При совершении сделки с недвижимостью платить налоги не нужно. За регистрацию договора предусмотрена только госпошлина. Но после продажи квартиры или иного объекта возникает обязанность задекларировать и оплатить НДФЛ. Для этого продавец заполняет декларацию, рассчитывает размер платежа с учетом льгот, специальных вычетов. При определенном периоде владения недвижимостью подоходный налог на продажу квартиры не начисляется. Подробнее о нюансах налогообложения расскажем в этой статье.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры
Владелец недвижимости платит имущественный налог пока объект принадлежит ему на праве собственности. Если осуществляется продажа имущества, необходимо учитывать следующие правила:
- сделка предусматривает обязанность пройти регистрацию договора по линии Росреестра, что подтвердит переход права собственности;
- за регистрационную процедуру необходимо оплачивать пошлину (для граждан — 2 000 рублей), которая не относится к налогам;
- так как после продажи возникает доход, с него необходимо оплатить НДФЛ по обычной ставке 13%;
- обязанность задекларировать и рассчитать налог возлагается лично на собственника;
- при исчислении налогового платежа с дохода можно применять различные льготы, предусмотренные НК РФ.
Указанные правила применяются к продаже любого жилого объекта– квартиры, дома с земельным участком, комнаты, долей и т.д. Если речь идет об апартаментах, которые закон относит к нежилому фонду, то на них распространяется общий порядок налогообложения. Но продавец такого объекта не сможет претендовать на льготу по освобождению от НДФЛ по периоду владения.
ФНС имеет доступ к сведениям госреестра ЕГРН, поэтому будет знать о смене собственника недвижимости. Соответственно, если не задекларировать доход, то могут возникнуть претензии по налогообложению. Рекомендуем учитывать обязательные сроки для подачи декларации и уплаты налога, чтобы не столкнуться с начислением пени и штрафов.
Покупатель объекта не платит НДФЛ, так как не получает доход по сделке. У него возникнет обязанность перечислять имущественный налог. При его расчете также можно использовать различные льготы, предусмотренные законом. В частности, можно вернуть часть средств, оплаченных по договору за счет НДФЛ, удержанного с зарплаты.
Читайте также
- Просрочка платежа по налогам. Как на это отреагирует ФНС
- Досудебное урегулирование налоговых споров: когда это требование обязательно
- Справка об отсутствии задолженности по налогам: как получить разные виды документов
Как правильно рассчитать и оплатить подоходный налог
Платить налог с продажи квартиры нужно уже в следующем году после регистрации сделки. Для заполнения декларации, расчета платежа и применения льгот будут важны следующие сведения:
- вид объекта;
- дата заключения и регистрации договора;
- период владения имуществом;
- размер расходов на приобретение объекта.
При определенных условиях будет важно подтвердить наличие в семье продавца двух и более детей (в возрасте до 18 или 24 лет). Данное обстоятельство позволит избежать налога при одновременной продаже и покупке, если по итогам сделки увеличилась общая площадь объекта. Эту льготу можно применить, если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 50 000 000 рублей (ст. 217.1 НК РФ).
У продавца, не имеющего права на льготы, может возникнуть соблазн занизить стоимость объекта в договоре. Для этого (по договоренности с покупателем) оформляются доп. соглашения и иные документы о взаиморасчетах, которые не подаются в ИФНС. Но такая практика влечет серьезные риски:
- налоговый орган всегда проверяет стоимость недвижимости — для этого она сравнивается с кадастровой стоимостью объекта, умноженной на коэффициент 0.7;
- при проверке декларации принимается во внимание более высокий показатель — в частности, ИФНС будет считать ценой продажи именно кадастровую стоимость, умноженную на 0.7, если она выше суммы в договоре;
- по факту занижения налоговой базы продавцу доначислят налог — при причинении существенного ущерба или при умышленном занижении цены объекта может грозить административное или уголовное наказание.
Для покупателя схема с занижением также влечет значительные риски. В частности, у него будет меньше вычет при перепродаже объекта (если он рассчитывается по подтвержденным расходам). Поэтому практика умышленного указания в договоре более низкой цены сейчас встречается достаточно редко.
Основания для освобождения от НДФЛ
В НК РФ указано, что прибыль от продажи не подпадает под налогообложение, если период владения объектом превышает 5 лет. Этот срок определяется по датам регистрации прав, которые отражены в ЕГРН. Способ приобретения объекта не имеет значения. Это может быть ипотека, строительство своего дома и т.д. Исключением является только приобретение строящегося жилья по ДДУ. Период владения в данной ситуации исчисляется с даты полной оплаты стоимости.
Отметим, что НК РФ дает специальные полномочия региональным властям. Они вправе:
- уменьшить минимальный период владения для применения льготы;
- снизить коэффициент, на который умножается стоимость по кадастру при сверке с ценой в договоре.
На практике, данным правом регионы не пользуются. Поэтому определение сроков владения осуществляется по нормам НК РФ.
Освободить продавца от НДФЛ могут, если он являлся собственником более 3 лет. Эта льгота действует при наличии одного из следующих условий:
- если недвижимость получена в дар или в порядке наследования от члена семьи, близкой родни;
- если имущество приобретено по программе приватизации;
- если право возникло на основании договора ренты с пожизненным содержанием;
- если у заявителя нет другой жилой недвижимости (не учитываются объекты, приобретенные в срок до 90 дней до регистрации договора в Росреестре).
