Статистика утверждает, что на сегодняшний день в России на 5 домохозяйств приходится, в среднем, один ипотечный кредит. А суммарная задолженность по ипотеке (без учета новых регионов и Крыма) превышает 15 трлн рублей.
В силу долгосрочности этого кредитного обязательства (оно поистине самое трудоемкое и ответственное) на разных стадиях его жизненного цикла возникает вопрос о целесообразности снижения процентной ставки, которая чаще всего может измениться в результате рефинансирования. Давайте рассмотрим подводные камни этой операции.
Вы стали ипотечным заемщиком
Вы получили ипотеку. Стало быть, на 15 — 25 лет подписались на долгосрочные кредитные обязательства, гарантом возврата которых для банка является приобретаемая недвижимость, оформляемая в качестве залога.
И хотя та же упрямая статистика утверждает, что средний срок жизни ипотечного кредита составляет 7 лет, тем не менее, многим из нас приходится десятилетиями выплачивать жилищные ссуды.
При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости вы становитесь полноправным владельцем приобретённого жилья.
Но оно все же заложено в качестве гарантии возврата взятой ссуды, а значит — жилье не в полной мере ваше. Ибо при наступлении дефолта по ипотеке (речь идет о сроке непрерывной просроченной задолженности свыше 90 дней) банк может обратить взыскание на предмет залога.
В лучшем случае вы не утонете в штрафах и пенях до выхода на новую работу. В худшем — можете остаться без жилья с относительно небольшой компенсацией, которая составляет разницу между ценой продажи предмета залога и остатком ссудной задолженности по ипотеке плюс всех начисленных штрафных санкций.
Страхуемся от всего, кроме прилета марсиан
При оформлении ипотечного кредита вы вынужденно должны будете оформить страховые полисы:
- страхование жизни и здоровья заемщика/созаемщика;
- титульное страхование (если речь идет о покупке объекта недвижимости на первичном рынке).
Кроме того, нелишним будет оформление страховки от недобровольной потери работы.
Такую услугу предоставляют несколько страховых компаний, аффилированных с крупнейшими банками. Также важно застраховать свою ответственность перед соседями (залив соседей без страховки может влететь в копеечку).
Также тот же самый «Ингосстрах» за совершенно вменяемые деньги застрахует все ваше жилье, включая не только несущие конструкции, но и даже мебель и технику.
Застраховав все возможные риски, вы сможете крепче спать и с большей уверенностью смотреть в завтрашний день.
Та же страховка от недобровольной потери работы (это в случае сокращения штатов или увольнения вас по соглашению сторон) может приносить вам, в средне 55 000 рублей в месяц при наступлении страхового случая. Правда, за вычетом 13-процентного подоходного налога, если вы резидент РФ и 30-процентного налога, если вы нерезидент, но официально работаете в РФ.
Но работу желательно будет искать в ускоренном режиме, так как лимит ответственности страховщика составляет 122 дня вашей непрерывной бездеятельности, причем получение официального статуса безработного обязательно. А пляски с бубном в Службе занятости по месту жительства и объяснения, почему же вы до сих пор не трудоустроились, — тот еще праздник.
Еще расходы, о которых мало кто помнит
При рефинансировании вам предстоит оплатить отчет об оценке квартиры и потратиться на регистрацию сделки. Если вы привлекаете к процессу риелтора, подумайте о его комиссионных. Также на ваши плечи лягут расходы на нотариальное удостоверение документов и в частности, на выдачу доверенности риелтору, если вы живете, скажем, в Москве, а покупаете квартиру в Сочи.
Не забываем зарабатывать на ипотеке
Если вы купили, скажем, квартиру с помощью ипотеки, и она у вас не первая, вам есть, где жить, подумайте о том, чтобы сдавать ее надежным арендаторам. И доходы от сдачи в аренду приобретённого жилья направлять на досрочное погашение ипотеки.
