вам нужна дополнительная информация, вы всегда можете ее получить у юристов. Обратитесь за бесплатной консультацией, специалисты с удовольствием расскажут, как это работает и в каких случаях.