При владении недвижимостью менее 3 лет всегда возникает обязанность по оплате налога. Но его размер можно существенно уменьшить путем применения вычета. Более того, если налог рассчитывается за счет разницы покупки и продажи, то его сумма может оказаться равной нулю. Подробнее о вариантах применения вычетов расскажем ниже.
Специальное основание для освобождения от НДФЛ введено в 2021 году для семей с детьми. Такое право возникает, если подтверждаются следующие условия:
- у налогоплательщика есть не менее 2 детей в возрасте до 18 лет (при учебе в ВУЗах — до 24 лет);
- если в текущем отчетном периоде или до 30 апреля следующего года приобретена другая жилая недвижимость;
- если общая площадь или стоимость по кадастру для приобретенного жилья оказалась больше, чем была у проданного объекта;
- если в собственности у каждого члена семьи не находится более 50% иного жилого объекта, чья площадь больше размера приобретенной недвижимости;
- если кадастровая стоимость купленного объекта составляет до 50 000 000 рублей.
Если перечисленные условия соблюдены, то период владения не имеет значения.
Вычет по НДФЛ
К доходу за проданную квартиру можно применить 2 вида вычетов. С учетом ситуации, продавец вправе:
- снизить базу для исчисления НДФЛ на 1 000 000 рублей (если период владения не позволяет избежать налогообложения);
- учесть при декларировании расходы, понесенные на покупку имущества.
Порядок использования вычетов описан в ст. 220 НК РФ. Если выбрать схему с уменьшением стоимости продажи на 1 000 000 рублей, то подтверждать ранее понесенные расходы не нужно. НДФЛ рассчитывается от суммы после применения вычета. Если он полностью «перекрывает» цену продажи, то налог не уплачивается.
Использование вычета с подтверждением расходов может оказаться выгоднее для продавца. Но для этого необходимо приложить к декларации соответствующие документы — договор, расписки, платежки и т.д. Налоговый орган проверит достоверность сведений при декларировании дохода. Если расходы документально подтверждены, то на их сумму будет уменьшена налоговая база. Использовать одновременно 2 указанных выше вычета нельзя.
Общие ставки и понижающие коэффициенты
Стандартная ставка НДФЛ составляет 13%. Вот несколько примеров для расчета, если продана недвижимость стоимостью в 3 000 000 рублей (если продавец владел объектом до 3 лет);
- при отсутствии права на вычет — НДФЛ составит 390 000 рублей (3 000 000 х 13%);
- при использовании вычета в 1 000 000 рублей — необходимо внести налог 260 000 рублей ((3 000 000 — 1 000 000) х 13%);
- при подтверждении затрат на приобретение в сумме 2 500 000 рублей — НДФЛ составит 65 000 рублей ((3 000 000 — 2 500 000) х 13%).
Ставку НДФЛ регионы и местные власти снижать не могут. Каких-либо понижающих коэффициентов к подоходному налогу также нет. Поэтому уменьшить размер платежа в бюджет можно только путем применения вычета.
Как заполнить и подать декларацию
Подоходный налог взимается с продавца на основании декларации 3-НДФЛ. Ее нужно заполнить и подать не позже 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Образец декларации размещен на портале ФНС. В документе необходимо отразить:
- доход, вырученный за отчетный период, в том числе от продажи имущества;
- размер вычетов, применяемых для уменьшения базы;
- расчет НДФЛ для оплаты.
Декларацию можно направить в электронном виде через личный кабинет на портале налогового ведомства. В обычном бумажном формате документ принимают через МФЦ или в клиентской службе подразделения ФНС.
Продавец не обязан проходить декларирование, если не возникает обязанность платить НДФЛ:
- если период владения освобождает от оплаты подоходного налога;
- если цена сделки составила менее 1 000 000 рублей, так как автоматически применяется вычет.
При использовании схемы вычета с подтверждением расходов, декларация направляется по общим правилам (даже если сумма налога после расчета окажется равна нулю).
Справку 3 НДФЛ можно скачать с сайта налоговой службы по ссылке.
Справка 3 НДФЛ
В какой срок нужно оплатить налог
Сумму НДФЛ, заявленную в декларации, нужно оплатить не позже 15 июля. Если эта дата выпадает на выходной, то перечислить налог можно не позже ближайшего рабочего дня. При нарушении срока на оплату возникнет недоимка. Это повлечет следующие последствия:
- на сумму задолженности будут начислять пени (по ставке ЦБ РФ);
- наличие недоимки будет указано в каждом требовании, которое ИФНС направляет налогоплательщику;
- при неуплате налога начнется взыскание через суд и ФССП.
За нарушение сроков подачи декларации (либо если она вообще не сдана) будет начислен штраф.
Налоговую недоимку можно списать при прохождении банкротства наряду с другими долгами. ИФНС обязательно заявит свои требования в реестр кредиторов, сможет участвовать в распределении конкурсной массы. Если процедура пройдет успешно, гражданина освободят от обязательств.
Но нужно учитывать, что факт продажи недвижимости непосредственно перед обращением на банкротство может свидетельствовать о недобросовестности должника. При таких обстоятельствах возникает вероятность, что кредиторы оспорят сделку, а в списании долгов будет отказано.
Наши юристы проконсультируют вас об основаниях для прохождения банкротства, помогут минимизировать риски!