Особенно интересны варианты такого предпринимательства сейчас, когда некоторые застройщики сдают квартиры с готовым (простеньким, но жизнеспособным) ремонтом, а также в некоторых случаях с минимальной мебелью и базовой бытовой техникой.
Таким образом, ваша персональная формула успеха такова: стандартный в рамках вашего графика погашения ипотеки ежемесячный платеж плюс доход от сдачи в аренду квартиры в качестве досрочного погашения может сократить срок жизни вашей ипотеки, в среднем, в полтора раза.
Зарабатываем экзотично
Можно заработать на вашей ипотечной квартире и вовсе «не по правилам». Получив ключи от квартиры в новостройке, вы можете провести независимую экспертизу, которая выявит возможные недочеты строительства. Ну, а суды по поводу задержек сдачи дома в эксплуатацию и при выдаче ключей — это вообще тренд последних лет. Тут важно только найти толкового юриста. И дело, как говорится, «в шляпе».
За студию в новостройке можно отсудить в среднем, 400 000 — 700 000 рублей. И, разумеется, пустить полученные деньги на досрочное погашение или, если позволяет долговая нагрузка на домохозяйство, даже на еще один объект недвижимости, тоже в ипотеку купленный.
Рефинансирование: расстаемся с ипотекой быстрее и рациональнее
В силу того, что жизненный цикл вашей ипотеки рассчитан на десятилетия и практически двойную переплату за счет баснословных процентов, возникает сама собой идея о рациональности рефинансирования.
В общем смысле рефинансирование — это погашение ваших текущих долговых обязательств за счет выдачи новой ссуды. А теперь — внимание! Начинается самое интересное.
Режимы рефинансирования:
- когда вы получаете новый кредит на условиях продления срока кредита, то тем самым вы уменьшаете размер ежемесячного платежа. Способ вполне гуманный для клиентов, у которых по тем или иным причинам снизился доход (давайте принимать во внимание величину снижения дохода домохозяйства минимум «минус 30 процентов, иначе игра не стоит свеч). Хотя по сути, это не рефинансирование, а реструктуризация,
- вы получаете новый кредит под меньшую процентную ставку и тем самым уменьшаете переплату;
- вы получаете новый кредит на существенно меньший срок, нивелируя риски персонального дефолта, уменьшая расходы на страхование, но при этом сумма ежемесячного платежа может существенно возрасти. Данный способ вполне легитимен, если после оформления ипотеки вы, скажем, вышли замуж, и коль скоро муж и жена теперь — одна сатана и ваш благоверный готов объединить бюджеты, то и погасить ипотеку вы можете быстрее.
Читайте также
- Что будет, если не взять одобренный кредит
- Дадут ли потребительский кредит, если у заемщика есть ипотека
- Рефинансирование или реструктуризация кредита: что лучше? Увы, в 2022 году нам «светит» только реструктуризация
Когда рефинансированию покорен ваш кредит
Рациональным будет рефинансирование только в случае, если ваша долговая нагрузка снижается в реальном рублевом эквиваленте, или же в силу ваших личных изменившихся обстоятельств вы понимаете, что начать все заново вам будет выгодно.
Не соглашайтесь на рефинансирование, если вам его предлагают в конце срока действия вашего кредита, когда вы большую часть ежемесячного платежа отдаете на погашение основного долга.
Не стоит влезать в рассрочку ссуды, чтобы уменьшить ежемесячный платёж так, что шаг уменьшения будет совсем короткий.
Если вы осилили в течение первых, скажем восьми лет, платеж в 45 000 рублей, то рефинансирование с целью уменьшения платежа до 40 000 нерационально (ну, подумаешь, чуть реже будете покупать косметику в сети «Рив Гош»).
Следует всегда помнить о структуре вашего ежемесячного ипотечного платежа, вашем возрасте и страховках. И вот почему.
Уясните, что первые 5-7 лет жизненного цикла вашей ипотеки самые дорогие. Это время, когда ежемесячный платеж по договору процентов на 85 состоит из погашения срочных процентов, и только процентов 15 приходится на погашение «тела» кредита. Поэтому если уж и задумываться о перекраивании вашего ипотечного пирога, то в это самое дорогое время.
Но учтите, что при рефинансировании вы не просто погашаете досрочно вашу ипотеку, вы параллельно оформляете новый ипотечный кредит, а стало быть, страховки по нему нужно будет оформлять заново. А это двойные расходы. Но здесь есть один любопытный способ экономии.
При досрочном полном погашении ипотеки вы можете обратиться в страховую компанию с целью возврата части ранее уплаченной страховой премии. И об этом вам не расскажет больше никто — ни страховщики, ни ипотечные менеджеры.
Если вы получили ранее ипотеку, скажем, в Совкомбанке, а решили рефинансировать ее в ПСБ, никто вам «задним числом» прежние страховки не зачтет. Все нужно будет оформлять с чистого листа.
Также довольно критичен возраст застрахованного. Ни страховщики, ни сотрудники ипотечных центров в погоне за перевыполнением планов продаж не расскажут вам, что после 50 лет страховка жизни и здоровья, обязательная для сопровождения ипотеки, существенно дорожает. Причем так, что становится буквально «золотой» и разница в цене для 45-летнего заемщика и его ж в 50 может достигать буквально 15 000 — 20 000 рублей в год. А это, согласитесь, деньги ощутимые.
А если повернуть реки вспять
Впрочем, в зависимости от остатка ссудной задолженности, вашей авантюрности и мироощущения вкупе с долгосрочным финансовым планированием можно попробовать досрочно погасить ипотечный кредит. Сделать это можно за счет вновь полученного потребительского кредита на неотложные нужды. Да, процентная ставка будет несоизмеримо выше и платеж вырастет, но вы можете сократить сопутствующие расходы в виде страховок. Так же вы можете «схлопнуть» самое пугающее многих из нас — срок кредитования.
Максимальный период жизни потребительского кредита — 5 — 7 лет. А если оставшийся жизненный путь вашей ипотеки исчисляется 10-15 годами, то подумайте и посчитайте, как год к году ваши расходы на ипотеку будут возрастать.
Смотрим на ключевую ставку ЦБ
Ключевая ставка Банка России — это некий индикатор, на который банки ориентируются, запрашивая фондирование. Если сейчас ключевая ставка 16% годовых в рублях, а вы получили три года назад ипотечный кредит под 10 процентов годовых, то это колоссальная разница в стоимости денег.
И в общем смысле в моменте рефинансирование вам может оказаться невыгодно. Но опять же, изучайте частные случаи, описанные выше. Рефинансирование может быть выгодно не столько с точки зрения процентной ставки.
Когда застройщик на вашей стороне
В погоне за выполнением плана продаж ряд застройщиков предлагают программы ипотечного кредитования, в рамках которых ваш ежемесячный платеж в рамках спецусловий банка-партнера может составлять 1 рубль в месяц на первые два года жизни вашей ипотеки.
Если вы крепкий хозяйственник, вложились в квартиру на поздних стадиях строительства, получили ключи от новых «хором» с отделкой и мебелью, квартиру можете сдать и тогда прибавляйте смело к 1 рублю в месяц сумму арендного платежа в качестве досрочного погашения. Это мега-выгодно, потому как любая досрочка — это погашение тела кредита.
Если вы получили ипотечный кредит и не справились с графиком платежей, а ваш банк-кредитор недоговороспособен и требует денег прямо сейчас, не спешите расстраиваться. Обратитесь за консультацией к нашим юристам. Проанализировав вашу финансовую ситуацию, эксперты предложат вам стратегию выхода из кажущейся неразрешимой ситуации.
Возможно, вам сможет помочь выкарабкаться из сложной финансовой ситуации процедура банкротства, которая может стать буквально спасательным кругом для тонущего в долгах человека. Для получения консультации о перспективах банкротства обратитесь к нашим юристам.
